Tour d’appartements de 15 étages prévue pour le parking de Grace et Foushee

Une tour de 15 étages pourrait bientôt remplacer ce parking dans Monroe Ward. (Mike Platania photos)

Un développeur mystère vise ce qui serait l’un des plus hauts bâtiments de Monroe Ward.

La semaine dernière, des plans ont été déposés pour un immeuble à usage mixte de 15 étages sur un demi-acre au 115 N. Foushee St. et 3-9 E. Grace St. Le terrain est utilisé comme parking depuis des décennies.

L’automne dernier, la société de développement Parkway Corp., basée à Philadelphie, a acheté les lots pour 2,9 millions de dollars. Cependant, une lettre déposée auprès de la ville indique que Parkway s’apprête peut-être à retourner le terrain.

Une lettre de zonage a été déposée la semaine dernière par l’avocat de Hirschler, Brian Jackson, au nom d’un « acheteur potentiel de la propriété » anonyme, proposant de construire un immeuble de 264 000 pieds carrés avec 249 appartements.

La lettre indique que le bâtiment de l’acheteur atteindrait 163 pieds de haut et comprendrait 12 étages d’appartements au-dessus d’un niveau d’espace de vente au détail / hall et une terrasse de stationnement à deux niveaux. Un lot séparé au 101 W. Grace St. qui faisait partie de l’accord conclu par Parkway l’automne dernier n’est pas mentionné dans le cadre du développement.

Jackson n’était pas disponible pour commenter au moment de la presse. Les appels au PDG de Parkway, Robert Zuritsky, sont restés sans réponse.

Alors qu’il semble potentiellement décharger la propriété de Monroe Ward, Parkway a un autre gros projet en cours à proximité. Avec le promoteur local SNP Properties, Parkway prévoit de construire un immeuble de 12 étages et 254 unités au 200 E. Marshall St. à Jackson Ward. Ce projet est également actuellement un parking.

Proposé à l’origine à l’été 2020, le bâtiment de Pinecrest devrait maintenant s’élever sur 16 étages.

Un peu plus à l’ouest, le long de Grace Street, Pinecrest, basé à Chicago, se prépare à passer à la verticale sur Parc View at Commonwealth, une tour de 16 étages située au 321 W. Grace St.

Avec 509 chambres réparties sur 168 chambres et 67 places de parking, le bâtiment s’inscrit dans la spécialité de Pinecrest en matière de logement axé sur les étudiants. Pinecrest a acheté le terrain d’un demi-acre fin 2020 pour 2,5 millions de dollars et le PDG Tyler Perlmutter a déclaré qu’ils se préparaient maintenant à conclure les travaux de services publics et de fondation.

« L’inauguration des travaux aura probablement lieu à la fin de ce mois », a déclaré Perlmutter. « Ensuite, nous prévoyons d’ouvrir avant août 2024. »

Proposé à l’origine sur 15 étages, le bâtiment devrait maintenant s’élever sur 16 étages. Perlmutter a déclaré qu’ils avaient la possibilité d’ajouter plus de lits à un autre étage, alors ils l’ont fait.

Parc View at Commonwealth comprendra également un espace commercial de 4 100 pieds carrés, bien que Perlmutter ait déclaré qu’il n’y avait ni locataire ni agent d’inscription. Rycon Construction de Pittsburgh est l’entrepreneur général du projet.

Ilitches démarre les utilisateurs mensuels du parking pour la construction du United Artists Building

Les automobilistes qui utilisent le parking appartenant à Ilitch à côté du United Artists Building au centre-ville devront trouver d’autres logements le mois prochain pour permettre à l’entreprise de construction travaillant sur le bâtiment de le prendre en charge.

Selon un e-mail d’Olympia Development of Michigan envoyé jeudi soir à parkers mensuels obtenus par Crain’s vendredi.

« Cette fermeture est malheureuse et gênante pour tous nos clients », indique l’e-mail. « Nous aimerions essayer de faire de notre mieux pour vous offrir un parking mensuel dans un autre parking (Olympia Development of Michigan Parking) que vous trouverez pratique. »

LS Brinker, basé à Detroit, est l’entrepreneur général du projet, qui apporterait 148 nouvelles unités résidentielles au bâtiment du Grand Circus Park, dans les rues Bagley et Clifford.

Emmett Moten Jr. est le développeur principal. Les autres investisseurs dans le projet sont Richard Hosey, Scott Allen, Jim et Joni Thrower, Roy Roberts, Larry Brinker Sr. et Tom Goss.

