Il est temps de poser la pelle ? Jusqu’à présent cette année, nous avons abandonné trois projets en raison d’estimations époustouflantes des coûts de construction

Son nombre est venu à 100% de plus que le coût de notre dernier magasin, et l’affaire n’est plus au crayon.

Par John E. McNellis, directeur du promoteur immobilier McNellis Partners, pour WOLF STREET :

Un grand entrepreneur de San Francisco m’a dit l’autre soir qu’il souhaitait à moitié une autre récession. Pourquoi? Parce que ses sous-traitants – les gars qui font le travail – sont tellement submergés de travaux qu’ils sont devenus insupportables : soit ils ne répondent pas au téléphone, soit ils remettent des offres stratosphériques.

Ses sous-marins peuvent en effet engraisser leurs marges bénéficiaires, la main-d’œuvre peut coûter un peu plus cher, mais le véritable problème de la construction réside dans la flambée des prix des matériaux. Un autre constructeur a déclaré que ses coûts avaient augmenté de 15 à 20% au cours des 12 derniers mois, soulignant la flambée des prix de 50% de l’asphalte due au fiasco du pétrole russe.

Aussi troublante que les prix est la pénurie de matériaux critiques. Juste un exemple : l’appareillage de commutation, l’équipement qui transforme l’électricité brute des lignes électriques en celle utilisable par les locataires d’un projet, n’est fabriqué que par trois entreprises en Amérique. Deux signalent un retard de livraison de 12 mois et le troisième ne prend pas de nouvelles commandes. Ainsi, un promoteur est confronté à un choix de Sophie : elle peut soit commander son appareillage 6 mois avant de soumettre ses plans définitifs à l’approbation de la ville (et allumer une bougie), soit voir son ouverture de projet retardée jusqu’à un an.

Les hausses des coûts de construction ne sont pas nouvelles, elles persistent depuis que nous sommes sortis de la Grande Récession. Et les pénuries de matériaux existent depuis que Covid s’est glissé hors de Wuhan. Ce qui est nouveau, c’est le revers de la médaille : les valeurs incertaines de l’immobilier.

Vous pouvez vivre avec des augmentations de coûts et des retards si votre rentabilité est assurée, mais aujourd’hui, un profit est tout sauf garanti. Où seront les prix de l’immobilier d’ici la fin de l’année, c’est de la pure spéculation. Associez les coûts de construction galopants aux taux d’intérêt et à l’inflation qui augmentent comme des montgolfières, et on pourrait conclure que c’est le bon moment pour ranger la pelle.

J’ai demandé à l’un des plus grands promoteurs résidentiels de la Bay Area si son entreprise appuyait sur le bouton pause de ses nouveaux développements. « Non, » répondit-il. « Nos projets prennent 5 à 6 ans du début à la fin. Ainsi, ceux sur lesquels nous commençons la construction bénéficient maintenant de terrains bon marché que nous avons achetés il y a des années. Et les tout nouveaux ne seront pas mis en ligne avant la fin de la récession dans laquelle nous nous dirigeons.

Cela peut très bien fonctionner pour des projets d’un million de dollars, mais pour ceux d’entre nous qui sont en double A, c’est-à-dire avec des horizons de projet de 12 à 24 mois, c’est une autre histoire. En voici un : Au début de l’année, nous avions signé un bail avec l’une de nos chaînes de supermarchés préférées pour construire un nouveau magasin. J’avais allègrement supposé qu’il coûterait environ 25 à 50 % de plus que le dernier que nous avions construit pour cet épicier. Tardivement, nous avons eu un entrepreneur fiable qui nous en a fait le prix. Son chiffre était supérieur de 100 % au coût de notre dernier magasin, l’affaire n’était plus au crayon et nous avons dû rompre le bail.

Jusqu’à présent cette année, nous avons abandonné trois projets en raison d’estimations de coûts époustouflantes. Nous avons vendu un petit projet résidentiel à un constructeur plus optimiste que nous, sommes en pourparlers initiaux pour en vendre ou peut-être en créer un autre, et en avons mis un troisième sous cocon. Sur le plan commercial, nous avons choisi de vendre plutôt que de développer un projet de self-stockage. Nous constatons que la vente au détail – notre spécialité de longue date – ne fonctionne qu’avec des baux fonciers de restauration rapide.

