de Steven Felschundneff | steven@claremont-courier.com
Le marché immobilier local n’est peut-être pas aussi fou qu’il y a 18 mois, mais cette nouvelle pourrait surprendre tous ceux qui recherchent réellement un logement dans la Cité des Arbres.
Selon Paul Steffen de Wheeler Steffen Sotheby’s International Realty, l’année dernière, son bureau aurait vu 30 offres sur une maison à bon prix – maintenant, c’est plutôt six à huit, mais de ces offres, toutes sont solides.
Ne vous y trompez pas, il s’agit toujours d’un marché de vendeurs avec des stocks historiquement bas et de nombreux acheteurs qualifiés, ce qui se traduit par la vente de maisons en quelques jours, faisant grimper les prix déjà gonflés pour les marchés d’achat et de location.
Il y a un an, les taux d’intérêt hypothécaires étaient à des niveaux historiquement bas, ce qui n’a fait qu’exacerber la frénésie alimentaire. À l’époque, le raisonnement conventionnel soutenait que lorsque les taux d’intérêt augmentent, le marché devrait se refroidir, mais cela ne s’est tout simplement pas encore concrétisé.
« L’idée que des taux d’intérêt atteignant 5 % ralentiraient le marché ne s’est pas concrétisée. La demande est toujours là et très honnêtement, les gens arrivent toujours avec des offres entièrement en espèces, donc le taux d’intérêt ne les ralentit pas », a déclaré Steffen. « Il y a toujours une demande refoulée de logements, et il y a un manque de logements, en particulier à Claremont. »
Le résultat? Le prix médian des maisons à Claremont est de 900 000 $, soit une hausse de 15 % d’une année sur l’autre pour le premier trimestre de 2022.
Si l’on regarde avec désinvolture le stock actuel de maisons à vendre, il semble que 1 million de dollars soit ce qu’il en coûte de manière réaliste pour acheter à Claremont, en particulier pour les maisons unifamiliales.
Selon une plate-forme en ligne populaire qui offre un accès public au service inter-agences, le 23 avril, il y avait 25 maisons à vendre à Claremont, dont 12 valaient plus d’un million de dollars. Sur les 13 de moins de 1 million de dollars, deux étaient des copropriétés et deux étaient des maisons unifamiliales avec les frais supplémentaires d’une association de propriétaires. Seules trois maisons unifamiliales étaient cotées à moins de 900 000 $, toutes dans la fourchette de prix de 750 000 $, dont l’une était une vente à découvert.
À l’échelle nationale, les prix ont augmenté de 20 % par rapport à il y a un an, mais les gains de prix rapides des dernières années devraient ralentir à seulement 5 % au cours des 12 prochains mois, selon la chambre de compensation des données immobilières CoreLogic.
La maison à prix médian dans la région du sud de la Californie a établi des records au cours de 12 des 14 derniers mois, augmentant de près de 17 % depuis mars 2021 pour atteindre 735 000 $, selon les données CoreLogic publiées la semaine dernière. Le prix médian du comté de Los Angeles a augmenté de 12,0 % pour atteindre 840 000 $, mais le comté a enregistré moins de ventes, à seulement 7 531, ce qui représente une baisse de 5,5 %.
« Les nouvelles inscriptions n’ont pas suivi le grand nombre de familles cherchant à acheter, ce qui a conduit à des ventes de maisons rapides et souvent au-dessus du prix catalogue », a déclaré Frank Nothaft, économiste en chef chez CoreLogic. « Ce déséquilibre entre un nombre insuffisant de propriétaires cherchant à vendre par rapport aux acheteurs à la recherche d’une maison a conduit à l’appréciation record des 12 derniers mois. La hausse des prix et des taux hypothécaires érode l’abordabilité des acheteurs et devrait freiner la demande dans les mois à venir, entraînant une modération de la croissance des prix dans nos prévisions.
Ces prévisions semblent être un rêve lointain ici à Claremont, où en moyenne, les maisons ne sont restées sur le marché que 18 jours et se sont généralement vendues entre 50 000 $ et 150 000 $ de plus que le prix demandé.
Au début de la pandémie, de nombreuses personnes ont quitté les zones urbaines congestionnées au profit des banlieues où elles pouvaient avoir une cour et de la place pour s’étirer. Cette tendance se poursuit et avec les prix astronomiques de l’immobilier dans de nombreux codes postaux du sud de la Californie, de nombreux acheteurs potentiels apportent beaucoup d’argent. Déménager à Claremont depuis le côté ouest de Los Angeles fait que notre ville ressemble toujours à une bonne affaire.