Un e-mail a été envoyé à un porte-parole d’Olympia Development ainsi qu’au directeur du stationnement de l’entreprise pour demander des commentaires vendredi.

Fin décembre, Crain’s a annoncé que le groupe de développement de Moten recherchait un financement public supplémentaire de 6 millions de dollars pour financer le projet sous la forme d’un prêt de 4,6 millions de dollars à l’entité de développement responsable du réaménagement, Bagley Development Group LLC, et d’un nouveau prêt de 1,4 million de dollars. au membre directeur de ce groupe, 150 Bagley Managing Member LLC, pour combler un déficit de financement.

Une note de service du comité des finances de la Downtown Development Authority à l’époque indiquait qu’en juillet 2020, la DDA avait autorisé un prêt de 2,5 millions de dollars pour le projet. L’approbation de la nouvelle demande porte ce prêt à 7,1 millions de dollars et accorde un autre prêt de 1,4 million de dollars pour un total de 8,5 millions de dollars sur le projet.

Les coûts de développement ont augmenté, en grande partie en raison des coûts de construction et de main-d’œuvre, selon le mémo.

Pour « atténuer ces augmentations », indique la note de service DDA, un certain nombre de modifications ont été apportées au financement, notamment la restructuration des paiements de bail foncier de 70 ans à Olympia Development of Michigan de la famille Ilitch, qui possède la propriété par l’intermédiaire d’une société affiliée ; renoncer à des frais de développeur ; un financement supplémentaire de 2 millions de dollars par prêt du Fonds stratégique du Michigan ; et un autre 1 million de dollars en subventions globales pour le développement communautaire de Detroit par le biais du Département américain du logement et du développement urbain.

Le financement du projet, fixé dans la note de service DDA à un peu moins de 73,7 millions de dollars, devrait provenir de 42,3 millions de dollars dans une paire de prêts HUD du programme 221 (d) (4), qui fournit un prêt à la construction multifamiliale de 40 ans cela nécessite une évaluation HUD du marché, de la demande et d’autres problèmes ; 3 millions de dollars en subventions globales pour le développement communautaire ; près de 12,9 millions de dollars en capitaux propres pour les développeurs et les crédits d’impôt historiques ; et 15,5 millions de dollars provenant des prêts DDA et MSF. Le projet a également environ 2,43 millions de dollars en allégements fiscaux municipaux.

Les estimations de coûts du projet ont fluctué au fil des ans, allant de 56 millions de dollars aussi récemment qu’en octobre 2019, lorsque les abattements de taxes municipales étaient demandés, à 85,6 millions de dollars fin mai 2021, cités dans une note de MSF.

Il devrait inclure environ 10 500 pieds carrés d’espace commercial au premier étage. Le United Artists Theatre conçu par C. Howard Crane, qui a ouvert ses portes en 1928 et est attaché derrière le bâtiment de 18 étages qui a ouvert la même année, devrait être démoli.

Vingt pour cent des unités résidentielles sont réservées à ceux qui gagnent 80 pour cent ou moins que le revenu médian de la région.

L’abordabilité du logement est un problème épineux à Detroit, en partie parce que le fait qu’une unité soit considérée comme abordable est mesuré sur la base de l’AMI, une mesure désignée par le gouvernement fédéral qui prend en compte les revenus des ménages dans la banlieue de Detroit, ce qui fausse ce chiffre à la hausse pour les Detroiters à faible revenu. L’AMI pour la région (et Détroit) est de 64 000 $ pour un ménage de deux personnes et de 80 000 $ pour un ménage de quatre personnes. Quatre-vingt pour cent de l’AMI est de 51 200 $ pour un ménage de deux personnes et de 64 000 $ pour un ménage de quatre personnes.

Le réaménagement a été annoncé en mai 2017 dans le cadre de ce qui était alors un plan de 160 millions de dollars visant à amener 686 unités résidentielles dans la région du district de Detroit de la famille Ilitch. La construction du bâtiment devait commencer en 2017, mais le projet a eu du mal à obtenir un financement.

Le District Detroit, dévoilé en juillet 2014 en tant que quartier de 45 à 50 blocs de résidences, bureaux, divertissements, bars, restaurants et espaces verts, n’a en grande partie pas abouti à ce jour. Une grande partie de la zone reste des bâtiments vacants et des parkings de surface.

Les premiers appartements de la zone de développement dans l’ancien hôtel Eddystone – qui était également l’un des réaménagements multifamiliaux proposés en mai 2017 – ont accueilli leurs premiers résidents en décembre après un réaménagement prolongé qui a nécessité des menaces de prise de contrôle de la ville.

