Le nord-est de l’Indiana fait face à un manque de logements abordables | Heraldrépublicain

Si vous cherchez à acheter une maison ou à trouver un appartement pour y vivre, vos chances de trouver des logements disponibles sont plutôt minces.

Si vous le faites, préparez-vous à payer plus pour entrer.

Aux États-Unis et en particulier dans le nord-est de l’Indiana, le prix du logement a connu de fortes augmentations, la demande dépassant l’offre.

Selon la National Association of Realtors, les prix des maisons en 2021 étaient de 16,9 % plus élevés qu’en 2020 et ces augmentations de prix sont restées constantes jusqu’en 2022.

Les responsables de la région des quatre comtés ont sonné l’alarme aux constructeurs de maisons et aux promoteurs immobiliers locaux sur le besoin urgent de plus de logements. Le nord-est de l’Indiana a connu peu ou pas de croissance démographique au cours de la dernière décennie, le logement étant l’une des composantes de cette stagnation.

Cependant, la région a connu une croissance importante de l’emploi dans les domaines de la fabrication et de l’industrie et a eu du mal à trouver des travailleurs pour pourvoir les nouveaux postes en raison du manque de logements.

Gary Gatman, directeur exécutif de la Noble County Economic Development Corp., a déclaré que le défi d’avoir très peu de logements disponibles n’est pas unique au comté de Noble, mais également à d’autres endroits du pays.

« Nous partageons une grande partie de ces mêmes problèmes que tout le monde », a-t-il déclaré. « Le besoin de certains types de logements est différent pour chaque comté. »

Il a déclaré que le comté de Noble avait vu moins de maisons construites au cours des 20 dernières années et que le comté devrait mettre l’accent sur la construction de propriétés locatives pour aider à résoudre le problème des besoins et de l’abordabilité.

L’EDC a eu plusieurs conversations avec des responsables locaux et des constructeurs de maisons et a même créé des partenariats avec des constructeurs. Il pense que la solution est de construire un mélange de différents types de logements comme des appartements, des maisons unifamiliales et des maisons en rangée.

« Il existe d’importantes opportunités pour la construction de nouveaux logements et le marché a certainement été difficile », a-t-il déclaré. «Des entreprises comme Forest River sont arrivées et les gens qui travaillent dans notre comté veulent vivre plus près.»

Depuis le début de la pandémie, les prix des logements ont grimpé en flèche, la demande augmentant pendant cette période et l’offre étant très faible. La pénurie de logements dans le comté de Noble a entraîné une augmentation du prix d’autres logements existants.

Selon le tableau de bord du logement de l’Indiana, qui a été créé par la State Housing and Community Development Authority, la valeur de la maison abordable pour les ménages gagnant le revenu annuel médian du comté est de 316 197 $.

L’augmentation des prix de l’immobilier pousse les habitants du comté à être accablés par les coûts, un ménage dépensant plus d’un tiers de ses revenus en loyer ou en hypothèque. Le tableau de bord a révélé que 31,6 % des locataires du comté de Noble sont surchargés de coûts, tandis que près de 16 % des propriétaires le sont également.

Les types de personnes qui subissent le fardeau des coûts diffèrent également selon le revenu. Cinquante et un pour cent des personnes dont le revenu annuel se situe entre 20 000 $ et 34 000 $ sont accablées par les coûts, tandis que 10 % des personnes gagnant entre 35 000 $ et 49 000 $ par an dépensent plus d’un tiers de leur revenu en frais de logement.

Gatman a souligné la récente croissance économique du comté parmi les secteurs manufacturier et industriel et que le comté sert de lieu de choix pour les logements unifamiliaux et multifamiliaux.

Le comté de Noble a actuellement des subdivisions en construction à Kendallville, Ligonier et Avilla qui auront de nouvelles maisons unifamiliales disponibles pour les gens à acheter.

Orchard Valley à Avilla voit des maisons construites, avec un total de 58 maisons qui seront situées dans le lotissement une fois terminé.

Il n’y a que six maisons qui ont été construites dans le complexe jusqu’à présent avec plus de permis actifs pour en construire davantage. La directrice de la ville d’Avilla, Tena Woenker, a déclaré que cinq sont maintenant disponibles à la vente, l’une étant la maison modèle à visiter.

« La route à la subdivision sera encore 83 pieds plus longue. Nous nous préparons à construire plus de routes et de conduites d’eau », a-t-elle déclaré.

Avilla a également la subdivision Watercrest en cours de construction, qui abritera 12 maisons de démarrage qui sont dans une gamme plus abordable.

