Hussain Sajwani de Damac Properties et le site de l’effondrement du condo Surfside (Damac Properties, Getty Images, iStock)
Susie Rodriguez accepte difficilement qu’un nouveau bâtiment vienne bientôt remplacer son ancienne maison, Champlain Towers South, qui s’est effondrée il y a un an, tuant ses amis et voisins.
« Ce sera très étrange de voir un autre bâtiment là-bas », a déclaré Rodriguez, qui n’était pas dans son condo lors de l’événement tragique de l’été dernier. « Je ne pense pas que je puisse jamais conduire par Surfside et regarder un autre bâtiment. »
Rodriguez fait partie des survivants aux prises avec la perte de leur maison et pleure ceux qui sont morts. Dans l’année qui s’est écoulée depuis l’effondrement du 24 juin au petit matin qui a tué 98 personnes, ses effets se sont étendus dans tout le sud de la Floride.
Les promoteurs, à la recherche de sites de choix, ont ciblé de manière agressive les rachats de propriétés plus anciennes. Les législateurs de Floride ont finalement adopté des réformes de la sécurité des copropriétés, tandis que les gouvernements locaux ont imposé des exigences d’inspection plus strictes. Et le site de l’effondrement est sous contrat pour vendre à un développeur nouveau sur le marché qui prévoit un immeuble en copropriété de luxe sur la propriété de 2 acres en bord de mer.
La grande entrée de Damac
Le séquestre nommé par le tribunal de l’association des copropriétaires Champlain a conclu l’automne dernier un accord pour vendre le site du 8777 Collins Avenue à Damac Properties, un promoteur basé à Dubaï avide d’un bien immobilier dans le sud de la Floride. Damac, dirigé par le fondateur milliardaire Hussain Sajwani, était le seul soumissionnaire pour la propriété, car les promoteurs locaux – comme le groupe Related, Terra et Fortune International Group – et même les constructeurs à travers le pays, ont évité les enchères.
« Nous nous battons tous pour de grands sites riverains, mais aucun des petits ou grands promoteurs n’y a participé », a déclaré Edgardo Defortuna, président de la société de courtage et de développement Fortune.
Alors que les étrangers ou ceux qui ont été retirés de l’effondrement « pourraient avoir une perspective différente, c’est quelque chose dont je préfère rester à l’écart, quelle que soit la génération de revenus potentielle », a-t-il déclaré.
Damac devrait clôturer l’achat en espèces de 120 millions de dollars plus tard cet été. Sur la base du prix du terrain, les prix demandés pour les unités du projet Damac pourraient commencer à environ 4,5 millions de dollars, a déclaré l’ancien vice-maire et commissaire de Surfside, Dan Gielchinsky.
Fondée en 2002 et principalement axée sur le développement au Moyen-Orient, Damac prévoit de construire un immeuble en copropriété de marque Cavalli sur la propriété pour marquer ses débuts aux États-Unis. Bien que le promoteur n’ait pas divulgué plus de détails sur ses plans, il construira probablement de grandes unités luxueuses destinées à attirer les acheteurs étrangers qui achètent une deuxième, une troisième ou une quatrième maison, spéculent les experts.
Ce n’est peut-être pas exactement une vente difficile, car l’immobilier du sud de la Floride s’adresse depuis longtemps aux riches acheteurs étrangers qui cherchent à garer leur argent.
« Votre profil d’acheteur est quelqu’un qui ne vit pas aux États-Unis », a déclaré Gielchinsky. « Et les souvenirs sont courts. Si les gens veulent un produit haut de gamme et qu’ils fabriquent quelque chose de sympa, je pense qu’ils auront peu de mal à vendre des unités. Je ne pense pas que les gens vont dire : « Je ne veux pas vivre là-bas ».
La vente en cours à Damac marque l’une des dernières étapes, alors que le litige sur l’effondrement touche à sa fin. Au tribunal jeudi, le juge Michael Hanzman a approuvé le règlement du recours collectif de 1,02 milliard de dollars et la résiliation de la copropriété (un processus technique requis pour que Damac ferme sur le terrain). Le juge, les avocats, les survivants et ceux qui ont perdu des êtres chers ont parlé de l’effort d’un an pour régler le procès.
« Je craignais de passer la prochaine décennie embourbée dans des procédures judiciaires », a déclaré Eileen Rosenberg, dont la fille, Malky Weisz, est décédée dans l’effondrement. Remerciant le juge d’avoir fait pression pour une résolution rapide de l’affaire, Rosenberg a également partagé sa douleur persistante en perdant sa fille. « Mon cœur douloureux est brisé en un million de morceaux et irréparable », a-t-elle déclaré. « Bien que je sois physiquement ici, je suis mort avec mon Malky. »
Pour marquer un an depuis l’effondrement, les familles des personnes décédées tiendront une veillée privée tôt vendredi matin sur le site et allumeront une torche commémorative qui restera allumée pendant trois semaines, soit le temps qu’il a fallu pour récupérer la dernière victime.
Ce sera l’un des nombreux événements prévus, y compris un événement commémoratif public à 10 heures vendredi également sur le site de l’effondrement.
