Les logements intercalaires sont un moyen puissant pour les régions métropolitaines de revitaliser les communautés, disent les partisans de la pratique. Mais dans certains quartiers intérieurs de Cleveland, des lois de zonage archaïques empêchent ce nouveau logement unifamilial d’arriver sur le marché, selon un récent rapport du Commission de planification du comté de Cuyahoga.
Selon les observateurs, la modernisation du zonage n’augmenterait pas seulement l’efficacité des infrastructures. Cela pourrait également ouvrir davantage de logements abordables pour les personnes à nid vide et les personnes à faible revenu.
L’analyse, publiée par la commission d’urbanisme en partenariat avec Banque foncière de Cuyahoga et le Consortium des premières banlieues du nord-est de l’Ohio— identifie les problèmes dans les règlements de zonage municipaux qui entravent le nouveau remplissage.
Trop souvent, les anciennes règles d’utilisation des terres ne correspondent pas à la nature des besoins de développement modernes, note Dennis Roberts, directeur du développement immobilier de la Land Bank à but non lucratif, qui a aidé à financer l’étude.
« Beaucoup de ces codes de zonage ont été créés pour construire sur de vastes étendues de terrain alors que les objectifs politiques étaient différents », explique Roberts. « Ces réglementations ne bloquent pas la construction intercalaire en soi, ce sont de petits obstacles qui empêchent le développement d’aller de l’avant. La façon d’y penser est la mort par mille coupures.
Les logements intercalaires sont de nouveaux logements construits sur des lots existants dans des communautés largement développées, souvent là où les domiciles précédents ont été démolis. La construction de telles maisons peut être rentable si les exigences de zonage exigent moins de maisons sur un terrain disponible qu’un promoteur n’en aurait besoin pour réaliser un profit et maintenir le prix des maisons dans la fourchette abordable.
La commission de planification et ses partenaires ont étudié le potentiel de nouveaux logements unifamiliaux dans 19 banlieues de Cleveland, en étudiant l’efficacité du code de zonage pour déterminer où se trouvent les obstacles les plus stricts au remplissage. L’analyse met en évidence 19 codes de zonage et 55 districts de zonage, à travers des mesures telles que la largeur minimale du lot et la réglementation sur le retrait avant.
Avec les banlieues proches de Cleveland construites presque à pleine capacité, il est difficile de trouver de nouvelles étendues de terres aménageables, indique le rapport. Bien que les logements intercalaires puissent sembler être une solution facile, ces lots peuvent être plus petits et plus étroits que ce que le zonage actuel exige. Construire sur des lots vides peut impliquer de mélanger plusieurs lots ou d’obtenir une dérogation pour s’écarter du zonage actuel, une entreprise longue et potentiellement coûteuse pour la plupart des promoteurs.
Patrick Hewitt, directeur de la stratégie et du développement de la commission de planification du comté, affirme que de nombreuses lois de zonage datent d’une époque révolue où les constructeurs bénéficiaient d’abondantes terres non développées. Au fur et à mesure que les régions devenaient surconstruites, le zonage a aidé à disperser les gens en fixant des tailles de terrain minimales et en exigeant une certaine séparation entre les maisons.
« Pour les lots individuels, vous ne construisez pas sur un terrain vierge dans la banlieue ou ne construisez pas 20 maisons sur une ancienne ferme », explique Hewitt. « Lorsqu’un promoteur voit un seul lot, il n’obtient pas l’économie d’échelle qu’il a avec un terrain vierge. Ils pourraient simplement s’éloigner du projet.
Beaucoup d’espace disponible
Maison en cours de construction par YRM Corp sur une parcelle vide sur Greendale Ave. à Maple Heights. [Bob Perkoski]
De nombreux obstacles s’élèvent entre les lots existants et les dimensions requises par les règlements de zonage, disent les membres partenaires du rapport. Le zonage exigeant des terrains plus larges, des bâtiments plus petits ou des retraits plus profonds que ceux des maisons construites avant l’établissement des codes est loin d’être rare dans les banlieues établies il y a plus de 60 ans.
Selon les résultats de l’étude, environ 41 % des habitants de Cleveland Premières banlieues les lots zonés pour les maisons unifamiliales ne respectent pas les exigences minimales en matière de taille de lot. Jusqu’à 48 % ne respectent pas les règles relatives à la largeur minimale des lots.
