Le comité de planification et de développement est le héros méconnu de l’engagement du public avec l’hôtel de ville de Brampton.
Les décisions d’embauche majeures, les changements apportés au service de transport en commun et même les délibérations sur la façon dont l’argent de vos impôts sera dépensé traversent souvent les réunions du conseil sans que le public ne cille.
Mais lorsqu’il s’agit de nouvelles propositions de développement, les résidents ont pendant des années inondé la salle du conseil de l’hôtel de ville de leurs points de vue pointus.
En vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire, les villes sont tenues de tenir des réunions publiques avant de prendre des décisions sur la façon dont leurs quartiers seront façonnés. Intégrés à l’agenda général de planification et de développement, lors de toute réunion donnée, les résidents sont encouragés à exprimer leurs préoccupations et à poser des questions sur les projets proposés.
Au plus récent comité de planification et de développement de Brampton, quatre demandes ont été présentées.
Ils ont révélé un exemple clair de l’échec de la Ville à planifier.
Brampton s’est, tout au long de son histoire, étendu sur des champs vides, une proposition de développement à la fois, alors que des constructeurs privés dictaient aux élus comment la ville serait façonnée, pour s’adapter à leur modèle de construction et maximiser leurs profits.
Lorsque Linda Jeffrey est arrivée au pouvoir en 2014, après avoir facilement battu Susan Fennell, qui était maire depuis 2000, et qui avait établi une relation étroite avec les promoteurs, elle appelait chaque année à faire des dons généreux à son gala annuel du maire et à son golf annuel du maire. tournoi, l’ancien ministre libéral provincial a juré de rompre le contrôle que les constructeurs avaient sur l’hôtel de ville.
L’arrangement avait laissé une ville planifiée autour de subdivisions à l’emporte-pièce à faible coût et à haut rendement qui obligeaient les résidents à compter sur leurs voitures pour naviguer dans un labyrinthe de culs-de-sacs et une planification suburbaine lointaine.
Mais Jeffrey a été battu par Patrick Brown en 2018 avant de pouvoir établir un véritable mandat autour de la croissance.
Depuis son arrivée, un manque de vision d’en haut a permis aux constructeurs de maisons de pousser tous les projets qu’ils aiment sans un plan cohérent pour la marche, le transport en commun ou la densité.
Brown et d’autres membres du conseil ont montré qu’ils se souciaient peu d’établir une vision progressiste et cohérente qui aligne les objectifs de transport en commun, la densité urbaine, le logement abordable et la croissance intelligente avec l’engagement plus large de réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Le conseil a adopté une déclaration d’urgence climatique, mais ses actions continuent de révéler l’hypocrisie des élus locaux de Brampton.
Sur les quatre demandes traitées lundi qui ont déclenché des réunions publiques, les promoteurs demandent l’autorisation de construire près de 6 000 nouvelles unités sur des terrains non aménagés, appelés greenfields. Ils n’apportent pas de remplissage indispensable (construction dans des espaces déjà construits) aux zones de la ville bien desservies par le transport en commun, ni n’intensifient les zones identifiées par la province et la mairie comme de futurs corridors de croissance urbaine. Au lieu de cela, les applications suggèrent d’ajouter plus de logements de style lotissement aux périphéries de la ville les moins desservies par les infrastructures urbaines.
Trois demandes demandent de construire le long de The Gore Road dans le nord-est de Brampton, et la quatrième demande un lotissement de 1 550 unités dans la région nord-ouest de Heritage Heights. Cette dernière demande est soumise à une demande du conseil municipal de Brampton pour un arrêté ministériel de zonage qui, s’il est accordé, permettrait au promoteur d’éviter les consultations avec le public qui seraient autrement nécessaires.
Une ventilation des quatre développements qui ont tenu des réunions publiques lundi.
(Image d’Isaac Callan/Le pointeur)
C’est un style de croissance sans direction que Brampton était censé avoir laissé dans le passé.
Il y a près de quatre ans, la Ville publiait sa Vision 2040 : Vivre la mosaïque. Le document directeur du plan directeur a été rédigé par Larry Beasley, un urbaniste progressiste basé avec son équipe à Vancouver, avec la contribution de plus de 13 000 résidents locaux. Cela a montré à quoi Brampton pourrait ressembler si elle embrassait les communautés de 15 minutes, la densité et abandonnait la dépendance globale à l’égard de la voiture.
