Le programme de remboursement des frais de la ville devrait stimuler les options de logement, mais les constructeurs voient des limites à sa portée – News 24

ROCHESTER – Jean Dewitz a déclaré que des changements au programme de remboursement des frais de développement de Rochester pourraient aider à construire certaines maisons cette année, mais le nombre sera probablement limité.

« Cela dépend de ce que les gens font avec les prix de vente et de ce qu’ils veulent ajouter », a déclaré le propriétaire de DeWitz Home Builders à propos du programme de la ville qui rembourse les frais pour les maisons construites avec un coût inférieur à 350 000 $.

Elle possède actuellement 18 lots compacts et six lots plus grands dans la subdivision de Pebble Creek à Northwest Rochester qui pourraient être admissibles au programme révisé, qui peut contribuer jusqu’à 20 000 $ en remboursements pour la construction de nouvelles maisons qualifiées.

Cependant, elle a déclaré que pour respecter le prix des lots plus grands, il faudrait que les acheteurs potentiels acceptent des caractéristiques réduites dans la maison.

Le conseil municipal de Rochester a récemment approuvé le remboursement de 75 % des frais sélectionnés pour les maisons où le développement a déjà commencé, ce qui, selon Dewitz, signifie un retour de 6 300 $ à 6 500 $. C’est une somme qu’un futur propriétaire admissible pourra utiliser pour verser une mise de fonds.

Dans un effort pour stimuler le développement futur, 100 % des mêmes frais seront remboursés dans le cadre du programme pilote qui a débuté cette année et devrait se poursuivre jusqu’à la fin du mois de janvier,

Dewitz et d’autres ont déclaré que le court délai présente un défi, car le développement d’un site pour la construction de maisons prend des années.

Mike Paradise, président de Bigelow Homes, a déclaré que le temps nécessaire pour développer et construire de nouvelles maisons signifie que la ville devrait envisager différentes approches pour répondre à un besoin qui existe depuis des années et qui se poursuivra.

« Nous allons avoir besoin d’un programme à plus long terme », a-t-il déclaré.

Bien que Bigelow Homes ait des sites de maisons en rangée dans sa subdivision Harvestview qui pourraient être admissibles au programme de la ville, Paradise a déclaré que les limites actuelles du programme rendent difficile l’examen d’un nouveau développement.

Taryn Edens, responsable du logement et des services de quartier de Rochester, a déclaré que la ville était consciente des contraintes, mais a souligné que les remboursements faisaient partie d’un programme pilote qui pourrait être modifié ou prolongé à son expiration.

De plus, elle a déclaré que la date d’expiration actuelle n’est pas le moment où les paiements doivent être effectués dans le cadre du programme pilote, qui est soutenu par 500 000 $ du financement fédéral lié au COVID.

« Nous l’avons disponible jusqu’à la fin janvier 2023, mais d’une manière générale, les gens peuvent demander un remboursement à l’avance », a-t-elle déclaré, ajoutant que les approbations pour les futurs remboursements seront valables pendant un an, avec la possibilité de prolongations.

Elle a déclaré que cela signifie que les plans de développement lancés cette année pourraient bénéficier de la construction de maisons dans deux à trois ans.

« Nous reconnaissons certainement qu’il faut quelques années pour repartir de zéro », a-t-elle déclaré, ajoutant que le personnel de la ville avait entendu des développeurs potentiels qui envisageaient des lotissements qui pourraient inclure des maisons éligibles au programme cette année, la construction étant prévue à une date ultérieure. ,

Jennifer Woodford, présidente de la Rochester Area Foundation, a déclaré que le programme First Homes de la fondation comptait sur cette flexibilité.

Le programme compte déjà six unités de logement dans des maisons en rangée prévues pour la neuvième avenue sud-est qui devraient bénéficier du programme. Étant donné que le développement a déjà commencé, les nouveaux propriétaires verront les prix des maisons réduits avec un remboursement des frais de 75 %.

Un autre projet, une maison individuelle en cours de construction sur un terrain interdit d’impôt, devrait bénéficier de tous les avantages, a-t-elle déclaré, tandis qu’un troisième projet pourrait en bénéficier si les détails sont finalisés avant la fin janvier.

« Le calendrier et le calendrier sont un défi », a-t-elle déclaré, soulignant l’incertitude quant à savoir si le troisième projet, qui devrait créer jusqu’à huit maisons, sera prêt pour approbation avant la date limite. « Qu’il s’agisse d’un développeur privé ou d’un développeur à but non lucratif, c’est la même chose. »

Woodford a déclaré qu’une différence est que la réduction de prix sur les logements First Homes sera transmise de propriétaire à propriétaire, puisque le programme conserve la propriété de la propriété tandis que le propriétaire transmet la maison à des acheteurs qualifiés lors d’une vente.

« Ceux-ci profiteront aux propriétaires pendant des décennies », a-t-elle déclaré à propos des remboursements de frais pour les projets First Homes.

Les membres du conseil municipal de Rochester ont exprimé leur inquiétude quant à la garantie que les économies réalisées sur le remboursement des frais profitent aux propriétaires plutôt qu’aux constructeurs ou à d’autres personnes impliquées dans la vente.

Lors d’une récente réunion, le membre du conseil, Patrick Keane, a déclaré que les propriétaires demanderaient les fonds dans des conditions parfaites, mais ce n’est probablement pas ainsi que les choses fonctionneront.

Dewitz a déclaré que les maisons qualifiées de Pebble Creek verront les frais appliqués aux acomptes, réduisant ainsi les hypothèques pour les nouveaux acheteurs.

