Dans la zone : les réglementations de zonage archaïques peuvent entraver la construction de nouveaux logements intercalaires | Nouvelles

Les logements intercalaires sont un moyen puissant pour les régions métropolitaines de revitaliser les communautés, disent les partisans de la pratique. Mais dans certains quartiers intérieurs de Cleveland, des lois de zonage archaïques empêchent ce nouveau logement unifamilial d’arriver sur le marché, selon un récent rapport du Commission de planification du comté de Cuyahoga.

Selon les observateurs, la modernisation du zonage n’augmenterait pas seulement l’efficacité des infrastructures. Cela pourrait également ouvrir davantage de logements abordables pour les personnes à nid vide et les personnes à faible revenu.

L’analyse, publiée par la commission d’urbanisme en partenariat avec Banque foncière de Cuyahoga et le Consortium des premières banlieues du nord-est de l’Ohio— identifie les problèmes dans les règlements de zonage municipaux qui entravent le nouveau remplissage.

Trop souvent, les anciennes règles d’utilisation des terres ne correspondent pas à la nature des besoins de développement modernes, note Dennis Roberts, directeur du développement immobilier de la Land Bank à but non lucratif, qui a aidé à financer l’étude.

« Beaucoup de ces codes de zonage ont été créés pour construire sur de vastes étendues de terrain alors que les objectifs politiques étaient différents », explique Roberts. « Ces réglementations ne bloquent pas la construction intercalaire en soi, ce sont de petits obstacles qui empêchent le développement d’aller de l’avant. La façon d’y penser est la mort par mille coupures.

Les logements intercalaires sont de nouveaux logements construits sur des lots existants dans des communautés largement développées, souvent là où les domiciles précédents ont été démolis. La construction de telles maisons peut être rentable si les exigences de zonage exigent moins de maisons sur un terrain disponible qu’un promoteur n’en aurait besoin pour réaliser un profit et maintenir le prix des maisons dans la fourchette abordable.

La commission de planification et ses partenaires ont étudié le potentiel de nouveaux logements unifamiliaux dans 19 banlieues de Cleveland, en étudiant l’efficacité du code de zonage pour déterminer où se trouvent les obstacles les plus stricts au remplissage. L’analyse met en évidence 19 codes de zonage et 55 districts de zonage, à travers des mesures telles que la largeur minimale du lot et la réglementation sur le retrait avant.

Avec les banlieues proches de Cleveland construites presque à pleine capacité, il est difficile de trouver de nouvelles étendues de terres aménageables, indique le rapport. Bien que les logements intercalaires puissent sembler être une solution facile, ces lots peuvent être plus petits et plus étroits que ce que le zonage actuel exige. Construire sur des lots vides peut impliquer de mélanger plusieurs lots ou d’obtenir une dérogation pour s’écarter du zonage actuel, une entreprise longue et potentiellement coûteuse pour la plupart des promoteurs.

Patrick Hewitt, directeur de la stratégie et du développement de la commission de planification du comté, affirme que de nombreuses lois de zonage datent d’une époque révolue où les constructeurs bénéficiaient d’abondantes terres non développées. Au fur et à mesure que les régions devenaient surconstruites, le zonage a aidé à disperser les gens en fixant des tailles de terrain minimales et en exigeant une certaine séparation entre les maisons.

« Pour les lots individuels, vous ne construisez pas sur un terrain vierge dans la banlieue ou ne construisez pas 20 maisons sur une ancienne ferme », explique Hewitt. « Lorsqu’un promoteur voit un seul lot, il n’obtient pas l’économie d’échelle qu’il a avec un terrain vierge. Ils pourraient simplement s’éloigner du projet.

Beaucoup d’espace disponible

Maison en cours de construction par YRM Corp sur une parcelle vide sur Greendale Ave. à Maple Heights. [Bob Perkoski]

De nombreux obstacles s’élèvent entre les lots existants et les dimensions requises par les règlements de zonage, disent les membres partenaires du rapport. Le zonage exigeant des terrains plus larges, des bâtiments plus petits ou des retraits plus profonds que ceux des maisons construites avant l’établissement des codes est loin d’être rare dans les banlieues établies il y a plus de 60 ans.

Selon les résultats de l’étude, environ 41 % des habitants de Cleveland Premières banlieues les lots zonés pour les maisons unifamiliales ne respectent pas les exigences minimales en matière de taille de lot. Jusqu’à 48 % ne respectent pas les règles relatives à la largeur minimale des lots.

Ce n’est pas comme si les nouveaux logements intercalaires étaient entravés par un manque de terrains vacants. Entre 2010 et 2020, il y a eu 2 149 démolitions de maisons unifamiliales dans les communautés de First Suburbs, d’East Cleveland à Fairview Park. Pourtant, selon le rapport, moins de 1 000 nouvelles maisons unifamiliales ont été construites dans la région au cours de cette période.

À l’aide de programmes de cartographie, les chercheurs ont trouvé un total de 5 320 lots intercalaires probables situés dans l’anneau intérieur de Cleveland. East Cleveland ouvre la voie avec 1 192 lots dans des zones résidentielles établies. Vient ensuite Euclid, avec 661 parcelles vides, suivi de Garfield Heights, Maple Heights, Cleveland Heights et Shaker Heights. Environ 130 maisons ont été démolies dans la banlieue intérieure en 2020, dont 71 à East Cleveland.

Patrick Grogan-Myers a une connaissance directe de deux de ces communautés, étant le nouveau directeur de la planification d’Euclid ainsi que l’ancien directeur du développement économique de Maple Heights. Alors que la construction régionale de maisons neuves n’est pas revenue au sommet du début des années 2000, les prix des logements à Euclide s’élèvent à 107 000 $, soit environ 96 % de ce qu’ils étaient avant la Grande Récession de 2007 à 2009. Chiffres d’un Conservation des terres de la réserve de l’Ouest une étude révèle en outre une reprise des prix de vente de 80 % à 100 % dans toute la région de la Première Banlieue.

La pandémie a amené plus de gens à penser à déménager. Selon Grogan-Myers, la question est de savoir comment attirer les propriétaires aux pieds irritants à Euclid et dans les banlieues environnantes.

«Les gens passaient plus de temps en confinement ou en travail à distance», explique Grogan-Myers. « Quelles sont les commodités qui les entourent immédiatement ? À Euclid, nous avons accès au lac et à la Piste cyclable au bord du lacplus le Réserve d’Euclid Creek au sud de la ville. »

Les modifications apportées aux réglementations de zonage unifamilial, notamment la suppression ou la réduction de la taille minimale du logement, peuvent rendre la construction de nouveaux logements plus abordable, ajoute Grogan-Myers. La taille minimale du logement d’Euclid était de 2 000 pieds carrés, une exigence réduite et liée à la taille du terrain en 2019.

« Les communautés sont en mesure de trouver un équilibre entre les éléments environnementaux, comme le besoin d’espaces verts, et la construction de nouveaux logements abordables en réduisant la quantité de terrain nécessaire pour construire une nouvelle maison », explique Grogan-Myers. « Examiner les règlements de zonage n’équivaut pas nécessairement à sacrifier une construction de qualité ou les valeurs communautaires. Ces réglementations peuvent avoir des impacts imprévus sur les coûts de construction qui rendent le logement inabordable pour la famille moyenne ou sont tout à fait prohibitifs pour une nouvelle construction.

L’adoption par le comté d’une émission obligataire de 50 millions de dollars pour la démolition de sites dégradés peut être un catalyseur pour la construction de milliers de nouvelles maisons intercalaires, a déclaré Jennifer Kuzma, directrice du First Suburbs Consortium.

« En tant qu’organisation, nous voulons nous assurer que les communautés membres disposent de tous les outils dont elles ont besoin pour tirer le meilleur parti de cette chance d’offrir de nouvelles options de logement », a déclaré Kuzma dans un e-mail. « Cette initiative fournit aux communautés First Suburbs un outil pour améliorer le destin de ces terrains vacants, en améliorant la voie pour que le développement intercalaire se fasse au rythme des affaires.

La mise à jour des codes est indispensable

Maison en cours de construction par YRM Corp sur une parcelle vide sur Greendale Ave. à Maple Heights. [Bob Perkoski]

Avec un environnement de hausse des prix des maisons et une offre record de logements disponibles, les villes doivent exploiter les pratiques de zonage modernes pour simplifier le processus de construction pour les promoteurs, indique le rapport.

Même si les organisations partenaires n’auront pas de suggestions de zonage spécifiques avant la deuxième phase d’analyse à venir, les personnes impliquées ont encore des idées sur où les communautés peuvent commencer.

« Vous avez besoin de commentaires en temps réel de la part des clients qui sont dans l’entreprise, donc les municipalités devraient demander l’avis des développeurs et des constructeurs avant de mettre en place un code », explique Roberts de la Land Bank. « Avant d’instituer des codes modèles, les commissions de planification peuvent les tester avec un groupe de discussion de l’industrie. »

Le responsable du comté, Hewitt, a déclaré que certains codes de zonage plus anciens avaient été mis à jour, trop tard pour faire une différence pour la plupart des maisons existantes. Les communautés n’ont pas besoin de réviser leurs règles chaque année, dit-il, mais un marché du logement en reprise devrait obliger les responsables à réévaluer la manière d’accueillir de nouveaux remplissages.

