Changement climatique et remplacement du toit

Vous avez toujours payé votre facture d’assurance habitation à temps et n’avez même jamais déposé de réclamation. Alors pourquoi votre opérateur a-t-il réduit votre couverture ou même l’a-t-il complètement abandonné ? Votre toit – et le changement climatique – pourraient être à blâmer.

L’assurance habitation vous couvre lorsqu’un «événement météorologique» – à l’exception d’une inondation, qui nécessite une police distincte – endommage ou détruit le toit de votre maison. Et ces catastrophes se produisent plus souvent et dans une plus grande partie du pays. Entre 2015 et 2019 (l’année la plus récente pour laquelle des données sont disponibles), la proportion de sinistres pour les maisons dus au vent et à la grêle a bondi de 11 points de pourcentage, jusqu’à 34 %, selon l’Insurance Information Institute.

Les toits sont responsables d’une grande partie de ces coûts de réclamation, car le remplacement du toit est l’une des réparations les plus coûteuses d’une maison, coûtant en moyenne entre 8 000 $ et 22 000 $, selon le matériau impliqué et l’endroit où vous vivez.

Les pertes causées par les intempéries récentes contribuent à faire grimper le coût de l’assurance habitation. Mais un toit vieillissant peut également compliquer de plus en plus l’obtention ou le renouvellement de votre police. Les assureurs sont de plus en plus prudents quant à la couverture du risque de réparation de toiture et mieux à même de détecter les toits dont l’état les rend particulièrement vulnérables aux dommages.

Les assureurs utilisent de plus en plus des drones caméras pour évaluer l’état d’un toit avant de souscrire ou de renouveler une police. Certaines entreprises analysent également des images satellites pour en savoir plus sur l’impact des conditions météorologiques extrêmes, ce qui permet, par exemple, d’évaluer l’état des toits avant et après les ouragans.

Résultat : les compagnies d’assurance accordent plus d’attention aux toits et interviennent plus rapidement auprès des propriétaires dont le toit est jugé vulnérable.

Les chances d’annulation pure et simple de votre police en raison d’un vieux toit sont faibles, du moins dans la majeure partie du pays. Mais, où que vous viviez, négliger le « couvercle » de votre maison pendant trop longtemps pourrait entraîner une couverture d’assurance réduite qui pourrait vous coûter des milliers de dollars de plus si votre toit était endommagé ou détruit.

Voici ce que vous devez comprendre sur ce que l’âge et l’état d’un toit peuvent signifier pour vous et votre assurance.

Le changement climatique réduit la durée de vie du toit

La durée de vie d’un toit moyen aujourd’hui n’est plus ce qu’elle était, et les experts en assurance affirment que l’évolution du climat en est l’une des principales raisons.

« Le changement climatique a modifié les conditions météorologiques et non seulement il a augmenté le risque de tempête [and] risque d’inondation côtière, cela a également rendu les conditions météorologiques plus instables et moins prévisibles », explique Cathy Seifert, analyste en assurance chez CFRA Research.

En règle générale, les toits en bardeaux d’asphalte (le type le plus courant aux États-Unis) devaient traditionnellement durer environ 20 à 25 ans. Mais aujourd’hui, les toits peuvent vieillir – et devenir vulnérables aux dommages – en moins de temps. Outre les tempêtes plus fréquentes et plus puissantes, l’exposition quotidienne à des conditions météorologiques extrêmes peut raccourcir la durée de vie utile d’un toit.

En Floride, par exemple, l’espérance de vie estimée des toits en bardeaux d’asphalte se situe entre 10 et 12 ans, contre 20 ans ailleurs, selon un rapport de S&P Global Market Intelligence.

Le problème ne s’arrête pas à la Floride, ni même à d’autres États ayant des antécédents de tempêtes destructrices. « Vous avez des tempêtes ou des tornades dans des régions qui, historiquement, n’en ont pas eues », déclare Seifert. Et cela, a-t-elle dit, a créé «un modèle problématique» pour les assureurs dans la gestion des risques – y compris une plus grande prudence lors du renouvellement des polices.

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L’inflation fait grimper les coûts

Pour aggraver les choses, la réparation et le remplacement des toits sont devenus beaucoup plus coûteux.

«Le prix des matériaux de toiture ainsi que la main-d’œuvre pour réparer ou remplacer un toit ont tous deux augmenté de manière très importante au cours de la dernière année», déclare Robert Hartwig, professeur agrégé clinique de finance et directeur du Centre de gestion des risques et des incertitudes de l’Université. de Caroline du Sud.

Ces bardeaux d’asphalte omniprésents, par exemple, sont dérivés du pétrole – et la hausse du prix du pétrole a eu un effet direct sur le coût de leur fabrication.

« Compte tenu des conditions actuelles du marché, cela devient en quelque sorte au premier plan », déclare Seifert. « Il n’est pas surprenant que les compagnies d’assurance… examinent de plus près la santé des structures qu’elles assurent.

Et puis il y a le problème de la fraude en Floride, où les réparations et le remplacement du toit sont devenus des aimants pour les entrepreneurs malhonnêtes. Les lacunes législatives permettent aux personnes sans scrupules de gonfler plus facilement les réclamations de dommages et exploitent le processus judiciaire pour forcer efficacement les assureurs à payer ces factures gonflées.

En conséquence, la Floride a récemment adopté une législation visant à freiner les activités frauduleuses des pires contrevenants, et les assureurs prennent leurs propres mesures. Progressive, par exemple, a soumis aux autorités de réglementation des assurances de Floride une proposition au nom de deux de ses filiales – ASI Preferred Insurance Corp. et American Strategic Insurance Corp. – de souscrire ou de renouveler les polices d’assurance habitation uniquement si le toit de la structure assurée est 15 ans ou moins. Le paramètre d’âge remplacerait une définition moins noire et blanche qui stipule simplement que les toits doivent être en « bon état ».

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Ce que les changements signifient pour les propriétaires

Les annulations de police dues à de vieux toits peuvent ou non se propager en Floride et au-delà. Mais le changement climatique et l’augmentation des coûts pourraient entraîner la suppression de la couverture d’assurance avant que le toit n’atteigne l’espérance de vie autrefois standard de 20 à 25 ans.

Un propriétaire avec un toit qui est à la fin de l’âge moyen – comme plus de 15 ans, en règle générale, mais les détails peuvent varier selon l’assureur et l’emplacement de la maison – pourrait maintenant constater que, lors du renouvellement, leur assureur modifie leur limite de couverture de « remplacement » à « valeur de rachat réelle ».

Ce changement signifie qu’en cas de réparation ou de remplacement du toit, le coût total des travaux pourrait ne pas être couvert. Au lieu de cela, le maximum autorisé sera ajusté pour refléter la durée de vie utile restante du toit. Par conséquent, vous devrez peut-être verser des milliers de dollars de plus que votre franchise si votre toit doit être remplacé après une tempête ou un autre événement météorologique extrême.

Le résultat : il peut maintenant être judicieux de remplacer un toit avant qu’il n’atteigne son 15e anniversaire ou qu’il ne commence à montrer son âge. L’assureur peut vous recommander de le faire, dit Hartwig, mais il ne peut pas vous forcer à remplacer un toit qu’il juge trop vieux ou pas en bon état. Mais il prévient qu’une entreprise peut « à sa discrétion, ne pas renouveler votre police si elle estime que votre toit est vieux et que vous refusez une opportunité de le remplacer ».