NYCHA conclut un accord pour surveiller les moisissures dans les bâtiments privés

La City Housing Authority a annoncé jeudi un nouveau plan révolutionnaire pour surveiller de manière agressive les logements sociaux une fois qu’ils sont placés sous gestion privée afin de s’assurer que les locataires ne sont pas en proie à des moisissures toxiques.

Le nouvel accord fait partie de la surveillance surveillée par les tribunaux des problèmes persistants de moisissure de NYCHA et intervient après plusieurs rapports selon lesquels les gestionnaires et les entrepreneurs du secteur privé ne nettoyaient pas correctement les problèmes potentiellement dangereux tels que la moisissure et la peinture au plomb.

« Cet accord est une étape supplémentaire pour garantir que NYCHA et ses partenaires exploitent et gèrent toutes les propriétés de manière à fournir un logement sûr et de qualité à tous nos résidents », a déclaré Gregory Russ, président et PDG de NYCHA.

NYCHA a conclu un accord avec la Metro Industrial Areas Foundation, la coalition à but non lucratif d’organisations communautaires et confessionnelles qui a poursuivi en 2013 pour des échecs de réparation de moisissures et a fait installer une surveillance judiciaire. Il va maintenant au juge fédéral de Manhattan Loretta Preska pour examen.

Le révérend Getulio Cruz Jr., un leader de Metro-IAF, a déclaré que le nouveau plan « atteint un équilibre critique, qui, s’il est approuvé, sera un réel avantage pour les locataires ».

peu de surveillance

Au cours de la dernière année, LA VILLE a rendu compte de la façon dont les responsables de la NYCHA ont effectué peu ou pas de surveillance une fois qu’ils ont confié la gestion des développements à des mains privées dans le cadre d’un programme fédéral de l’ère Obama appelé Rental Assistance Demonstration, ou RAD.

NYCHA appelle sa version locale du programme fédéral Permanent Affordability Commitment Together (PACT).

Quoi qu’il en soit, les gestionnaires privés financent des millions de dollars en rénovations des bâtiments, puis les gèrent et perçoivent tous les loyers subventionnés par les contribuables.

Dans certains cas, des infestations de moisissures dangereuses ont été découvertes dans des appartements qui auraient été nettoyés par des entrepreneurs privés. Dans un cas, un superviseur en charge des rénovations dans un développement de Kips Bay possédait une licence fédérale pour superviser les nettoyages de peinture au plomb qui avait expiré une décennie plus tôt.

Un complexe NYCHA sur East 28th Street à Manhattan qui est passé à la gestion privée.
Hiram Alejandro Durán/ LA VILLE

La moisissure a été un problème récurrent dans des milliers des 175 000 appartements de NYCHA, dont la grande majorité ont été construits il y a au moins 50 ans.

Le procès Metro-IAF a conduit à un décret de consentement de 2013 qui prévoyait une surveillance judiciaire continue et de nombreux engagements spécifiques pour la réforme. Pourtant, NYCHA a depuis lutté pour tenir ses promesses. Son vœu de nettoyer complètement les réparations de moisissures causées par des problèmes complexes dans les 15 jours n’a été respecté que dans environ 4 % des demandes.

Au cours des deux dernières années, il est apparu que le programme RAD sapait l’accord judiciaire : les avocats de NYCHA ont révélé qu’une fois qu’un développement est intégré au RAD, ils ne sont plus couverts. En avril, le juge fédéral alors affecté à l’affaire a ordonné à toutes les parties de revenir à la planche à dessin pour trouver une solution.

Les nouveaux protocoles sont conçus pour résoudre ce problème.

Des responsables de Metro-IAF et de NYCHA ont déclaré que le plan pour l’avenir consiste à garantir que les exigences de nettoyage des moisissures énoncées par le procès seront toujours en place pour les développements placés dans PACT.