« Il y a énormément d’intérêt ici avec des gens de Fort Wayne qui veulent venir dans le Nord », a-t-elle dit. « Ils aiment l’idée qu’ils n’ont pas à faire la navette depuis Huntertown ou Fort Wayne. »

Une autre raison principale de la hausse des coûts du logement est l’augmentation du coût des matériaux de construction pour la construction de nouvelles maisons. Les constructeurs doivent dépenser plus d’argent pour construire des maisons et, par conséquent, le coût d’achat d’une nouvelle maison augmente davantage, de sorte que les constructeurs peuvent toujours réaliser des bénéfices.

Il y a quelques années à peine, une famille du comté de Noble pouvait acheter une première maison autour de 200 000 $ et même certaines à moins de ce prix. Maintenant, avec les prix des logements en forte hausse, les maisons de démarrage sont répertoriées jusqu’à 250 000 $ ou plus.

Gatman pense que même si les prix des maisons sont en hausse, il est toujours possible de construire des maisons de départ.

« Nous aurions besoin d’arrangements pour que cela se produise. Nous pourrions acquérir des terrains à moindre prix. Nous pouvons demander des subventions qui aideraient à couvrir les coûts des conduites d’eau. Cela nécessitera plus d’innovation et de créativité », a-t-il déclaré.

Il se qualifie lui-même d ‘«optimiste éternel» et que le comté peut, espérons-le, trouver des partenariats avec des constructeurs et des promoteurs ainsi que des gouvernements locaux.

Dans le comté de DeKalb, les maisons qui sont sur le marché se vendent très rapidement.

Le directeur exécutif du DeKalb County Economic Development Partnership, Anton King, a déclaré que cela était sans précédent et que c’est quelque chose qu’il a personnellement traité il y a quatre ans lorsqu’il était en concurrence avec d’autres soumissionnaires pour une maison.

Il a déclaré que le comté n’avait pas assez d’appartements ou de maisons et que l’EDP avait un plan stratégique à long terme sur ce qui devait être fait pour aider à répondre à la demande.

« Il y a des gens de l’Ohio et du Michigan qui ont exprimé leur intérêt à venir travailler à Auburn et Garrett », a déclaré King. « Nous pensons qu’il y a une énorme partie du marché que nous pouvons conquérir, du point de vue des jeunes professionnels. Les appartements sont un besoin, quelque chose auquel toutes nos communautés ont adhéré et dit que nous devons répondre.

Les zones les plus demandées du comté se trouvent à Auburn, Garrett et Waterloo, car ces communautés ont connu une forte croissance. Auburn a deux subdivisions, Bear Creek et Bridgewater, en cours de construction et elle continue de se développer.

Après que l’EDP a publié son plan stratégique, il espère que le comté verra un mouvement dans les cinq ans tant que les communautés resteront agressives.

Le manque de logements dans la région rend la tâche difficile pour les personnes qui travaillent dans le comté de DeKalb, mais qui vivent hors de l’État. Il a dit que des gens des comtés de Defiance et de Williams dans l’Ohio venaient travailler dans le comté de DeKalb.

En 2019, le comté comptait environ 736 navetteurs depuis l’Ohio pour venir travailler, tandis que DeKalb comptait 193 personnes quittant l’État pour leur travail.

Garrett a actuellement un lotissement en cours de construction avec Heritage Estates au milieu de la construction.

La disponibilité et l’abordabilité des logements sont également rares dans le comté de LaGrange, la faible offre continuant de faire grimper les prix.

Sherri Johnston, présidente de LaGrange County Economic Corp., a déclaré que le comté n’avait pas beaucoup de logements disponibles et que ceux qui devenaient disponibles étaient rapidement pris.

« Cela a été un problème ici pendant de nombreuses années et une grande partie de notre attention sera portée sur le logement de la main-d’œuvre, car de nombreuses personnes qui travaillent ici viennent d’autres comtés », a-t-elle déclaré.

Elle a dit que le comté a trois projets qui sont actuellement en cours d’élaboration, mais qui n’ont pas encore commencé.

Deux complexes d’appartements sont prévus dans la ville de LaGrange et un complexe de logements sera construit à Shipshewana et Topeka. East County Lane Estate et Country Crossings sont en cours de planification.

« Notre objectif est de le rendre abordable », a-t-elle déclaré. « Une étude que nous avons réalisée a révélé que nous avons besoin de nombreux types de logements dans le comté. »

Le comté a trouvé difficile de faire venir des constructeurs et de construire des logements. Elle a dit qu’ils avaient eu des difficultés à faire venir des constructeurs de Fort Wayne dans la région et à construire des logements abordables pour les gens et rentables pour les constructeurs.

L’Angola et le reste du comté de Steuben ont du mal à pourvoir les postes vacants, dont une grande partie des responsables soulignent le manque de logements.