À Maple Heights, environ 72 % des lots dans les quartiers unifamiliaux sont trop petits pour tenir dans le code de zonage existant, tandis que 86 % sont jugés par les planificateurs du comté comme trop étroits. La ville, avec l’aide de la banque foncière du comté de Cuyahoga, a terminé l’année dernière deux maisons modulaires sur trois terrains vacants de l’avenue Jefferson.

Les propriétés d’origine sur les parcelles ont été démolies dans les années 2010, les nouvelles maisons se vendant respectivement 217 000 $ et 187 700 $.

Sonya Edwards, fondatrice de ESOP Immobilier Inc. à Cleveland, dit que d’autres constructeurs envisagent maintenant des terrains appartenant à la ville et des propriétés privées à Maple Heights pour de futurs projets unifamiliaux.

« C’est risqué au début lorsque le prix est plus élevé que le reste de la communauté », explique Edwards. « [Developers] voir les deux premières maisons se vendre rend chaque transaction moins risquée. Les gens doivent comprendre que le remplissage est la dent manquante de ces terrains vacants. Au lieu de remettre la même dent, il doit y avoir de la flexibilité avec un zonage qui répond aux normes d’aujourd’hui.

La Land Bank, qui acquiert des propriétés vacantes et saisies pour le réaménagement, prépare quatre maisons supplémentaires à Warrensville Heights. Une maison de style ranch prévue pour South Euclid, quant à elle, est un modèle potentiel pour des codes plus conviviaux pour les développeurs qui favorisent le vieillissement sur place.

« Les codes actuels découragent les maisons de ranch, car vous avez des exigences sur l’espace que cette maison peut occuper beaucoup », explique Roberts. « Les gens veulent ces types de maisons avec une salle de bain et une chambre au premier étage. L’uniformité du zonage rendrait plus probable pour un constructeur d’essayer des produits plus innovateurs qui répondent aux besoins d’aujourd’hui. Nous devons mettre à jour ces codes pour faciliter le déroulement du processus. »

Maintenant que les obstacles réglementaires aux nouveaux logements ont été identifiés, les partenaires de planification passent à la phase de recommandation. Avec une nouvelle meilleure pratique de zonage et un rapport d’ordonnance modèle actuellement en cours, le comté peut encore faciliter la voie en transformant davantage de terrains vacants en utilisation productive.

« Je suis heureux de voir que nous examinons cela d’un point de vue régional », déclare Grogan-Myers d’Euclid. « Lorsque nous parlons d’étalement, de durabilité et d’avenir, c’est ainsi qu’il faut procéder. Il faut plus d’une communauté pour dire que c’est une priorité et pour faire avancer certains de ces problèmes plus difficiles.

Cette histoire est parrainée par la Northeast Ohio Solutions Journalism Collaborative, qui est composée de plus de 16 organes de presse du nord-est de l’Ohio, dont Ideastream Public Media.

Douglas J. Guth est un écrivain et journaliste indépendant basé à Cleveland Heights et rédacteur en chef pour FreshWater Cleveland. En plus de Fresh Water, son travail a été publié par Midwest Energy News, Kaleidoscope Magazine et Think, la publication des anciens de la Case Western Reserve University. Fan inconditionnel de sports de Cleveland, il écrit également pour le blog au nom cynique (mais écrit avec humour) Cleveland Sports Torture.

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Le gel du zonage sur la construction de laboratoires et de bureaux autour d’Alewife n’inclura pas sa zone « Triangle »

Une grue de construction est vue dans la ligne d’horizon du triangle Alewife le 18 janvier. (Photo : Marc Levy)

Le moratoire sur la construction de bureaux et de laboratoires dans la zone Alewife au cours d’un processus de zonage se poursuivra sans la zone connue sous le nom de « Triangle », ont décidé lundi les conseillers municipaux.

« Mon intention n’a jamais été de bloquer des projets dans le Triangle. Lorsque nous avons parlé de la [zoning] projet, pour moi, il s’agissait du Quadrilatère », a déclaré le conseiller Paul Toner, proposant un amendement pour limiter le moratoire à la zone située au sud des voies ferrées séparant les deux zones.

Le processus, qui gèle les espaces de bureau et de laboratoire nouveaux ou agrandis jusqu’à l’adoption du zonage ou le 31 décembre 2023, selon la première éventualité, devait affecter six districts de superposition Alewife ; L’amendement de Toner réduit cela à cinq.

La suppression du Triangle est intervenue à la demande de l’un des principaux promoteurs de la région, Longfellow Real Estate Partners. Son chef de projet principal, Matt Lerner, a fait valoir que Longfellow transforme déjà sa propriété en la combinaison d’utilisations que le zonage proposé appelle, y compris des équipements tels que des cafés et de nouveaux espaces verts.

Le triangle et le quadrilatère Alewife chevauchent des parties de North Cambridge et des Cambridge Highlands.

« Si le moratoire sur la planification était adopté sous sa forme actuelle, nous ne serions pas en mesure de fournir [a 37,000-square-foot building addition that allows for] ces équipements publics. Je ne vois respectueusement pas comment cela sert les meilleurs intérêts de la ville de Cambridge, de nos voisins de Cambridgepark Drive et du Triangle », a déclaré Lerner. Le triangle entoure CambridgePark Drive sur un terrain qui comprend la station Alewife T et un terrain à l’est de celle-ci.

Si le conseil adoptait l’amendement fourni par Longfellow et soumis par Toner, « Je vous donne ma parole que nous continuerons à être de grands intendants sur Cambridgepark Drive », a déclaré Lerner.

L’idée d’un moratoire est née en novembre avec l’inquiétude suscitée par l’achat rapide d’une vingtaine de parcelles de terrain dans la région d’Alewife par la société de Denver Healthpeak. La société a déclaré aux investisseurs qu’elle prévoyait de dépenser 616 millions de dollars et de se retrouver avec 36 acres – rappelant aux résidents et aux responsables que les processus de planification n’ont jamais été pleinement adoptés pour garantir que la zone se développe en un quartier bien équilibré. «Nous avons littéralement demandé pendant 40 ans le zonage dans ce secteur», a déclaré la conseillère Patty Nolan en proposant le moratoire.

La planification ne devrait pas laisser de côté le Triangle bien qu’il soit déjà en grande partie construit, a-t-elle déclaré lundi. Il y a encore des parcelles et des terrains ouverts mûrs pour le développement, et l’une des raisons pour lesquelles un zonage complet est nécessaire est la voie ferrée séparant le Triangle et le Quad : les zones, qui chevauchent des parties de North Cambridge et des Cambridge Highlands, doivent encore être reliées par un long -voulait chevalet ou paire de chevalets.

« Chaque plan qui a jamais été fait dans la région d’Alewife comprend toute la région, et pour une bonne raison : c’est un écosystème. C’est une zone qui a eu un effet de chaleur et un effet d’îlot de chaleur aussi mauvais que d’autres endroits et des inondations aussi mauvaises ou pires », a ajouté Nolan. « Il est extrêmement important que lorsque nous planifions pour cette zone, nous incluions toute la zone. »

Le processus d’étude de zonage de 18 mois n’est pas non plus si long, a-t-elle déclaré – suivi du conseiller Burhan Azeem affirmant qu’il reconnaissait que tout ce que Nolan avait dit était « arrivé à une conclusion différente ». Les projets en cours sont antérieurs au dépôt de la pétition du 17 février et ne seraient pas modifiés par le nouveau zonage mais seraient affectés par le moratoire, a-t-il dit, ce qui signifie que « le seul effet pratique que cela a est de retarder un projet qui se produira de toute façon ».

Le conseiller Dennis Carlone a averti que l’exemption du Triangle serait un «zonage ponctuel», une sorte de favoritisme juridique contre lequel l’avocat de la ville a mis en garde.

Lui et Nolan se sont toujours retrouvés dans la minorité: l’amendement de Toner a été adopté par un vote de 5 à 4, avec les conseillers Toner, Azeem, Marc McGovern et E. Denise Simmons et la vice-maire Alanna Mallon en faveur; les votes contre étaient Nolan, Carlone, le conseiller Quinton Zondervan et le maire Sumbul Siddiqui.

La pétition pour mettre en place un moratoire pour le Quad de 130 acres – moins le Triangle de 60 acres – a ensuite été adoptée à l’unanimité.

Berkeley envisage de grands changements de zonage pour lutter contre la crise du logement

Berkeley pourrait voir des immeubles de grande hauteur plus hauts au centre-ville si la ville modifie son zonage pour supprimer les plafonds sur la hauteur et le nombre de ces structures. 1 crédit

Berkeley pourrait lever ses limites sur les immeubles de grande hauteur du centre-ville et rendre le processus d’autorisation pour un immeuble de quatre logements dans la plupart des quartiers aussi simple que celui d’un chalet d’arrière-cour sous une liste de changements de zonage destinés à stimuler la construction de nouveaux logements.