D’autres projets pourraient utiliser les fonds pour réduire le prix de la maison à la vente, mais Edens a déclaré que tout serait nécessaire pour montrer comment l’acheteur en profite.

« Les candidats doivent prouver que le montant appliqué profite effectivement au propriétaire, que ce soit par le biais d’une aide à la mise de fonds ou d’une preuve que le prix de la maison a été réduit », a-t-elle déclaré.

Les constructeurs et d’autres ont reconnu que la clé du succès potentiel du programme sera de s’assurer que les fonds profitent à l’acheteur de maison à un moment où les coûts augmentent en raison de problèmes d’approvisionnement et de main-d’œuvre.

Dans le même temps, ils ont déclaré qu’il faudrait en envisager davantage, des programmes de soutien alternatifs à la résolution des exigences de construction coûteuses propres à Rochester.

« C’est vraiment une goutte d’eau dans l’océan, mais c’est un début », a déclaré l’agent immobilier Jim Miner à propos du programme de remboursement des frais.

Les écoles de la région de la baie voient des familles quitter les villes et affluer vers des banlieues comme Dublin | Nouvelles

Il y a trente ans, la banlieue de la Bay Area, dans l’est de Dublin, n’était guère plus que des kilomètres de ranchs.

Aujourd’hui, il est bordé de nouvelles maisons et d’appartements abritant des milliers de familles nouvellement arrivées dans la région. Par un après-midi ensoleillé, les aires de jeux, les culs-de-sac et les terrains de sport de la ville des 61 000 grouillent d’enfants, et les routes et les parkings des centres commerciaux regorgent de mini-fourgonnettes et de voitures électriques.

Le boom de la construction de la ville à la suite de la Grande Récession a conduit le district scolaire unifié de Dublin à tripler son nombre d’élèves depuis 2000, le seul district de la région de la baie à le faire, tandis que la région dans son ensemble a enregistré une augmentation de 3,7 % entre 2000 et 2019. Avec le reste de l’État, les inscriptions dans la région de la baie ont chuté d’environ 6,2% pendant la pandémie à 859 619 étudiants – le plus bas depuis plus de 20 ans.

Les familles ont afflué vers la ville de Tri-Valley de Dublin pour ses nouvelles maisons, ses nouveaux emplois, ses écoles réputées et sa proximité avec d’autres pôles d’emploi de la Silicon Valley, d’Oakland et de San Francisco.

La construction de milliers de nouvelles maisons et appartements dans cinq nouveaux développements a permis au quartier de 12 491 étudiants de construire sept nouvelles écoles, et deux autres sont en passe de porter le total à 15. Le US Census Bureau a considéré Dublin comme la ville à la croissance la plus rapide de Californie entre 2000 et 2019, et l’une des 15 villes à la croissance la plus rapide du pays.

« C’est presque comme une nouvelle ville », a déclaré Ram Bora, dont les garçons sont en maternelle et en première année dans les écoles unifiées de Dublin. Bora a déménagé de Los Angeles il y a environ cinq ans et vit dans l’un des nouveaux développements de l’est.

Ed Pruno, dont les enfants sont en maternelle et en cinquième année, a déclaré qu’il avait quitté East Bay il y a environ 10 ans pour « s’installer » et fonder une famille.

Il a été attiré par Dublin par les critiques positives de ses écoles sur les sites Web d’annonces immobilières ainsi que par les prix des maisons inférieurs de la ville par rapport à d’autres endroits de la région. Pruno a déclaré qu’il s’était beaucoup déplacé dans son enfance et avait recherché Dublin comme un endroit où ses enfants pourraient terminer toute leur scolarité de la maternelle à la 12e année.

« Je voulais leur donner ce que je n’avais pas », a déclaré Pruno.

Ni Pruno ni Bora n’ont déclaré que la surpopulation scolaire était un problème pour leurs enfants. Le surintendant Chris Funk a déclaré que l’augmentation des inscriptions était « gérable », bien que les écoles aient dû déplacer certaines classes dans des portables à mesure que la construction scolaire rattrapait son retard.

Brentwood Union Elementary et Liberty Union High sont les deux autres districts qui ont connu les taux de croissance des inscriptions les plus élevés depuis 2000. Tous deux sont situés dans la banlieue est du comté de Contra Costa, à Brentwood et Oakley. Tout comme Dublin, ces villes se sont rapidement développées avec la construction de nouvelles maisons. Ils ont tous deux doublé leur inscription mais restent toujours sous les 10 000 étudiants.

Cependant, les banlieues en croissance avec une croissance régionale modeste entre 2000 et 2019 ne disent pas tout. Les districts qui desservent plus d’étudiants à faible revenu dans les villes avec moins de nouvelles constructions ont perdu des milliers d’étudiants pendant cette période, ne faisant qu’exacerber les problèmes budgétaires existants.

Funk a vu ce que c’est dans les quartiers en croissance et en déclin. Avant d’occuper le poste de surintendant à Dublin Unified, il a occupé le même poste dans le district scolaire East Side Union de San Jose, qui a connu une baisse de 8 % des inscriptions entre 2000 et 2019.

« Je préférerais de loin être dans un quartier en croissance plutôt qu’un quartier en déclin », a déclaré Funk. « Nous sommes en mesure d’accorder des augmentations à nos employés sans avoir à licencier et d’élargir notre programmation. »

Vallejo City Unified a connu l’une des plus fortes baisses d’inscriptions dans la région de la baie – perdant 43,6% de ses étudiants entre 2000 et 2019, et 8,7% supplémentaires au cours des années pandémiques de 2019 à 2021. Cela a obligé le district à gagner 29 millions de dollars en coupes budgétaires et à la fermeture ou à la consolidation de six campus depuis 2017, a déclaré la porte-parole du district, Celina Baguiao.