Toujours en décembre, le district de Detroit a reçu un grand coup de pouce sous la forme d’un engagement du développeur milliardaire Stephen Ross à localiser son campus d’études supérieures proposé pour l’Université du Michigan appelé le Detroit Center for Innovation à quelques pâtés de maisons de Little Caesars Arena sur ce qui est actuellement une propriété de quatre acres qui abrite un parking en surface et le bâtiment Loyal Order of the Moose Lodge.

Les plans de construction de trois maisons individuelles sur le parking du restaurant Helmshore vacant sont approuvés

Le conseil a approuvé les plans de construction de trois maisons de cinq chambres sur le parking d’un ancien restaurant.

Un permis de construire a été demandé au Rossendale Borough Council pour la construction de trois nouvelles maisons individuelles sur un terrain à l’arrière de l’ancien restaurant Anacapri, maintenant vacant, au large de Helmshore Road à Rossendale.

Les maisons neuves proposées auraient une hauteur de deux étages, avec des logements supplémentaires dans l’espace du toit (desservis par des lucarnes à toit en pente orientées vers l’arrière).

Le permis de construire existe déjà (approuvé en 2020) pour la construction de trois logements sur le site, et à ce titre l’acceptabilité de principe du développement résidentiel sur le site a déjà été établie en vertu de ce permis, bien que les logements seraient essentiellement une refonte de ceux autorisé à l’origine – à une échelle similaire, mais avec quelques différences de conception.

Le site comprend le parking de l’ancien restaurant Anacapri, désormais vacant, situé au sud de Helmshore Road.

L’ancien restaurant lui-même est un bâtiment de deux étages en pierre et en ardoise, avec un terrain associé sur le côté et à l’arrière et le parking est d’une taille importante situé à l’arrière à un niveau plus élevé que le bâtiment.

Le site se trouve à l’intérieur des limites urbaines et en bordure du quartier résidentiel de Helmshore.

Les utilisations des terres environnantes sont principalement des champs ouverts au nord-est et au sud-est, avec des propriétés résidentielles au nord et à l’ouest.

Une déclaration de planification soumise au conseil se lisait comme suit : « Les habitations comporteraient des unités de fenêtres et de portes UPVC, et auraient des chemins et des patios en grès naturel autour de leur périmètre.

« Chaque logement aurait un garage simple intégré et une allée double largeur à l’avant formée d’un pavage en blocs poreux.

« Chaque logement aurait un jardin arrière gazonné privé.

Lancashire Telegraph: Projections de ce à quoi ressembleraient les trois nouvelles maisons sur le parking de l'ancien restaurant Anacapri

« Autour du site plus large, les parcelles de jardin seraient séparées à l’intérieur par des clôtures en panneaux de bois de 2 m de haut.

« Cependant, le traitement des limites autour du périmètre du site et à côté des routes serait conservé avec des murs en pierre. »

Après examen de la demande, il a été résolu d’accorder le permis de construire le 19 janvier pour les raisons suivantes : le développement proposé est acceptable en principe et, sous réserve de conditions, n’affectera pas de manière inacceptable les commodités visuelles ou voisines ou la sécurité routière.

En tant que telle, la proposition est conforme au cadre de politique de planification nationale et au plan local adopté par le conseil.

Lancashire Telegraph: Projections de ce à quoi ressembleraient les trois nouvelles maisons sur le parking de l'ancien restaurant Anacapri

Lorsque le permis de construire a été demandé pour la première fois pour les maisons en 2020, ce qui comprenait la conversion du restaurant vacant, la demande a rencontré environ 174 objections, mais aucune objection ou commentaire n’a été reçu par le conseil cette fois.

Télégraphe du Lancashire :

Le service de police de Rockwell s’installe dans un nouveau bâtiment et attend l’achèvement du parking – Salisbury Post

ROCKWELL — Derrière des tas de gravats et d’équipements de construction juste à côté de l’autoroute 52 se trouve le tout nouveau service de police de Rockwell.

Bien que le parking soit encore en construction, le bâtiment lui-même a été achevé en octobre et est ouvert au public. Le chef de la police de Rockwell, Hugh Bost Jr., a décrit la station, construite à quelques mètres à peine derrière l’ancien bâtiment des forces de l’ordre, désormais démoli, au 303 W. Main St., comme une « bouffée d’air frais » pour le département et la ville.

