Étiquette : résidentiel

Lorsque Cercle civique d’Atlanta a rendu compte des visions des dirigeants du logement du métro pour des communautés résidentielles plus denses, plus diversifiées et, par conséquent, plus abordables à la même époque l’année dernière, il a donné aux responsables publics beaucoup de matière à réflexion et même des propositions législatives explicites.

Alors qu’est-ce qui a changé depuis ? Pas grand-chose, ont déclaré les experts du logement cette semaine.

« Nous n’avons certainement constaté aucune amélioration de la réglementation ou de l’utilisation des ressources existantes que j’ai vues – certainement pas dans la mesure nécessaire pour suivre le rythme de la demande », Atticus LeBlanc, PDG de la start-up PadSplit, un service de gestion pour les propriétaires louant des chambres à plusieurs locataires, dit Cercle civique d’Atlanta La semaine dernière.

Notre article de mars 2021 a mis en lumière plusieurs façons de mieux utiliser l’espace urbain existant pour développer des logements abordables alors que la population du métro explose : mettre à jour le code de zonage de la ville d’Atlanta pour utiliser plus efficacement les terrains résidentiels ; sévir contre les propriétaires négligents qui laissent les bâtiments de la ville tomber en ruine ; et l’utilisation de constructions innovantes, comme les logements modulaires, pour produire des logements abordables dans les communautés où ils se rétrécissent à un rythme alarmant.

Aujourd’hui, Atlanta perd des logements abordables beaucoup plus rapidement qu’elle n’en produit. Et avec la montée en flèche des coûts de construction et des terrains, la ville ne peut pas se contenter de se sortir de la crise du logement abordable. Pendant ce temps, la zone métropolitaine est parsemée de maisons privées délabrées et abandonnées prêtes à être réhabilitées, le gouvernement de la ville est assis sur des centaines d’acres de terrains prêts à être aménagés et la plupart des terrains résidentiels de la ville sont zonés exclusivement pour les maisons unifamiliales.

Comme l’a conclu notre histoire l’année dernière : « Le potentiel d’Atlanta en matière d’abordabilité et d’hébergement est infini, semble-t-il. Nous avons juste besoin de restructurer fondamentalement notre façon de penser la planification, la construction et l’utilisation de ce que nous avons.

NIMBY opposition

L’opposition des quartiers constitue un formidable obstacle à la mise à jour des lois de zonage pour permettre une plus grande densité de logements sur les terrains résidentiels. Pour surmonter cela, il faudra de la volonté politique et des compétences.

« Si nous n’avons pas de nouveau [city planning] commissaire, et un maire et un conseil municipal qui vont là-bas et éduquent et promeuvent l’enfer du remplissage et la nécessité de changer nos politiques de zonage actuelles », a averti la militante communautaire Lauren Welsh, la crise de l’abordabilité du logement à Atlanta ne fera que s’aggraver. Welsh est le directeur exécutif du Little Five Points Community Improvement District et co-fondateur du blog urbaniste ThreadATL.

Si les élus et les promoteurs d’Atlanta ne sautent pas pour éliminer les obstacles à l’expansion du parc de logements abordables de la ville, la vie en ville deviendra hors de portée pour les nombreuses personnes de la classe ouvrière, comme les enseignants, la police et les pompiers, qui font tourner la ville. .

« Les choses n’ont fait qu’empirer », a déclaré le PDG de Place Properties, Cecil Phillips, à propos de l’accès au logement. « La ville doit tripler ou quadrupler ses efforts pour trouver des solutions à la crise de l’accessibilité », a déclaré le promoteur.

La législation proposée par le conseil municipal pour augmenter la densité d’utilisation des sols est décédée en comité l’année dernière, puis le tsar progressiste de l’urbanisme Tim Keane, qui a élaboré la refonte du code de zonage, est parti en février pour un emploi à Boise, Idaho, jetant le doute sur la capacité de la ville à atténuer la crise.

L’élection du maire d’Atlanta Andre Dickens et de plusieurs nouveaux membres du conseil municipal a cependant ravivé l’espoir que la ville fera preuve de plus de leadership. «Il est crucial que nous remplacions Tim Keane par un chef de la planification tout aussi progressiste, qui défendra les politiques qui densifient la ville à proximité des transports en commun, élargissent les choix de logement et modifient notre zonage afin que les développements d’Atlanta soutiennent vraiment nos objectifs d’équité et d’action climatique, », a déclaré le co-fondateur de ThreadATL, Darin Givens Cercle civique d’Atlanta dans un e-mail.

Mais même un commissaire à l’urbanisme fort et avant-gardiste serait paralysé si le nouveau maire, le conseil municipal et les autres dirigeants municipaux ne soutenaient pas leurs ambitions en matière de planification, a déclaré Givens.

La recherche du remplaçant de Keane est toujours en cours, a déclaré la porte-parole du département de l’urbanisme, Paula Owens, ajoutant que le département n’avait aucune information sur la question de savoir si le poste pourrait être confié à la commissaire par intérim Janide Sidifall, ancienne experte en planification de MARTA.