Les petits caractères

L’accord de sept pages stipule que :

  • La NYCHA enquêtera et traitera le « défaut allégué d’un gestionnaire d’immeuble de se conformer à ses obligations en matière de moisissure et d’humidité excessive ».
  • NYCHA exigera de ces gestionnaires qu’ils traitent toutes les demandes de réparation de moisissures ouvertes et d’humidité excessive dans les 60 jours suivant leur entrée officielle dans le programme RAD.
  • Une fois qu’ils seront dans le programme RAD, NYCHA exigera des gestionnaires privés qu’ils nettoient toutes les plaintes de moisissure et d’humidité excessive dans les 30 jours.
  • Les gestionnaires d’immeubles doivent soumettre des rapports mensuels identifiant toutes les plaintes de moisissures non résolues à NYCHA ainsi qu’à un analyste de données indépendant et à un maître spécial qui font déjà partie de l’accord du tribunal.
  • Les locataires de PACT retrouveront leur capacité à enregistrer des plaintes de moisissures auprès d’un ombudsman engagé dans le cadre de l’affaire judiciaire. L’ombudsman examinera également chaque cas de moisissure qui n’a pas été résolu dans le délai de 30 jours requis.
  • NYCHA, l’ombudsman et le maître spécial choisiront un analyste pour tous les développements RAD qui effectuera un nombre « statistiquement significatif » d’inspections aléatoires à chaque développement.

Dans le cadre de l’accord, les gestionnaires privés bénéficient également d’une clause échappatoire : ils sont éligibles pour sortir du programme après une période allant de 12 à 18 mois après avoir officiellement terminé la construction de leurs développements.

Mais cela ne peut se produire que s’ils démontrent qu’ils ont mis en place des protocoles pour nettoyer agressivement la moisissure d’une manière qui fait écho à celles énoncées dans l’accord judiciaire.

NYCHA – la plus grande autorité de logement public du pays – est également actuellement sous la surveillance d’un contrôleur nommé par le gouvernement fédéral après que le procureur américain de Manhattan a découvert un modèle de tromperie et de mauvaise gestion de longue date.

L’accord déposé jeudi ne change pas un autre aspect de la RAD : lorsqu’un développement passe sous gestion privée dans ce programme, le contrôleur fédéral n’a plus de contrôle sur presque tous les aspects de la gestion.

Le maire Bill de Blasio a déclaré qu’il avait l’intention de placer 62 000 appartements – environ un tiers de toutes les unités NYCHA – dans RAD. Alors qu’il se prépare à quitter ses fonctions, environ 11 000 sont actuellement dans le programme.

Le nouveau maire élu Eric Adams a déclaré qu’il soutenait la poursuite du passage à la RAD, tant que les locataires ont une contribution cohérente sur la façon dont cela se fait.

Ce que les propriétaires doivent savoir sur l’exposition aux moisissures toxiques

Kristina Baehr avait apparemment tout pour elle : une carrière réussie d’avocate et une famille adorable avec des jumeaux nouveau-nés. Ensemble, ils vivaient dans une belle maison qu’elle considérait comme sa maison « pour toujours ». Mais un ennemi mystérieux et insidieux minait peu à peu sa santé, sa carrière, son mariage et sa famille.

La maison de 9 ans des Baehrs sans méfiance d’Austin, au Texas, a été infestée par un ennemi américain commun : la moisissure toxique. Les mycotoxines produites par la moisissure provoquaient des problèmes de santé difficiles à diagnostiquer.

« J’avais l’impression d’avoir été heurtée par un camion », a déclaré Kristina Baehr. « J’ai commencé à avoir des migraines que je ne comprenais pas. Je me sentais ivre au milieu de la journée. Je me sentais étourdie et perdue. Je perds et j’oublie des choses. »

Aux États-Unis, des milliers de personnes luttent contre la croissance de moisissures dans leurs maisons. Il est souvent caché derrière les murs, enterré sous le sol ou caché dans les conduits d’aération. Bien que le nombre exact de cas soit difficile à trouver, des moisissures ont été identifiées dans tous les types de résidences, des logements militaires et publics aux dortoirs des collèges à travers le pays. Les groupes de médias sociaux consacrés à l’exposition aux moisissures ont attiré des dizaines de milliers de personnes, qui discutent de la façon dont les moisissures ont perturbé leur vie.