Vallejo City Unified a commencé à voir une baisse des inscriptions dans les années 1990 jusque dans les années 2000 et a été mise sous séquestre par l’État en 2004 après s’être retrouvée endettée de plusieurs millions. Puis vint la Grande Récession. La ville ouvrière de 120 000 habitants a été l’une des villes les plus durement touchées par la crise des saisies et a déclaré faillite en 2008.

Le district doit encore 9 millions de dollars sur le prêt de 60 millions de dollars de l’État, a déclaré Baguiao. Rembourser la dette avec un budget encore plus serré en raison de la perte d’inscriptions rend plus difficile le financement des choses qui pourraient améliorer les écoles et attirer plus d’étudiants.

« Alors que nous continuons à rembourser le prêt, nous avons le fardeau financier supplémentaire à prendre en compte lors de l’expansion des programmes et de l’embauche », a déclaré Baguiao.

Alors que les budgets des écoles de Vallejo se resserraient, les écoles à charte attiraient des étudiants des écoles de district. Selon les données d’inscription de l’État, les six écoles à charte indépendantes de la ville ont augmenté de près de 84% depuis 2014, ajoutant un total de 1 099 étudiants au cours de cette période, tandis que les inscriptions du district ont diminué de 24,7%, soit 3 378 étudiants.

Les inscriptions dans les écoles à charte dans toute la région de la baie ont plus que doublé entre 2009 et 2021, passant de 36 810 à 82 875.

Les deux autres districts de la région de la baie avec les taux de diminution des inscriptions les plus élevés au cours des 20 dernières années sont le district scolaire de Ravenswood City à East Palo Alto et Alum Rock Union Elementary à San Jose. Les deux districts ont dû fermer des écoles ces dernières années pour s’adapter à la perte de financement.

Une partie du taux élevé de perte d’inscriptions de Vallejo City Unified peut également être attribuée aux familles quittant la région de la baie en raison du coût de la vie élevé de la région, a déclaré Baguiao.

« Alors que la maison au prix médian est moins chère à Vallejo que dans la plupart de nos villes voisines, il en coûte toujours beaucoup d’argent pour vivre dans cette région », a-t-elle déclaré.

Vallejo City Unified et la plupart des autres districts n’ont pas recherché où les familles partantes déménagent. West Contra Costa Unified, cependant, a réussi à savoir où vont certaines familles.

Dans un rapport présenté lors de la réunion du conseil scolaire de mercredi soir dernier, le district a constaté qu’un peu plus de la moitié des 1 206 élèves qui ont quitté le district l’année dernière sont allés dans un autre district, tandis qu’environ 14 % se sont inscrits dans des chartes, 13 % se sont inscrits en dehors de l’État. et 8% inscrits dans des écoles privées. Les étudiants se sont inscrits dans les villes voisines de Vallejo City Unified et Oakland Unified, ainsi que dans Antioch Unified plus à l’est dans le comté de Contra Costa.

Sur les 539 élèves qui ont déjà déposé des demandes de transfert de districts l’année prochaine, 76% vont dans les districts scolaires voisins d’Albany Unified et de Berkeley Unified. D’autres vont ailleurs dans la Bay Area.

West Contra Costa Unified lui-même a connu une baisse des inscriptions de 18,5 % entre 2000 et 2019. À proximité, Oakland Unified a perdu plus de 30 % de ses inscriptions au cours de cette période, tandis que les dépenses ont augmenté.

Les problèmes budgétaires d’Oakland Unified depuis des décennies ont incité le conseil scolaire du district, en février, à approuver une proposition de fermeture, de consolidation et de fusion de 11 écoles pour s’adapter à la baisse des inscriptions. La décision a été accueillie par des grèves de la faim et d’autres manifestations et actions en cours par des membres de la communauté et le syndicat local des enseignants, l’Oakland Education Association.

Le plus grand district de la Bay Area, San Francisco Unified, a connu une baisse de 10 % des inscriptions entre 2000 et 2019. La ville a connu un afflux de nouveaux résidents pendant cette période, mais le nombre de ménages avec enfants a diminué. Dans une note d’orientation de 2017, le superviseur du comté, Norman Yee, a attribué cela au manque de logements familiaux abordables, ce qui rend la ville moins attrayante que les autres villes de la région de la baie pour les familles entrantes.

Les districts comme ceux qui desservent des pourcentages plus élevés d’étudiants issus de familles à faible revenu pourraient subir un autre coup dur financier l’année prochaine, a souligné Funk. Moins de familles soumettent des formulaires de revenus du ménage à leurs districts, a-t-il déclaré, car les formulaires ne sont plus nécessaires pour accéder aux repas scolaires gratuits maintenant que la Californie fournit des repas gratuits à tous les élèves. Cela réduira inévitablement le montant des fonds supplémentaires auxquels les districts ont droit dans le cadre de la formule de financement du contrôle local de l’État.

« C’est un double coup dur », a déclaré Funk.

Note de l’éditeur : cette histoire a été initialement publiée dans EdSource, une publication partenaire de Bay City News Service. Vous pouvez lire l’histoire dans sa présentation originale ici.

Les écoles de la région de la baie voient des familles quitter les villes et affluer vers des banlieues comme Dublin | Nouvelles

Il y a trente ans, la banlieue de la Bay Area, dans l’est de Dublin, n’était guère plus que des kilomètres de ranchs.

Aujourd’hui, il est bordé de nouvelles maisons et d’appartements abritant des milliers de familles nouvellement arrivées dans la région. Par un après-midi ensoleillé, les aires de jeux, les culs-de-sac et les terrains de sport de la ville des 61 000 grouillent d’enfants, et les routes et les parkings des centres commerciaux regorgent de mini-fourgonnettes et de voitures électriques.