La ville a décidé de construire un nouveau poste de police après avoir découvert que les dégâts des eaux avaient rendu l’ancien bâtiment non assurable. L’ancienne station, nommée Jim L. Bost Law Enforcement Center, était sujette aux inondations en raison de sa position désavantageuse à quelques pieds en dessous de l’autoroute 52. Chaque fois qu’une forte pluie arrivait, quelques centimètres de pluie s’échappaient de la rue et dans la porte d’entrée. Même les bouchons en silicone ne pouvaient pas arrêter l’eau et les agents avaient souvent recours à des vadrouilles pour nettoyer les dégâts.

Le nouveau bâtiment est à environ deux pieds au-dessus de l’autoroute 52 et en retrait de la rue.

Le département était également devenu trop grand pour l’ancien bâtiment, construit il y a près d’un siècle et qui abritait auparavant un magasin d’articles de sport, un atelier de réparation automobile et une laverie.

Dans la nouvelle gare, le service dispose de plus de place pour les preuves et d’une salle entière dédiée à la formation. La gare a environ 30% d’espace au sol en plus que le bâtiment précédent et est aménagée de manière plus efficace, a déclaré Bost. Le bâtiment abrite les sept agents à temps plein et huit de réserve du ministère. Il abrite également un bureau satellite pour le bureau du shérif du comté de Rowan.

La construction du bâtiment a commencé à la fin du mois de septembre de l’année dernière. Les progrès ont été ralentis par de fortes averses en hiver et par des problèmes généraux de chaîne d’approvisionnement. En conséquence, le projet a environ quatre mois de retard.

« Nous avons eu un petit problème avec les conditions météorologiques lorsqu’ils ont commencé à installer les fondations et les semelles de la structure », a déclaré Bost. «Cela nous a retenus et ils ont eu de l’eau et ils ont dû entrer et faire reclasser et sécher cela. Ensuite, après cela, nous avons eu des délais de livraison repoussés.

Le département attend toujours la livraison des ressorts pour pouvoir faire fonctionner correctement les portes de garage de la station, a déclaré Bost.

Malgré les retards et les coûts élevés des matériaux de construction, Bost a déclaré que le projet ne dépassera pas son budget initial de 1,45 million de dollars grâce à l’allocation d’urgence de la ville. Pour financer le projet, Rockwell a reçu un prêt de F&M Bank qu’il remboursera sur 20 ans. La ville a également utilisé les liquidités disponibles pour payer les services et les frais liés à la construction.

Les policiers ont commencé à emménager dans le bâtiment deux jours avant Halloween. Le premier jour était réservé au transfert d’équipements Internet et de télécommunications importants. Le ministère a déplacé le reste du mobilier, des preuves et d’autres équipements dans le nouveau bâtiment au cours du mois suivant.

La démolition de l’ancien bâtiment a commencé début décembre.

Maintenant que l’ancienne gare a été enlevée, les entrepreneurs travaillent à la mise en place d’un parking et à l’aménagement paysager du nouveau bâtiment. Le terrain public comptera environ 11 espaces et améliorera la fluidité de la circulation en permettant aux visiteurs de sortir du bâtiment par la rue South Cherry au lieu d’avoir à faire marche arrière sur l’autoroute 52.

« Nous éliminerons le problème des risques de circulation liés à la marche arrière sur l’autoroute 52, qui, pendant de nombreuses années, a causé quelques quasi-accidents et quelques uh-ohs », a déclaré Bost.

Bost s’attend à ce que le parking soit terminé d’ici six semaines, mais craint que le temps pluvieux de l’hiver ne retarde le projet. Une fois le lot terminé, Bost a déclaré que le département prévoyait d’organiser une cérémonie d’inauguration ou une journée portes ouvertes pour montrer le nouveau bâtiment.

Jusqu’à ce que le parking soit terminé, Bost a déclaré que les visiteurs peuvent se garer derrière le bâtiment et se promener jusqu’à l’entrée principale.

La construction redémarre sur le parking le plus profond de Miami

Brief de plongée :

  • Les travaux ont repris dans les Una Residences du développeur OKO Group, basé à Miami, une tour résidentielle de 47 étages et 135 unités dans la section Brickell de Miami, après s’être arrêtés en novembre. Sur ordre des responsables de la construction de la ville, la construction a été interrompue le mois dernier en raison de violations des eaux souterraines et de plaintes des résidents à proximité, selon la station de télévision locale de Miami WPLG.
  • Après avoir effectué un examen du site, le Miami Building Department et une équipe de trois ingénieurs indépendants « ont conclu que l’intrusion d’eau qui a eu lieu plus tôt cette année n’a causé aucun impact sur les structures environnantes et que la construction d’Una peut maintenant se poursuivre », a déclaré le projet. entrepreneur, William J. Real, fondateur et PDG de Civic Construction Co., a déclaré dans des remarques préparées pour Construction Dive.
  • Le bâtiment, qui, selon le développeur, aura le plus grand garage souterrain de Miami, est situé à quelques mètres du front de mer de Biscayne Bay. Les résidents des maisons de ville voisines de Brickell ont fait part à WPLG de leurs inquiétudes concernant la construction causant l’érosion du sol, des fissures dans le béton et le déplacement du sol.