Conception de la ville d’Atlanta

Les objectifs que Keane et d’autres responsables de la planification ont définis dans la conception de la ville d’Atlanta donnent déjà au conseil municipal une carte pour adopter les changements de politique nécessaires. La vision à grande échelle de l’avenir d’Atlanta définit les objectifs législatifs des mises à jour attendues depuis longtemps des politiques d’utilisation des terres et de zonage de la ville.

Le membre du conseil municipal Amir Farokhi s’est appuyé sur la conception de la ville d’Atlanta pour introduire une législation en juillet dernier visant à rendre la ville plus accueillante pour les logements accessoires (ADU), y compris les appartements de garage et les petites maisons d’arrière-cour, et pour éliminer les exigences minimales en matière de places de stationnement dans la plupart des développements résidentiels.

Si seulement 15 à 20 % des maisons unifamiliales de la région métropolitaine d’Atlanta ajoutaient des logements accessoires, cela créerait entre 11 000 et 13 000 nouveaux logements abordables, a déclaré Keane à Atlanta Civic Circle l’année dernière.

De plus, ces nouvelles unités ne nécessiteraient aucune subvention publique comme le font d’autres développements abordables.

Mais le comité de zonage de la ville a déposé en décembre la proposition de Farokhi après une opposition farouche de la plupart des 25 unités de planification de quartier d’Atlanta.

Farokhi a refusé de spéculer sur la question de savoir si le conseil municipal d’Atlanta adopterait une législation pour mettre à jour le zonage de la ville. « La façon dont nous gérons et planifions notre croissance déterminera si nous restons accessibles et économiquement compétitifs pour les 50 prochaines années », a-t-il déclaré dans un e-mail.

Mais alors que la population d’Atlanta augmente et que les prix de l’immobilier montent en flèche, le temps presse.

Phillips pense que sévir contre les propriétaires d’immeubles de placement négligents libérerait plus de logements pour les personnes qui en ont besoin, expliquant que les investisseurs achètent des biens immobiliers en difficulté dans des zones en développement rapide et s’assoient dessus jusqu’à ce que la valeur augmente suffisamment pour le renverser.

Il a proposé des amendes de 1 000 $ par jour aux propriétaires qui refusent de réparer les propriétés dégradées, ajoutant qu’une fois qu’ils doivent 60 000 $, la ville devrait saisir et transformer la propriété en logement abordable permanent.

Jusqu’à présent, le conseil municipal n’a pas donné suite à cette proposition. Faire participer les électeurs et les dirigeants municipaux à des mesures qui bouleverseraient le statu quo actuel est plus facile à dire qu’à faire.

« Le seul moyen de contourner cet obstacle est de trouver un commissaire à la planification qui peut inciter les gens à proposer une vision d’un meilleur style de croissance à Atlanta et qui peut gagner les cœurs et les esprits », a déclaré Givens.

Options modulaires

Alors que la législation sur le zonage abordable est bloquée au conseil municipal, les promoteurs peuvent rechercher des options de logement abordables telles que la construction modulaire, où les maisons sont pré-construites sur une chaîne de montage comme des maisons en pain d’épice, puis livrées sur le site entièrement construites sur des camions à plateau.

Place Properties est spécialisé dans la construction modulaire. « Il n’y a pas un centime de différence de coût. En fait, c’est moins cher, étant donné que les coûts de construction sont tellement inférieurs », a déclaré Phillips. Cercle civique d’Atlanta l’année dernière.

À Atlanta, Place Properties ne produit actuellement que de petites maisons unifamiliales, mais Phillips a déclaré que la société avait commencé à tester le développement modulaire multifamilial en Floride. Il pourrait proposer des maisons modulaires multifamiliales à Atlanta d’ici l’année prochaine, a-t-il ajouté.

Phillips explore des options modulaires encore moins chères pour les résidences multifamiliales qui pourraient être abordables pour les travailleurs horaires ou d’autres personnes de la classe ouvrière. « Vous concevez les plans d’étage qui… ont un lit et une salle de bain, mais une cuisine modifiée – probablement juste un micro-ondes et un mini-réfrigérateur – puis vous mettez une cuisine communautaire à chaque étage et vous lésinez sur les commodités », a-t-il déclaré. .

L’idée est de créer des logements abordables pour la main-d’œuvre dans des zones à prix élevé, telles que Buckhead, Midtown et le centre-ville, a déclaré Phillips. « Chaque région souffre d’un manque incroyable d’offre de logements abordables – et les nouveautés mises en ligne sur chaque marché ne sont, par définition, pas abordables. »

Atlanta a un besoin urgent d’alternatives innovantes à la construction de nouveaux logements subventionnés par l’État, compte tenu de la demande croissante et de la diminution de l’offre d’options abordables. « Nous ne pouvons pas subventionner notre sortie de la crise du logement abordable », a déclaré Givens.