Le boom de la construction de la ville à la suite de la Grande Récession a conduit le district scolaire unifié de Dublin à tripler son nombre d’élèves depuis 2000, le seul district de la région de la baie à le faire, tandis que la région dans son ensemble a enregistré une augmentation de 3,7 % entre 2000 et 2019. Avec le reste de l’État, les inscriptions dans la région de la baie ont chuté d’environ 6,2% pendant la pandémie à 859 619 étudiants – le plus bas depuis plus de 20 ans.

Les familles ont afflué vers la ville de Tri-Valley de Dublin pour ses nouvelles maisons, ses nouveaux emplois, ses écoles réputées et sa proximité avec d’autres pôles d’emploi de la Silicon Valley, d’Oakland et de San Francisco.

La construction de milliers de nouvelles maisons et appartements dans cinq nouveaux développements a permis au quartier de 12 491 étudiants de construire sept nouvelles écoles, et deux autres sont en passe de porter le total à 15. Le US Census Bureau a considéré Dublin comme la ville à la croissance la plus rapide de Californie entre 2000 et 2019, et l’une des 15 villes à la croissance la plus rapide du pays.

« C’est presque comme une nouvelle ville », a déclaré Ram Bora, dont les garçons sont en maternelle et en première année dans les écoles unifiées de Dublin. Bora a déménagé de Los Angeles il y a environ cinq ans et vit dans l’un des nouveaux développements de l’est.

Ed Pruno, dont les enfants sont en maternelle et en cinquième année, a déclaré qu’il avait quitté East Bay il y a environ 10 ans pour « s’installer » et fonder une famille.

Il a été attiré par Dublin par les critiques positives de ses écoles sur les sites Web d’annonces immobilières ainsi que par les prix des maisons inférieurs de la ville par rapport à d’autres endroits de la région. Pruno a déclaré qu’il s’était beaucoup déplacé dans son enfance et avait recherché Dublin comme un endroit où ses enfants pourraient terminer toute leur scolarité de la maternelle à la 12e année.

« Je voulais leur donner ce que je n’avais pas », a déclaré Pruno.

Ni Pruno ni Bora n’ont déclaré que la surpopulation scolaire était un problème pour leurs enfants. Le surintendant Chris Funk a déclaré que l’augmentation des inscriptions était « gérable », bien que les écoles aient dû déplacer certaines classes dans des portables à mesure que la construction scolaire rattrapait son retard.

Brentwood Union Elementary et Liberty Union High sont les deux autres districts qui ont connu les taux de croissance des inscriptions les plus élevés depuis 2000. Les deux sont situés dans les banlieues est du comté de Contra Costa, à Brentwood et Oakley. Tout comme Dublin, ces villes se sont rapidement développées avec la construction de nouvelles maisons. Ils ont tous deux doublé leur inscription mais restent toujours sous les 10 000 étudiants.

Cependant, les banlieues en croissance avec une croissance régionale modeste entre 2000 et 2019 ne disent pas tout. Les districts qui desservent plus d’étudiants à faible revenu dans les villes avec moins de nouvelles constructions ont perdu des milliers d’étudiants pendant cette période, ne faisant qu’exacerber les problèmes budgétaires existants.

Funk a vu ce que c’est dans les quartiers en croissance et en déclin. Avant d’occuper le poste de surintendant à Dublin Unified, il a occupé le même poste dans le district scolaire East Side Union de San Jose, qui a connu une baisse de 8 % des inscriptions entre 2000 et 2019.

« Je préférerais de loin être dans un quartier en croissance plutôt qu’un quartier en déclin », a déclaré Funk. « Nous sommes en mesure d’accorder des augmentations à nos employés sans avoir à licencier et d’élargir notre programmation. »

Vallejo City Unified a connu l’une des plus fortes baisses d’inscriptions dans la région de la baie – perdant 43,6% de ses étudiants entre 2000 et 2019, et 8,7% supplémentaires au cours des années pandémiques de 2019 à 2021. Cela a obligé le district à gagner 29 millions de dollars en coupes budgétaires et à la fermeture ou à la consolidation de six campus depuis 2017, a déclaré la porte-parole du district, Celina Baguiao.

Vallejo City Unified a commencé à voir une baisse des inscriptions dans les années 1990 jusque dans les années 2000 et a été mise sous séquestre par l’État en 2004 après s’être retrouvée endettée de plusieurs millions. Puis vint la Grande Récession. La ville ouvrière de 120 000 habitants a été l’une des villes les plus durement touchées par la crise des saisies et a déclaré faillite en 2008.

Le district doit encore 9 millions de dollars sur le prêt de 60 millions de dollars de l’État, a déclaré Baguiao. Rembourser la dette avec un budget encore plus serré en raison de la perte d’inscriptions rend plus difficile le financement des choses qui pourraient améliorer les écoles et attirer plus d’étudiants.

« Alors que nous continuons à rembourser le prêt, nous avons le fardeau financier supplémentaire à prendre en compte lors de l’expansion des programmes et de l’embauche », a déclaré Baguiao.

Alors que les budgets des écoles de Vallejo se resserraient, les écoles à charte attiraient des étudiants des écoles de district. Selon les données d’inscription de l’État, les six écoles à charte indépendantes de la ville ont augmenté de près de 84% depuis 2014, ajoutant un total de 1 099 étudiants au cours de cette période, tandis que les inscriptions du district ont diminué de 24,7%, soit 3 378 étudiants.

