Le logement pourrait-il être meilleur marché et meilleur si nous arrêtions de construire autant d’escaliers ?

L’architecte basé à Seattle Michael Eliason a un certain nombre de plaintes au sujet de la façon dont l’Amérique fabrique ses immeubles d’habitation. Les composants sont inférieurs, dit-il : Les meilleures portes et fenêtres coulissantes sont fabriquées ailleurs. Les conceptions accueillent rarement les familles nombreuses. Et il y a trop d’escaliers.

Trop de quoi maintenant? Eliason est l’évangéliste principal d’un petit groupe d’architectes et de développeurs intrigués par les possibilités de faire des bâtiments multifamiliaux avec un seul escalier. Et à l’inverse, marre des normes nord-américaines qui exigent que la plupart des appartements soient accessibles par deux d’entre eux.

Mandater deux escaliers, dit Eliason, produisent des appartements plus petits, plus désagréables et plus chers dans des bâtiments plus grands pleins d’espace gaspillé. Il aime contraster le bâtiment multifamilial nord-américain carré avec des conceptions plus agiles de Corée du Sud, de Chine, de Suède, d’Italie ou d’Allemagne. Dans ces pays, les appartements situés dans des immeubles de hauteur moyenne peuvent être desservis par un seul escalier, souvent encerclant ou adjacent à l’ascenseur. En ligne, Eliason est le père fondateur de ce qu’il a appelé Floor Plan Twitter, où il partage ces plans étrangers à un seul escalier avec un enthousiasme généralement réservé aux importations comme le vin ou les voitures de sport.

De toutes les difficultés d’Eliason avec les pratiques de construction américaines, qu’il a décrites pour le site d’actualités environnementales Treehugger, celle-ci est à la fois la plus tangible – vous n’avez pas besoin d’être architecte pour comprendre la différence entre deux escaliers et un – et le la plus opaque. C’est un escalier, Michael. Combien cela pourrait-il coûter ?

La réponse, insistent Eliason et la brigade à un seul escalier, peut être mesurée en termes de lumière, d’air, d’espace et d’argent.

La plupart des immeubles d’habitation américains de plus de quatre étages doivent inclure deux moyens de sortie de chaque appartement. Au Canada, la limite de hauteur d’un bâtiment à un seul escalier n’est que de deux étages. La prétendue raison de ces règles est la sécurité incendie, bien qu’il n’y ait aucune preuve que les Américains et les Canadiens soient plus à l’abri des incendies de structure que nos voisins du monde entier, où la construction à un seul escalier est autorisée même dans les bâtiments de huit, 10 ou 20 étages.

Ce deuxième escalier est un frein. Lorsque nous avons parlé la semaine dernière, Eliason m’a montré une présentation qu’il donne pour faire comprendre la culture du bâtiment qui est façonnée par le système à deux escaliers. Il comportait une image fixe du film Le brillant, de Danny conduisant son tricycle dans le long couloir tapissé de l’hôtel Overlook. Si vous avez séjourné dans un immeuble américain d’un demi-siècle environ, vous reconnaissez probablement cet environnement sans air, que les architectes appellent un «couloir à double charge» car il a des portes des deux côtés. Personne n’aime ces couloirs. Le couloir à double charge, écrit l’architecte Frank Zimmerman, est une « étude de cas en ingénierie anti-humaine ».

Eliason observe que lorsque vous demandez à chaque appartement de se connecter à deux escaliers, vous vous assurez pratiquement que ces unités sont construites autour d’un long couloir à double charge, pour permettre à tous les résidents d’accéder aux deux escaliers. Vous inclinez la balance en faveur de plaques de sol plus grandes dans les bâtiments plus grands, car les développeurs doivent trouver de la place pour deux escaliers et les connecter, puis compenser l’espace intérieur invendable consommé par le couloir.

Les conceptions qui en résultent, soutient Eliason, sont plus susceptibles qu’improbables d’offrir des unités d’emporte-pièces plus petites, limitées par leur position le long du long couloir. Les appartements doivent regarder au nord ou au sud. Soleil ou ombre. Lever ou coucher de soleil. Rue achalandée ou cour arrière tranquille. Et personne, à l’exception peut-être d’un heureux occupant d’un logement de coin, n’a le vent en poupe.


Le bâtiment Bandeira, un complexe d’appartements de 20 étages à São Paulo, a un escalier et trois unités à chaque étage, chacune avec des fenêtres sur deux côtés.
Una Arquitetos, via Divisare

Découpez l’un de ces escaliers et vous pouvez également découper le couloir. Des sites plus étroits sont soudainement en jeu. Les coûts de construction baissent. Le ratio de surface « locative » dans un immeuble augmente, ce qui rend le développement moins cher. Cela peut à son tour se traduire par des loyers plus bas ou des conceptions plus flexibles. Deux ou trois logements par étage, c’est du coup plus économique, ce qui fait de l’escalier un espace plus intime et intimement partagé. Unités familiales. Unités où le salon fait face au sud au soleil et à la rue et les chambres font face au nord à l’ombre calme. « Dans le monde de l’architecture, il est clair depuis le début que nous avons besoin de deux sorties pour chaque espace », a déclaré Eliason. « Mais dans la plupart des autres pays, ce deuxième moyen de sortie est les pompiers. »