Il a fallu plusieurs années aux Baehr pour comprendre ce qui causait les symptômes de Kristina. Mais maintenant, elle espère utiliser les connaissances qu’elle a acquises pour aider les autres dans des situations similaires.

Au départ, Evan Baehr a attribué les plaintes de sa femme aux difficultés qui accompagnent l’équilibre entre une carrière exigeante et la parentalité de quatre enfants.

La famille Baehr a dû abandonner sa maison et ses biens après une exposition à des moisissures toxiques.

Avec l’aimable autorisation de la famille Baehr

« Je n’étais pas super sympathique », a admis Evan Baehr. « J’ai dit ‘Hé, nous courons fort, nous avons des carrières, nous avons de jeunes enfants à la maison. Traitez-les simplement’, ce qui n’est pas une bonne réponse. »

Mais ensuite, les enfants ont commencé à tomber malades aussi. Leur fils aîné, Cooper, a développé un problème de sinus. Madeleine, sept ans, se plaignait de maux de tête fréquents, de problèmes d’estomac et de graves problèmes d’anxiété et de comportement. Son plus jeune fils, Scott, montrait des signes de troubles du développement qui sont devenus si graves que les enseignants se sont demandé s’il pouvait souffrir d’un trouble grave du spectre autistique.

« [Scott] fondait au moins une heure par jour, tous les jours. Et ils ne pouvaient tout simplement pas le calmer, et j’ai pensé que quelque chose se passait », a déclaré Kristina Baehr.

Une chasse aux réponses

Ensuite, Kristina Baehr s’est évanouie et les médecins ont découvert une tumeur bénigne. « Je craquais, je m’effondrais physiquement », a-t-elle déclaré. « Je me suis engagé à m’améliorer. »

Désespérée de réponses, Kristina Baehr a quitté son emploi d’associée dans un cabinet d’avocats pour se concentrer sur la santé de la famille. Après près de trois ans de tests et de visites chez divers médecins, elle a découvert que toute la famille avait des niveaux hors normes de mycotoxines, qui sont produites par certains types de moisissures et de champignons.

« Le score de mycotoxines de Scott était juste à travers le toit. La limite est censée être de huit. Il était à 108 », a-t-elle déclaré.

Les Baehr ont embauché des experts en construction et en moisissures pour visiter leur maison et enquêter sur leur espace de vie. Les experts ont conclu qu’une réparation de toit défectueuse et une construction inappropriée autorisée dans l’humidité, et un système de chauffage, de ventilation et de climatisation mal installé ont aggravé le problème. C’était un environnement parfait pour la croissance microbienne.

« Pendant tout le temps où les Baehr ont vécu ici, il y a eu une petite fuite qui a fait couler de l’eau dans le mur de la chambre de leur (…) fille Madeleine, que personne ne pouvait voir », a déclaré Joshua Rachal, PDG de Texas Mold Exposure, qui a travaillé avec le famille Baehr.

On a trouvé de la moisissure dans la cuisine de Baehr.

Avec l’aimable autorisation de la famille Baehr

Les Baehr vivaient, respiraient et consommaient de la moisissure, a-t-il déclaré. Il poussait derrière les murs et soufflait à travers les conduits d’aération. De la moisissure a même été découverte sur des fruits dans un bol dans la cuisine et dans leur eau de boisson.

« En repensant à tous nos symptômes de santé, il y avait un éléphant dans la pièce qui était la source qui expliquait toutes ces différentes manifestations de problèmes de santé étranges », a déclaré Evan Baehr.

Des problèmes de santé peuvent persister après l’exposition

En 2007, le Bureau de l’information scientifique et technique du Département de l’énergie des États-Unis a signalé que 4,64 millions de cas d’asthme aux États-Unis sont dus à l’humidité et à l’exposition aux moisissures. D’autres études ont montré que l’exposition chronique aux moisissures peut avoir un impact considérable sur plusieurs systèmes d’organes, y compris le système respiratoire et nerveux, ainsi que sur la santé cardiovasculaire et reproductive.

