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Mise à jour, 22 juin Le processus judiciaire pour mettre fin au statut de mise sous séquestre de la maison de Leonard Powell au 1911 Harmon St. se poursuit jusqu’à l’automne, selon les avocats impliqués dans l’affaire.

Une audience du 20 mai devant le tribunal supérieur du comté d’Alameda n’a abouti à aucune résolution ni abouti à une décision de juge sur l’affaire, pas plus que plusieurs audiences antérieures tenues au cours des deux dernières années.

« L’affaire n’a pas été réglée. Maintenez la date du procès et / ou toutes les autres dates futures », a déclaré un document judiciaire lors de l’audience de mai.

Le tribunal a discuté d’une audience en octobre, mais aucune date n’a encore été confirmée.

Le tribunal tente de mettre fin à la mise sous séquestre de la maison de Powell, ce qui s’appelle « libérer le séquestre ». La maison de Powell a été mise sous séquestre sur ordonnance du tribunal en 2017, après avoir échoué à réparer de nombreuses violations du code de santé et de sécurité de la ville pendant quelques années.

Powell, 80 ans, est propriétaire de la maison depuis près de 50 ans.

Sous le séquestre Gerald Keena, le victorien de deux étages a été réparé et rénové, notamment en lui redonnant son statut juridique d’origine en tant que duplex, ce que la ville exigeait. Les travaux comprenaient des améliorations cosmétiques telles que des comptoirs en marbre.

Powell, qui a élevé six enfants dans la maison, l’avait convertie en maison unifamiliale, sans obtenir les permis requis pour les travaux. Il vit dans la maison depuis 2020, avec l’autorisation du tribunal et de la ville de revenir, et loue la deuxième unité.

Dans un défi pour mettre fin à la mise sous séquestre, Powell, par l’intermédiaire de son équipe juridique pro bono, affirme que Keena est allée au-delà de la portée nécessaire des travaux pour réparer les violations du code, ce qui a fini par coûter au propriétaire environ 700 000 $ pour les dépenses de construction et de mise sous séquestre, telles que le travail juridique. . Le séquestre demande également au tribunal d’approuver des frais supplémentaires d’environ 290 000 $.

Les avocats de Powell affirment également que la ville a violé la loi dans sa gestion de l’administration des violations du code et de la direction du séquestre.

Le séquestre prétend qu’il a tout fait dans les règles de l’art pour une propriété compliquée et coûteuse, comme le prouvent les approbations judiciaires requises pour ses décisions de dépenses en cours de route.

La comptabilité de mise sous séquestre doit obtenir l’approbation périodique du tribunal au cours du processus.

Le juge chargé de l’affaire au cours des dernières années, Jeffery Brand, a déjà statué que les travaux et les approbations de comptabilité judiciaire antérieurs sont maintenus et ne seront pas réexaminés. Mais il a également déclaré que le tribunal peut entendre des preuves sur les allégations de Powell concernant la mauvaise gestion de l’affaire (par le séquestre ou la ville) si elles sont nouvelles et distinctes des preuves présentées dans des décisions antérieures.

Brand a également décidé que les réclamations de frais de séquestre en suspens seront traitées séparément des affaires précédentes.

Message original, 21 avril Après huit ans de ce que peu de gens contesteraient ont été des limbes tendus pour les propriétaires, l’affaire d’une maison de South Berkeley sous séquestre depuis 2017 revient devant les tribunaux dans le but de mettre fin à l’emprise du système judiciaire sur la propriété.

Dans une série d’audiences du tribunal du comté d’Alameda prévues au cours des deux prochains mois, un juge devrait trancher plusieurs questions non résolues concernant la mise sous séquestre ordonnée par le tribunal de 1911 Harmon St., la résidence de longue date de Leonard Powell, 80 ans.

Les nouvelles audiences examineront la portée et les coûts des travaux de réparation et si le projet a été mal géré par le séquestre ou la ville, selon une décision provisoire rendue mercredi par le juge Jeffery Brand, qui préside l’affaire depuis 2018.

