Le rêve américain de l’accession à la propriété est-il en train de se terminer ?

La hausse des prix et la concurrence poussent les familles hors du marché du logement

Depuis plus de 4 décennies que je vis, le rêve américain a toujours inclus l’accession à la propriété. Pour beaucoup de gens, c’est plus une attente qu’un rêve. Pour ceux qui économisent et travaillent pour entrer dans leur première maison, ce rêve commence à sembler inaccessible.


Facteurs influant sur l’accession à la propriété

S’éloigner des maisons de départ

L’industrie dans son ensemble s’éloigne davantage des maisons de démarrage de moins de 1400 pieds carrés. Ce n’est pas surprenant étant donné qu’ils n’offrent généralement pas les bénéfices des maisons de milieu de gamme et de luxe. Avec une demande si élevée dans tous les domaines, pourquoi ne pas construire ce qui est le plus rentable ?

Selon floridarealtors.org, les tendances de la construction dans les années 1980 comprenaient 40 % de maisons de départ. En 2019, ce chiffre est tombé à seulement 7 %. Avec moins de maisons de départ disponibles, il y a plus de concurrence pour elles, ce qui fait grimper les prix et pousse certains acheteurs potentiels vers le marché locatif.

Prix ​​et taux d’intérêt

Au cours du mouvement migratoire qui a commencé pendant la pandémie de COVID, de nombreuses régions du pays ont connu des augmentations de prix des maisons supérieures à la moyenne. À un moment donné, notre journal local a rapporté que le comté de Polk, en Floride (commodément niché entre Tampa et Orlando) connaissait la 7e croissance la plus rapide du pays. Ajoutez à cela une augmentation du coût des matériaux et les prix ne cessent d’augmenter.

Pour ma famille, la valeur attendue de ma maison a bondi de 68 % après seulement 3 ans et demi de vie. Les experts avertissant d’un éclatement de la bulle immobilière peuvent être de la musique aux oreilles des locataires qui ont économisé pour acheter, mais il y a un hic : les taux d’intérêt.

Pour tenter de ralentir l’inflation, la Fed a relevé ses taux d’intérêt. Tout indique qu’ils vont adopter une approche agressive que nous n’avons pas vue depuis les années 1990 et qu’ils pèsent au moins une augmentation de 100 points, ce qui ne s’est pas produit depuis 1980.

Cela peut aider à lutter contre l’inflation, mais à mesure que les prix des logements baissent, une augmentation des taux d’intérêt peut les compenser et laisser les mensualités hypothécaires identiques, voire supérieures. Cela met les acheteurs dans une position où ils doivent économiser davantage pour un acompte afin d’obtenir un paiement mensuel abordable.

Conseil d’achat : Économisez pour mettre au moins 20 % vers le bas pour éviter de payer PMI (Private Mortgage Insurance) en plus du principal, des intérêts, des taxes et de l’assurance du propriétaire.

Entreprises de location privées

Le scénario traditionnel du propriétaire est toujours en vigueur aux États-Unis. Les particuliers créent souvent de petites entreprises et louent des propriétés à d’autres qui ont besoin d’un logement et qui ne sont pas sur le marché de l’achat. Selon Statista, il y avait près de 44 millions de logements locatifs aux États-Unis en 2021. Parmi ceux-ci, environ 1,7 million sont des maisons unifamiliales.

De nombreuses familles avec des résidences secondaires gagnent un peu d’argent supplémentaire grâce aux locations à court terme comme Airbnb et VRBO. Pour les vacanciers et les voyageurs d’affaires, c’est un excellent moyen de gagner de l’intimité, de l’espace et des fonctionnalités que vous ne trouverez pas dans un hôtel ou un complexe.

Au fur et à mesure que cette industrie s’est développée, de petites entreprises légitimes sont apparues alors que les familles acquéraient plusieurs propriétés et quittaient d’autres emplois pour se concentrer à plein temps sur le marché de la location à court terme.

Certains sont devenus très innovants, associant plusieurs petites entreprises. L’année dernière, nous avons profité d’une escapade d’une semaine qui comprenait un séjour Airbnb géré par une femme jumelé à un voyage de pêche organisé par son mari que nous avons pu organiser ensemble. Pour eux, c’était un bon revenu et nous nous amusions beaucoup. Tout le monde est sorti gagnant.