Les chercheurs notent également qu’il existe des preuves solides que l’exposition précoce à des environnements humides, des moisissures et des mycotoxines pendant la petite enfance et l’enfance peut entraîner des retards de développement, une réduction de la fonction cognitive et un dysfonctionnement immunitaire. Les enfants qui vivent dans des maisons humides pendant la petite enfance ou la petite enfance ont deux fois plus de risques de développer une hypertrophie adénoïde, une hypertrophie des tissus qui entraîne souvent des problèmes d’oreille, de nez et de gorge.

En fait, les batailles pour la santé peuvent durer longtemps après que quelqu’un a quitté un environnement moisi.

« L’exposition chronique peut entraîner une sensibilisation à long terme, en particulier chez les personnes sensibles », a déclaré Jamie Lichtenstein, biologiste et professeur qui étudie les moisissures à l’Emerson College.

Kristina Baehr a déclaré qu’elle développait toujours une éruption cutanée grave sur tout le corps avec même la plus petite quantité d’exposition, mais sa plus grande inquiétude est de savoir comment l’exposition aux moisissures affectera la santé à long terme de ses enfants.

Son fils Scott, par exemple, continue de souffrir d’importants retards de développement. « Il ne sera peut-être plus jamais le même. Parce que c’est ainsi qu’il a grandi dans le monde. Il était dans ma chambre, dans cette maison. Et je l’ai soigné dans cette maison. »

Cooper embrasse son jeune frère Scott après avoir subi des tests médicaux pour une exposition à des moisissures toxiques trouvées dans leur maison.

Avec l’aimable autorisation de : Kristina et Evan Baehr

‘Tout est parti’

Et cette maison, a déclaré Kristina Baehr, les tuait lentement. La famille l’a abandonné et tout à l’intérieur pour échapper au moule. Tous leurs vêtements, jouets et effets personnels – même la Bible familiale – sont une perte totale. Ils suivent également un régime strict de médicaments et de thérapies pour détoxifier leur corps.

Sur le plan financier, le cauchemar de la moisissure a anéanti les économies de la famille, a déclaré Evan Baehr. Il a estimé qu’ils avaient dépensé plus d’un million de dollars pour la démolition, la réparation et la reconstruction, ainsi que les coûts de réinstallation, les quotes-parts médicales et les frais de traitement.

« Vous avez fait tout ce que vous pouvez pour vous préparer à prendre soin de votre famille financièrement – ​​et puis soudainement un an plus tard, et tout est parti », a déclaré Baehr.

La famille a déposé une plainte contre les entreprises qui ont conçu et construit leur maison alors qu’elles cherchent à récupérer leurs pertes. Kristina a déclaré que le processus juridique a été long et ardu, mais elle pense que cela en vaudra la peine.

« Je vais aller au bout du monde et revenir pour récupérer afin que nos enfants puissent aller de l’avant en toute sécurité et que nous puissions reconstruire leur vie et avoir les ressources nécessaires pour fournir leurs soins médicaux », a déclaré Kristina Baehr. .

La moisissure n’est généralement pas couverte par l’assurance habitation, selon l’Insurance Information Institute, qui considère le problème comme un « problème d’entretien de la maison ».

Il existe des exceptions si la croissance de moisissures est le résultat d’un risque couvert, tel qu’un incendie, un ouragan ou un autre événement similaire. Les experts prévoyaient une augmentation des cas de moisissures à la suite des inondations généralisées causées par l’ouragan Ida et ses restes – ou par des tuyaux cassés lors de la tempête hivernale paralysante au Texas en février dernier.

« Nous pourrions nous attendre à ce qu’avec l’augmentation des inondations dues au changement climatique, il y ait une augmentation des cas de dégâts d’eau dans les maisons et de la croissance de moisissures », a déclaré Lichtenstein, l’expert en moisissure de l’Emerson College.

Toute l’expérience a laissé à Kristina Baehr une nouvelle mission pour aider les autres à se remettre d’une exposition à la moisissure. Elle a récemment créé un nouveau cabinet d’avocats, Just Well Law, pour offrir le genre de représentation qu’elle a dit qu’elle ne pouvait pas trouver pour sa propre famille.

« Beaucoup de familles comme nous ont connu ce problème partout aux États-Unis, et nous voulons aider les gens à se remettre des personnes qui les ont rendus malades », a-t-elle déclaré.