Les avocats de Powell allèguent une mauvaise gestion de la mise sous séquestre, qui a coûté à Powell environ 700 000 $ : 500 000 $ pour les rénovations et 200 000 $ pour la mise sous séquestre et les frais juridiques.

Une facture impayée de 290 000 $ de Gerard Keena, le séquestre nommé par le tribunal de la maison pour les frais administratifs et juridiques, est également en cause.

« Cette mise sous séquestre a eu un impact considérable sur ma famille et moi », a récemment déclaré Powell par l’intermédiaire de ses avocats. « J’ai 80 ans. C’est douloureux et épuisant de continuer à subir cette épreuve. … J’espère simplement une fin juste et rapide à cette mise sous séquestre afin que ma famille et moi puissions continuer notre vie.

Powell, un vétéran et retraité des postes américaines, est propriétaire du Victorian à deux étages depuis 48 ans, y élevant ses six enfants. Aujourd’hui, il habite l’une des deux unités nouvellement rénovées de la maison et loue l’autre.

La maison a été mise sous séquestre ordonnée par le tribunal en 2017, à la demande de la ville de Berkeley parce que la maison avait de nombreuses violations du code de santé et de sécurité que Powell n’a pas corrigées, même après avoir reçu un prêt sans intérêt de 100 000 $. La ville a déclaré qu’elle avait travaillé avec Powell pour résoudre les problèmes pendant des années, mais que les délais n’avaient pas été respectés et que les projets n’avaient pas été achevés.

La mise sous séquestre est un mécanisme que les villes et les comtés peuvent utiliser pour gérer les propriétés non conformes au code du bâtiment qui risquent potentiellement la sécurité des résidents ou de la communauté. Il est souvent considéré comme drastique ou comme un dernier choix pour les propriétés « problématiques » avec des propriétaires absents ou irresponsables, ou des propriétaires qui, pour une raison quelconque, ne peuvent tout simplement pas trouver un moyen de réparer leur maison.

Un séquestre immobilier nommé par le tribunal reçoit essentiellement l’autorité légale sur toutes les questions relatives à la propriété pour la mettre en conformité avec le code du bâtiment. Les séquestres sont tenus d’informer le tribunal des rapports d’étape et de la comptabilité.

La mise sous séquestre est légalement terminée par les tribunaux lorsque les problèmes de code sont résolus – ce que l’on appelle la libération du séquestre. Cela se produit généralement lorsque le propriétaire, la juridiction (comme une ville) et le séquestre parviennent à un accord approuvé par le tribunal.

Keena a ordonné d’importantes réparations au 1911 Harmon St., y compris une nouvelle fondation, des comptoirs en granit et des appareils en acier inoxydable pour la cuisine et de nouveaux travaux de plomberie et d’électricité. La maison devait également être reconvertie en duplex. Powell avait converti la maison à un moment donné en une maison unifamiliale, mais l’a fait sans permis.

Les désaccords entre Powell, le séquestre et la ville sur la légalité et l’équité de l’affaire ont persisté, prenant du temps à trier, avec beaucoup de choses encore en suspens

Comment une personne âgée s’est-elle retrouvée avec des centaines de milliers de dollars de dettes ?

Le prix d’environ 700 000 $ pour le processus, dont près d’un tiers sont des frais administratifs de mise sous séquestre, a incité de nombreuses personnes à suivre la situation à se demander comment une personne âgée s’est retrouvée avec des centaines de milliers de dollars de dettes en essayant de conserver sa bien-aimée si elle se détériorait. , maison ancienne.

Powell blâme en grande partie la ville pour sa gestion de sa situation.

Ce sont là quelques-uns des problèmes que le juge Brand tentera de résoudre lors des prochaines audiences.

