Jonah Richard : L’une des principales raisons pour lesquelles les projets de réhabilitation de logements coûtent si cher

Ce commentaire est de Jonah Richard, un promoteur immobilier à petite échelle dans la région de Fairlee/Bradford.

Beaucoup de gens se demandent où se trouvent tous les logements abordables, se demandant pourquoi nous n’en construisons pas, en tant que pays, davantage. Les coûts de construction et la bureaucratie bureaucratique sont souvent invoqués comme raisons. Mais ce n’est pas très utile. Des exemples spécifiques sont.

Les exigences d’accessibilité en sont un bon exemple.

Au Vermont, il existe trois ensembles de lois qui régissent les exigences en matière d’accessibilité : l’Americans with Disabilities Act (ADA), le Fair Housing Act (FHA) et les règles d’accès du Vermont.

L’ADA et la FHA sont des lois fédérales et chacune est accompagnée de manuels de conception distincts de plusieurs centaines de pages. Comme écrit à l’origine, l’ADA ne concerne pas les bâtiments résidentiels financés par le secteur privé. Et la FHA ne s’applique qu’aux immeubles résidentiels occupés pour la première fois après 1991.

Les règles d’accès du Vermont élargissent considérablement la portée de l’ADA et de la FHA en 1) redéfinissant les logements publics de l’ADA pour englober la plupart des bâtiments, à l’exception des fermes, des maisons et des bâtiments multifamiliaux de trois unités ou moins ; et 2) éliminer l’exigence d’occupation d’un bâtiment après 1991 pour que les exigences d’accessibilité de la FHA soient déclenchées.

Tout à coup, les directives de conception de l’ADA et de la FHA s’appliquent à tous les bâtiments multifamiliaux de quatre unités ou plus. Même des rénovations de bâtiments anciens.

Tous. Seul. Plusieurs familles. Immeuble. (Avec quatre unités ou plus).

Cela a-t-il du sens pour une nouvelle construction? En général, je dirais que oui. Il est plus facile lors de la construction de nouveaux plans pour les nuances et les exigences d’espace imposées par les directives de conception fédérales.

Ma plus grande préoccupation est de savoir comment les deux ensembles de directives de longueur « Guerre et paix » sont appliqués aux rénovations de bâtiments existants construits avant 1991. Dès qu’un permis de rénovation est soumis, le développeur devient responsable de la mise en place des unités visées par le gouvernement fédéral. normes.

Le fait est que la plupart de ces vieux bâtiments ont été construits sans accessibilité à l’esprit. Remédier à cela peut nécessiter de sérieux travaux : déplacement de murs porteurs, remise à neuf d’appartements entiers, construction de rampes d’accès sur mesure. La liste continue.

Et voici la meilleure partie.

Comme par mépris total pour tous ceux qui ont besoin d’un logement abordable, une question apparemment anodine dans la section FAQ des règles d’accès du Vermont obtient la réponse suivante : Lors de modifications ou de rénovations, 20% du coût du projet doit être appliqué à l’accès. ADA §35.151 (4) (iii).

Nulle part dans le livre de règles lui-même, cette exigence de 20 % n’est mentionnée. Presque malicieusement, il est enterré sur l’avant-dernière page de la FAQ.

Et, bien qu’enterré, il est fortement appliqué. Il suffit de demander à n’importe quel entrepreneur du Vermont et il vous dira que la règle générale est qu’au moins 20 % des coûts globaux du projet doivent être consacrés à l’accessibilité. Même confirmé par un commissaire des incendies.

Mais attendez. Ça s’ameliore.

Vous avez remarqué la référence §35.151 ci-dessus ? C’est une section du règlement fédéral de l’ADA. Voici ce qu’il dit : « Les modifications apportées pour fournir un chemin de déplacement accessible vers la zone modifiée seront jugées disproportionnées par rapport à la modification globale lorsque le coût dépasse 20 % du coût de la modification de la zone de fonction principale. »

Il ajoute ensuite que des modifications au-delà de celles jugées disproportionnées ne sont pas nécessaires. Oui, vous avez bien lu. Non requis.

Les règles d’accès du Vermont cite un paragraphe de la loi fédérale qui réfute littéralement toute la prémisse de la règle envisagée.

Donc, pour résumer, le gouvernement fédéral a fixé un seuil maximum pour les dépenses d’accessibilité à 20 % du coût pour modifier la zone de fonction principale (c’est-à-dire l’unité). Pourtant, le Vermont intervient, étend la portée de l’ADA pour inclure les petites rénovations multifamiliales et modifie le seuil fédéral pour en faire un minimum de 20% de dépenses par rapport aux coûts totaux dans toutes les unités.

Au départ, cela ajoute 20 % à tout budget de rénovation. Et il y a une ligne très claire à tracer entre cela et devoir augmenter les loyers de 20 %.

Pas étonnant qu’il y ait une pénurie de logements abordables!

Je ne sais pas pourquoi le Vermont a décidé d’instituer des exigences d’accessibilité aussi draconiennes. Pour les nouvelles constructions, je suis à bord. Mais je ne suis pas d’accord avec la décision du Vermont d’appliquer les directives de conception FHA et ADA aux bâtiments plus anciens. Surtout compte tenu de la pénurie de logements dans tout l’État. En fin de compte, cela ne fait qu’entraver la création de nouveaux parcs de logements à partir de bâtiments existants tout en rendant les appartements rénovés plus chers.

Mon sentiment est que nous devrions simplement laisser les exigences d’accessibilité aux nouveaux bâtiments résidentiels, comme la FHA l’avait prévu à l’origine. Ou du moins proposez un processus de renonciation accéléré pour les innombrables unités qui ne conviennent pas aux mises à niveau de l’accessibilité.

Ce qui est presque comique, c’est que, en réponse aux pressions supplémentaires sur les coûts, l’État lancera le programme d’amélioration du logement du Vermont en 2022 pour donner aux propriétaires 30 000 $ pour chaque unité vacante qu’ils mettent en ligne. Les subventions visent à aider les projets d’amélioration du code, dont une grande partie tourne autour des exigences d’accessibilité.

Pour moi, c’est un peu comme fumer un paquet de cigarettes par jour mais en pensant que tout va bien parce qu’on court un kilomètre le matin. Tout compte fait, vous n’abordez pas vraiment le problème qui se pose. Ne faisant que le perpétuer davantage par une ignorance bienheureuse.

Ce commentaire a été initialement publié sur brickandmortar.substack.com.

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Tags : accessibilité, construction, coûts de logement, Jonah Richard, projets de réhabilitation, règles d’accès au Vermont

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