Il ne semble pas que ces petites entreprises occupent une grande partie de l’immobilier autrement disponible. Cependant, les États-Unis comptent quelque 660 000 annonces Airbnb selon un article du 4 janvier 2022 de stratosjets.com.

Entreprises de location corporatives

Selon un article du 10 avril 2022 de propertymanagment.com, près de 36 % des Américains sont des locataires, et les grandes entreprises ont travaillé sur des moyens de tirer profit de ce segment.

Une façon de le faire est de prendre le modèle commercial traditionnel du propriétaire et de le développer à grande échelle. Des entreprises telles que Inivation Homes achètent des maisons unifamiliales à travers le pays et les louent.

Dans de nombreux cas, ils concurrencent directement les particuliers qui cherchent à acheter une maison pour leur résidence principale.

Côté location courte durée, même les chaînes hôtelières se lancent dans le jeu. Les entreprises achètent des maisons unifamiliales et les louent à la manière d’Airbnb. J’ai fait une recherche rapide après avoir reçu un e-mail de Marriott et j’ai découvert qu’ils possédaient plus de 3 000 maisons en Floride à des fins de location à court terme.

Construction à louer

La tendance la plus récente a été le développement de logements spécifiquement dans le but de créer des quartiers uniquement locatifs. Selon le Wall Street Journal (7 juin 2021), les maisons à construire représentaient 6 % des nouvelles constructions à la mi-2021 et devraient doubler d’ici 2024.

En creusant un peu plus, 2021 a vu 1,6 million de nouveaux logements mis en chantier et 70,4% d’entre eux étaient des maisons unifamiliales (1,13 million). Si (et c’est un gros si) le taux de construction reste le même et que la prévision de construction à louer de 12% se maintient, alors environ 135 000 nouvelles unités de construction unifamiliales seraient construites à louer en 2024.

Compte tenu de la pénurie estimée de 3,8 millions de logements à laquelle le pays est confronté, cela peut ne pas sembler être un gros problème. À moins, bien sûr, que vous regardiez un quartier où vous voulez vivre en sachant qu’il n’y a aucune possibilité que vous puissiez acheter l’une des maisons qu’ils construisent.

Alors, qu’est-ce que cela signifie pour l’accession à la propriété ?

Pour les personnes qui souhaitent quitter le marché locatif et accéder à la propriété, le marché actuel est naturellement frustrant. Mais où plaçons-nous le blâme?

Les pénuries de matériaux entraînent des retards de construction. Les hausses de prix des matériaux entraînent une hausse des prix des maisons. Les pénuries de main-d’œuvre entraînent des retards à chaque étape de la construction. La disponibilité du travail à distance permet aux salariés les mieux rémunérés de s’installer dans des régions où le coût de la vie est moins élevé. L’augmentation de la demande de logements pousse les prix à la hausse. Les entreprises qui achètent des maisons unifamiliales se font concurrence pour les nouvelles constructions et les maisons existantes. Des taux plus élevés de la Fed entraînent des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés.

En fin de compte, il ne s’agit pas tant d’un facteur que du cocktail que le marché d’aujourd’hui a servi. À moins qu’il n’y ait un soulagement, la progression naturelle des choses pourrait très bien être que nous assistons à la dissolution du rêve américain d’accession à la propriété pour un grand pourcentage d’Américains.

Le gouverneur Hochul annonce des efforts accrus pour éliminer le fléau des quartiers et augmenter l’accession à la propriété à New York

La gouverneure Kathy Hochul a annoncé aujourd’hui l’expansion de l’initiative Legacy Cities de l’État, une stratégie ciblée pour aider les efforts de revitalisation des communautés locales et augmenter les opportunités d’accession à la propriété dans les quartiers concentrés de New York. Lancé plus tôt cette année, le programme augmentera l’éligibilité pour inclure désormais toutes les municipalités qui répondent à des critères spécifiques concernant les efforts d’investissement coordonnés localement dans des quartiers ou des zones bien définis au sein de la communauté. De plus, le gouverneur a révélé qu’un financement de 4,8 millions de dollars avait été accordé dans le cadre du programme à des projets à Albany, Newburgh et Syracuse.