J’ai récemment comparé notre société de développement à des agriculteurs, ce qui signifie que nous poursuivons nos projets malgré les moussons économiques et les sécheresses que nous rencontrons inévitablement parce que nous avons confiance dans le climat favorable à long terme des affaires. C’est vrai, mais si l’on s’en tient à cette métaphore, il arrive un moment pour faire la rotation des cultures, pour laisser les champs en jachère. La nouvelle construction pourrait bien être le terrain pour se reposer au cours des deux prochaines années.

Les développeurs vétérans vous diront de construire dans les bons moments (parce que vous ne pouvez pas trouver de propriétés existantes à un prix décent) et d’acheter des bâtiments finis alors que, comme aujourd’hui, ils sont si souvent moins chers que le coût de remplacement. Pas une mauvaise règle de base. Par John E. McNellis, auteur de Réussir dans l’immobilier : débuter en tant que développeur.

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UP CM Yogi va poser la pierre des maisons pour les pauvres à Prayagraj le 26 décembre

Le ministre en chef de l’Uttar Pradesh, Yogi Adityanath, posera le 26 décembre (dimanche) la première pierre de 75 maisons en cours de construction sous le Pradhan Mantri Awas Yojana sur un terrain qui a été libéré de la possession illégale du mafieux devenu politicien et ex-député. Atiq Ahmed à Prayagraj, a déclaré que les hauts dirigeants du BJP en étaient conscients.

Au cours de sa troisième visite dans la ville de Sangam en 10 jours, CM Yogi Adityanath s’adressera également à une réunion publique à Lukerganj après avoir posé la première pierre, ont ajouté les dirigeants du BJP. Confirmant le plan de visite proposé par le CM, le ministre du cabinet UP, Sidharth Nath Singh, a déclaré que « Yogi Raj » avait mis fin à la mafia et à « Goondaraj » qui prévalaient sous le précédent régime du Parti Samajwadi, ouvrant la voie à « Ramrajya » dans l’Uttar Pradesh.

« Ce serait la première construction gouvernementale sur une terre qui a été libérée de la mafia et revêt une importance car le gouvernement Yogi veut transmettre le message aux masses que les jours de » Mafiaraj « dans l’État sont révolus et que maintenant un CM populaire est au pouvoir de l’État et diverses terres libérées des mafiosi et des criminels seraient utilisées pour le bien-être des pauvres, à commencer par cette parcelle de terre qui appartient à ma circonscription », a déclaré Singh, député de l’assemblée d’Allahabad ouest de Prayagraj.

Avant d’être élu député de Phulpur en 2004, Atiq Ahmed avait été député de ce siège de l’Assemblée cinq fois de suite. Plus tard, sa séquence de victoires a été brisée par Raju Pal qui a contesté un ticket pour le Bahujan Samaj Party, mais après son assassinat en 2005 et le vote secondaire qui en a résulté, le frère cadet d’Atiq, Mohd Ashraf, avait remporté le siège. Lors des dernières élections d’État en 2017, Siddharth Nath Singh avait remporté le siège par une large marge en battant Richa Singh du parti Samajwadi (SP).

Le ministre du cabinet a en outre déclaré que le CM avait récemment annoncé la construction de maisons pour les pauvres sur les terres libérées de la mafia. À la suite de cela, 75 maisons seraient construites à Lukerganj sur le terrain libéré d’Atiq et de ses hommes de main. La Prayagraj Development Authority (PDA) avait obtenu la libération de ces terres l’année dernière.

Jeudi, Singh, qui est également le porte-parole du gouvernement de l’État, a inspecté le site de pose de la première pierre. Il a déclaré que le CM posera la première pierre et inaugurera de nombreux autres travaux de développement, s’adressera à une réunion publique et pourra également passer en revue les préparatifs de Magh Mela.