Le maire d’Angola, Richard Hickman, a déclaré que ces temps sont uniques et ne sait pas combien de temps cette demande de logements va durer.

« Nous essayons d’obtenir plus de logements ici. Nous avons un complexe d’appartements de 135 unités qui a commencé », a-t-il déclaré.

Il a dit que l’un des plus grands défis de sa ville est le logement qui se remplit si rapidement.

Les constructeurs locaux lui ont fait part de leurs inquiétudes quant à la possibilité d’obtenir des fenêtres ou des portes de garage, qui, selon eux, mettent beaucoup plus de temps à arriver.

« Les prix du bois ont fluctué et certaines personnes ont décidé de le stocker, ce qui a fait grimper le prix », a-t-il déclaré.

Contrairement à d’autres communautés, l’Angola élargit sa disponibilité locative. En plus du complexe de 150 unités, la ville examine les plans d’un complexe supplémentaire de 210 unités.

Une idée que le maire a récemment réfléchie est de créer des quartiers locatifs où des maisons seraient construites pour que les gens puissent les louer.

« Nous avons commencé à considérer cela comme une possibilité », a-t-il déclaré.

Lorsque les constructeurs envisagent de construire un nouveau lotissement, ils se demandent s’ils seront en mesure de réaliser un profit à la fin.

Les constructeurs locaux ont cherché des moyens de construire des maisons qui soient abordables mais qui puissent tout de même être rentables pour eux.

Lancia Homes a cherché à construire des maisons de ville qui peuvent offrir plus de pieds carrés tout en maintenant des prix bas. Cependant, la société a principalement travaillé là-dessus dans le comté d’Allen, afin d’offrir une alternative abordable.

«Une maison en rangée de 1 850 pieds carrés coûte 245 900 $», a déclaré Jamie Lancia, président de Lancia Homes à Fort Wayne.

Il a dit que le prix des matériaux de construction a augmenté et a conduit à la hausse des prix des maisons.

La société serait intéressée à construire plus de logements dans la région des quatre comtés, ce qui, selon Lancia, existe un marché. La société est le constructeur du nouveau lotissement Noble Creek à Kendallville, dont la construction approche cette année après avoir posé des infrastructures au cours de la dernière année.

Il a dit que les prix sont encore plus élevés qu’ils ne l’étaient l’automne dernier et, à l’heure actuelle, un plan d’étage à deux étages est plus abordable pour les gens et plus rentable pour eux à construire.

« Vous obtenez le meilleur rapport qualité-prix pour votre dollar. Pour une maison de deux étages à quatre lits, le prix demandé sera d’environ 260 000 $ », a-t-il déclaré.

Afin de construire une maison plus abordable, vous devez construire plus petit et la mettre sur un terrain plus petit. Lancia préfère les maisons de ville car elles sont plus grandes et peuvent accueillir plus de familles.

Il aime aussi que les maisons en rangée soient occupées par leur propriétaire et c’est quelque chose que son entreprise préconise vraiment.

« Notre objectif a toujours été d’augmenter l’accession à la propriété », a-t-il déclaré.

Il ne voit pas les coûts baisser de sitôt et il en sera ainsi à l’avenir.

« Les taux d’intérêt sont compétitifs. Il existe des moyens créatifs de financer sur le marché », a-t-il déclaré.

Nouvelles du Nord-Est | Les résidents de North End frustrés par l’effondrement d’un immeuble

Par Abby Hoover

Le 16 décembre, des travailleurs ont été aperçus sur un balcon du deuxième étage au 521, rue Campbell. Photo par Abby Hoover

Les résidents de Columbus Park sont préoccupés par l’état du bâtiment au 521 et 523 Campbell St. après des années de négligence.

Rien que cette année, le propriétaire a été cité à plusieurs reprises pour violations du code. Le 21 janvier, et à nouveau le 9 mars 2021, des violations de propriété ont été enregistrées, le qualifiant de bâtiment dangereux ouvert à l’entrée. Il a déjà été étiqueté un bâtiment dangereux ouvert à l’entrée à plusieurs reprises depuis 2016.

Le propriétaire avait également reçu des violations de zonage pour une utilisation des terres non approuvée, des travaux de construction sans permis et le dépôt de déchets provenant de projets de construction dans l’emprise publique.

Le 26 mai 2021, une affaire de code a été ouverte contre le propriétaire pour violations de propriété.

Une inspection initiale a été effectuée le 8 juin 2021 de la propriété au 521, rue Campbell. L’inspecteur Traci Redmond a trouvé un espace de stockage ouvert, des ordures, des matériaux de surface non protégés présents, l’escalier, les fenêtres, le mur extérieur, le plafond du porche et le sol du porche sont toujours en mauvais état.

