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Cet article a été publié pour la première fois dans le Virginia Mercury.

Compte tenu du déclin de plusieurs décennies de la construction de nouveaux logements et de la montée en flèche des loyers et des prix des logements dans tout le Commonwealth, le besoin de plus de logements est devenu une position consensuelle en Virginie. Cependant, même ceux qui soutiennent l’augmentation de la construction de logements ont des sentiments mitigés quant à la conception dominante de l’époque : les bâtiments 5 sur 1 – ainsi nommés pour le nombre d’étages résidentiels à ossature de bois sur le rez-de-chaussée en béton, souvent rempli de commerces de détail.

Ces immeubles d’habitation massifs et carrés sont trop souvent le seul type de structures que les promoteurs souhaitent ériger en raison des exigences des codes du bâtiment de l’État. Une proposition de modification de ces normes entendue devant un comité de parties prenantes du code du bâtiment du ministère du Logement et du Développement communautaire le mois dernier pourrait bientôt offrir des alternatives. Si une règle autorisant les nouvelles constructions à avoir un seul escalier jusqu’à six étages est approuvée, des bâtiments plus petits qui favorisent mieux la communauté entre les résidents pourraient commencer à apparaître dans les villes et villages du Commonwealth.

Plus ancien que les codes du bâtiment

Après l’approbation d’un nouveau plan complet pour Charlottesville, le président de la Commission de planification, Lyle Solla-Yates, a réalisé qu’une grande partie des idées du plan pour un remplissage équitable et les logements intermédiaires manquants n’étaient pas autorisées par les codes du bâtiment à l’échelle de l’État. C’est pourquoi il a demandé au sous-comité technique du DHCD chargé des codes d’autoriser les bâtiments à escalier unique jusqu’à six étages à la fin de l’année dernière. La proposition est à l’étude depuis lors. Si le conseil des parties prenantes du DHCD parvenait à un consensus en faveur du changement, les codes du bâtiment pourraient être modifiés dès le début de la prochaine année civile.

Je suis fier de partager que Virginia envisagera officiellement d’autoriser les bâtiments résidentiels à un seul escalier jusqu’à six étages demain quelque temps après 9 heures du matin. pic.twitter.com/H27zf3RZvh

– Lyle Solla-Yates (@LyleSollaYates) 11 avril 2022

Permettre au double du nombre d’étages d’être desservis par un seul escalier est en fait incroyablement courant. Bien que les États-Unis et le Canada aient abaissé la limite de hauteur pour de telles constructions à trois étages il y a près d’un siècle, le reste du monde n’a jamais permis aux craintes d’incendies d’entraver de tels logements. En effet, une grande partie de l’architecture emblématique de Paris, Berlin et au-delà serait aujourd’hui illégale à construire si d’autres pays avaient adopté des normes similaires.

La décision de savoir si deux escaliers intérieurs sont nécessaires pour les bâtiments de trois étages ou si un escalier intérieur et une issue de secours extérieure suffisent peut revenir au jugement du Virginia Department of Fire Programs. Des efforts pour présenter aux experts en incendie les faits sur les structures d’escalier simples sont déjà en cours, ce qui donne aux défenseurs l’espoir que le soutien des responsables des incendies pourra être obtenu avant que le DHCD ne prenne une décision finale plus tard cette année.

Andrew Clark, vice-président des affaires gouvernementales de la Home Builders Association of Virginia, est convaincu que toutes les parties peuvent parvenir à un consensus. « Il est important que nous écoutions les professionnels du feu, mais ce n’est pas un nouveau concept qui n’a été exploré nulle part ailleurs », a-t-il déclaré. « D’autres villes, États et pays le font déjà, et ce n’est pas comme s’ils accordaient moins d’importance à la sécurité incendie. Nous avons besoin de codes de construction pratiques qui permettent aux constructeurs et aux architectes de mettre sur le terrain les conceptions nécessaires. Il existe un moyen de le faire pour répondre aux préoccupations de chacun.

Les codes du bâtiment américains modernes imposent des escaliers à double charge si un bâtiment dépasse trois étages, ce qui conduit inévitablement les promoteurs à construire les grands et fades 5 sur 1. Une telle construction exige également beaucoup de terrain – quelque chose de rare dans les anciennes villes de Virginie où la crise du logement est la plus aiguë.