Ces réglementations plus souples sont encore loin d’être adoptées. Mais plusieurs membres du conseil municipal ont exprimé leur soutien aux idées cette semaine, indiquant que Berkeley – le berceau du zonage unifamilial et une ville qui, pendant des décennies, a strictement limité la construction d’appartements au nom de la préservation du quartier – évolue dans cette direction.

Certains se hérissent des propositions, qui mettraient fin aux plafonds de développement du centre-ville approuvés par les électeurs en 2010 et donneraient aux propriétaires une voie rapide pour construire des duplex, des triplex et des quadruplex dans des quartiers qui sont depuis longtemps composés de maisons unifamiliales. Les partisans des changements soutiennent, cependant, qu’il s’agit de mesures que la ville doit prendre si elle veut résoudre une crise du logement qui a laissé les étudiants, les jeunes familles et d’autres se demander s’ils peuvent se permettre un avenir à Berkeley.

« Je comprends que le changement peut être difficile pour certaines personnes », a déclaré le membre du conseil Rashi Kesarwani lors d’une réunion mardi. « Mais la Californie n’a pas d’autre choix que de changer, car le mode de vie unifamilial à deux voitures n’est tout simplement plus durable. »

Des bâtiments plus hauts au centre-ville, et plus d’entre eux

Berkeley envisage les changements de zonage dans le cadre des travaux sur son élément de logement, le plan qui guidera la croissance de la ville de 2023 à 2031. Les mandats de l’État exigent que Berkeley accorde l’approbation de près de 9 000 nouveaux logements au cours de ces huit années, et de prendre des mesures maintenant pour s’assurer que des facteurs tels que son code de zonage et son processus d’autorisation permettent de construire autant de maisons. Une ébauche de l’élément de logement devrait être publiée cet été, et les responsables du logement de l’État doivent approuver le plan de Berkeley d’ici la fin janvier.

Le personnel de la planification municipale affirme que le code de zonage actuel offre déjà une capacité suffisante pour répondre à l’allocation de l’État – mais plusieurs élus de Berkeley affirment que pour atténuer la pénurie de logements dans la ville, il faudra construire bien au-delà de cette exigence.

Certains veulent y parvenir en éliminant les limites fixées dans le plan du centre-ville, qui autorise trois bâtiments d’une hauteur maximale de 180 pieds et quatre autres d’une hauteur maximale de 120 pieds, au cœur de la ville. Berkeley a passé sept ans à délibérer sur ces règles, les électeurs ayant signé ses principales dispositions lors d’un scrutin consultatif, avant l’adoption du plan en 2012.

Une décennie plus tard, un seul bâtiment de 180 pieds a été construit – un hôtel Marriott qui a ouvert ses portes en janvier – tandis que deux projets d’appartements de grande hauteur ont échoué après un processus d’approbation pluriannuel.

Le membre du conseil Rigel Robinson a déclaré qu’il soutiendrait l’élimination du plafond de hauteur du plan du centre-ville, ainsi que ses limites sur le nombre d’immeubles de grande hauteur pouvant être construits.

« Nous n’avons pas vu une seule unité de logement » dans un immeuble de 18 étages, a déclaré Robinson, « et cela, j’espère, devrait nous bouleverser tous ».

Une majorité du conseil, ainsi que le maire Jesse Arreguín, ont exprimé leur soutien lors de la réunion de mardi pour reconsidérer les limites du développement dans le centre-ville de Berkeley.

« J’ai vraiment l’impression d’avoir bouclé la boucle à ce sujet », a déclaré Arreguín, qui, en tant que membre du conseil, a travaillé sur le plan du centre-ville et a ensuite mené une campagne infructueuse pour une mesure de vote qui, selon les critiques, aurait bloqué la construction de gratte-ciel dans la région. . Arreguín a tempéré son soutien au réexamen du plan en avertissant que le zonage de la ville n’est pas la seule raison pour laquelle des projets de logements plus hauts n’ont pas été construits au centre-ville, notant les coûts de construction élevés et les petits terrains de la région, entre autres facteurs.

Berkeley pourrait également augmenter les limites de hauteur dans le quartier Southside près de l’UC Berkeley, où plusieurs membres ont déclaré qu’ils soutiendraient des changements qui pourraient permettre aux bâtiments de tenir 12 étages ou plus. Les partisans disent qu’un tel changement signifierait que moins d’étudiants de Californie devraient chercher un logement dans des quartiers plus éloignés du campus.

« Mon district est celui qui supporte le poids des déplacements en raison du manque de logements pour les étudiants », a déclaré Ben Bartlett, membre du conseil de South Berkeley. « Mon district vous remerciera d’avoir levé le plafond sur tout le campus – faites-le hier, s’il vous plaît. »

Mais le conseil a également entendu des résidents qui craignaient de lever les limites du développement au cœur de la ville, qui a fait l’objet de certains des débats sur le logement les plus controversés de Berkeley. Janis Ching, directrice du Berkeley Neighbourhood Council, a déclaré que depuis que les dispositions du plan actuel du centre-ville ont été soumises aux électeurs en 2010, « il faudrait un autre vote du peuple pour annuler le plafond ».

Le directeur de la planification et du développement, Jordan Klein, a déclaré que même si les résidents ont pesé sur le plan précédent, « cela ne signifie pas nécessairement que les modifications futures du zonage sont automatiquement soumises à l’approbation des électeurs ».

La membre du conseil Kate Harrison, qui représente le centre-ville, a déclaré qu’elle serait disposée à lever les limites si la ville pouvait également récolter une partie de la valeur ajoutée de la propriété que cela créerait, car les parcelles de la région deviendraient plus précieuses si elles pouvaient être développées avec plus de hauteur. bâtiments.

« Nous devons examiner quels sont les coûts, puis essayer de déterminer l’équilibre des avantages pour la communauté », a déclaré Harrison dans une interview.

Processus de permis plus rapide pour les petits appartements

Ailleurs à Berkeley, les changements de zonage proposés créeraient un processus d’approbation «ministérielle» plus rapide pour les propositions de logements à deux, trois et quatre logements dans la majeure partie de la ville, y compris les quartiers qui n’autorisaient autrefois que les maisons unifamiliales. Tant que ces projets sont conformes aux normes de la ville, ils pourraient obtenir une approbation en aussi peu que trois semaines dans le cadre du processus, similaire à celui que Berkeley a récemment adopté pour les unités et les chalets de la belle-famille.

Les projets n’auraient pas besoin d’avoir une audience publique ou de passer par d’autres aspects du processus d’autorisation conventionnel plus lent, qui, selon la membre du conseil Lori Droste, permet aux opposants de contester les propositions avec de longs appels, ajoutant du temps et des dépenses aux nouveaux logements qui seront finalement transmis aux résidents. . L’un des objectifs d’une autorisation plus rapide, a déclaré Droste, serait de garantir « que tous les projets ne soient pas soumis à un processus interminable ».

Mais la réunion de mardi a donné un aperçu des débats clés sur l’effort, y compris si le risque d’incendie de forêt signifie que certaines parties de la ville devraient être interdites à une plus grande densité.

Les premières propositions partagées par le personnel de la planification urbaine exempteraient les quartiers des collines de Berkeley du processus d’approbation plus rapide pour les projets de petits appartements. Les pompiers et de nombreux habitants des collines affirment que la zone sera déjà difficile à évacuer si elle est menacée par un incendie de forêt se déplaçant rapidement, et craignent que l’ajout de personnes et de voitures ne fasse qu’aggraver ces problèmes. Le conseil municipal a voté pour limiter les approbations rapides pour les logements accessoires dans les collines plus tôt cette année, citant ces préoccupations.

Cependant, certains membres du conseil soutiennent que l’interdiction est trop large. Il s’appliquerait à toute une zone que la ville appelle le Hillside Overlay, qui couvre les quartiers à haute altitude qui ont des routes étroites et sinueuses, ainsi que des zones plus basses avec des rues plus larges – comme les pâtés de maisons autour de l’avenue Solano ou de Fraternity Row près de l’UC Berkeley.

Cela signifie que la proposition rendrait plus difficile la construction de nouveaux logements dans de nombreux quartiers les plus riches de Berkeley, a déclaré Kesarwani, ce qui est « en contradiction directe avec l’objectif déclaré du conseil de mettre fin au zonage d’exclusion », et viole les mandats de logement équitables de la Californie qui nécessitent un nouveau développement pour se répandre dans toute la ville. Si les parties à haut risque des collines de Berkeley ne sont pas invitées à accueillir plus de maisons, a déclaré Kesarwani, la ville devrait envisager de rezoner les avenues College et Solano pour permettre une construction plus dense et compenser les unités qui ne peuvent pas être construites ailleurs.

«Je ne peux pas dire à mes électeurs de West Berkeley, qui sont soumis à des niveaux plus élevés de pollution de l’air en raison de la redlining historique», a-t-elle déclaré, «que nous n’allons pas demander aux quartiers historiquement à revenu plus élevé avec un air plus pur de faire également leur part .”

Les règles pourraient raviver le débat parallèle

En plus des questions sur le processus d’approbation, il y a aussi un débat sur les règles que les propriétaires devraient suivre pour construire des projets de deux à quatre logements.