Aperçu de la plongée :

Le développeur OKO Group basé à Miami a des plans ambitieux pour le parking de 236 voitures et 100 000 pieds carrés à Una Residences, qui est enterré à trois étages sous terre et est conçu pour servir comme fondation étanche pour la structure.

L’équipe de construction utilise une technologie, une conception et une ingénierie de pointe pour construire le garage. Le projet, qui a débuté plus tôt cette année, a demandé aux travailleurs de forer 800 trous de 50 pieds de profondeur dans le sol et de les remplir de béton et d’eau. Les piliers imbriqués ont créé un bloc de ciment qui est évidé pour construire le garage, selon OKO Group.

Dans un e-mail à Construction Dive, Quentin Suckling, ingénieur en structure chez Sheer Force Engineering, basé en Australie, a déclaré que la construction de sous-sols est l’un des éléments à plus haut risque dans l’industrie du bâtiment, car il y a plus d’inconnues.

« Lors de la construction d’un sous-sol profond adjacent à un bâtiment existant avec des fondations peu profondes, un certain mouvement du bâtiment existant peut être inévitable, surtout si le bâtiment voisin est suffisamment proche du nouveau sous-sol proposé », a déclaré Suckling.

Si les choses tournent mal, cela peut entraîner des dommages structurels importants aux bâtiments voisins. Si le sous-sol n’est pas suffisamment étanche, cela peut également entraîner des problèmes.

« Si elles ne sont pas rectifiées, des fuites excessives peuvent avoir des effets néfastes sur les bâtiments voisins, car cela peut entraîner un abaissement de la nappe phréatique et un affaissement des fondations voisines », a déclaré Suckling.

La construction à proximité d’un rivage peut également entraîner une multitude de problèmes si elle n’est pas bien faite, car elle peut être inférieure à la nappe phréatique et se situer dans un environnement d’eau salée, a-t-il déclaré.

« Si le sous-sol n’est pas suffisamment détaillé pour protéger les principaux éléments structurels des effets corrosifs de l’environnement d’eau salée, une dégradation des murs du sous-sol peut se produire », a déclaré Suckling. « Cela peut entraîner une défaillance prématurée du mur, ce qui peut avoir de graves conséquences sur les bâtiments voisins proches. »

Dans sa déclaration à Construction Dive, Real a déclaré que la société « continuera à travailler avec la ville de Miami et son équipe de consultants indépendants pour garantir que la construction progresse en toute sécurité ».

Les inquiétudes concernant le surf perdurent

L’effondrement de la copropriété de Champlain Towers South à Surfside, en Floride, qui a fait 98 morts le 24 juin, a conduit à une surveillance accrue de la façon dont les travaux de construction affectent les propriétés voisines, selon Jonathan Kurry, associé basé à Miami au cabinet d’avocats mondial Reed Smith.

« Je pense qu’il y a certainement beaucoup plus d’attention sur les choses qui pourraient causer des dommages [next door], surtout à la lumière de Surfside », a-t-il déclaré à Construction Dive.

Chez Surfside, un recours collectif La mise à jour du 10 novembre allègue que les tours ont été « gravement endommagées et déstabilisées » en raison des fouilles et de la construction dans le condominium voisin de 18 étages, Eighty Seven Park, selon des documents judiciaires.

La poursuite, déposée devant le tribunal de circuit de Miami-Dade au nom des victimes de l’effondrement et de leurs familles, allègue que 8701 Collins Development a ignoré les avertissements concernant les vibrations et autres problèmes des résidents de Champlain Towers South.

Le cabinet d’avocats Greenberg Traurig, avocats du développeur de Eighty Seven Park Terra Group, a répondu à Construction Dive avec une fiche d’information affirmant que l’équipe de construction de Eighty Seven Park n’avait causé aucun dommage structurel à CTS et que ni « leur travail ni leur équipement n’étaient capables d’endommager le béton armé qui s’est rompu.