Biden double la mise sur des logements denses et abordables – Quartz

Le président américain Joe Biden veut mettre fin à une pénurie de logements de 15 ans en seulement cinq ans.

La crise de l’abordabilité du logement aux États-Unis n’a fait qu’empirer avec les problèmes de chaîne d’approvisionnement de l’ère de la pandémie, malgré la générosité de l’aide sociale et de l’aide fédérale au logement. Comme moins les maisons sont sur le marché et plus de personnes possèdent des maisons, environ 50% des Américains ont déclaré à Pew Research que l’abordabilité du logement était un problème majeur là où ils vivaient, en hausse de 10 points de pourcentage par rapport à une enquête du début de 2018.

La construction de nouveaux logements appartenant à des particuliers est la plus élevée depuis 2006, mais elle pourrait également diminuer l’année prochaine avec la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Lorsque la demande de logements se tarit, la deuxième meilleure option pour inciter davantage à construire est de déréglementer la construction.

La crise est un problème auquel les États et les promoteurs privés s’attaquent depuis un certain temps. En août 2021, la Californie est devenue le premier État à adopter un projet de loi autorisant la construction d’immeubles à deux logements sur des terrains qui avaient été auparavant zonés pour les maisons unifamiliales. Cette loi encourage les constructeurs à construire plus d’unités, faisant baisser les prix des maisons à tous les niveaux en augmentant l’offre de logements.

Après que les centristes du Congrès aient tué son projet de loi Build Back Better visant à remédier à l’abordabilité du logement, Biden trouve maintenant des moyens de résoudre le problème sans l’aide de la législature. Il propose d’élargir le financement fédéral pour le logement abordable et d’offrir davantage de subventions du ministère des Transports (DOT) aux localités qui adoptent des lois de zonage plus denses. Il veut également plus de logements composés de pièces fabriquées au lieu d’être construits sur place.

Les experts en politique sont ravis de voir le gouvernement fédéral faire enfin quelque chose à ce sujet, mais les agences fédérales agissant seules ne résoudront pas le problème.

Le logement coûte cher parce que les gouvernements locaux arrêtent les nouvelles constructions

La NAHB estime qu’il manque environ 1 million de résidences aux États-Unis, et c’est dans la fourchette basse. La National Low Income Housing Coalition, par exemple, estime que la véritable pénurie est plutôt de l’ordre de 7 millions.

Quoi qu’il en soit, il n’y a pas assez de logements abordables aux États-Unis, ce qui augmente le nombre de sans-abrisme et oblige les gens à vivre avec leurs parents.

Cela est dû en grande partie au fait que les gouvernements locaux ont rendu la construction plus difficile, ce qui a commencé il y a plus d’un siècle et persiste aujourd’hui. Les lois de zonage sont un ensemble de règles créées au niveau municipal ou local qui régissent ce qui peut être construit dans une certaine zone géographique, et les recherches de ces dernières années ont montré que cela crée plus de maux que d’avantages. Idéalement, les lois seraient utilisées pour protéger la santé et le bien-être de la communauté – comme empêcher la construction d’une station d’épuration à proximité des maisons – mais elles ont souvent été utilisées pour imposer une ségrégation raciste en matière de logement et faire grimper davantage les prix des maisons en limitant l’offre.

Le plan de Biden tente de contrecarrer l’effet dissuasif de ces lois sur la construction en encourageant une meilleure utilisation des terres avec des fonds fédéraux. Plus tôt cette année, le DOT de Biden a accordé trois subventions d’une valeur totale de 6 milliards de dollars à des localités qui ont promu la densité avec de meilleures politiques d’utilisation des terres.

Bien que Biden ne soit pas le premier président à proposer ce type d’incitation, son plan allouerait le plus gros montant de fonds fédéraux pour encourager un zonage plus dense.

Les logements plus denses permettent non seulement de loger plus de maisons dans le même espace, mais en associant le financement des transports à des besoins en logements abordables, le gouvernement garantit que les nouvelles lignes de transport en commun seraient construites pour les personnes qui les utiliseraient le plus, a déclaré Yonah Freemark, chercheuse à l’Urban Institute, un groupe de réflexion de DC.