En octobre 2021, PDA avait préparé un plan pour la construction de maisons sous le Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) sur le terrain libéré d’Atiq Ahmad. Un appel d’offres a également été lancé pour la construction de cet ensemble immobilier.

Il existe un projet de construction de maisons pour les pauvres sur 1731 mètres carrés de terrain libre d’Atiq. Au total, 75 appartements seront construits dans des immeubles à plusieurs étages, chaque appartement étant construit sur une superficie de 34,09 mètres carrés. Une salle communautaire et un parc seront également aménagés dans le complexe résidentiel. Ce sera le deuxième projet de PDA dans le cadre du PMAY à Prayagraj. Le premier est construit à Kalindipuram.

Uttar Pradesh CM Yogi Adityanath va poser la première pierre des maisons pour les pauvres sur des terres libérées d’Atiq Ahmed | Actualités Allahabad

PRAGYARAJ: Le ministre en chef de l’Uttar Pradesh, Yogi Adityanath, se rendra dans la ville de Sangam le 26 décembre. Lors de sa troisième visite en 10 jours, le CM posera la première pierre de la construction de 75 maisons construites sous le Pradhan Mantri Awas Yojana sur le terrain. qui a été libéré des griffes du mafieux devenu politicien et ex-député Atiq Ahmed.
Le CM s’adressera également à une réunion publique à Lukarganj après avoir posé la première pierre.
S’adressant à TOI, ministre du cabinet de Yogi et porte-parole du BJP, Siddharth Nath Singh a déclaré : « Yogiraj met fin à la mafia de SP et au goondaraj ouvrant la voie à Ramraj dans l’Uttar Pradesh. Ce serait la première construction gouvernementale sur le terrain qui avait été libéré de la mafia et revêt une importance car le gouvernement Yogi veut transmettre le message aux masses que les jours de mafia raj dans l’état sont révolus, maintenant un CM populaire gouverne l’état et diverses terres, libérées de la mafia foncière et des criminels, seraient utilisées pour le bien-être des pauvres, à commencer par ce morceau de terre qui se trouve dans ma circonscription électorale ».
Singh est également le député de City West, le siège de l’assemblée dans lequel se trouve ce terrain.
Avant d’être élu député de Phulpur, Atiq Ahmed a été député de ce siège à l’Assemblée cinq fois de suite. Plus tard, sa séquence de victoires a été brisée par Raju Pal qui a contesté le parti Bahujan Samaj. Mais après son affectation en 2005 et le scrutin de suivi, le frère cadet d’Atiq avait remporté le siège.
Lors des dernières élections (2017), Siddharth Nath Singh avait remporté le siège avec une énorme marge en battant Richa Singh du Parti Samajwadi (SP).
Le ministre du cabinet a en outre informé que le CM avait récemment annoncé son intention de construire des maisons pour les pauvres sur des terres libérées de la mafia.
À la suite de cela, 75 maisons seraient construites à Lukarganj sur le terrain libéré d’Atiq et de ses hommes de main.
La Prayagraj Development Authority (PDA) a obtenu cette terre gratuitement l’année dernière.
Jeudi, le ministre a inspecté le chantier de pose de la première pierre. Il a déclaré que le CM posera la première pierre et inaugurera de nombreux autres travaux de développement, s’adressera à une réunion publique et pourra également passer en revue les préparatifs de Magh Mela 2022.
En octobre de cette année, PDA avait préparé un plan pour la construction de maisons sous le Pradhan Mantri Awas Yojana sur le terrain libéré d’Atiq Ahamad.
Des appels d’offres ont également été lancés pour la construction de ce lotissement. Il existe un projet de construction de maisons pour les pauvres sur 1731 mètres carrés de terrain libre de la mafia.
75 appartements seront construits dans des immeubles à plusieurs étages, chaque appartement sera construit sur une superficie de 34,09 mètres carrés. Une salle communautaire et un parc seront également construits dans le projet résidentiel. Ce sera le deuxième projet de PDA dans le cadre du PMAY. Le premier est construit à Kalindipuram.