« Les gens sont généralement les plus heureux à la maison. William Shakespeare (Non. En fait, c’est un mensonge mal cité dans une publicité d’Owen Wilson)
Cette chronique se concentre sur le lien entre design et politique. Nulle part le lien n’est plus évident que dans la politique du logement et nulle part la politique du logement n’est plus évidente que lors de l’élection fédérale actuelle.
Bien que de nombreux commentateurs disent qu’il s’agit d’une élection «sans politique», tout ce que vous devez faire est de lire les plateformes des partis, ce que nous faisons ici, et ce n’est pas une belle image.
Les habitués savent qu’il y a deux volets à la politique du logement : la propriété et la location. C’est le logement en tant que propriété et actifs; ou un logement (social) comme chez-soi. Une chronique récente de ToT sur les premières fouilles de Scomo et Albo a mis en évidence la division, qui s’étend à leurs politiques.
Parti libéral
Comme prévu, ils sont favorables à l’accession à la propriété, où ils dirigent la plupart de leurs efforts – c’est le seul nom de tout leur plan de logement. Leur revendication principale est de soutenir les Australiens dans l’accession à la propriété grâce à une politique de ‘Garantie de dépôt faible‘ pour les acheteurs d’une première maison, mais il y a deux gros problèmes. Premièrement, il ne s’adresse qu’à la classe moyenne la plus riche et, deuxièmement, il a été un facteur clé de l’inabordabilité.
Les acheteurs d’une première maison encaissés, n’ayant pas besoin d’un dépôt significatif, avec des taux d’intérêt très bas et aucun plafond de prix ont contribué à alimenter une augmentation massive de la valeur des logements. Cet accent mis sur les acheteurs de maison, et leur effet malin, s’étend également au First Home Super Saver Scheme, qui doit être poursuivi. Ils affirment que les deux programmes ont parrainé la propriété de plus de 330 000 maisons.
Ils ont également lancé le Home Builder Application Scheme, affirmant que 137 000 demandes ont généré 120 milliards de dollars d’activité économique, mais de nombreux économistes considèrent ce programme particulier comme l’un des principaux moteurs de la récente augmentation importante des coûts de construction. Plus de casques haute visibilité et de sécurité que d’avantages sociaux.
Pour le logement social, les libéraux ont l’intention de poursuivre un programme de prêts à faible coût aux fournisseurs de logements communautaires, pour lequel ils ont fourni 2,9 milliards de dollars au cours des trois dernières années. Ils promettent 2 milliards de dollars supplémentaires de financement à faible coût par le biais de l’obligation pour le logement abordable de la National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC) pour soutenir 27 500 logements, soit moins de 10 % de leur soutien aux premiers acheteurs. Pour les maisons indigènes, ils proposent un programme à 7,7 millions de dollars, avec un M quand ce qu’il faut, c’est un B. Ils préfèrent définitivement les acheteurs de maison.
Le problème du manque d’approvisionnement, claironné dans le rapport fallacieux de Jason Falinsky publié juste avant les élections, n’est nulle part abordé dans la politique. Malheureusement, ils passent plus de temps à critiquer les régimes travaillistes qu’à promouvoir les leurs. Une page, comparant leurs politiques, ne fait que souligner à quel point le programme du travail est plus efficace pour aborder davantage d’aspects du logement.
Nationaux
Nada, nix, rien des Nationals. On mentionne que les régions régionales ont besoin de plus de logements abordables, mais il n’y a aucune politique de logement. Ils comptent sur les libéraux pour allouer 10 000 de leurs faibles garanties de dépôt dans les régions. Barnaby Joyce est plus un briseur de ménage qu’une femme au foyer.
Les Verts
À l’inverse de l’approche libérale, les Verts se concentrent majoritairement sur le logement social. Plus de 10 pages de graphiques et de textes de haute qualité, les Verts martèlent l’idée de ‘1 million de foyers‘; les trois quarts seraient des logements publics et communautaires dans le but de réduire les listes d’attente de logement et de mettre fin à l’itinérance. Comme si le simple fait de construire résoudrait les problèmes sans les services enveloppants dont ToT a parlé précédemment.
Partie de la ‘1 million de maisons ‘met de côté 125 000 pour une fiducie fédérale de logement à utiliser dans la copropriété où le gouvernement fournirait 25% et la valeur nette de la maison, et les propriétaires achèteraient jusqu’à 75%. Contrairement au travail (ci-dessous), le programme exige que les maisons reviennent aux mains du public. Les soi-disant pastèques : extérieur vert et socialiste rose à l’intérieur. Et avons-nous mentionné que c’est ‘1 million de foyers‘.
Mais il faut un œil attentif pour trouver dans les petits caractères que le ‘1 million de foyers‘ ont plus de 20 ans, soit 50 000 nouveaux logements chaque année. Comme indiqué précédemment dans ToT 54, cela représenterait un tiers de toutes les maisons en cours de construction. Même en tant que dictateurs bienveillants (le désir d’un Vert), cela n’arrivera pas. Les Verts ont la politique du logement la plus forte mais sont victimes de l’adage selon lequel les impuissants promettent le meilleur sexe mais ne peuvent pas le faire.
Indépendants bleu sarcelle
Bien qu’ils ne soient pas un parti, ils ont de nombreuses politiques en commun, mais le logement social n’en fait pas partie. Pas vraiment surprenant, étant donné qu’ils veulent être « représentatifs de leurs électorats » qui sont des zones riches, riches en multipropriété. Dans une comparaison entreprise par les rédacteurs du Fifth Estate, ils ont trouvé que les Sarcelles étaient pâles par rapport aux Verts. Cela vaut la peine de lire les commentaires de BTL où Rod Simpson (architecte et directeur de campagne de Kylea Tink) contredit leurs conclusions.