Les inscriptions dans les écoles à charte dans toute la région de la baie ont plus que doublé entre 2009 et 2021, passant de 36 810 à 82 875.

Les deux autres districts de la région de la baie avec les taux de diminution des inscriptions les plus élevés au cours des 20 dernières années sont le district scolaire de Ravenswood City à East Palo Alto et Alum Rock Union Elementary à San Jose. Les deux districts ont dû fermer des écoles ces dernières années pour s’adapter à la perte de financement.

Une partie du taux élevé de perte d’inscriptions de Vallejo City Unified peut également être attribuée aux familles quittant la région de la baie en raison du coût de la vie élevé de la région, a déclaré Baguiao.

« Alors que la maison au prix médian est moins chère à Vallejo que dans la plupart de nos villes voisines, il en coûte toujours beaucoup d’argent pour vivre dans cette région », a-t-elle déclaré.

Vallejo City Unified et la plupart des autres districts n’ont pas recherché où les familles partantes déménagent. West Contra Costa Unified, cependant, a réussi à savoir où vont certaines familles.

Dans un rapport présenté lors de la réunion du conseil scolaire de mercredi soir dernier, le district a constaté qu’un peu plus de la moitié des 1 206 élèves qui ont quitté le district l’année dernière sont allés dans un autre district, tandis qu’environ 14 % se sont inscrits dans des chartes, 13 % se sont inscrits en dehors de l’État. et 8% inscrits dans des écoles privées. Les étudiants se sont inscrits dans les villes voisines de Vallejo City Unified et Oakland Unified, ainsi que dans Antioch Unified plus à l’est dans le comté de Contra Costa.

Sur les 539 élèves qui ont déjà déposé des demandes de transfert de districts l’année prochaine, 76% vont dans les districts scolaires voisins d’Albany Unified et de Berkeley Unified. D’autres vont ailleurs dans la Bay Area.

West Contra Costa Unified lui-même a connu une baisse des inscriptions de 18,5 % entre 2000 et 2019. À proximité, Oakland Unified a perdu plus de 30 % de ses inscriptions au cours de cette période, tandis que les dépenses ont augmenté.

Les problèmes budgétaires d’Oakland Unified depuis des décennies ont incité le conseil scolaire du district, en février, à approuver une proposition de fermeture, de consolidation et de fusion de 11 écoles pour s’adapter à la baisse des inscriptions. La décision a été accueillie par des grèves de la faim et d’autres manifestations et actions en cours par des membres de la communauté et le syndicat local des enseignants, l’Oakland Education Association.

Le plus grand district de la Bay Area, San Francisco Unified, a connu une baisse de 10 % des inscriptions entre 2000 et 2019. La ville a connu un afflux de nouveaux résidents pendant cette période, mais le nombre de ménages avec enfants a diminué. Dans une note d’orientation de 2017, le superviseur du comté, Norman Yee, a attribué cela au manque de logements familiaux abordables, ce qui rend la ville moins attrayante que les autres villes de la région de la baie pour les familles entrantes.

Les districts comme ceux qui desservent des pourcentages plus élevés d’étudiants issus de familles à faible revenu pourraient subir un autre coup dur financier l’année prochaine, a souligné Funk. Moins de familles soumettent des formulaires de revenus du ménage à leurs districts, a-t-il déclaré, car les formulaires ne sont plus nécessaires pour accéder aux repas scolaires gratuits maintenant que la Californie fournit des repas gratuits à tous les élèves. Cela réduira inévitablement le montant des fonds supplémentaires auxquels les districts ont droit dans le cadre de la formule de financement du contrôle local de l’État.

« C’est un double coup dur », a déclaré Funk.

Note de l’éditeur : cette histoire a été initialement publiée dans EdSource, une publication partenaire de Bay City News Service. Vous pouvez lire l’histoire dans sa présentation originale ici.

« Nous ne pouvions pas faire grand-chose »: certains acheteurs de maisons neuves voient une hausse de prix inattendue

CARY, Caroline du Nord (WTVD) – Jay Ward et sa famille pensaient avoir trouvé la maison de leurs rêves, mais le processus de conclusion de l’affaire s’est transformé en cauchemar.

La famille Cary avait loué une maison pendant des années et était enfin prête à acheter une maison en janvier dernier.

« Nous arrivons à ce point, ce que nous voulons vraiment nous installer dans cette région. Nous sommes ici depuis quelques années. Nous aimons vivre dans cette région. Donc, c’était juste que nous avions l’impression que c’était le bon moment pour commencer à chercher », a déclaré Ward.

Leur recherche les a conduits à un nouveau développement à quelques kilomètres de là. La famille a pu signer un contrat et concevoir une nouvelle maison de construction.

« Nous avons vu cela comme notre maison pour toujours », a déclaré Ward. « Avec ça, c’est à quelques kilomètres dans la rue. On se dit : ‘Mec, on a hâte d’y aller chaque semaine et de le voir grandir.' »

Sauf pendant des mois, il n’a pas grandi. Ward a déclaré que tandis que d’autres maisons commençaient à être construites dans le quartier, les progrès étaient au point mort sur leur maison. Puis en avril 2021, la famille a reçu une demande du constructeur pour 30 000 $.

« Nous sommes prêts à regarder cela, à commencer tout ce processus, puis les freins sont claqués, vous savez, avant même que nous soyons sortis de la porte », a déclaré Ward.

Il a dit que la demande avait été une surprise puisqu’ils avaient signé un contrat à prix fixe. Dans un contrat à prix fixe, le constructeur et l’acheteur conviennent d’un coût avant le début de la construction. Cela diffère d’un contrat de prix de revient majoré où l’acheteur obtient une estimation de ce que le projet pourrait coûter, mais laisse plus de latitude au constructeur pour ne pas supporter le coût lorsque le prix de l’approvisionnement ou de la main-d’œuvre augmente pendant la construction.