Cependant, les communautés les plus résistantes aux lois de zonage plus denses sont plus riches et pourraient ne pas se soucier d’obtenir plus de fonds fédéraux en premier lieu, a ajouté Freemark. Freemark dit que ce serait mieux si le gouvernement empêchait de couper les fonds fédéraux aux communautés qui n’ont pas de bonnes politiques d’utilisation des terres. Mais d’autres, comme l’économiste urbaine Jenny Schuetz, affirment que l’approche de la carotte est susceptible d’atteindre un nombre décent de gouvernements locaux qui cherchent à réaliser de plus grands projets de transport.

Ne discriminez plus les maisons préfabriquées

Une autre partie plus excitante du plan de Biden augmenterait en même temps la fabrication américaine et le logement abordable.

Les Américains pensent souvent que les maisons préfabriquées, qui sont construites hors site puis placées sur le terrain, ne sont que des maisons mobiles. Les gouvernements locaux les interdisent tandis que le gouvernement fédéral limite leur financement.

En fait, les maisons préfabriquées sont beaucoup plus sophistiquées qu’auparavant et offrent bon nombre des mêmes caractéristiques que les maisons construites sur place. Alors que de nombreuses juridictions locales les traitent comme des roulottes et les soumettent à des réglementations onéreuses, la plupart des maisons préfabriquées ont maintenant une fondation et ne sont pas censées être déplacées plus d’une fois.

Les maisons préfabriquées coûtent souvent la moitié du prix au pied carré des maisons construites sur place. Cela en fait des unités viables pour les Américains à faible revenu en fonction du prix d’achat, mais le financement est souvent plus cher pour les maisons préfabriquées.

Les personnes qui achètent une maison préfabriquée ne peuvent souvent pas obtenir de prêt hypothécaire conventionnel pour en acheter une, car en théorie, les maisons sont mobiles.

« Le plus prometteur [policy] utilise Fannie et Freddie pour créer des produits hypothécaires pour les types de logements qui ne sont pas particulièrement bien couverts par les prêts existants », a déclaré Schuetz, l’économiste urbain. À l’heure actuelle, bon nombre des prêts offerts pour les maisons préfabriquées ressemblent davantage à des prêts automobiles, qui sont plus chers que les hypothèques, a-t-elle ajouté.

Le boom de la construction n’aide pas les Américains à acheter leur première maison — Quartz

Les constructeurs de maisons aux États-Unis réagissent à la montée en flèche de la demande de logements en accélérant le rythme de la construction. Les nouvelles constructions pour deux types de logements – les immeubles d’appartements et les maisons unifamiliales – ont augmenté de 13 % et 22 %, respectivement, alors que les constructeurs ont répondu à la demande des acheteurs pour des conditions de vie plus vastes pendant la pandémie. Le dernier rapport (pdf) du US Census Bureau montre que 1,1 million de nouvelles maisons unifamiliales ont commencé la construction en 2021 et 460 000 unités d’appartements en 2021.

Mais la montée en flèche des nouveaux logements a laissé un groupe de côté : les acheteurs et les locataires à la recherche de logements abordables dans des quartiers semi-urbains accessibles à pied. C’est ce que les analystes du logement appellent le « chaînon manquant » : les locations à densité moyenne et les maisons d’entrée de gamme. Ces immeubles, dont le prix se situe généralement dans la partie inférieure d’un marché immobilier donné, offrent une option de logement plus abordable aux locataires et aux premiers acheteurs qui souhaitent devenir propriétaires.

Le chaînon manquant dans la construction de logements

Les logements à densité moyenne sont des structures comme les duplex et les triplex (bâtiments de deux ou trois logements sur un même terrain), les maisons en rangée, les condominiums et certaines petites maisons individuelles. Pour les jeunes ménages, ces modèles peuvent être un moyen abordable d’acheter une première maison. Pour les villes, c’est un moyen efficace d’augmenter l’offre globale de logements en augmentant la densité dans les zones suburbaines et périurbaines.