« En élargissant le programme Legacy Cities, nous renforçons l’engagement de New York à revitaliser les zones sinistrées et à offrir de nouvelles opportunités d’équité en matière d’accession à la propriété aux quartiers urbains de tout l’État. Le gouverneur Hochul a déclaré. « Les familles ont besoin d’endroits sûrs, sécurisés et abordables pour vivre, et je continuerai à mettre le pouvoir de mon administration derrière des programmes qui en font une réalité tout en améliorant la qualité de vie dans les quartiers mal desservis de l’État. »

Legacy Cities est un partenariat entre New York State Homes and Community Renewal et The Community Preservation Corporation (CPC), une institution financière de développement communautaire à but non lucratif qui se concentre sur la préservation et la création de logements abordables et de main-d’œuvre à New York.

Le programme, initialement ouvert aux seules communautés du nord de l’État desservies par une banque foncière de l’État de New York, commencera désormais à accepter les candidatures de toute municipalité de l’État à la recherche de financement pour les efforts de revitalisation ciblant des quartiers spécifiques de la communauté. L’objectif est d’aider à transformer les structures délabrées et vacantes en maisons récemment rénovées et prêtes à emménager, ce qui contribuera à élargir les possibilités d’accession à la propriété abordables pour les résidents à revenu faible et modéré, en particulier les premiers acheteurs et les ménages de couleur.

CPC fournit un financement de construction et une assistance technique aux développeurs pour tous les projets Legacy City par le biais de son programme ACCESS, une initiative qui fournit des ressources financières et un soutien au renforcement des capacités aux entrepreneurs immobiliers de couleur qui ont historiquement fait face à des obstacles à l’entrée dans l’industrie du développement .

Au cours de la première phase du programme, trois projets ont reçu une subvention totale du HCR d’un peu moins de 4,8 millions de dollars, et un autre financement de construction de 2,8 millions de dollars de CPC.

  • À Albany, l’État a accordé 1,9 million de dollars pour un projet dans le quartier West Hill de la ville qui rénovera neuf bâtiments existants composés de 20 unités.
  • À Newburgh, l’État fournira 2,1 millions de dollars pour la rénovation de six bâtiments totalisant 16 unités dans le quartier de Lander Street.
  • À Syracuse, 717 000 $ iront à la rénovation de cinq bâtiments qui abritent un total de sept unités dans le quartier sud de la ville.

La commissaire du HCR RuthAnne Visnauskas a déclaré, « L’initiative Legacy Cities est un investissement stratégique dans la création de richesses communautaires dans nos quartiers du nord de l’État. Les trois prix pour Syracuse, Newburgh et Albany insuffleront une nouvelle vie à ces centres-villes, amélioreront la sécurité et élargiront l’accès à la propriété abordable, en particulier pour les acheteurs de couleur qui ont traditionnellement été sous-représentés sur le marché du logement. Nous sommes impatients de reproduire ce modèle de financement dans davantage de communautés à travers l’État pour construire un New York plus fort et plus équitable. »

Le président et chef de la direction du CPC, Rafael E. Cestero, a déclaré : « CPC se concentre sur l’investissement dans des programmes qui comblent l’écart de richesse raciale et augmentent l’équité et la diversité au sein de l’industrie du développement. Legacy Cities aide à uniformiser les règles du jeu en donnant la priorité aux opportunités de propriété abordables pour les premiers acheteurs de couleur et donne aux développeurs M/WBE la possibilité de développer leurs activités tout en revitalisant les communautés dans lesquelles ils vivent et travaillent. Je remercie le gouverneur Hochul, le commissaire du HCR Visnauskas et nos partenaires de la banque foncière pour leur engagement à créer des communautés diversifiées et dynamiques.

Selon les termes du programme, les municipalités sélectionnées et les banques foncières transféreront des ensembles de 10 maisons d’une à trois familles aux développeurs locaux, la préférence allant aux développeurs qui sont des entreprises appartenant à des minorités et à des femmes. CPC fournira le financement de la construction et chaque projet sera admissible à recevoir jusqu’à 75 000 $ par unité en subvention HCR, avec un potentiel de 95 000 $ par unité si des améliorations spécifiques de l’efficacité énergétique sont incluses dans la portée du projet. Une fois terminé, chaque propriété sera revendue aux accédants à la propriété, la priorité étant donnée aux ménages de couleur et aux familles qui gagnent moins de 80 % du revenu médian de la région.

