Faire fonctionner les chiffres pour financer la construction de logements abordables était un défi même avant la pandémie – et maintenant, les facteurs aggravants des retards de matériaux de construction, la hausse des coûts des matériaux et les pénuries de main-d’œuvre rendent la tâche encore plus difficile. Les nouvelles constructions à partir de zéro ont besoin de données financières solides pour garantir le financement, et l’incertitude de la chaîne d’approvisionnement et du marché du travail signifie que les développeurs sont confrontés à des périodes de diligence raisonnable prolongées avant même de commencer les travaux. L’essentiel : il faut plus de temps pour mettre sur le marché des logements abordables dont on a tant besoin à un moment où la demande est plus forte que jamais.
Dans le même temps, une grande partie du parc existant de logements abordables aux États-Unis ne répond pas aux normes de sécurité, de durabilité et d’accessibilité aux personnes handicapées requises pour les nouvelles constructions. Tout aussi préoccupant, cela ne répond pas à notre mission commune dans l’industrie du logement abordable de fournir des logements dignes et de haute qualité à nos voisins qui en ont le plus besoin.
Une option qui aide à résoudre ce problème, sans retirer le stock multifamilial abordable du marché déjà épuisé, est la réhabilitation occupée. Un programme de réhabilitation occupée permet aux promoteurs de logements abordables de profiter du crédit d’impôt pour la réhabilitation pour effectuer les mises à jour nécessaires au parc de logements existants ou récemment acquis, pendant que le bâtiment reste occupé.
Comment fonctionne la réadaptation occupée
Pendant la rénovation, les résidents sont déplacés temporairement (généralement pour une période d’une à deux semaines) vers un hôtel ou un logement vacant dans le bâtiment. Ils retournent dans des appartements récemment rénovés qui ont non seulement un nouveau look, mais sont également conformes à l’ADA, ont des cuisines, des salles de bains, des appareils mécaniques et des appareils mis à jour, et sont plus économes en énergie, tous des éléments importants du programme de réhabilitation.
En utilisant des méthodes de construction Lean, qui mettent l’accent sur la réduction des inefficacités, des redondances et des déchets, les entrepreneurs peuvent respecter le budget des projets pour les propriétaires et les terminer avec un minimum de perturbations pour les résidents. Des groupes d’unités sont travaillés selon une approche progressive, et chaque phase suivante est davantage rationalisée à mesure que les leçons apprises sont appliquées en temps réel à partir des unités précédentes, telles que la connaissance des caractéristiques mécaniques et électriques existantes du bâtiment et des aménagements qui peuvent être nécessaires pour apporter des appareils économes en énergie dans l’appartement.
Les améliorations peuvent être relativement peu coûteuses, en particulier par rapport à la construction à partir de zéro, mais elles ont un impact considérable sur la qualité de vie des résidents. Par exemple, les travaux de plomberie effectués pendant la réhabilitation ont permis aux résidents de prendre des douches chaudes pour la première fois depuis des mois. D’autres mises à jour peuvent améliorer la longévité du bâtiment et réduire son impact environnemental. De nombreux bâtiments plus anciens doivent moderniser leurs systèmes d’ascenseurs et leurs points d’entrée et de sortie pour des raisons de sécurité et d’accessibilité.
En plus de moderniser les unités individuelles, les projets de réhabilitation occupés peuvent inclure des espaces communs. La rénovation de zones telles qu’une cafétéria/salle polyvalente, des toilettes communes ou un centre de remise en forme offre en outre aux résidents la possibilité de profiter d’une meilleure expérience de vie.
Pourquoi est-ce maintenant le bon moment pour envisager une rééducation occupée ?
Les législateurs soutiennent de plus en plus la levée de fonds pour le logement abordable. Plus tôt cette année, le crédit d’impôt sur le logement pour les personnes à faible revenu (LIHTC) de 4 % a été fixé à un véritable taux de 4 %, une aubaine pour les investisseurs dans le logement abordable. Plus récemment, la législation « Build Back Better », qui a jusqu’à présent été adoptée par la Chambre des représentants des États-Unis, comprend plusieurs dispositions visant à étendre et à améliorer le programme LIHTC.
Alors que les détails du projet de loi sont encore débattus au Sénat, les crédits d’impôt sur le logement pourraient augmenter jusqu’à 40 %, et le paquet comprendra un financement important pour le logement abordable, dont 65 milliards de dollars pour la réparation et la préservation des logements publics.
La plupart des travaux effectués dans la réhabilitation occupée peuvent être financés par une combinaison de crédits d’impôt de 4 %, de crédits d’impôt de 9 % et d’autres programmes tels que les zones de financement par accroissement de la taxe (TIF). Avec le nouvel engagement fédéral à renforcer ces programmes, les développeurs devraient examiner quels bâtiments de leur portefeuille actuel pourraient bénéficier d’un projet de réhabilitation occupé.
La réhabilitation occupée peut être une solution gagnant-gagnant pour les propriétaires d’immeubles multifamiliaux à logements abordables ainsi que pour leurs résidents. Le processus de rénovation traite les résidents avec respect, leur offrant des endroits plus sûrs et meilleurs où vivre, sans les perturber ou les déplacer pendant une longue période. Il permet aux promoteurs de profiter des programmes de crédit d’impôt pour mettre leurs immeubles aux normes dans des délais plus courts et sans affecter les taux d’occupation. En cette période d’incertitude des coûts, des horaires et de la main-d’œuvre, la réhabilitation occupée est un moyen de faire fonctionner la construction de logements abordables.
Joe Pecoraro, directeur de projet, Skender, est l’un des principaux adoptants des techniques de construction Lean et a contribué à façonner la culture axée sur le Lean de Skender depuis qu’il a rejoint l’entreprise en 2005. Pecoraro supervise l’équipe de logements multi-unités de Skender, et son expertise a contribué à fournir un large éventail de projets résidentiels multifamiliaux, de logements abordables et de résidences pour personnes âgées réussis.