La vision appelait à une approche globale et soigneusement coordonnée de la construction de la ville où chaque candidature était soigneusement examinée dans le contexte de l’apparence de la ville en 2040. Elle suggérait une planification délibérée pour chaque centimètre carré de Brampton, l’antithèse de l’étalement dirigé par les promoteurs.
Il a été adopté sans réserve par le nouveau conseil en 2018. Brown l’a qualifié de «document fondamental» pendant la campagne électorale. « Si je suis maire, vous aurez un partenaire pour vous assurer que nous pouvons réellement réaliser cette vision », a-t-il affirmé.
Depuis son entrée en fonction, les platitudes positives ont continué. « Ensemble, nous sommes en route vers Brampton 2040 », a-t-il déclaré dans un communiqué de presse de janvier 2020.
Mais les terrains pour le développement futur avaient déjà été achetés par les constructeurs et ils ont toujours eu leurs propres plans pour suivre un modèle commercial et un style de construction qui maximisent leurs rendements.
Brown et d’autres membres du conseil n’ont pas réussi à confronter ces développeurs à leur propre vision, contrairement à leurs voisins du sud qui continuent de transformer rapidement Mississauga en un centre urbain dense qui ne ressemblera en rien à son passé de banlieue tentaculaire lorsqu’une série de nouveaux projets massifs sont achevés dans la prochaine décennie.
La dépendance de Brampton aux maisons unifamiliales a lentement diminué au cours des 10 dernières années, sans stratégie claire de la part de l’hôtel de ville pour évoluer vers un avenir plus vert, plus dense et plus dynamique.
Entre 2006 et 2010, une moyenne de 60 pour cent de toutes les maisons achevées à Brampton étaient des maisons unifamiliales, selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Ce chiffre a diminué lentement depuis, et entre 2016 et 2021, 45 % en moyenne de toutes les maisons achevées à Brampton étaient des maisons individuelles.
Dans le même temps, le taux de maisons en rangée a explosé. Entre 2006 et 2010, seulement 12 % de toutes les maisons achevées étaient des maisons en rangée, mais ce chiffre a grimpé à une moyenne de 31 % au cours des cinq dernières années. Les appartements sont passés de 14 % de tous les logements achevés à une moyenne de seulement 10 % au cours de la même période.
En 2020, aucun appartement n’a été achevé à Brampton.
La répartition des types de logements achevés à Brampton au cours des 15 dernières années.
(Image d’Isaac Callan/The Pointer; données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement)
Brampton tourne peut-être doucement le nez vers l’avenir avec ces chiffres, mais pas à travers une stratégie particulière. Le fait que la baisse du nombre de maisons unifamiliales s’est accompagnée d’une baisse du nombre d’appartements en cours de construction suggère que la stratégie du promoteur et les forces du marché sont en jeu, et non la direction municipale (la construction en hauteur était censée stimuler la croissance le long des corridors urbains désignés de la ville) .
Les données sur les permis de construire montrent que le conseil actuel pourrait même aller dans la mauvaise direction.
Le nombre de permis accordés aux développeurs en 2019 et 2020, depuis que Brown et son conseil ont pris leurs fonctions, donne un aperçu. En 2018, sous le précédent conseil, 684 permis de construire ont été délivrés pour des maisons unifamiliales, passant à 893 en 2019 puis à 827 en 2020. Le dernier nombre de permis de construction de maisons unifamiliales représente une augmentation de 21 % par rapport à 2018, et cela était en partie pendant la pandémie où de nombreux constructeurs ont ralenti leurs demandes de permis.
Le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC) a explicitement appelé les gouvernements locaux à contribuer à la lutte contre le changement climatique en évitant ce type de planification. Il a noté que les développements tentaculaires construits autour de la voiture étaient l’un des principaux responsables du changement climatique et a déclaré qu’il appartenait aux municipalités locales de planifier la densité pour un avenir vert.
Certains signes positifs bouillonnent également sous la surface à Brampton.
Le nombre de permis de construire pour les maisons en rangée a augmenté sous le conseil actuel. Considérées par beaucoup comme le « chaînon manquant » entre les unités à haute densité et une maison familiale spacieuse, les maisons en rangée peuvent aider à créer des communautés piétonnières sans passer à des tours de condos complètes et à une hyper-densité de style Manhattan. Brampton a délivré 333 permis de construction pour des maisons en rangée en 2018, passant à 928 en 2019 et 508 en 2020.