« Charlottesville est plus ancienne que les codes de zonage ou de construction, donc notre ville n’a pas été aménagée pour les escaliers à double charge », a expliqué Solla-Yates. «Les bonnes choses ne sont pas autorisées par le code de l’État, donc les bonnes choses ne sont pas construites. Au lieu de laisser les propriétaires fonciers développer de petites parcelles, nous permettons uniquement aux personnes fortunées d’amasser de nombreuses parcelles et de construire un ensemble géant d’appartements. Nous forçons ce type de changement soudain et choquant dans nos pâtés de maisons. »

Communauté par la compacité

Lorsque les promoteurs ne peuvent pas acheter suffisamment de parcelles pour rendre financièrement viable une structure d’escalier à double charge, ils doivent souvent abandonner leurs plans pour le site et laisser le terrain vide au lieu de construire quelque chose de plus petit. Si le DHCD approuve le changement de code d’escalier unique à six étages, bon nombre de ces sites de remplissage potentiels étroits dans des villes plus anciennes comme Richmond, Alexandria et Norfolk pourraient redevenir viables.

« Cela a le potentiel de débloquer certains sites vraiment difficiles dans les villes et les zones construites qui essaient de comprendre comment bien faire le remplissage », a déclaré Clark. « La suppression d’un escalier peut vraiment changer l’équation sur les logements qui peuvent être fournis de manière plus abordable. Une fois que vous commencez à ouvrir des pieds carrés à partir des escaliers et des couloirs qui occupent tellement d’espace, vous pouvez créer une sensation plus commune pour les nouveaux bâtiments.

Au lieu des longs couloirs sombres exigés par les escaliers à double charge, les bâtiments à escalier unique créent une communauté grâce à leur compacité. « Dans un bâtiment à double chargement, vous ne connaîtrez peut-être jamais vos voisins », a déclaré Michael Eliason, architecte et fondateur de Larch Lab. « Dans une seule structure d’escalier avec quatre unités par étage et six étages, cela fait 24 unités au total. Les humains peuvent connaître 40 personnes, donc ces bâtiments sont vraiment à une échelle telle que vous pouvez connaître tous vos voisins. »

Outre les avantages sociaux des bâtiments à un seul escalier, une telle construction offre également des avantages architecturaux. Lorsqu’il n’y a pas de couloir caverneux traversant directement le milieu du bâtiment, les appartements peuvent s’étendre d’un côté du bâtiment à l’autre, permettant une ventilation transversale et la lumière du soleil des deux côtés de l’unité. En Amérique, où nous forçons la plupart des développements multifamiliaux dans des couloirs très fréquentés, les bâtiments à escalier unique permettent également aux résidents de se protéger du bruit de la rue s’ils peuvent simplement marcher de l’autre côté de leur appartement pour échapper au chahut et à la pollution de la circulation dense.

Changer l’équation

Le dernier grand avantage de la construction d’un seul escalier est la flexibilité des plans d’étage et le potentiel d’économies de coûts. « Dans un immeuble à couloir à double chargement, si vous avez une unité de trois chambres, cela occupe l’immobilier de deux à trois unités, de sorte qu’elles deviennent prohibitives », a déclaré Eliason. « Les bâtiments à escalier unique offrent un mélange d’unités et une diversité de tailles d’unités, créant des logements pour diverses formes de vie afin que les gens aient le choix en plus d’une maison unifamiliale ou d’une unité d’une chambre. »

Étant donné qu’un deuxième escalier occupe environ 400 pieds carrés par étage, sur six étages, un deuxième escalier peut gaspiller environ 2 400 pieds carrés sur l’ensemble du bâtiment. Si aucun deuxième escalier n’est requis par les codes du bâtiment, cet espace peut être transformé en logements supplémentaires, en espaces partagés pour les résidents comme des salles de pratique musicale, ou il pourrait tout simplement ne pas être construit du tout, ce qui permettrait aux promoteurs (et aux futurs locataires) de réduire les coûts de construction allant de 465 000 $ à Richmond à 852 000 $ à Alexandria.

L’augmentation de l’espace de vie et la baisse des coûts de construction se traduisent par des loyers plus abordables sans aucune subvention de l’État requise – exactement le résultat que Solla-Yates et d’autres à Charlottesville espèrent que leur nouveau plan de compensation produira. Il est incroyablement rare que les défenseurs du logement abordable s’attaquent à leur problème via les codes du bâtiment, mais c’est une approche que Clark espère voir davantage aller de l’avant.

« L’utilisation des terres, les minimums de stationnement et le zonage sont tous importants, mais il y a tout ce processus de code du bâtiment qui est négligé car il est super technique et augmente également les coûts initiaux de développement », a-t-il déclaré. «Chaque année, il y a des choses qui sont proposées et adoptées dans le code du bâtiment qui augmentent les coûts des nouveaux logements, mais vous n’obtenez pas beaucoup de défenseurs du logement abordable qui s’impliquent, donc les choses peuvent parfois par inadvertance aggraver les coûts et rendre le développement plus dense. impossible. »