Ward a déclaré qu’il avait travaillé avec un avocat et que leur constructeur avait finalement abandonné la demande, mais que la construction n’avait toujours pas progressé.

« Aussi frustrant que cela ait été, nous ne pouvions pas faire grand-chose », a déclaré Ward. « Mais de l’autre côté aussi, parce que nous savions que nous étions entrés au bon moment. Nous regardons également le marché exploser. Donc, même si cela prend plus de temps que prévu. Nous nous sentions à l’aise, même du point de vue de l’investissement. »

Environ six mois plus tard, le constructeur a résilié l’intégralité du contrat.

« C’était tellement à l’improviste. C’était tellement inattendu », se souvient Ward. « Cela a complètement bouleversé notre monde parce que maintenant nous attendons depuis près d’un an la construction de notre maison. Regarder les prix du marché monter et c’est la chose que vous savez, ici nous avons perdu la maison et, mec maintenant nous il faut recommencer tout ce processus. »

Malheureusement, des situations comme les Wards se produisent de plus en plus alors que le marché immobilier du Triangle reste chaud.

Jerimiah Jackson est avocat immobilier chez Jackson Law. Il travaille dans le Triangle depuis près de 20 ans et a déclaré avoir entendu parler de certains constructeurs demandant aux acheteurs de payer jusqu’à six chiffres de plus.

Un facteur important à l’origine de cette situation est la faible offre de logements dans le Triangle et la hausse des coûts des fournitures.

Un récent rapport de Zillow a révélé que Raleigh avait environ 70% de maisons en moins sur le marché qu’au début de 2020, ce qui la classe comme la première zone du pays pour la perte d’inventaire.

De plus, le prix des matériaux de construction a augmenté de 30 % au cours des deux dernières années, selon la National Homebuilders Association.

« Juste une tempête absolument parfaite de coûts de main-d’œuvre, de dépassements et d’augmentations, mais aussi la terre elle-même a grimpé », a déclaré Jackson.

Il a expliqué que les constructeurs examinent la valeur accrue que certaines de leurs maisons ont accumulée depuis le début de la construction et la comparent au prix auquel la maison est sous contrat.

« Ils examinent le contrat. Pourquoi devrions-nous construire cette maison à ce prix ? Là où nous pouvons rompre, la casser et aller la construire pour quelqu’un d’autre à un prix différent, un meilleur prix », a expliqué Jackson.

Il a déclaré que même s’il n’est pas juste d’augmenter le prix du contrat fixe ou de le rompre complètement, ce n’est pas nécessairement illégal et un nombre croissant de constructeurs s’en tirent à bon compte.

« C’est une rupture de contrat absolue. Mais les acheteurs sont partis avec une pénurie d’avocats pour même les écouter », a déclaré Jackson.

Il a dit que les avocats qui écoutent décident souvent que le coût du combat n’en vaut pas la peine.

« Le constructeur contrôle le marché en ce moment, votre vendeur et les constructeurs détiennent toutes les cartes en ce moment », a déclaré Jackson.

Ward a discuté de ses options avec un avocat qui lui a dit que ce serait une «bataille difficile» et un combat coûteux.

« J’étais comme, vous savez, ça n’en vaut pas la peine », a déclaré Ward. « Pour être honnête avec vous, à ce moment-là, la joie de construire une nouvelle maison, c’est en quelque sorte tué à ce moment-là. »

Ward a déclaré qu’il avait vu et entendu de nombreux acheteurs choisir de ne payer que l’argent supplémentaire.

« Ils n’ont tout simplement pas d’alternative. Qui d’autre peut construire leur maison l’année prochaine ? » dit Jackson.

Il a déclaré que les acheteurs devraient demander à un avocat d’examiner leur contrat avant de signer et de comprendre si les constructeurs pourraient modifier leur contrat au cours du processus.

Jackson a également expliqué que pendant que ces situations se produisent, elles ne sont pas la norme. Il a dit qu’il y a encore beaucoup de bons constructeurs sur le marché qui ne résilient pas les contrats.

Si les acheteurs envisagent une nouvelle construction, Jackson leur a conseillé de trouver un bon agent immobilier, de demander à un avocat d’examiner le contrat au préalable et de demander des recommandations sur le constructeur avant de construire.

Bien que les vendeurs aient beaucoup de pouvoir sur le marché, Jackson a déclaré que les acheteurs pouvaient prendre des mesures s’ils se sentaient lésés.

Jackson conseille aux gens de déposer une plainte auprès du Better Business Bureau et du bureau du procureur général de Caroline du Nord.

Il a également déclaré que la North Carolina Bar Association propose également des consultations aux acheteurs qui pourraient envisager une aide juridique.

Plus d’un an après sa première tentative d’achat d’une maison, Ward utilise les leçons qu’il a apprises pour trouver sa maison pour toujours. Sa famille a récemment signé un autre nouveau contrat de construction.

Cette fois, Ward a déclaré qu’il encourageait les autres acheteurs à trouver un bon agent immobilier et à faire des recherches approfondies sur les constructeurs au préalable.

Malheureusement, les prix ont augmenté dans la région de Cary au-delà de leur budget, alors la famille a plutôt choisi de construire à Pittsboro.

Ward a déclaré que sa famille allait de l’avant avec une « excitation hésitante ».

« Ce sera une belle fin heureuse pour ce qui a été un chapitre difficile », a-t-il déclaré.