Les quatre dernières propositions de développement de sites vierges montrent une approche sinueuse et non planifiée qui se poursuit. Deux (10263 et 10159 The Gore Road) comprennent un nombre important d’unités de densité moyenne et élevée au milieu de maisons unifamiliales, offrant plus de densité que les lotissements construits dans le passé. Une troisième proposition de développement, au 10365 The Gore Road, est plus ou moins la même. Il offre 118 maisons à faible densité, 177 unités à densité moyenne et aucun développement à haute densité.
L’une des réunions publiques s’est tenue virtuellement cette semaine.
(Image de la ville de Brampton)
Pour réaliser la Vision 2040, le conseil doit soigneusement planifier chaque acre de terrain non développé pour s’assurer qu’il répond aux objectifs de densité et de potentiel piétonnier, tout en laissant autant de terrain que possible pour les espaces verts et autres utilisations non résidentielles et non commerciales. Deux des quatre demandes lundi qui impliquaient des réunions publiques nécessitent des modifications au plan officiel de Brampton, ce qui signifie qu’elles ne correspondent pas à la vision que l’hôtel de ville a fixée pour la région.
Brampton est actuellement en train de réécrire son plan officiel pour intégrer la Vision 2040. Il n’est pas clair si les propositions s’intègrent dans le plan directeur approuvé, et les modifications finales à la stratégie d’utilisation des terres aux limites urbaines de la ville ne seront pas connues tant que les changements ne seront pas finalisés dans le cadre de l’examen en cours.
L’une des quatre applications préoccupera particulièrement ceux qui espèrent voir la Vision 2040 se réaliser. La proposition de construire 1 550 nouveaux logements dans le secteur Heritage Heights va à l’encontre de la Vision.
La zone a été explicitement identifiée par Beasley et son équipe comme un espace à développer avec plus de densité et fait l’objet d’un plan directeur que le conseil a approuvé il y a plus d’un an.
«Mettons fin à l’étalement», a déclaré le conseiller des quartiers 1 et 5 Paul Vicente en juillet 2020 lorsqu’il a voté en faveur, avec l’ensemble du conseil, d’un plan de développement de Heritage Heights. La zone a été gelée pour le développement jusqu’au début de cette année-là pour que la ville décide comment elle voulait planifier l’une de ses dernières zones vierges. La décision ultime était de viser une communauté dense et polyvalente autour d’un éventuel arrêt de GO Transit.
Vision 2040 de Brampton.
(Image de la ville de Brampton)
Un premier plan Heritage Heights, publié en 2014, estimait 60 000 habitants vivant dans 16 000 maisons avec 18 000 emplois. Le nouveau plan prévoit que Heritage Heights héberge environ 36 000 maisons et 43 000 résidents. Il s’agit d’un changement radical qui nécessite un leadership radical de la part des conseillers engagés dans un avenir beaucoup plus urbain et axé sur le transport en commun.
Le Conseil, contrairement à sa déclaration d’urgence climatique et à son engagement envers le plan directeur Vision 2040, va de l’avant avec de vieilles habitudes. La demande de construction d’un lotissement standard dans la région a été approuvée sans réserve par le conseil municipal de Brampton. Les conseillers ont même envoyé une lettre au ministre des Affaires municipales et du Logement demandant un arrêté ministériel de zonage, utilisé pour accélérer un développement sans l’autorité de planification locale habituelle ni les consultations publiques.
Les détails inclus dans la réunion publique de lundi montrent que le projet dirigé par le promoteur apportera un mélange de logements dans la région. Argo, le constructeur à l’origine de la proposition, a suggéré 169 unités à faible densité, 913 à moyenne densité et 468 à haute densité.
Aucune décision finale n’a été prise sur aucune des quatre demandes. Les conseillers examineront les projets lorsqu’ils reviendront au comité de planification et de développement avec les recommandations du personnel.
Ce qu’ils décideront indiquera si les élus locaux de Brampton, qui ont adopté une déclaration d’urgence climatique et revendiquent un soutien pour une croissance intelligente, peuvent répondre aux demandes des promoteurs au cours d’une année électorale où les campagnes sont souvent fortement financées par les constructeurs.
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