Le personnel et les comités de la ville ont passé des années à débattre d’un ensemble de nouvelles «normes objectives» pour le développement, incitées par la loi de l’État interdisant aux gouvernements locaux d’utiliser des critères subjectifs pour bloquer le logement. L’une des questions les plus controversées dans ce processus est de savoir si Berkeley devrait établir des règles pour les ombres créées par les nouveaux bâtiments proposés, ce qui pourrait signifier que les projets qui jettent trop d’ombre sur les propriétés voisines seraient refusés ou contraints de réduire.

Plusieurs défenseurs de l’énergie solaire ont mobilisé une campagne pour des normes interdisant les projets qui bloqueraient la lumière du soleil des panneaux de toit à proximité, qu’ils considèrent comme une menace pour une source d’électricité sans carbone qui peut aider à rendre la ville moins dépendante des services publics assiégés du nord de la Californie, PG&E. L’ancien membre de la Commission de planification, Rob Wrenn, a déclaré que les gens seraient moins susceptibles d’installer des panneaux solaires et d’effectuer d’autres mises à niveau coûteuses pour réduire les émissions de carbone – comme l’achat d’une voiture électrique – s’ils craignent que les économies d’énergie de leurs panneaux de toit ne disparaissent parce qu’un nouveau plus grand bâtiment monte à côté.

Le personnel de l’urbanisme travaille actuellement à déterminer si les types de bâtiments autorisés en vertu des changements de zonage proposés limiteraient considérablement l’énergie solaire. Il appartiendra éventuellement au conseil de décider s’il convient d’adopter une norme pour les ombres.

« Les gens ont fait un investissement », a déclaré Wrenn, « et la ville ne devrait pas faire demi-tour, après avoir encouragé les gens à installer des panneaux solaires… et dire : « Nous ne nous soucions plus vraiment de vos panneaux, donc si quelqu’un veut les suivre s’ils le peuvent.

Mais certains défenseurs voient dans l’inquiétude suscitée par les panneaux solaires une tentative familière de bloquer de nouveaux logements car cela projetterait des ombres, ce qui, selon eux, n’est pas une raison valable pour refuser des projets.

Ils notent que les maisons de Berkeley obtiennent leur électricité de sources éoliennes et solaires par défaut, et disent que les appels à donner la priorité aux panneaux solaires par rapport aux nouveaux logements comprennent mal comment la ville peut mieux lutter contre le changement climatique. L’électricité domestique ne représente que 2% des émissions de carbone de la ville, le gaz naturel résidentiel représentant 17% supplémentaires, selon une étude de 2019, tandis que les transports – principalement des automobiles privées – sont responsables de 60%.

Robinson, le membre du conseil de Southside, a déclaré que construire plus de maisons à Berkeley, plutôt que de limiter la construction et de pousser les gens vers des banlieues plus éloignées de la région de la baie, fera plus pour réduire les émissions de gaz à effet de serre que pour s’assurer que les panneaux solaires ne sont pas bloqués.

« Chaque lit que nous ne construisons pas ici est un super-navetteur », a-t-il déclaré. « Concevoir des quartiers piétonniers, aider les habitants à vivre près de leur travail et de leur épicerie, c’est ainsi que nous luttons contre la crise du logement et la crise climatique. »

Montgomery approuve les écarts de zonage pour les nouveaux bâtiments industriels du côté ouest – Shaw Local

Le Montgomery Village Board a récemment pris des mesures pour stimuler le développement de deux grands bâtiments industriels sur le côté ouest du village.

Lors d’un scrutin unanime le 28 février, le conseil a approuvé trois écarts de zonage pour les nouveaux bâtiments proposés pour la construction dans le centre d’affaires de Montgomery, à l’angle nord-est d’Aucutt Road et de Commerce Drive.

Les promoteurs du projet, Finch & Barry Properties, LLC, ont proposé de subdiviser la parcelle désormais vacante en quatre lots distincts et de construire un bâtiment de 31 093 pieds carrés sur l’un des lots et un bâtiment de 49 513 pieds carrés sur un autre, selon un mémo du personnel du village .

Le bâtiment de 31 093 pieds carrés comprendra 58 portes de chargement pour camions, tandis que le bâtiment de 49 513 pieds carrés comptera 98 portes de chargement pour camions et une aire de bureaux pour un futur terminal de camions.

L’accès de la circulation aux deux lots aménagés se fera par une allée partagée le long de Commerce Drive.

L’aire de stationnement extérieure pour camions de chacun des deux bâtiments sera protégée visuellement de la vue depuis Aucutt Roads et Commerce Drive par une berme paysagée qui comprendra un mélange 50/50 d’arbres à feuilles persistantes et à feuilles caduques pour fournir un écran tout au long de l’année.

Les aires de stationnement pour camions seront également clôturées et fermées pour des raisons de sécurité. La clôture sera un maillon de chaîne recouvert de vinyle avec des lattes de protection et surmonté de trois brins de fil de fer barbelé.

Le vote du conseil a permis d’accéder à la demande des promoteurs pour les écarts en vertu de l’ordonnance de développement unifié du village régissant l’emplacement de l’entrée, l’éclairage du site et les normes de conception du stationnement pour les deux bâtiments.

La commission de planification et de zonage du village a tenu une audience publique sur les écarts le 3 février. Aucun résident n’a assisté à l’audience pour commenter les écarts et la commission a voté à l’unanimité pour adopter une résolution recommandant leur approbation par le conseil.

Le zonage empêche les petites maisons de faire baisser les prix

Des efforts ont été déployés depuis longtemps pour produire des logements abordables grâce à diverses subventions et réglementations gouvernementales. La prémisse de ceux qui soutiennent de tels programmes est que l’abordabilité ne peut pas « se produire naturellement » par les forces du marché. Mais dans les bonnes circonstances, cela peut être le cas pour différents types d’unités, et l’une d’entre elles est les « petites maisons ». Malheureusement, leur construction est compliquée ou carrément interdite par les lois de zonage.

Bien qu’il n’y ait pas de définition précise d’une petite maison, elle se caractérise par TinyHomeBuilders.com comme une unité de moins de 600 pieds carrés. Topher Thomas, un constructeur de petites maisons basé à Durham qui a fondé Coram Homes, décrit leur abordabilité inhérente dans un appel Zoom comme des « chiffres simples », c’est-à-dire qu’ils nécessitent moins de matériaux qu’une maison standard. Bien que les dépenses varient selon le marché, de minuscules complexes résidentiels au Texas louer pour aussi peu que 225 $/mois, et sont plus rapides à construire. Un projet de micro-maisons à Detroit loue des unités pour 325 $/mois, accordant pleine propriété aux locataires après 7 ans.

Mais le climat réglementaire n’a pas été favorable. Interne du milieu des affaires Remarques que de nombreuses juridictions ont des exigences de taille minimale d’unité qui interdisent les petites maisons. Les limites de densité – qui réduisent le nombre d’unités pouvant aller sur des parcelles données – rendent également les petites maisons financièrement peu pratiques à construire pour les promoteurs. De plus, il existe souvent des réglementations contre les ADU, les camping-cars et les caravanes, qui complètent tous le mouvement.

Un exemple où un tel NIMBYisme s’est produit récemment était à Calhoun, en Géorgie, où les efforts du développeur à but non lucratif Tiny House Hand Up pour construire de minuscules maisons ont été repoussés par la ville. Là où les maisons, explicitement conçues comme des propriétés abordables, devaient mesurer au maximum 600 pieds carrés, les règles de Calhoun dictent que les maisons doivent, au minimum, avoir presque le double de cette taille. Mais un cabinet d’avocats d’intérêt public a pris le cas du promoteur, arguant que l’ordonnance en question viole la constitution de l’État.

L’Institute for Justice, un cabinet d’avocats libertaire qui s’occupe des questions de libertés civiles et économiques, a déjà déposé des dossiers pour lutter contre les excès du gouvernement, comme un permis professionnel strict ou domaine éminent. Dans ce cas, l’entreprise fera valoir devant la Cour supérieure du comté de Gordon que les règlements de Calhoun contredisent les directives de la Géorgie sur le zonage. Un représentant de l’IJ a déclaré WABE cette « La Constitution de Géorgie exige que toutes les restrictions de zonage aient une relation substantielle avec la santé publique, la sécurité et le bien-être général », et que l’interdiction des maisons de moins de 1 100 pieds carrés ne respecte pas cette norme. IJ note que des interdictions similaires existent dans d’autres villes de Géorgie.

Thomas a rencontré des problèmes similaires lors du démarrage de son entreprise naissante. Son premier projet, construit sur sa propre propriété, a violé le code de la ville. Il a lancé Coram Houses peu de temps après et a construit des propriétés conformes, mais les problèmes ne se sont pas arrêtés là. Un règlement problématique qu’il a rencontré à Durham interdit la construction de plus de deux structures sur un même terrain, qu’elles tiennent ou non confortablement sur la parcelle. De plus, les ADU ne peuvent être à moins de 25 pieds de la structure primaire. Combiné aux réglementations sur la proximité de ses maisons avec les cours d’eau, cela a écrasé un projet potentiel sur lequel Thomas travaillait à Durham.