Les candidats devront se coordonner avec les agences communautaires de conseil en logement pour aider au processus d’achat d’une maison pour chaque propriété et fournir une éducation et une formation en matière d’accession à la propriété. HCR, par l’intermédiaire de l’Agence hypothécaire de l’État de New York (SONYMA), donnera également accès au programme « Give Us Credit » – une initiative à l’échelle de l’État qui utilise une analyse de crédit alternative pour augmenter l’accession à la propriété pour les candidats qui ont été mal desservis sur le marché de l’accession à la propriété, en particulier candidats de couleur. HCR offrira aux acheteurs potentiels une aide au versement initial pour couvrir les frais d’acquisition et de clôture.

Les candidatures au programme seront acceptées au fur et à mesure et la fenêtre de candidature restera ouverte jusqu’à ce que les fonds du programme aient été engagés. Pour plus d’informations sur l’initiative Legacy Cities, y compris les candidatures et les termsheets, visitez le site Web du HCR : https://hcr.ny.gov/legacy-city-access-program.

Parts Life, Inc. La famille d’entreprises crée l’accession à la propriété des employés

Au sein de la famille d’entreprises Parts Life, Inc. (Parts Life, Inc. ; DeVal Life Cycle Support, LLC ; et LC Engineers), ils ne s’efforcent pas seulement de résoudre l’obsolescence des produits, ils permettent également aux employés de s’enraciner dans leur communauté.

La société, basée à Moorestown, New Jersey, travaille avec toutes les branches militaires, les fabricants d’équipement d’origine et les maîtres d’œuvre de l’aérospatiale et de la défense pour fabriquer des composants critiques qui prolongent la durée de vie des actifs critiques. Grâce à une initiative originale, Parts Life propose également des prêts aux employés pour les aider à acheter une maison.

Comment ça a commencé: Le programme Help U Buy, ou HUB, a été conçu par le fondateur et PDG Sam Thevanayagam, qui sait à quel point une maison peut être importante.

  • « La principale façon de créer du capital pour vous-même est d’acheter votre première maison », a déclaré Thevanayagam. « J’ai réduit la taille de ma première maison et démarré Parts Life. J’ai utilisé ma maison comme garantie pour financer l’acquisition d’une autre entreprise. La plupart des choses sont financées en utilisant votre maison comme garantie.

Thevanayagam a imaginé le programme il y a trois ans. Après quelques échanges avec sa Direction des Ressources Humaines, il officialise l’initiative et la met en branle.

Comment ça fonctionne: L’entreprise offre aux employés intéressés un prêt-subvention, et les employés travaillent pendant cinq ans, sans responsabilités supplémentaires. Selon Thevanayagam, plus de 25 personnes ont profité du programme depuis qu’il l’a créé, dont 17 employés au cours de la dernière année seulement.

  • « Nous voulons que chaque personne qui travaille pour nous fasse partie du rêve américain », a déclaré Thevanayagam. « Lorsque vous êtes propriétaire de votre première maison, cela vous prépare pour tout le reste. Cela vous donne de la stabilité.

L’impact: Thevanayagam croit que la culture d’une entreprise est essentielle et que le programme HUB témoigne de l’engagement de Parts Life envers ses employés. Parts Life se concentre également sur la formation conçue pour renforcer les compétences des employés. L’entreprise pourvoit fréquemment de nouveaux postes en faisant la promotion de l’intérieur comme une démonstration de son investissement dans ses travailleurs.

  • « C’est mutuellement bénéfique, car cela aide les gens à devenir plus précieux pour l’organisation et pour eux-mêmes », a déclaré Thevanayagam.

Le dernier mot: « Mon objectif est de créer un environnement où les autres peuvent réaliser leur potentiel donné par Dieu », a déclaré Thevanayagam. « C’est la responsabilité d’un PDG d’avoir la bonne culture. En fin de compte, je suis le porteur de cette culture. J’aide à le créer, à le défendre. Je prends ce travail très au sérieux. C’est comme le jardinage; vous devez créer l’environnement et vous assurer que vous y travaillez avec soin afin que les gens aient la chance de grandir et de s’épanouir.