Ce n’est pas comme si les nouveaux logements intercalaires étaient entravés par un manque de terrains vacants. Entre 2010 et 2020, il y a eu 2 149 démolitions de maisons unifamiliales dans les communautés de First Suburbs, d’East Cleveland à Fairview Park. Pourtant, selon le rapport, moins de 1 000 nouvelles maisons unifamiliales ont été construites dans la région au cours de cette période.
À l’aide de programmes de cartographie, les chercheurs ont trouvé un total de 5 320 lots intercalaires probables situés dans l’anneau intérieur de Cleveland. East Cleveland ouvre la voie avec 1 192 lots dans des zones résidentielles établies. Vient ensuite Euclid, avec 661 parcelles vides, suivi de Garfield Heights, Maple Heights, Cleveland Heights et Shaker Heights. Environ 130 maisons ont été démolies dans la banlieue intérieure en 2020, dont 71 à East Cleveland.
Patrick Grogan-Myers a une connaissance directe de deux de ces communautés, étant le nouveau directeur de la planification d’Euclid ainsi que l’ancien directeur du développement économique de Maple Heights. Alors que la construction régionale de maisons neuves n’est pas revenue au sommet du début des années 2000, les prix des logements à Euclide s’élèvent à 107 000 $, soit environ 96 % de ce qu’ils étaient avant la Grande Récession de 2007 à 2009. Chiffres d’un Conservation des terres de la réserve de l’Ouest une étude révèle en outre une reprise des prix de vente de 80 % à 100 % dans toute la région de la Première Banlieue.
La pandémie a amené plus de gens à penser à déménager. Selon Grogan-Myers, la question est de savoir comment attirer les propriétaires aux pieds irritants à Euclid et dans les banlieues environnantes.
«Les gens passaient plus de temps en confinement ou en travail à distance», explique Grogan-Myers. « Quelles sont les commodités qui les entourent immédiatement ? À Euclid, nous avons accès au lac et à la Piste cyclable au bord du lacplus le Réserve d’Euclid Creek au sud de la ville. »
Les modifications apportées aux réglementations de zonage unifamilial, notamment la suppression ou la réduction de la taille minimale du logement, peuvent rendre la construction de nouveaux logements plus abordable, ajoute Grogan-Myers. La taille minimale du logement d’Euclid était de 2 000 pieds carrés, une exigence réduite et liée à la taille du terrain en 2019.
« Les communautés sont en mesure de trouver un équilibre entre les éléments environnementaux, comme le besoin d’espaces verts, et la construction de nouveaux logements abordables en réduisant la quantité de terrain nécessaire pour construire une nouvelle maison », explique Grogan-Myers. « Examiner les règlements de zonage n’équivaut pas nécessairement à sacrifier une construction de qualité ou les valeurs communautaires. Ces réglementations peuvent avoir des impacts imprévus sur les coûts de construction qui rendent le logement inabordable pour la famille moyenne ou sont tout à fait prohibitifs pour une nouvelle construction.
L’adoption par le comté d’une émission obligataire de 50 millions de dollars pour la démolition de sites dégradés peut être un catalyseur pour la construction de milliers de nouvelles maisons intercalaires, a déclaré Jennifer Kuzma, directrice du First Suburbs Consortium.
« En tant qu’organisation, nous voulons nous assurer que les communautés membres disposent de tous les outils dont elles ont besoin pour tirer le meilleur parti de cette chance d’offrir de nouvelles options de logement », a déclaré Kuzma dans un e-mail. « Cette initiative fournit aux communautés First Suburbs un outil pour améliorer le destin de ces terrains vacants, en améliorant la voie pour que le développement intercalaire se fasse au rythme des affaires.
La mise à jour des codes est indispensable
Maison en cours de construction par YRM Corp sur une parcelle vide sur Greendale Ave. à Maple Heights. [Bob Perkoski]
Avec un environnement de hausse des prix des maisons et une offre record de logements disponibles, les villes doivent exploiter les pratiques de zonage modernes pour simplifier le processus de construction pour les promoteurs, indique le rapport.