L’effondrement a été un « catalyseur » du changement
En mai, les législateurs de Floride ont adopté une législation qui élimine la capacité des associations à renoncer aux exigences de réserve, institue des inspections de 30 ans des immeubles en copropriété de trois étages ou plus, ou 25 ans si à moins de trois miles de la côte, et oblige les associations à mener des études de réserve avec les composants structuraux. Chaque décennie après les inspections initiales, les associations devront passer par un autre processus de recertification. La loi ouvre également la responsabilité aux conseils de copropriété et à leurs membres s’ils ne se conforment pas.
« La responsabilité que ce projet de loi impose aux conseils d’administration et aux associations incitera davantage ces associations autogérées à rechercher des cabinets professionnels », a déclaré Doug Weinstein, vice-président des opérations chez AKAM Property Management.
Weinstein a qualifié la loi de bon début qui exerce une « réelle pression » sur les associations pour qu’elles terminent les projets de réparation et de restauration à temps.
La législation et les pressions pour forcer les propriétaires d’immeubles à entretenir leurs propriétés rendent la vie en copropriété moins abordable, car les associations augmentent leurs cotisations mensuelles ou émettent des cotisations spéciales pour payer les réparations et les projets de restauration qui auraient autrement été reportés indéfiniment.
Avant l’adoption des réformes à l’échelle de l’État le mois dernier, seuls les bâtiments des comtés de Broward et de Miami-Dade, ainsi qu’à Boca Raton, avaient des exigences de recertification. De nombreuses collectivités reporteraient de grands projets.
« Ces restaurations massives ont un impact financier énorme, même avec des programmes de financement », a déclaré Jonathan Weislow, vice-président du développement commercial chez Amicon Management.
L’effondrement a modifié les priorités des copropriétaires et des associations. « Les conversations se concentraient sur l’obtention de l’entrepreneur le moins cher. Il s’agit maintenant de trouver le meilleur entrepreneur, le plus compétent, avec la bonne équipe », a déclaré Weislow, ajoutant qu’avant l’effondrement, « les gens avaient l’habitude de supposer qu’un bâtiment était sûr ».
Les municipalités ont également promulgué leurs propres ordonnances. À Miami-Dade, les associations de propriétaires seront tenues de déposer des rapports structurels, des états financiers, des polices d’assurance, des budgets et des grands projets prévus d’ici février de l’année prochaine, et continueront de le faire sur une base annuelle. Le comté publierait ensuite les informations dans une base de données publique.
« La législation a mis du temps à venir », a déclaré Weislow. « Ce qui s’est passé à Surfside a malheureusement été un catalyseur de ces changements. »
Surfside embrasse le développement
Surfside, une ville peu connue de moins de 6 000 habitants qui a été propulsée sous les projecteurs internationaux après l’effondrement, est à nouveau largement ignorée. En mars, les habitants ont rejeté les élus qui étaient en fonction au moment de l’effondrement, en faveur d’un nouveau maire et d’une nouvelle commission favorables au développement.
Munis d’une nouvelle ordonnance visant à rendre la construction plus sécuritaire, y compris pour les immeubles plus anciens, les autorités ont approuvé des projets de condos à proximité du site Champlain. D’autres projets sont également déjà prévus.
Pourtant, les inquiétudes concernant la sécurité restent monnaie courante. Certains voisins ont soulevé des problèmes avec la nouvelle construction à côté. Une résidente d’un immeuble de Surfside a récemment poursuivi la ville pour avoir approuvé un projet voisin qui, selon elle, pourrait la mettre en danger, elle et ses voisins.
Pendant des décennies, la ville d’un demi-mile carré a imposé des limites de hauteur et de densité pour l’empêcher de devenir comme ses voisins au nord – la Mecque des gratte-ciel Sunny Isles Beach – et au sud – la cosmopolite Miami Beach.
En mars, les électeurs de Surfside ont approuvé un référendum qui détermine comment les lots aménageables en bord de mer sont mesurés pour assurer une hauteur uniforme et une densité moindre, bien que cela n’aura probablement pas d’impact majeur sur le réaménagement du site Champlain, qui permet jusqu’à 139 unités et un bâtiment. jusqu’à 120 pieds de hauteur.
Cette année, la commission a approuvé à l’unanimité deux nouveaux projets Fort Partners. Fort Partners, le développeur du Four Seasons Hotel and Residences at The Surf Club, est resté optimiste sur Surfside. Il achète le site immédiatement au sud, au 8995 Collins Avenue, où la ville a approuvé les plans d’un développement de 11 étages et 19 unités. Fort construit également le projet Seaway Villas au nord du Four Seasons. (La résidente voisine qui poursuit la ville pour l’approbation du projet de voie maritime craint que la construction n’endommage son immeuble.)
En fin de compte, l’effet potentiel d’une nouvelle construction sur les bâtiments adjacents, ainsi que d’autres problèmes structurels et géologiques, sont spécifiques à chaque site, selon les experts.
« Tout le monde doit apprendre de Surfside et commencer à être proactif sur la façon dont nos bâtiments sont construits, quel type d’entretien avons-nous fait, faisons-nous le bon type d’inspection? » a déclaré Randall Parkinson, professeur associé de recherche à l’Université internationale de Floride. « Je pense qu’il est important de savoir que tout le monde n’est pas exposé au même risque. Tout le monde n’est pas Surfside.