Les voisins disent qu’ils sont prudents lorsqu’ils marchent sous les balcons en ruine sur le trottoir. Photo par Abby Hoover

Une inspection de suivi a été effectuée le 17 août 2021. À la suite de l’inspection, Redmond a signalé que la violation n’avait pas diminué et qu’elle émettrait une assignation. Une date d’audience a été fixée au 8 octobre 2021.

Une inspection qui a eu lieu le 8 octobre 2021 a révélé que les violations de propriété n’avaient pas diminué. Le procès, qui était prévu à cette date, s’est poursuivi jusqu’au 20 décembre 2021.

Le 10 décembre 2021, Redmond a effectué une inspection de courtoisie avec le propriétaire.

« La propriété contient actuellement des déchets, des graffitis, des matériaux de surface non protégés, de la peinture écaillée et des sols en mauvais état, le mur extérieur, les escaliers et l’auvent sont en mauvais état », a écrit Redmond dans son rapport. « Le propriétaire a une date d’audience à venir le 20/12/21 à 14h30. Je procéderai à une inspection de suivi à la date d’audience prévue. »

Les voisins s’inquiétaient pour leur propriété à proximité et leur sécurité personnelle.

George Hague, un habitant de Columbus Park, et sa femme ne marcheront pas du même côté de la rue que le bâtiment.

« De gros morceaux tombent de la structure presque quotidiennement », a déclaré Hague. « Vous pouvez voir de nouvelles pièces sur le trottoir et dans la rue tout le temps. »

Au cours de la semaine du 13 décembre, des vents violents ont arraché des morceaux du toit et des bardeaux, du contreplaqué et des débris ont soufflé sur l’avenue Missouri, rendant même trop dangereux de marcher sur le pâté de maisons, a déclaré Hague.

« Le bâtiment est énorme », a déclaré Hague. « Lorsque la structure s’effondrera, cela endommagera probablement l’église historique du Saint-Rosaire ; le café vietnamien appartenant à la communauté locale ; l’immeuble d’appartements occupé et bien entretenu adjacent à l’est; ou les trois.

Le bâtiment a été répertorié comme étant situé dans les limites du quartier historique du Saint-Rosaire en 2007. Avec le café Vietnam et l’église du Saint-Rosaire à proximité, l’intersection est très fréquentée par les piétons et les véhicules. La Haye craint que lorsque le bâtiment s’effondre, des personnes risquent d’être grièvement blessées ou même tuées.

Photo par Abby Hoover

Shon Hall, résident de Columbus Park, a un point de vue unique. Il décrit la vue depuis sa terrasse sur le toit comme étant « directement en face de l’horrible toit du 523 Campbell ». Hall a déclaré qu’il y avait des trous dans le toit depuis plus d’un an.

Hall a dit qu’on lui avait dit que le propriétaire avait fait le toit du bâtiment il y a trois ou quatre ans, mais Hall soupçonne en réalité qu’il y a mis un flash qui vient de s’éroder avec le temps.

« Il fait juste ce qu’il doit, quand il est sur le point d’être tenu pour responsable, juste pour le garder sur le point de lui être retiré », a déclaré Hall. « Il n’a montré aucun signe de vouloir réellement améliorer le site. Au lieu de cela, il le laisse simplement tomber en ruine jusqu’à ce qu’il faille éventuellement le démolir. »

Les résidents de longue date, dont beaucoup ont travaillé à la restauration et à l’entretien des bâtiments à proximité, le considèrent comme «un gaspillage d’un bâtiment et d’un point de repère du quartier.

« Il y a tellement de choses qui pourraient être faites avec ce site », a déclaré Hall. « J’espère juste qu’il n’est pas trop tard pour que quelqu’un d’autre entre et fasse quelque chose de productif avec ça. »

Le jeudi 16 décembre, des ouvriers de la construction ont été observés sur l’un des balcons du 521 Campbell et une benne à ordures était garée sur l’avenue Missouri, laissant les voisins espérer prudemment une amélioration.

La propriété a été réinspectée comme prévu le 20 décembre. Selon l’inspecteur, la violation du plafond du porche en mauvais état a été atténuée située à l’avant de la propriété. Toutes les autres violations sont toujours présentes.

Le 20 décembre, le propriétaire a comparu devant le tribunal. L’affaire s’est poursuivie jusqu’au 7 février 2021. Selon CompassKC, le juge a demandé au propriétaire de faire réparer le toit et d’installer le revêtement extérieur au niveau supérieur de l’immeuble lorsqu’il a comparu devant le tribunal.

The Northeast News mettra à jour cette histoire en ligne lorsque plus d’informations seront disponibles.