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PROGRÈS : Le développement de logements dans le métro de Sioux City ralentit ; dirigeants économiques voient des raisons d’être optimistes | Entreprise Siouxland







Un immeuble de logements multifamiliaux est en construction près du complexe Riverpointe Apartments le 14 février, le long d’Arbor Drive à l’est de l’école élémentaire Harney à South Sioux City.


Tim Hynds, Journal de la ville de Sioux


SIOUX CITY – Les dirigeants économiques de Metro Sioux City ont exprimé leur optimisme quant au fait que le nouveau développement de logements se réchauffera cette année après un ralentissement alimenté par la pandémie en 2021.

L’année dernière, le nombre de nouveaux logements ajoutés à Sioux City a chuté de plus de 80 %, avec 103 permis délivrés pour de nouvelles unités unifamiliales ou multifamiliales, contre un record de 521 en 2020.

La baisse d’une année sur l’autre à South Sioux City a été beaucoup plus marquée, bien que quelque peu trompeuse, en raison du nombre massif et anormal de nouveaux logements ajoutés en 2020. Vingt logements ont été ajoutés à South Sioux City en 2021, contre 355. en 2020. Ce dernier chiffre était sans égal dans les données remontant à 1980, principalement en raison de l’ajout de 334 unités multi-résidentielles.

North Sioux City, quant à lui, a connu une légère augmentation des nouveaux logements en 2021, avec 31 unités ajoutées, contre 21 l’année précédente.

Le directeur du développement économique de Sioux City, Marty Dougherty, a attribué la crise de Sioux City à un ralentissement du marché de la construction de logements résidentiels, lui-même résultat d’une énorme augmentation du prix des matériaux de construction.

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Marty Dougherty

Dougherty


« Nous pensons vraiment que la demande est là et que l’intérêt est là. Ce qui s’est passé en 2021, c’est que l’ensemble de l’industrie de la construction de logements résidentiels a ralenti pendant la pandémie, en raison de plusieurs facteurs », a déclaré Dougherty après la publication des chiffres le mois dernier. « Les matériaux de construction sont vraiment très élevés. Tout le monde attend qu’ils descendent, et je ne pense pas qu’ils aient vraiment trop baissé, pour l’instant. »

Une partie de la raison pour laquelle les chiffres de Sioux City pour 2020 étaient si bons en revanche, a déclaré Dougherty, était que de nombreux projets cette année-là étaient déjà en cours au moment où la pandémie a frappé, avec des matériaux commandés et des contrats signés avant que les prix ne montent en flèche. Les nouveaux décomptes de logements de ces dernières années, y compris le point culminant de 2020, comprenaient une proportion importante d’unités multifamiliales.

Mais même avec toutes les nouvelles unités ajoutées en 2020, la disponibilité de logements à Sioux City a nettement diminué.

« Si vous regardez le marché actuel, comme ce qui est sur le marché à vendre, les logements existants à Sioux City, unifamiliaux – c’est un tiers à la moitié de moins que la moyenne », a déclaré Dougherty.







Oscar Gomez

Gomez


Oscar Gomez, directeur adjoint de la ville de South Sioux City, a déclaré que la demande de logements à South Sioux était également forte et, dans certains cas, non satisfaite. Il n’y a tout simplement pas assez de maisons pour tout le monde et la liste d’attente pour les appartements peut être longue. Au-delà des demandeurs d’accueil frustrés, la pénurie met à rude épreuve les employeurs.

« Même avec les employeurs ici, comme Tyson – s’ils embauchent 10 personnes, s’ils veulent déménager dans le sud des Sioux, il n’y a rien de disponible », a déclaré Gomez. « Nous attirons des gens qui travaillent chez Wells Blue Bunny à Le Mars qui, ils cherchent un endroit où vivre, et ils ne trouvent rien. »

« Il y a donc une demande de logements, c’est juste – rien n’est disponible. Donc, chaque fois que quelque chose se construit, ils sont vendus tout de suite, ou chaque fois que quelque chose se vend, même avant (qu’il soit) sur le marché, ils ont déjà une offre là-dessus.  » il ajouta.

La construction de logements à North Sioux City au cours des six dernières années a consisté en une proportion beaucoup plus élevée de logements unifamiliaux que ses voisins du sud-est – en comptant les duplex et les maisons en rangée, le nombre de nouvelles unités multi-résidentielles a dépassé les maisons unifamiliales seulement une fois, en 2016, la majeure partie du surplus étant dans la catégorie des duplex/maisons en rangée. Depuis le mois dernier, la communauté travaillait sur une étude sur le logement pour déterminer quel type de logement est le plus demandé.







André Nilges

Nilges


Andrew Nilges, directeur exécutif de la North Sioux City Economic Development Corporation, a déclaré que le climat fiscal favorable du Dakota du Sud a attiré les résidents et les entreprises dans la communauté de la pointe sud-est la plus éloignée de l’État. Tout ce qui manque, c’est un approvisionnement prêt de maisons et d’appartements.

« Nous avons constaté une augmentation assez importante de la demande à North Sioux City et dans l’État du Dakota du Sud, nous voulons donc absolument nous assurer que la demande est satisfaite », a déclaré Nilges. « L’une des choses que notre communauté d’affaires nous dit particulièrement, c’est qu’ils ont des employés de l’extérieur de North Sioux City qui aimeraient vivre dans la communauté, mais il n’y a tout simplement pas autant de logements disponibles, en particulier les logements pour la main-d’œuvre/carrière. Il y a juste pas assez disponible. »







Construction de maisons

Une maison en construction sur Wildbloom Court est montrée derrière un panneau annonçant un terrain à vendre sur Windsong Court près du Whispering Creek Golf Club à Sioux City le 4 février.