« Je reste assis dans mes réunions de vente en pensant que je connais les prix, mais je reste bouche bée lorsque nous vendons des choses », a déclaré Steffen à propos de l’augmentation constante des prix des maisons.
Le marché super concurrentiel repousse certains acheteurs potentiels qui sont admissibles à un prêt conventionnel avec un acompte de 20 %, mais doivent rivaliser avec d’autres qui offrent tout l’argent ou peuvent verser des acomptes substantiels de 50 % ou plus.
« Vous les voyez encore [borrowers with 20% down] mais ils ne sont plus répandus comme ils l’étaient auparavant, ce qui est en quelque sorte un obstacle pour les acheteurs d’une première maison, car c’est tout ce à quoi ils peuvent prétendre », a déclaré Steffen.
Parallèlement aux prix des maisons, les loyers dans le sud de la Californie ont récemment grimpé en flèche, CoreLogic rapportant le loyer médian d’une maison unifamiliale en février à 3 342 $ par mois dans la région de Los Angeles, Long Beach et Glendale, en hausse de 10 % par rapport à l’année dernière.
Les locataires peuvent également fuir les zones urbaines. Selon les données recueillies par le Washington Post, les loyers n’ont augmenté que de 6,7 % depuis 2019 dans le comté de Los Angeles, mais sur la même période, les loyers ont bondi de 23,4 % dans le comté de San Bernardino et de 21,9 % dans le comté de Riverside.
« Les loyers des maisons unifamiliales ont augmenté plus de trois fois par rapport à l’année précédente et plus de quatre fois le taux d’avant la pandémie », a déclaré Molly Boesel, économiste principale chez CoreLogic. « La vigueur de l’emploi et la faiblesse de l’offre ont poussé les taux de vacance des logements unifamiliaux à de faibles niveaux et ont contribué à la forte croissance des loyers. »
À Claremont, il y a tout simplement trop peu de logements à louer en raison d’un manque de construction d’appartements au cours des dernières décennies et d’une pénurie de propriétaires familiaux, ce qui a vraiment mis à rude épreuve le marché locatif.
Steffen a déclaré qu’il y a des années, de nombreux résidents de Claremont possédaient quelques locations en plus de leur résidence principale. Mais comme ces personnes sont décédées, leurs enfants ont choisi de ne pas être propriétaires et ont vendu les maisons à des personnes qui ont pour la plupart choisi d’y vivre.
Donc, quelle est la solution? Steffen espère voir plus de logements à haute densité, y compris des immeubles à plusieurs étages avec de nombreux appartements à un étage auxquels les résidents pourraient accéder par un ascenseur. Il a souligné que de nombreux jeunes acheteurs de maison ne sont pas obsédés par les maisons unifamiliales de type manoir, et beaucoup préféreraient la flexibilité d’une unité plus petite accessible à pied aux restaurants, aux transports et aux collèges. Ces unités seraient également populaires auprès des résidents plus âgés qui cherchent à réduire leurs effectifs.
Ce qui nous amène à South Village, qui passe actuellement par le processus de commission, mais les conceptions initiales incluent de nombreuses unités comme Steffen le décrit. Son seul reproche à ce jour est le manque d’unités proposées à la vente.
« Beaucoup de [South Village] sera sur le marché locatif, ce qui est regrettable à mon avis. Je pense en fait qu’il y a une demande pour que les gens obtiennent une valeur nette de leur maison et c’est une chance de construire cette valeur nette. Et au moins être sur le marché du logement où ils peuvent profiter d’une appréciation et d’un effet de levier à partir de là.
Une chose dont il n’est pas fan, c’est toutes les lois venant de Sacramento réglementant ce qui est construit et où.
« Je pense qu’ils essaient de légiférer sur une solution au manque de logements et ils ont presque réussi à ce que personne ne veuille construire le type de logement dans lequel ils essaient de légiférer », a déclaré Steffen, citant AB 1482 qui limite les augmentations de loyer, entre autres réglementations.
« Voudriez-vous être propriétaire d’un immeuble où vos coûts de réparation pourraient exploser et où vous devez encore entretenir [the building], mais vous ne pouvez pas ajuster le loyer ? Les gens pourraient dire que [Consumer Price Index] vous protège, mais la vérité est que les coûts de construction ne sont pas très bien liés à l’IPC », a-t-il déclaré. « C’est un monde beaucoup plus difficile pour les propriétaires et ce n’est plus un investissement attractif pour beaucoup de gens. »