Conrad Speckert, un étudiant en architecture à l’Université McGill, est un autre fan de Twitter sur Plan d’étage qui prend personnellement ce deuxième escalier requis. « J’ai grandi dans un immeuble de trois étages à sortie unique où nous connaissions bien nos voisins, les paliers d’escalier étaient généreux et naturellement éclairés, et tout le monde était devenu fou avec ses décorations de Noël », écrit-il sur le site Web de sa maîtrise. projet, deuxième sortie. « Ma maison d’enfance en Suisse me rappelle que les escaliers doivent être plus qu’une simple question de circulation et de sécurité incendie, et qu’il y a aussi une sensualité en eux – la sensation tactile d’un garde-corps sinueux, la résistance au glissement des marches, le lavage des la lumière d’un puits de lumière ou la brise d’une fenêtre ouvrante. (L’escalier unique européen classique produit également une scène de combat de film méchant.)

Mais de tels bâtiments sont illégaux au Canada depuis 1941, lorsque le pays a adopté des règlements de construction plus stricts. Pour Speckert, le site Web Second Egress est la première étape vers une pétition pour un changement au code canadien du bâtiment. Il a collecté les hauteurs maximales des bâtiments à un seul escalier dans divers pays et a assemblé un « Manuel des plans d’étage illégaux » à partir de régimes plus permissifs, montrant ce qui pourrait être possible.

En Amérique du Nord, les escaliers doivent généralement être fermés du couloir, ce qui en fait des espaces isolés et désagréables. Ils sont également conçus de cette façon. Mais ils n’ont pas besoin de l’être. « Il y a une intuition qu’une fois qu’un bâtiment a plus de deux étages de hauteur, vous utilisez l’ascenseur », m’a dit Speckert. « Mais lorsque vous avez un bâtiment avec un escalier qui s’ouvre directement sur le palier, vous avez la possibilité de concevoir cet escalier. Ne pas le bétonner avec un garde-corps en aluminium. Maintenant que vous partagez la circulation avec des voisins, vous les connaissez peut-être.

Plan d'étage de deux unités reliées par un seul escalier
Le bâtiment Stone Garden de 14 étages à Beyrouth, qui a un escalier et une ou deux unités à chaque étage.
Lina Ghotmeh Architecture, via Divisare

Mais le plus gros problème avec deux escaliers, convient la brigade à un seul escalier, est l’abordabilité : un deuxième escalier rend plus difficile la construction d’immeubles locatifs multifamiliaux de petite taille, de hauteur moyenne. C’est l’un des nombreux obstacles (zonage, stationnement, limites de hauteur, etc.) que nous avons levés au cours du siècle dernier pour bloquer le logement « chaînon manquant » qui définissait le début du 20e villes du siècle, et constitue maintenant certains de leurs biens immobiliers les plus aimés et les plus chers.

Le spectre de grands incendies de structure – comme l’incendie de la Grenfell Tower à Londres, le projet de logements à un seul escalier dont les panneaux de façade défectueux ont pris feu en 2017, tuant 71 personnes – est ce contre quoi des réformateurs comme Eliason et Speckert sont confrontés. Mais les incendies de bâtiment sont beaucoup moins fréquents qu’ils ne l’étaient lorsque les règles d’escalier unique ont été codifiées, dans la mesure où la plupart des citadins lèvent les yeux au ciel lors des exercices d’incendie de bureau et maudissent leurs détecteurs de fumée hyperactifs d’appartement. Les données du World Fire Statistics Center montrent que le Canada, par exemple, a peu à montrer pour sa limite de deux étages.

Bobby Fijan, un développeur à Philadelphie, est un autre gars qui aime un seul escalier. Fijan s’appelle lui-même le Bill James des plans d’étage, une référence à l’analyste de baseball dont la technique d’évaluation statistique pointue a contribué à changer la façon dont les joueurs et les compétences étaient valorisés dans le sport. « Je ne suis pas sûr de l’effet que cela aurait sur un immeuble de 250 logements près de Mill Creek », a-t-il déclaré, citant un grand promoteur d’appartements. « Mais ce serait particulièrement significatif sur le remplissage urbain », les projets d’appartements ponctuels pris en charge par les promoteurs dans des quartiers déjà denses.

« Je dois faire des arrangements de plus en plus compliqués de » maisons en rangée « au lieu de petits immeubles », a déclaré le développeur Payton Chung. Il place les étages supérieurs d’un petit immeuble dans un appartement à plusieurs étages, plutôt que d’en faire des appartements séparés, pour éviter de déclencher cette exigence du deuxième escalier. L’International Building Code (qui, comme les World Series, est vraiment une institution américaine) ne se soucie pas d’avoir six ou 60 unités par étage, vous avez toujours besoin de vos deux escaliers.

Un endroit plus proche de la norme mondiale ? Seattle, la ville natale d’Eliason. La ville a approuvé des escaliers simples dans les bâtiments jusqu’à six étages. Tout va bien avec les pompiers de Seattle. Cela pourrait-il aussi fonctionner dans votre ville ?