Parti travailliste
Le travail comporte trois volets dans la politique du logement. Le premier, annoncé il y a quelque temps, est un Housing Australia Future Fund, pour construire 30 000 nouveaux logements sociaux et abordables sur cinq ans, soit 6 000/an. Les revenus de cet investissement de 10 milliards de dollars seraient transférés au NHFIC existant pour financer des projets de logements sociaux et abordables.
Le programme est divisé en deux volets : 4 000/an sont des logements sociaux, mais moins de 1 000/an sont destinés aux femmes et aux enfants fuyant la violence domestique et familiale et aux femmes âgées à faible revenu risquant de se retrouver sans abri. Deuxièmement, 2000/an sont des logements abordables pour les «travailleurs de première ligne comme les infirmières de la police et les nettoyeurs». Étrange que dans une vision globale des « soins », ils ne mentionnent pas les travailleurs âgés et les puéricultrices.
La deuxième politique travailliste en matière de logement est l’une des cinq promesses clés faites lors du lancement des élections. Parallèlement aux propositions pour la santé et les médicaments, les véhicules électriques, la fabrication et l’égalité (et Uluru) dévoilées par Albanese, se trouve un programme d’équité gouvernemental appelé ‘Aide à Buvous. Il fournit au gouvernement du Commonwealth une participation de 40 % dans une nouvelle maison ou de 30 % dans une habitation existante.
Le schéma n’est ni nouveau ni original. Il est largement utilisé à l’étranger et est déjà géré par plusieurs gouvernements d’États et de territoires en Australie, notamment le « Homebuyer Fund » de Victoria (basé sur 25 % avec des seuils de revenu plus généreux) et le « Keystart Program » de WA (avec des seuils de revenu plus stricts). De même, le régime du travail a des plafonds sur la valeur totale des maisons qui peuvent être achetées, allant de 950 000 $ dans le métro de Sydney à la moitié de cette valeur dans les zones régionales. Ainsi, contrairement à de nombreux commentaires, il s’agira davantage d’un contrôle des prix que d’une inflation.
Le régime permet aux propriétaires de racheter la participation du gouvernement fédéral ou de rembourser le gouvernement lorsqu’ils vendent, mais il y a quelques problèmes mineurs, tels que ce qu’il advient des améliorations apportées par les propriétaires. Mais dans l’ensemble, la partie la plus décevante du programme est qu’il ne concerne que 10 000 logements sur une période indéterminée (supposée être de trois ans à partir de leur premier terme).
Les libéraux se sont rapidement retirés des blocs avec trois commentaires curieux : Scott Morrison a critiqué le projet, mais il en avait auparavant approuvé un similaire ; il n’a fourni que 10 000 maisons comme si c’était bien, mais pas assez ; Bizarrement, il a dit que les gens ne voudraient pas d’Albo à leur table de petit-déjeuner, comme si avoir l’une des quatre grandes banques au lit avec vous n’était pas un problème.
La troisième politique travailliste sur le logement a pratiquement disparu. Lors du lancement, Albanese a annoncé que le parti travailliste établirait un ‘Conseil national de l’offre et de l’abordabilité des logements‘, présenté comme une coopération entre les gouvernements nationaux, étatiques et locaux afin de promouvoir davantage de terres à subdiviser pour le logement, en réduisant les formalités administratives. Il n’y a absolument rien en ligne sur cette proposition à ce jour, probablement pour une bonne raison.
Comme décrit dans le lancement, cela pourrait être un désastre total, permettant le viol effréné des zones ex-urbaines de nos villes pour un étalement continu des banlieues. C’est une idée dans la tradition de Bob Hawke de rassembler les gens, mais cela pourrait aussi être une catastrophe environnementale. Qu’en est-il des garçons travaillistes de NSW qui veulent jouer dans le bac à sable du développeur? Eh bien, je pense que je viens de perdre tout espoir d’être nommé à ce conseil !
Résumé
S’il est agréable que les politiques du logement occupent enfin le devant de la scène, il est sans cesse décevant que TOUS ne parviennent pas à résoudre le problème. Toutes les politiques mettent l’accent sur la création d’emplois, comme si c’était une bonne chose dans une industrie de la construction en surchauffe. Mais aucune politique ne cherche à être créative en associant la préfabrication comme solution à la construction de logements : une manière innovante de résoudre à la fois les problèmes de fabrication et de logement.
Bernard Keane dans Crikey a souligné que la vraie solution aux politiques du logement est une réforme fiscale, comme discuté dans ToT 112 et The Guardian il y a plusieurs mois. Étant donné que les travaillistes sont si timides à l’égard des politiques progressistes en matière d’impôts, nous devrons accepter leurs politiques fragmentaires et factices en attendant que l’inévitable augmentation des taux d’intérêt fasse plafonner ou, plus probablement, chuter la valeur des logements. Ce n’est qu’alors qu’une «catastrophe» imminente du «marché immobilier» apportera une véritable réforme pour les maisons.
Tone Wheeler est architecte principal à Environa Studio, professeur adjoint à l’UNSW et président de l’Australian Architecture Association. Les opinions exprimées ici sont uniquement celles de l’auteur et ne sont ni détenues ni approuvées par A+D, l’AAA ou l’UNSW. Tone ne lit pas Instagram, Facebook, Twitter ou Linked In. La santé mentale est préservée en lisant et en répondant uniquement à commentaires adressés à [email protected]