Thomas voit cependant des signes prometteurs de réforme : Raleigh a légalisé les ADU à l’été 2020. De plus, il a pu contourner la réglementation en planifiant des complexes entiers pour de petites maisons, plutôt que simplement sur des propriétés existantes.

« Je rencontre des dirigeants municipaux et je parle toujours de la manière dont nous pouvons avoir des règles de zonage plus progressistes », a-t-il déclaré.

Mais au-delà de Raleigh, il faut repenser sérieusement la validité de ces lois sur les unités minimales, et j’espère que le procès de l’Institute for Justice déclenchera cela. L’argument avancé par l’organisation – à savoir que de telles lois n’ont en fait aucune justification en matière de santé publique ou de bien-être, mais qu’elles nuisent en fait à ces objectifs – est solide. Surtout dans des villes comme Calhoun, où la pauvreté est élevée, chaque unité supplémentaire, aussi petite soit-elle, contribue à améliorer l’abordabilité et à prévenir l’itinérance. En autorisant ces petits types de construction dans chaque ville, cela aiderait à réfuter ce canard selon lequel le marché ne peut pas produire de logements abordables.

Cet article présentait des rapports supplémentaires de Rapport sur l’urbanisme du marché Ethan Finlan, membre du personnel de contenu.

Les développeurs du campus de Roux cherchent un changement de zonage qui pourrait donner le plus haut bâtiment du Maine

L’organisation à but non lucratif qui développe l’ancienne propriété de B&M Baked Beans recherche un changement de zonage qui permettrait la construction de ce qui serait le plus haut bâtiment du Maine dans le cadre d’un groupe de grands bâtiments sur l’ancien site industriel.

L’Institut d’ingénierie numérique et des sciences de la vie, ou IDEALS, réaménage l’ancienne usine de haricots pour abriter l’Institut Roux de la Northeastern University, une école supérieure de technologie et un accélérateur d’entreprises.

Les changements demandés par le promoteur lui permettraient de construire des bâtiments de 75 pieds à 210 pieds de haut, y compris un gratte-ciel résidentiel de 16 à 17 étages, ont déclaré des représentants d’IDEALS lors d’une réunion publique la semaine dernière.

Actuellement, le lotissement de 16 étages Franklin Towers à Portland est le plus haut bâtiment de l’État. Cependant, Redfern Properties construit un immeuble d’appartements de 18 étages au centre-ville qui deviendra le plus haut bâtiment de l’État à 190 pieds, dépassant les tours Franklin de 15 pieds lorsqu’il sera achevé en 2023.

IDEALS souhaite également que la zone soit rezonée d’industriel à commercial pour son nouveau campus, ainsi qu’une désignation spéciale appelée superposition institutionnelle réservée aux campus médicaux et d’enseignement supérieur. La superposition de zonage est destinée à guider les grands développements à proximité des quartiers résidentiels.

L’association rédige un plan de développement institutionnel nécessaire à son projet. Ce document exposerait comment le site est développé selon une approche progressive au cours des 20 prochaines années.

PRÉOCCUPATION DES VOISINS

Certains voisins et citoyens s’inquiètent de l’ampleur de la proposition et se demandent si la désignation institutionnelle est appropriée pour un campus qui comprendrait un hôtel et des restaurants.

« L’objectif est vraiment d’accueillir autant de logements que possible sur le site, de taxer le moins possible le parc immobilier existant de Portland et de fournir autant d’espaces verts que possible sur le campus », a déclaré Rick Kobus, le concepteur principal du projet. a déclaré lors de la réunion du 1er février. Les promoteurs ont mis l’accent sur la création d’un nouvel espace public riverain sur le site de l’usine.

Les hauteurs de construction proposées ont été planifiées pour s’adapter au paysage et au quartier, a déclaré le directeur exécutif d’IDEALS, Chuck Hewett. Le bâtiment résidentiel le plus haut serait proche du point le plus élevé de l’Interstate 295 lorsqu’il passe le site à l’ouest. Le point le plus bas serait près du front de mer.

« Il s’agit d’un design urbain », a déclaré Hewett. « Il va avoir, si nous réussissons, la densité qui est essentielle pour vraiment créer un pôle technologique. En même temps, nous voulons que le site respecte le voisinage, respecte le bâtiment de haricot, respecte l’eau et présente l’avenir du Maine.

Mais certains voisins s’inquiètent du trafic supplémentaire que le développement pourrait attirer et de l’ampleur du nouveau bâtiment envisagé.

James Pratt, un propriétaire de la rue Kendall juste au nord du site de l’usine, a déclaré que son quartier est zoné pour les maisons unifamiliales où la hauteur de la structure est limitée à 35 pieds.

« Je suis très préoccupé par le fait qu’un bâtiment de 175 à 200 pieds de haut submergera et assombrit notre quartier qui jouxte votre site », a déclaré Pratt lors de la réunion du 1er février. « Je pense qu’il y a beaucoup de potentiel excitant, mais je suis inquiet des hauteurs que vous proposez. »

IDEALS dit avoir l’intention de limiter la circulation des véhicules sur la propriété avec le transport en commun, l’autopartage, les sentiers pédestres et cyclables. La construction de logements sur place pour les étudiants et le personnel est un moyen de réduire le nombre de véhicules entrant et sortant.

La population étudiante de l’Institut Roux pourrait passer d’environ 1 750 au cours des cinq premières années à 4 500 en deux décennies, estime IDEALS. « Nous prévoyons de construire des logements dans la première phase », a déclaré mardi le directeur des opérations, Sam Reiche, dans une interview. « Que ce soit un tiers ou la moitié, ce sera quelque chose dans cette fourchette. Nous considérons que le logement est très critique dans la première phase. »

FOCUS SUR LE LOGEMENT EN PREMIÈRE PHASE

IDEALs a annoncé le rachat de l’usine B&M en août. Le promoteur prévoit de conserver le bâtiment de l’usine existante et d’ajouter un certain nombre d’autres bâtiments comprenant des salles de classe et des laboratoires, un espace d’incubation d’entreprises, un hôtel, des restaurants et des appartements.

Certaines personnes ont déclaré que les utilisations commerciales, telles que les restaurants, ne devraient pas être couvertes par un zonage institutionnel, mais Reiche a déclaré que c’était important pour l’ensemble du projet.

« Nous voyons qu’il est essentiel d’avoir ce mélange d’utilisations sur le site pour qu’il fonctionne réellement pour incuber des entreprises et attirer des entreprises internationales », a déclaré Reiche. « Nous les considérons comme des commodités institutionnelles qui sont définitivement essentielles à notre succès. »

IDEALS prévoit de finaliser l’achat de la propriété B&M le mois prochain. Elle compte déposer sa demande de zonage d’ici un mois.

L’Institut Roux a été créé en 2020 grâce à un don de 100 millions de dollars de l’entrepreneur natif et technologique de Lewiston, David Roux. Il vise à encourager le développement de technologies de pointe dans le Maine et à éduquer et former une main-d’œuvre hautement qualifiée pour l’État.


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The Day – Honte aux commissaires à l’urbanisme et au zonage de New London

Lorsque j’ai rencontré Laurie Deredita, vice-présidente de la commission du district historique de New London, pour en savoir plus sur la façon dont les développeurs de l’extérieur de l’État ont déjà obtenu l’autorisation de construire un immeuble d’appartements modulaire préfabriqué hideux de cinq étages au cœur du centre-ville District historique du registre national, elle m’a dit qu’elle ne s’était toujours pas remise de l’approbation de la semaine dernière par la Commission de planification et de zonage.

« J’ai pansé mes plaies tout le week-end », m’a-t-elle dit lundi.

Je sais exactement ce qu’elle ressent.

Quand j’ai vu le rendu du nouvel immeuble de la rue Bank publié dans The Day, j’ai eu l’impression que quelqu’un m’avait donné un coup de pied dans le ventre.

C’est comme s’ils allaient arracher une partie de l’âme du plus beau centre-ville du Connecticut, un quartier historique de l’architecture de l’époque de la chasse à la baleine du 19ème siècle qui a remarquablement survécu au 21ème siècle.

De nombreux citoyens bien intentionnés se sont portés volontaires sans relâche au fil des ans pour aider à le préserver.

Je ne peux m’empêcher de penser aux efforts récents, coordonnés par New London Landmarks, avec une campagne de pétition réussie, qui ont obtenu l’aide d’organisations de préservation à l’échelle de l’État et du procureur général, ce qui a conduit un juge de la Cour supérieure à ordonner l’arrêt de la démolition de deux petits immeubles de la rue Bank.

Plusieurs nouveaux projets de restauration d’édifices importants sont en cours au centre-ville, et les promoteurs responsables se sont tous engagés à respecter le caractère historique du centre-ville.

Et puis la Commission d’urbanisme et de zonage de la ville, faisant la sourde oreille aux commentaires négatifs unanimes des membres de la Commission du quartier historique au sujet de la tour fabriquée, l’a approuvée par un vote unanime après peu de discussions.