Les spécialistes du logement définissent ce segment comme « manquant » car il n’est pas construit aux États-Unis autant que les maisons unifamiliales et les grands immeubles d’appartements. La société hypothécaire fédérale Freddie Mac a estimé que seulement 65 000 nouvelles maisons de démarrage (définies comme moins de 1400 pieds carrés) ont été construites en 2020, contre 418 000 unités par an à la fin des années 1970. Les données du Census Bureau montrent que les nouvelles constructions de duplex à quadplex ont diminué de 3% en 2021 par rapport à l’année précédente. Et les petites maisons unifamiliales, dites maisons de départ, sont en déclin depuis un demi-siècle.

Cet écart fait grimper la demande des locataires et des acheteurs de petites maisons unifamiliales. De plus en plus de personnes aux États-Unis cherchent à acheter des maisons unifamiliales. La génération Y, qui constitue désormais la plus grande cohorte générationnelle, cherche à se développer au fur et à mesure qu’elle fonde une famille. Dans le même temps, deux années de taux d’intérêt oscillant autour de 0 % (parmi les taux les plus bas en cinq ans) ont stimulé encore plus la demande.

En novembre 2021, le prix médian d’une maison unifamiliale neuve a atteint 417 000 $, contre 322 000 $ en 2019. Cela affecte également les locataires. Les personnes exclues du marché du logement restent locataires plus longtemps, ce qui fait augmenter la demande de nouveaux logements locatifs. Les constructeurs réagissent en construisant davantage d’immeubles multifamiliaux, car les logements « intermédiaires manquants » sont plus difficiles à construire.

La politique et l’économie vont à l’encontre de la densité moyenne

L’économie et la politique ont conspiré pour décourager la construction de logements à densité moyenne aux États-Unis depuis la création de nombreuses banlieues au milieu du XXe siècle. Mais la pression a été encore plus forte au cours de la dernière année. « Il a été plus facile de construire dans le haut de gamme du marché et beaucoup plus difficile de construire dans le segment d’entrée de gamme du marché », déclare Robert Dietz, économiste en chef à la National Association of Home Builders.

Les maisons plus petites deviennent moins rentables pour les constructeurs à mesure que les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre augmentent. Au lieu de cela, les constructeurs érigent de plus grandes maisons unifamiliales ou des immeubles à logements multiples afin d’assurer un meilleur retour sur leur investissement.

Les lois de zonage locales qui dictent les logements autorisés ont un impact encore plus important. Dans la plupart des villes, le zonage unifamilial interdit expressément la construction de duplex, d’appartements et de maisons en rangée. De telles lois sont devenues si courantes que 75% des terrains résidentiels aux États-Unis n’ont été zonés que pour les maisons unifamiliales en 2019. Certains endroits maintiennent également les quartiers à faible densité en fixant des minimums pour la taille des lots. Des lots plus grands et standardisés signifient que les constructeurs construisent des maisons plus grandes et, en fin de compte, plus chères. « C’est le défi à long terme d’un zonage inefficace qui empêche la construction au milieu d’une crise des stocks », explique Dietz.

Mais il y a des signes que cette situation pourrait enfin changer. La construction d’appartements à haute densité décolle dans des villes historiquement tentaculaires telles que Dallas et Houston, alors que les villes tentent de gérer une population croissante de personnes qui ne peuvent pas percer sur le marché de l’achat. Et plusieurs villes et États, comme Minneapolis, l’Oregon et la Californie, ont modifié leurs lois pour éliminer efficacement le zonage unifamilial et permettre une plus grande densité.

Il y a un coin de logements à densité moyenne qui connaît une croissance : les maisons en rangée, qui sont classées comme maisons unifamiliales dans les statistiques du Census Bureau. Celles-ci ne représentent encore que 12 % du marché des unifamiliales, mais l’analyse de Dietz sur ce secteur montre que la demande de maisons de ville augmente et que les constructeurs réagissent.

Le deuxième trimestre de 2021 a connu la plus forte croissance de la construction de nouvelles maisons en rangée en 14 ans. Dietz dit qu’il s’attend à ce que cette tendance se poursuive en 2022. Lorsque les lois de zonage les rendent possibles, les maisons en rangée peuvent servir de moyen d’obtenir des logements à plus haute densité avec des coûts de construction relativement faibles. « Au cours des prochaines années », dit-il, « je vois plus de gains pour la construction de maisons en rangée dans le cadre du marché global des maisons unifamiliales » à condition que les lois de zonage changent.