Qu’est-ce qui empêche les banques de prêter au logement résidentiel — RealnoeVremya.com

Les banques commerciales sont réticentes à émettre des prêts pour les maisons individuelles, attendant l’introduction de nouvelles règles pour réglementer la sphère de la construction de logements privés

Photo : Irina Plotnikova

L’expérience fédérale sur les prêts hypothécaires préférentiels aux maisons individuelles et aux maisons de ville, lancée en octobre, n’a pas provoqué de vague d’activité parmi les grandes banques opérant au Tatarstan. Les prêts hypothécaires préférentiels à 7% pour l’achat de maisons individuelles dans la république n’ont pas encore été mis en place, malgré l’intérêt accru des citoyens pour ce type de logement. Les banques expliquent leur réticence à entrer dans ce secteur par les difficultés à déterminer leur juste valeur et les risques élevés lors de la conclusion des transactions. Les experts immobiliers confirment que le prêt à la construction de logements privés est entravé par l’opacité du marché.

Hypothèque préférentielle pour la construction de logements privés sera!

Dans un contexte de forte augmentation des prix des appartements urbains, les immeubles résidentiels individuels et les maisons de ville deviennent plus attractifs pour les acheteurs potentiels. Selon les services immobiliers, un mètre carré dans une maison individuelle moyenne est presque deux fois moins cher que dans les nouveaux bâtiments à plusieurs étages à Kazan – environ 60 à 70 000 roubles fin décembre 2021. Il existe peu d’offres de ce type sur le marché, mais ils sont en demande constante.

Cependant, les banques du Tatarstan ne sont pas pressées de lancer un programme d’hypothèques préférentielles pour le logement résidentiel à 7% par an, que le gouvernement fédéral a annoncé il y a longtemps. Oui, ils prêtaient encore à la construction et à l’achat de maisons individuelles, mais les taux de ces prêts étaient comparables à ceux à la consommation.

Comme l’a noté le vice-Premier ministre russe Marat Khusnullin, le fait que ce secteur ne représente que 2% des prêts hypothécaires est associé à des risques élevés de construction inachevée. Mais en juillet, annonçant le programme de prêts hypothécaires préférentiels pour le logement résidentiel, il avait promis que le produit devrait être lancé d’ici la fin 2021.

Selon les estimations du gouvernement, jusqu’à présent, 15 000 prêts peuvent être accordés pour l’achat et la construction d’une maison en Russie, dont le montant dépassera les 30 milliards de roubles. Photo : Irina Plotnikova

Pour relancer les transactions dans ce secteur, le gouvernement de la Russie a en effet déjà étendu le programme hypothécaire préférentiel à la sphère de la construction de logements individuels (IHS). En octobre, lors d’une réunion du gouvernement de la Fédération de Russie, le Premier ministre Mikhaïl Michoustine a déclaré que de telles conditions s’appliqueraient désormais dans le domaine de la construction de logements individuels. « Beaucoup de gens qui veulent vivre dans leur propre maison auront la possibilité d’en profiter », a-t-il promis. Selon lui, des prêts préférentiels à 7% pour l’achat et la construction d’une maison privée pourront être contractés à partir d’octobre 2021. jusqu’à fin 2022.

Aujourd’hui, ce programme est en phase de test, il n’est mis en œuvre que dans le cadre d’une expérimentation pilote. Selon les estimations du gouvernement, jusqu’à présent, 15 000 prêts peuvent être accordés pour l’achat et la construction d’une maison en Russie, dont le montant dépassera les 30 milliards de roubles.

Qu’est-ce qui empêche les banques?

Cependant, la première vague du programme n’a pas encore suscité l’intérêt des banques, du moins au Tatarstan. Le directeur de la succursale de la Bank of Tatarstan de Sberbank PJSC, Rushan Sakhbiev, a expliqué pourquoi dans une interview avec Realnoe Vremya : « Il y a beaucoup de problèmes liés aux titres de propriété, et le programme lui-même est toujours au point mort dans cette partie. Tout d’abord, selon lui, cela est dû au fait que la facilité de construction de logements privés est difficile à évaluer, c’est-à-dire qu’une échelle claire de juste évaluation de la maison n’a pas été développée, que les banques peuvent utiliser. Mais Sakhbiev espère que lorsqu’un grand nombre d’acteurs viendront sur ce marché, tout se stabilisera.

Le service de presse de la banque Ak Bars a également informé notre publication qu’il n’y avait pas eu d’émissions dans le cadre du programme de prêts préférentiels dans la république. Ils ont expliqué pourquoi :

«Le développement des prêts à la construction de logements privés est entravé par le fait que, en règle générale, des particuliers sont engagés dans la construction de maisons privées. Mais dans le cadre des programmes existants visant au développement de la construction de logements privés, la construction de maisons par des particuliers n’est pas possible », a expliqué le service de presse d’ABB.

Le développement des prêts privés à la construction de logements est entravé par le fait que, en règle générale, des particuliers sont engagés dans la construction de maisons privées. Photo : Irina Plotnikova

La VTB Bank au Tatarstan n’est pas non plus pressée de prêter à l’achat de maisons de campagne au taux préférentiel promis – elle offre un pourcentage plus élevé. Mais dans des déclarations publiques, ils prennent l’initiative d’augmenter le montant des subventions pour le marché privé de la construction de logements. La banque déclare prudemment que la possibilité d’acheter votre propre maison à un taux réduit constituera une incitation supplémentaire à développer et à améliorer les conditions de logement de centaines de milliers de Russes à travers le pays.