Tim Hynds, Journal de la ville de Sioux


Gomez, Dougherty et Nilges ont tous déclaré que, avec la construction de logements en cours en ce moment même ou qui devrait commencer à l’avenir dans leurs communautés respectives, un défilé de nouvelles maisons et appartements est en cours.

Un développement de logements unifamiliaux de 78 unités est dans sa deuxième phase à South Sioux, et la ville utilise un financement de l’État pour aider à payer l’infrastructure résidentielle afin d’ouvrir la voie à environ 48 nouvelles maisons, en plus d’un complexe d’appartements qui devrait bientôt sur le marché. À Sioux City, le réaménagement d’immeubles plus anciens en appartements devrait ajouter environ 170 unités au cours des premiers mois de cette année. Et North Sioux City a acheté 100 acres de terrain réservés au logement de la main-d’œuvre, avec un espace pour environ 500 nouvelles résidences, plus des appartements.

« C’est le type de logement que les gens qui travaillent dans nos entreprises locales à North Sioux City peuvent se permettre », a déclaré Nilges. « Nous pensons qu’avec cette acquisition de terrain, nous serons en mesure d’avoir un impact assez important, en termes de logement de la main-d’œuvre. »







Construction de maisons

Une maison en construction sur Wildbloom Court est montrée près du Whispering Creek Golf Club dans le sud-est de Sioux City le 4 février.


Tim Hynds, Journal de la ville de Sioux


« En fait, nous voyons déjà une très bonne année en 2022, même si nous n’en sommes qu’à un mois », a déclaré Dougherty début février.

Les parties prenantes du logement voient des trous dans le programme GAIN du comté d’Olmsted – Post Bulletin

EYOTA — Imaginez un diagramme de Venn où les cercles se croisent à peine.

C’est ce que voient les constructeurs, les promoteurs et les banquiers lorsqu’ils examinent le nouveau programme GAIN – Growing Affordable Inclusive Neighborhoods – proposé par le comté d’Olmsted.

Le programme de 5 millions de dollars offre des acomptes de 10 000 $ pour de nouveaux logements dans le comté d’Olmsted.

Mais le financement, qui vient avec l’aimable autorisation de l’American Rescue Plan Act, est assorti de certaines conditions.

Premièrement, les candidats doivent avoir un revenu égal ou inférieur à 80% du revenu médian de la région pour le comté.

Deuxièmement, la nouvelle maison doit avoir un coût de construction – prix du lot et électroménagers non inclus – de 300 000 $ ou moins.

Le problème, a déclaré Holly Eisenman de la Bremer Bank, est de trouver quelqu’un à ce niveau de revenu qui peut également se permettre un prêt pour une maison à ce niveau, et de trouver une nouvelle maison à ce prix.

« Je pense à tous les prêts que j’ai contractés cette année, et peut-être qu’une poignée serait admissible », a déclaré Eisenman. « Mais c’était pour des maisons existantes. »

Le programme vise toutefois la construction de 500 maisons à l’aide des fonds. Deux cents d’entre eux à Rochester, 50 chacun à Stewartville, Byron et tous les cantons réunis, 40 à Eyota, 30 chacun dans les parties du comté d’Olmsted de Chatfield et Pine Island, et 25 chacun à Douvres et Oronoco.

Le programme devrait se poursuivre jusqu’en 2026.

Vicki Arendt, qui a développé des maisons de ville de deux et trois chambres à Eyota, a déclaré que ces unités seraient à peine éligibles aux directives sur les coûts de construction, et qu’un nouveau développement de 16 unités en duplex de quatre chambres coûterait trop cher pour être éligible.

Mais même si le coût de construction est inférieur à 300 000 $, le prêt global pour un nouvel acheteur de maison comprendra un lot coûtant entre 40 000 $ et 70 000 $, selon l’emplacement, ainsi que des appareils pouvant fonctionner au moins 6 000 $.

Ashley Brusse, coordinatrice des ressources en logement du comté, a déclaré qu’une personne avait déjà fermé une maison en utilisant l’acompte GAIN de 10 000 $. Cependant, elle a admis que le programme sera surveillé et ajusté si nécessaire.

Mais, a déclaré Brusse, le comté compte également sur les villes et l’État pour participer à leurs propres programmes de logements et de construction abordables.

Par exemple, Eyota renonce aux frais de raccordement aux égouts et à l’eau, et renonce aux frais de permis pour la construction de nouvelles maisons. Cela totalise environ 2 200 $.

Bien que le programme ait plusieurs années pour réussir, Andy Cummings de Med City Builders a déclaré que les prix de la construction ne cessant d’augmenter, il n’y aura pas de nouvelles maisons éligibles au plateau des coûts de construction de 300 000 $.

Il a ajouté que plus vous ajoutez de programmes pour réduire les coûts, plus les propriétaires voudront construire plus grand et obtenir plus de maisons pour leur argent. Et cela peut également servir à les faire sortir du programme GAIN.

Eisenman a ajouté qu’un ménage de quatre personnes atteignant la limite de 80% de l’AMI de 79 750 $ pourrait à peine être admissible, mais il n’y a pas beaucoup de place pour le prix du terrain ou d’autres commodités sur la maison.

En fin de compte, Dave Dunn, directeur de l’Agence de logement et de réaménagement du comté d’Olmsted, a déclaré que ces maisons abordables devaient être construites car le comté avait besoin de plus de 18 000 nouveaux logements au cours de la prochaine décennie.

« Nous essayons d’enfiler l’aiguille », a déclaré Dunn. « C’est un objectif que nous pouvons atteindre si nous travaillons tous dans cette direction. Mais nous ne sommes pas naïfs du coût de la construction de nouvelles maisons. »