C’est comme si le nouveau bâtiment haut et maigre, qui jetterait littéralement une ombre sur la remarquable maison de pierre de 1833-35, deviendrait un majeur géant levé destiné à tous ceux, conservateurs bénévoles et développeurs, qui ont respecté et travaillé si dur pour célébrer la riche histoire architecturale de la ville au fil des ans.

« Cela crée vraiment un précédent », m’a dit Deredita. « Cela dit en quelque sorte aux gens, ‘pourquoi s’embêter.' »

Le conseil d’administration de New London Landmarks a tenu une réunion d’urgence cette semaine et s’est engagé à examiner le fonctionnement du processus d’approbation de la ville.

« Nous devons trouver un moyen d’empêcher que quelque chose comme ça ne se reproduise », a déclaré le conseil d’administration dans un communiqué.

L’auteur de cet assaut contre le riche caractère historique de New London est une société basée à New York appelée Vessel Technologies Inc., la création du développeur Neil Rubler, qui affirme que son utilisation de systèmes de fabrication bon marché pour le logement contribuera à réduire l’itinérance.

Honnêtement, cela fait partie du pitch. Je trouve offensant de suggérer que des appartements au prix du marché dans un immeuble préfabriqué laid de la rue Bank vont faire n’importe quoi sauf faire de l’argent à Vessel Technologies.

Cela ne va certainement pas aider les sans-abri de New London.

Le représentant local de Vessel était William Sweeney, l’avocat de New London qui a représenté les propriétaires du Whaler’s Inn à Mystic lors de leur démolition réussie il y a quelques années d’une maison du côté de Stonington du centre-ville de Mystic inscrite au registre national des lieux historiques.

Sweeney a même convaincu la New London Planning and Zoning Commission, avant que le projet Vessel ne soit voté, de modifier les règles de zonage, afin que les nouveaux bâtiments sur des terrains vides n’aient pas à respecter les règles exigeant un espace commercial au premier étage dans la rue.

Ensuite, ils ont roulé dans leur immeuble sans vitrine pour la rue Bank pour son approbation unanime des commissaires à l’urbanisme.

Le maire Michael Passero a donné une tape dans le dos aux commissaires dans un article paru dans The Day rapportant l’approbation en décembre d’un changement de règle apporté spécifiquement à la demande de l’avocat du promoteur.

Honte à eux tous.

Quelqu’un devrait dire aux responsables de New London qu’il y a un boom immobilier dans tout le pays et qu’il n’est plus nécessaire que la ville soit désespérée et rampante devant les promoteurs.

« Uuuuuugly », était l’un des commentaires typiques des lecteurs sur l’histoire avec le rendu du nouveau bâtiment préfabriqué béni par la bureaucratie de New London.

Attendez qu’ils voient le produit réel assemblé au milieu de l’une des choses qui rend New London si spécial, un paysage de rue au bord d’une rivière de l’âge d’or de la chasse à la baleine.

C’est l’avis de David Collins.

d.collins@theday.com

Un forum public est prévu pour les changements de zonage dans le centre-ville de Northampton et le centre de Florence

Publié : 21/01/2022 11:22:33

Modifié : 21/01/2022 11:21:28 AM

NORTHAMPTON – La semaine prochaine, le Conseil de planification organisera un forum public sur les changements de zonage proposés au centre-ville de Northampton et au centre de Florence qui permettraient des logements multifamiliaux supplémentaires, élargiraient les utilisations possibles des bâtiments existants et nouveaux et établiraient des normes de conception et de forme architecturales. qui mettent en valeur le caractère de chaque quartier.

Après le forum virtuel prévu le jeudi 27 janvier à 19 h, les modifications de zonage proposées qui sont en cours depuis quatre ans – appelées un code basé sur un formulaire – seront présentées au conseil municipal pour examen.

Le Conseil de planification prendra les commentaires du public lors du forum et fournira une mise à jour sur les plans de l’ancien tribunal des successions et de la famille du Hampshire, un bâtiment appartenant à l’État situé au 33, rue King. En septembre, le conseil municipal a adopté une ordonnance autorisant le maire à accepter la propriété en tant que surplus de l’État et conclure un accord de partage des bénéfices en vue d’une éventuelle vente, mais la ville procède à une diligence raisonnable avant d’en prendre possession.

Carolyn Misch, directrice adjointe de la planification et de la durabilité de la ville, a déclaré que l’objectif était d’utiliser un code basé sur un formulaire pour le zonage du centre-ville et du quartier des affaires de Florence. Un code basé sur la forme établit des normes de conception et de forme pour la façon dont les bâtiments se rapportent au paysage de rue environnant, en se concentrant sur l’interaction des espaces publics et privés avec moins d’intérêt pour la façon dont les bâtiments sont utilisés.

« Vous créez un espace pour les gens », a déclaré Misch. « L’objectif était notamment de créer des espaces piétons et vélos pour que les gens aient envie d’y être. »

Les logements multifamiliaux seraient autorisés dans un plus grand nombre de rues latérales et sur un tronçon plus long du corridor de la rue Pleasant-King, tandis que des logements au premier étage pourraient être ajoutés à des structures existantes comme l’ancien moulin à zone industrielle au 34 North Maple St. à Florence, qui abrite désormais des entreprises telles que Maple and Main Realty, Artifact Cider Project et Sohre Turbomachinery.

« En ce moment, nous voulons que le commerce occupe le premier étage des bâtiments », a déclaré Misch, mais ces dernières années, les espaces de bureaux et de vente au détail sont moins demandés que les logements. « Il y a une forte demande de nouvelles résidences et de résidences au centre-ville et aux alentours. … Nous devons être flexibles en permettant la réutilisation de ces bâtiments.

Le centre-ville de Northampton est composé de trois districts de zonage différents. Les changements créent un seul quartier central des affaires avec des sous-districts dans lesquels davantage d’utilisations – comme les logements au premier étage – seraient autorisées, et établissent des normes pour l’apparence des nouvelles constructions et l’utilisation de la façade.

Le conseiller municipal du quartier 4, Garrick Perry, a déclaré qu’il était « enthousiasmé à l’idée d’utiliser » un code basé sur un formulaire. Il a déclaré que la ville devait « revitaliser le centre-ville » de Northampton, qui se trouve dans le quartier de Perry, et la proposition montre que le département de planification et de durabilité « est prêt à utiliser tous les outils de son arsenal ».

« La flexibilité est en quelque sorte ce dont nous avons besoin », a déclaré Perry, ajoutant qu’un code basé sur un formulaire « pourrait aider » à atténuer la crise du logement de la ville. La ville de Hartford, dans le Connecticut, utilise un code basé sur un formulaire, et « ça semble bien se passer ».

Le code basé sur des formulaires fusionne également les normes établies par différents conseils et par l’ordonnance de la ville afin qu’elles soient plus faciles à trouver et à suivre, comme les exigences pour creuser puis réparer les trottoirs.

Une proposition écrite finale sera rendue publique dans quelques jours, a déclaré Misch. Des cartes des districts de zonage proposés sont disponibles sur le site Web de la ville, ainsi qu’un tableau détaillé des usages qui seraient autorisés dans chaque district.

Pour assister au forum en ligne, visitez https://bit.ly/3Ag8dqs.

Brian Steele peut être contacté à bsteele@gazettenet.com.

Reformer Radio, questions de contrôle des loyers et de zonage : 2021 en revue

Cette année a été à la fois incroyablement stimulante et enrichissante. J’ai commencé un podcast qui a amené nos reportages à vos oreilles. J’ai aidé à couvrir deux procès criminels de policiers et les problèmes au centre d’une élection critique en dehors de l’année pour les villes jumelles et l’État. Et j’ai continué à creuser dans les problèmes de logement et de travail à travers le Minnesota.

Voici trois histoires que je voulais revisiter de l’année dernière avec un œil sur la façon dont elles se dérouleront en 2022.

Radio réformatrice

Nora Clark aide son client, Scott Semo, à se raser. Photo de Max Nesterak/Réformateur du Minnesota.

J’ai lancé notre podcast, Reformer Radio, en mai dans le but d’approfondir les gens au centre d’histoires importantes à travers le Minnesota. À travers 18 épisodes de notre première saison, j’ai interviewé des personnes allant du gouverneur à un ouvrier de raffinerie de pétrole à un ancien défenseur public devenu candidat procureur à mes collègues journalistes.

Un épisode qui a été particulièrement émouvant pour moi était centré sur deux femmes faisant le travail épuisant et peu rémunéré des soins à domicile. Bien avant la soi-disant grande démission, l’industrie des soins à domicile était aux prises avec un taux de roulement élevé et une pénurie extrême de main-d’œuvre.

Le Minnesota ne peut pas pourvoir des milliers de postes vacants pour les travailleurs des soins à domicile – les personnes qui aident les personnes handicapées et les personnes âgées croissantes de l’État à se laver, à s’habiller, à manger, à faire de l’exercice et à mener une vie digne.

Peu de personnes sont disposées ou capables de faire ce travail — avec des taux élevés d’accidents du travail — pour moins de 15 $ de l’heure sans avantages sociaux et avec des horaires souvent irréguliers.