Les banques commerciales attendent la publication de nouvelles règles qui réglementeront le logement résidentiel dans le cadre du régime de compte séquestre. Le chef de la Banque centrale, Elvira Nabiullina, a déclaré cet été qu’au stade initial, le produit ne pouvait pas être de masse : « Jusqu’à présent, le goulot d’étranglement est l’attribution des parcelles de terrain. Et l’essentiel est la mise en place d’un registre des projets standards. Car il sera plus facile pour les banques d’émettre un produit s’il s’agit de projets standards. Les banques sont généralement prêtes à travailler, ce sera une expansion des affaires pour elles. »

Six mois se sont écoulés depuis, mais l’introduction massive de projets standard de maisons individuelles devra attendre (ce qui signifie que des hypothèques préférentielles pour eux aussi). Par exemple, le 28 janvier 2022, la création de la documentation de conception et d’estimation et des modèles BIM pour les projets lauréats du concours sera achevée pour le développement de projets résidentiels et d’infrastructures standards en bois (il a été organisé conjointement par Dom.RF et le ministère de la Construction de la Russie). Le 15 février 2022, l’examen de la documentation de conception et d’estimation devrait se terminer, après quoi un registre public des projets lauréats prêts à être mis en œuvre sera constitué, qui sera inclus dans le registre d’État unifié des conclusions (EGRZ). Dom.RF s’attend à ce que le recours à de tels projets intéresse enfin les banques à émettre des hypothèques pour leur construction.

« Ce segment de l’immobilier reste opaque »

Antonina Darchinova, experte du marché immobilier de Kazan, explique la prudence des banques dans les prêts au logement résidentiel par l’opacité du segment :

« Les banques ne sont pas pressées de prêter pour l’achat de maisons individuelles, même dans les maisons de ville et de ville, car ce segment de l’immobilier n’est pas réglementé par les règles fédérales et reste assez opaque. Les difficultés sont ici nombreuses : il est difficile de vérifier la qualité de la construction, la légalité de la propriété foncière et de donner une évaluation objective d’un bien immobilier.

Nikita Egorov, le directeur adjoint d’Avangard-Realt, énumère certains des problèmes qui démontrent cette opacité :

« En règle générale, les propriétaires privés construisent des maisons individuelles : ils achètent des parcelles et y construisent plusieurs maisons. Des risques liés à l’enregistrement des droits de propriété peuvent survenir à chaque étape. Existe-t-il un permis de construire ? Le projet a-t-il passé l’expertise de l’Etat ? Parfois, la maison peut dépasser les limites de la parcelle de 10 à 30 cm, cela se produit également. Il existe des exemples de développement privé infructueux dans le village de Salmachi. L’un des propriétaires a construit un manoir qui, quelques années plus tard, s’est avéré être dans les limites de la ligne rouge du gazoduc Gazprom Transgaz Kazan. Il est impossible de le vendre ! Le propriétaire s’est envolé pour l’étranger, la maison est vide.

Étant donné qu’en matière de prêt hypothécaire, une maison est un objet collatéral, tous ces risques incombent à la banque qui a émis le prêt. Ainsi, la réticence des organismes de crédit et financiers à aider les citoyens avec des hypothèques bon marché pour la construction de logements privés dans ce contexte est tout à fait compréhensible.

Egorov raconte son expérience infructueuse : il y a quelques années, son agence a participé à la construction de maisons individuelles, après avoir acheté un petit terrain dans la banlieue de Kazan avec des partenaires. « Ils l’ont divisé en morceaux, ont construit plusieurs maisons. Mais c’était difficile de vendre des maisons, car elles n’étaient pas d’accord avec les banques pour évaluer l’actif », confirme-t-il les propos de ses confrères sur la complexité d’une juste évaluation d’un bien immobilier.

L’expert évoque également un autre problème potentiel : il s’agit du statut juridique des maisons de ville, qui reste incertain : il y a un litige pour savoir s’il faut les classer en logements résidentiels ou en immeubles à appartements. Il existe actuellement peu d’offres de ce type sur le marché de Kazan et, selon lui, leur prix a « sombré ».

Y aura-t-il des inclusions de logements résidentiels dans les zones de développement à plusieurs étages à Kazan?

Pendant ce temps, dans la banlieue de Kazan, il y a une augmentation sans précédent de la construction de logements à plusieurs étages, et pas du tout de colonies de chalets : Usady, Sokura, Osinovo, Vysokaya Gora battent des records en termes de rythme de mise en service élever des bâtiments, capturant les meilleurs emplacements, déclare Dom.RF.

Selon leurs données, depuis cette année, la construction intensive de plusieurs étages a commencé à Usady, où le volume de mise en service de logements est passé de 3,3 mille mètres carrés à 60,3 mille mètres carrés, soit une croissance de 1 725 %. Un autre endroit populaire est Vysokaya Gora : la croissance a été de 389%, selon le rapport de Dom. RF. Et c’est ainsi partout : à Osinovo — 293%, à Sokuri — 100%. En conséquence, les taux hypothécaires y augmentent.

Dans la banlieue de Kazan, on assiste à un essor sans précédent de la construction de logements à plusieurs étages. Photo : belaya-alleya.onovostroyki.ru

Les faubourgs de Kazan se construisent plus activement que les autres villes de la république. Antonina Darchinova déclare : la capitale est obligée de croître car la ville est à court de sites pour un développement complexe :

« Il existe toujours une zone dans la région d’Adel Kutuya, mais la ville a besoin de logements plus abordables pour la croissance de la population en raison des visiteurs d’autres villes. Des logements de faible hauteur apparaîtront certainement parmi ce développement à plusieurs étages, les développeurs ont de tels plans.

Selon elle, le pari d’un développement mixte est fait pour que les propriétaires de cottages et d’immeubles à plusieurs étages puissent partager les infrastructures sociales.

Luiza Ignatyeva

Tatarstan