Même si les organisations partenaires n’auront pas de suggestions de zonage spécifiques avant la deuxième phase d’analyse à venir, les personnes impliquées ont encore des idées sur où les communautés peuvent commencer.
« Vous avez besoin de commentaires en temps réel de la part des clients qui sont dans l’entreprise, donc les municipalités devraient demander l’avis des développeurs et des constructeurs avant de mettre en place un code », explique Roberts de la Land Bank. « Avant d’instituer des codes modèles, les commissions de planification peuvent les tester avec un groupe de discussion de l’industrie. »
Le responsable du comté, Hewitt, a déclaré que certains codes de zonage plus anciens avaient été mis à jour, trop tard pour faire une différence pour la plupart des maisons existantes. Les communautés n’ont pas besoin de réviser leurs règles chaque année, dit-il, mais un marché du logement en reprise devrait obliger les responsables à réévaluer la manière d’accueillir de nouveaux remplissages.
À Maple Heights, environ 72 % des lots dans les quartiers unifamiliaux sont trop petits pour tenir dans le code de zonage existant, tandis que 86 % sont jugés par les planificateurs du comté comme trop étroits. La ville, avec l’aide de la banque foncière du comté de Cuyahoga, a terminé l’année dernière deux maisons modulaires sur trois terrains vacants de l’avenue Jefferson.
Les propriétés d’origine sur les parcelles ont été démolies dans les années 2010, les nouvelles maisons se vendant respectivement 217 000 $ et 187 700 $.
Sonya Edwards, fondatrice de ESOP Immobilier Inc. à Cleveland, dit que d’autres constructeurs envisagent maintenant des terrains appartenant à la ville et des propriétés privées à Maple Heights pour de futurs projets unifamiliaux.
« C’est risqué au début lorsque le prix est plus élevé que le reste de la communauté », explique Edwards. « [Developers] voir les deux premières maisons se vendre rend chaque transaction moins risquée. Les gens doivent comprendre que le remplissage est la dent manquante de ces terrains vacants. Au lieu de remettre la même dent, il doit y avoir de la flexibilité avec un zonage qui répond aux normes d’aujourd’hui.
La Land Bank, qui acquiert des propriétés vacantes et saisies pour le réaménagement, prépare quatre maisons supplémentaires à Warrensville Heights. Une maison de style ranch prévue pour South Euclid, quant à elle, est un modèle potentiel pour des codes plus conviviaux pour les développeurs qui favorisent le vieillissement sur place.
« Les codes actuels découragent les maisons de ranch, car vous avez des exigences sur l’espace que cette maison peut occuper beaucoup », explique Roberts. « Les gens veulent ces types de maisons avec une salle de bain et une chambre au premier étage. L’uniformité du zonage rendrait plus probable pour un constructeur d’essayer des produits plus innovateurs qui répondent aux besoins d’aujourd’hui. Nous devons mettre à jour ces codes pour faciliter le déroulement du processus. »
Maintenant que les obstacles réglementaires aux nouveaux logements ont été identifiés, les partenaires de planification passent à la phase de recommandation. Avec une nouvelle meilleure pratique de zonage et un rapport d’ordonnance modèle actuellement en cours, le comté peut encore faciliter la voie en transformant davantage de terrains vacants en utilisation productive.
« Je suis heureux de voir que nous examinons cela d’un point de vue régional », déclare Grogan-Myers d’Euclid. « Lorsque nous parlons d’étalement, de durabilité et d’avenir, c’est ainsi qu’il faut procéder. Il faut plus d’une communauté pour dire que c’est une priorité et pour faire avancer certains de ces problèmes plus difficiles.
Cette histoire est parrainée par la Northeast Ohio Solutions Journalism Collaborative, qui est composée de plus de 16 organes de presse du nord-est de l’Ohio, dont Ideastream Public Media.
Douglas J. Guth est un écrivain et journaliste indépendant basé à Cleveland Heights et rédacteur en chef pour FreshWater Cleveland. En plus de Fresh Water, son travail a été publié par Midwest Energy News, Kaleidoscope Magazine et Think, la publication des anciens de la Case Western Reserve University. Fan inconditionnel de sports de Cleveland, il écrit également pour le blog au nom cynique (mais écrit avec humour) Cleveland Sports Torture.
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