Nora Clark, qui figure dans l’épisode, est une exception. Elle a trouvé sa vocation comme aide-soignante, mais à grands frais personnels. Elle travaille 68 heures par semaine – sans rémunération pour les heures supplémentaires – s’occupant d’un homme gravement handicapé et de son frère âgé. Elle aimerait travailler moins, mais elle n’en a pas les moyens.

Le manque de travailleurs sociaux fiables comme Clark a des effets d’entraînement sur l’ensemble de la population active, car les gens doivent de plus en plus quitter leur emploi pour prendre soin de leurs proches. Kerry Adelmann, l’autre femme présentée dans l’histoire, a quitté un emploi à six chiffres pour être l’aide-soignante de son fils après qu’un accident de moto l’a laissé paralysé et endommagé au cerveau. L’alternative serait de le placer dans une maison de retraite, qui serait probablement aux prises avec sa propre pénurie de travailleurs.

Le manque de travailleurs de soins à domicile ne fera que devenir un problème plus important pour le Minnesota à mesure que la population de l’État vieillit.

Contrôle de loyers

Emily Lynch s’appuie sur un camion devant la maison qu’elle loue à St. Paul. Son loyer va augmenter de 400 $ l’année prochaine. Photo de Max Nesterak/Réformateur du Minnesota.

Peu de gens auraient pu prédire au début de cette année que les électeurs de St. Paul adopteraient facilement l’une des politiques de contrôle des loyers les plus strictes du pays. Les militants du contrôle des loyers n’ont lancé leur campagne qu’à la fin du mois de mars, mais en juin, ils avaient rassemblé suffisamment de signatures pour un référendum. En novembre, 53 % des électeurs ont approuvé le plafonnement des augmentations de loyer annuelles à 3 % pour tous les logements de la ville.

La campagne Keep St. Paul Home a été largement dépensée par les opposants au contrôle des loyers menés par les propriétaires et les agents immobiliers. Les militants du contrôle des loyers ont collecté environ 200 000 $, contre environ 4 millions de dollars collectés par les opposants.

J’ai approfondi la proposition à St. Paul, creusant les raisons pour lesquelles le contrôle des loyers est une idée si populaire ainsi que les craintes des économistes et même de certains progressistes que la politique se retournera contre lui en réduisant les nouvelles constructions dans un contexte de pénurie de logements.

Les électeurs de Minneapolis ont également approuvé une initiative de scrutin de contrôle des loyers avec une marge similaire qui autorise le conseil à adopter une politique, qui sera probablement beaucoup moins stricte que celle adoptée à St. Paul compte tenu de la position du maire et de la composition du conseil.

Cependant, au-dessus de ces victoires pour les défenseurs du contrôle des loyers, il y a l’opposition des républicains au niveau de l’État. Après que les membres du conseil de Minneapolis ont annoncé qu’ils étaient intéressés à poursuivre la stabilisation des loyers, les républicains du Sénat ont présenté une législation qui interdirait aux villes d’adopter un contrôle des loyers. Actuellement, il est interdit aux villes d’adopter un contrôle des loyers à moins d’être approuvées par les électeurs lors d’une élection générale.

Alors que les législateurs de l’État n’ont pas réussi cette année à interdire purement et simplement le contrôle des loyers, ils essaieront probablement à nouveau et pourraient réussir, en fonction des résultats des républicains lors des élections de 2022.

Zonage

Une vue aérienne de Cottage Grove vers 1959. Avec l’aimable autorisation de la Minnesota Historical Society.

Les lois de zonage locales sont souvent négligées, mais elles sont d’une importance cruciale pour deux problèmes urgents pour le Minnesota : combien de nouveaux logements sont construits et à quel point ces logements sont abordables.

Pour comprendre les enjeux, cela vaut la peine de revenir sur une conversation que j’ai eue avec Libby Starling de la Federal Reserve Bank de Minneapolis pour un épisode de Reformer Radio sur la baisse du taux d’accession à la propriété dans les villes jumelles. Elle explique clairement comment nous sommes arrivés à ce qu’elle appelle un «point de crise» dans la faible offre de logements abordables, qui comprend des lois de zonage restrictives dans les villes de la région métropolitaine qui font augmenter les coûts de logement.

Ce qui est fascinant dans le zonage, c’est que la politique ne se divise pas le long des lignes de fracture habituelles entre les républicains à petit gouvernement et les démocrates à grand gouvernement, comme l’illustre cet article que j’ai fait en août. Je suis allé à une séance de photos bipartite, où les législateurs des États républicains et démocrates se sont réunis pour travailler sur un projet d’Habitat pour l’humanité, et leur ai demandé comment augmenter l’abordabilité du logement grâce au zonage.

Le zonage oppose le contrôle local aux idéaux anti-réglementation, ce qui conduit à des points de vue apparemment contradictoires de la part de certains législateurs, comme le représentant Donald Raleigh, R-Circle Pines, qui dit qu’il est un « homme du marché libre », mais aussi que les gouvernements locaux devraient être en mesure de dicter ce que se construit.

Le représentant Steve Elkins, DFL-Bloomington, a présenté une proposition qu’il envisage de présenter lors de la session législative de l’année prochaine pour réformer les lois de zonage restrictives et d’autres réglementations en matière de logement dans le métro pour stimuler la construction. Il est populaire auprès des constructeurs même s’il y a des dispositions qu’ils n’aiment pas. Mais il se heurtera à la résistance des autorités municipales, qui souhaitent conserver le droit d’exiger que toutes les maisons soient construites sur de grands terrains, comme Oak Grove, où le plus petit terrain peut être de deux acres.

L’interdiction du zonage unifamilial est-elle la réponse à la crise du logement ?

Les villes et les villages disposent d’un outil puissant pour contrôler leur environnement bâti, dictant ce qui peut aller où à l’intérieur de leurs frontières : le zonage. C’est pourquoi vous ne pouvez pas simplement ouvrir une laverie automatique dans votre garage – certaines zones sont zonées pour des usages commerciaux, industriels ou mixtes, tandis que d’autres sont réservées aux maisons résidentielles.

Et dans la plupart des communautés autour du Grand Boston, plus de 80 pour cent des terres disponibles sont zonées uniquement pour les maisons unifamiliales, selon le Fair Housing Center du Grand Boston. Cela rend illégal ou presque impossible, par exemple, de convertir un sous-sol fini en unité locative ou de construire même des logements multifamiliaux de taille modeste, comme les trois étages familiers de la région, dans une grande partie de la banlieue.

Il n’y a rien de mal avec les maisons unifamiliales, bien sûr. Mais tout le monde ne veut pas (ou, plus précisément, ne peut se permettre) d’y vivre. En fait, même pas la moitié des ménages de la région de Boston vivent dans une maison unifamiliale isolée, selon les données de l’American Community Survey. Et en limitant presque tout le développement résidentiel à l’idéal d’après-guerre d’une maison indépendante sur un grand terrain – et donc cher -, les communautés peuvent essentiellement empêcher de nombreuses personnes à faible revenu d’entrer, maintenant les modèles de ségrégation du logement qui se sont formés au début et au milieu du 20e siècle.

« Le zonage unifamilial n’a pas été créé comme un moyen d’exclusion, mais il est très rapidement devenu un moyen d’exclusion », a déclaré Christopher Ptomey, directeur exécutif du Terwilliger Center for Housing de l’Urban Land Institute.

En termes simples, les règles de zonage des maisons unifamiliales – ou « interdictions d’appartements », comme on les appelle parfois – sont l’une des principales raisons pour lesquelles le logement est si rare, cher et exclusif dans certains endroits. « Le zonage des maisons unifamiliales a été… l’un des principaux facteurs contribuant à la crise de l’offre et de l’abordabilité du logement », a déclaré Jessie Grogan, directrice associée de la réduction de la pauvreté et des inégalités spatiales au Lincoln Institute of Land Policy à Cambridge.

En continuant d’interdire les types de logements plus abordables – à savoir les condos, les maisons en rangée et les appartements locatifs – « le zonage unifamilial rend aujourd’hui plus difficile de résoudre les problèmes d’équité qu’il a causés historiquement », a déclaré Ptomey. Cela a conduit les défenseurs du logement, les économistes et les législateurs à se poser la même question : si le zonage unifamilial a contribué à créer notre pénurie de logements abordables et a tendance à perpétuer les modèles historiques d’iniquité et de ségrégation, pourquoi ne pas s’en débarrasser ?

Les premières villes à travers le mur, pour ainsi dire

C’est pourquoi, en décembre 2018, Minneapolis a effectivement mis fin au zonage unifamilial, permettant la construction de duplex et de triplex dans toute la ville. Cela ne signifie pas pour autant la fin des maisons unifamiliales, ou que les bungalows pittoresques vont bientôt bouder dans l’ombre des immeubles d’appartements imposants. Il permet simplement aux propriétaires de construire une résidence pour deux ou trois familles sur leur terrain sans avoir à passer par le processus onéreux et coûteux de demander une dérogation de zonage. L’État de l’Oregon a emboîté le pas en 2019 et l’automne dernier, la Californie – l’épicentre de la crise nationale du logement abordable – a légalisé la construction de duplex, triplex et quadruples sur la plupart des lots unifamiliaux de l’État.

L’idée est d’ajouter doucement et progressivement une offre de logements supplémentaire aux quartiers existants – une offre qui devrait, selon les principes économiques de base, aider à répondre à une partie de la demande de logements et donc à atténuer la croissance des prix.

Alors, ces efforts ont-ils produit plus de logements ou fait une brèche dans l’abordabilité ? La réponse courte est : pas vraiment, pas encore. Mais les experts disent qu’il est beaucoup trop tôt pour s’attendre à des résultats spectaculaires d’une stratégie à si long terme. « Il faudra des années avant de voir le nombre d’unités ajoutées qui réduira vraiment l’abordabilité, mais c’est un pas dans la bonne direction », a déclaré l’économiste en chef adjoint de Redfin, Taylor Marr. « C’est en quelque sorte une réglementation nécessaire mais insuffisante. »

« Il a fallu 30 ou 40 ans pour voir les impacts de ce qui se passe lorsque vous zonez autant de terres à usage unifamilial. Et vraiment, il va nous falloir 30 ou 40 ans pour voir à quel point nous avons réussi à défaire cela », a ajouté Grogan.

Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas eu de signes prometteurs. Au cours des 10 années allant de 2009 à 2018, Minneapolis a autorisé un total de 42 unités en duplex, selon le ministère du Logement et du Développement urbain, soit environ quatre par an. Mais de 2019 à octobre 2021, les constructeurs ont déjà autorisé 80 unités en duplex, soit plus de six fois le taux annuel moyen et environ quatre fois plus que dans la ville voisine de Saint-Paul. Les 30 duplex autorisés dans la ville en 2020 étaient les plus importants depuis 2003 et pourraient bientôt être dépassés par le total de 2021.

Pourtant, quelques dizaines de duplex ne résolvent pas une crise du logement. Ptomey a convenu que « upzoner » davantage de quartiers unifamiliaux n’est qu’une politique de logement modeste mais indispensable. « Dans l’immobilier, il y a une aversion notoire pour le risque, et je pense qu’il va falloir un certain temps – et pour certains propriétaires de commencer à le faire – pour que d’autres voient en quelque sorte le potentiel et se sentent à l’aise et en sécurité en changeant les propriétés qu’ils ont. propre de cette façon. »

C’est ainsi que cela se passe avec les unités d’habitation accessoires (ADU) en Californie, qui ont légalisé le développement de soi-disant appartements en droit sur la plupart des lots résidentiels en 2017. Il a fallu du temps pour que les gens se familiarisent avec le concept et le processus, Ptomey dit, mais jusqu’en 2020, la Californie avait ajouté plus de 22 500 logements accessoires en trois ans, selon l’Université de Californie à Berkeley, avec des milliers d’autres autorisés. « Je pense que vous allez probablement voir la même chose au fil du temps dans ces zones où vous pouvez avoir des duplex et des triplex », a déclaré Ptomey, « un type similaire de croissance lente sur le front-end, mais alors que les gens voient l’opportunité , il se construira sur lui-même. »

Préserver le caractère d’un quartier

Dans les bandes suburbaines de maisons unifamiliales, les propriétaires existants se hérissent souvent à l’idée d’ajouter de la densité, craignant que cela ne change le caractère de leur quartier. Mais dans des endroits comme Ipswich et Sudbury, la densité a souvent précédé l’étalement urbain et les culs-de-sac de plusieurs siècles.

« Dans beaucoup de ces villes de banlieue, vous avez déjà de très bons exemples de ce que [upzoning] ressemble à ce que vous vous approchez du centre-ville », a déclaré Grogan. « Dans une certaine mesure, avoir plus de densité et avoir des maisons de ville et des appartements au-dessus des commerces de détail est une forme de développement plus traditionnelle que les maisons unifamiliales sur de grands terrains.

« Il existe une façon de faire de la densité qui correspond au caractère de tous les types de lieux », a-t-elle ajouté. « Cela semble différent à Somerville qu’à Lincoln, mais cela ne signifie pas nécessairement que vous éliminez le zonage unifamilial et que tout d’un coup, tout le monde construit des immeubles de 10 étages. »

Une autre crainte courante chez les propriétaires de maisons unifamiliales est que le fait de permettre la construction d’autres types de logements nuira à la valeur des propriétés. En fait, c’est souvent le contraire qui est vrai. « Ils s’inquiètent : « Oh, vous essayez d’améliorer l’abordabilité, cela signifie que vous voulez faire baisser la valeur de ma maison ». Et les deux ne sont pas en désaccord », a déclaré Marr. « Ce qui vient de se passer, c’est que la valeur de développement de votre terrain est devenue beaucoup plus grande, car le potentiel de ce terrain a augmenté. »

À Minneapolis, selon les premières recherches de Daniel Kuhlmann, professeur adjoint de planification communautaire et régionale à l’Université d’État de l’Iowa, les propriétaires de maisons unifamiliales existants dans les zones aménagées ont vu la valeur de leur propriété augmenter de 3 à 5 % par rapport à des lots similaires dans les communautés voisines.

Le calcul est simple : imaginez un terrain de banlieue d’un demi-acre à l’extérieur de Boston qui abrite une seule maison d’un million de dollars. Si le terrain était surclassé pour permettre une plus grande densité, ce demi-acre pourrait s’adapter confortablement à la maison d’origine, ainsi qu’à une paire de maisons de ville, qui se vendraient plus près du prix médian d’un condo de la région de Boston, environ 625 000 $. Soudainement, le même terrain est devenu plus précieux tout en créant des options de logement plus abordables.

L’un des avantages du surzonage des quartiers résidentiels, par opposition à la construction de nouvelles maisons sur des sites vierges, est qu’il tire parti de l’infrastructure existante. « Les routes sont déjà là et de nombreux quartiers du Grand Boston sont à distance de marche des centres-villes historiques, des centres villageois et des transports en commun », a déclaré Amy Dain, consultante en politique du logement à Newton.

Il a également tendance à ajouter de la densité d’une manière subtile et progressive qui perturbe moins l’ambiance d’un quartier que, disons, un complexe d’appartements de 80 unités. Même si seulement un propriétaire de maison unifamiliale sur 100 dans le Massachusetts ajoutait une deuxième unité, cela nous rapporterait plus de 150 000 nouvelles unités de logement dans tout l’État.

« Si vous parlez d’un sur 100, ou même d’un sur 20, ceux-ci sont vraiment invisibles », a déclaré Dain. « Cela ne change pas vraiment le caractère de quoi que ce soit – ils sont très dispersés, ils ne causent pas d’impacts majeurs sur la circulation, de problèmes de stationnement… l’histoire nous montre que tout le monde ne transformera pas sa maison unifamiliale en duplex. »

Les interdictions d’appartements dans les banlieues aisées ne font pas que compliquer la vie des personnes à faible et moyen revenu dans ces communautés ; les mêmes pratiques de zonage d’exclusion déplacent également le développement vers d’autres zones, entraînant une gentrification et un déplacement dans des quartiers historiquement peu coûteux qui accueillent la nouvelle construction, a déclaré Dain.

« La cause première de l’escalade des prix des maisons n’est pas le nouveau café, le nouvel immeuble d’appartements ou les nouveaux voisins – la cause première est une pénurie de logements dans toute la région, [which] crée un jeu de chaises musicales que les personnes aux revenus les plus faibles perdront », a déclaré Dain. « En l’absence de restrictions, nous nous attendrions à voir plus de développement dans les endroits les plus chers », a ajouté Dain, où le potentiel de profit est plus élevé pour les constructeurs. Mais dans le Grand Boston, a-t-elle dit, il y a plus de pression de croissance dans des régions comme Everett ou Lynn que Winchester ou Marblehead. « Les propriétaires d’une centaine de banlieues utilisent les lois locales pour empêcher le marché de construire suffisamment de logements. Les lois de zonage à Wellesley, Belmont, Winchester, Needham, Westwood, Milton, Cohasset, Weston et toutes les communautés exclusives provoquent des déplacements à Roxbury, Hyde Park, Medford, Revere, Quincy et bien d’autres. »

Le zonage unifamilial n’est qu’une flèche dans le carquois pour les communautés hostiles aux appartements; d’autres règles d’exclusion, telles que la taille minimale des lots, les marges de recul et les exigences de stationnement, donnent des résultats similaires par des moyens différents. Le meilleur indicateur que les récents efforts de réforme du zonage des maisons unifamiliales fonctionnent, a déclaré Ptomey, est que les gens ont également commencé à discuter des changements à apporter à ces autres politiques.

Grogan compare le défi à l’escalade du mont Everest. « Un seul changement de politique ou une construction dans un seul type d’endroit ne nous mènera pas au sommet. Cela nous fera grimper la montagne, mais nous devons superposer tous ces efforts… construire différents types d’unités de logement dans différents types d’endroits, si nous voulons vraiment faire face à l’ampleur de notre crise d’abordabilité. »

Jon Gorey blogue sur les maisons à HouseandHammer.com. Envoyer des commentaires à [email protected]. Suivez-le sur Twitter à @jongorey. Abonnez-vous à notre newsletter immobilière gratuite sur pages.email.bostonglobe.com/AddressSignUp.