En 2019, Brand a partiellement déchargé le récepteur lorsque Powell est retourné dans sa maison restaurée. Mais Powell a refusé de signer la libération complète de Keena. Dans des documents judiciaires, il a déclaré qu’il avait des questions sur l’honnêteté et l’exactitude des actions du séquestre.

Keena, quant à lui, a déclaré qu’il ne facturerait pas une partie de son temps personnel sur l’affaire si le séquestre était libéré à ce moment-là – ce qui ne s’est pas produit. L’encours de 290 000 $ comprend cela, ainsi que les frais de mise sous séquestre des trois dernières années, principalement pour les frais juridiques.

Une nouvelle équipe d’avocats remet en question certains aspects du traitement de Powell

En 2020, une nouvelle équipe d’avocats a repris la représentation de Powell, du cabinet d’avocats de San Francisco Gibson Dunn. Ce travail est pro bono, a déclaré André Guiulfo, l’avocat principal de l’équipe.

L’équipe a déposé des mémoires remettant en question de nombreux aspects du traitement de Powell, notamment sur la légalité du processus d’application du code de la ville, la comptabilité des dépenses du séquestre, l’étendue des travaux achevés et la responsabilité de la ville d’aider à payer la mise sous séquestre.

La décision provisoire de Brand couvrait la plupart de ces questions. La décision a été envoyée par courrier électronique à tous les avocats, disant essentiellement : Voici ma pensée et ma justification; vous avez maintenant la possibilité de convaincre le tribunal du contraire si vous n’êtes pas d’accord.

Bien que non définitif, Brand a pesé sur quelques points clés, notamment en disant que les ordonnances judiciaires précédentes sont maintenues et ne peuvent pas être reconsidérées. Cela comprend les approbations judiciaires des travaux et des coûts requis au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Mais il a également déclaré que l’étendue de la construction et de l’indemnisation du récepteur peut être revue par rapport aux normes et règles réglementaires actuelles, compte tenu de la mauvaise gestion.

Le juge a également accepté provisoirement une requête déposée par Berkeley selon laquelle il ne peut être tenu responsable du paiement des frais de séquestre. Mais il a également déclaré que si la ville ou le séquestre ordonnait ou demandait des travaux au-delà de ce qui était légalement requis, ils pouvaient être tenus responsables d’un recours.

Brand a également suggéré que les factures impayées de séquestre de 290 000 $ soient réglées après l’examen du projet de travail.

La première audience sur l’affaire est vendredi. Deux audiences supplémentaires sont prévues les 13 et 27 mai.

Keena et son avocat, Nathaniel Marston, n’ont pas voulu commenter l’affaire.

Le bureau du procureur de la ville de Berkeley a également déclaré qu’il ne commentait pas les affaires en litige.

L’avocat de Powell a déclaré qu’il pensait que le système de mise sous séquestre avait échoué à de nombreux égards pour son client et que sa maison aurait pu devenir conforme au code pour beaucoup moins d’argent.

L’affaire Leonard Powell a provoqué de fortes émotions à Berkeley et au-delà, alors qu’un propriétaire afro-américain âgé de longue date devait vendre sa maison ou contracter des centaines de milliers de dettes pour couvrir une rénovation complète.

Le séquestre soutient qu’il suivait un cahier des charges présenté par la ville; un document que la ville prétend ne pas avoir délivré, mais qui est néanmoins inclus avec les documents de la ville avec « approuvé » paraphé par un urbaniste.

Dans le rapport précédent de Berkeleyside. Powell n’a pas soutenu que la maison n’était pas tombée en ruine. Il a dit qu’il était confus par le processus de réparation du code de la ville et qu’il avait pris des mesures pour faire le travail requis.

En plus d’avoir contracté un prêt d’Anciens Combattants pour et de recevoir des dons et de l’aide de sa famille, Powell a obtenu un prêt sans intérêt de 100 000 $ du programme de rénovation des maisons pour personnes âgées et handicapées de la ville, qui n’a pas besoin d’être remboursé jusqu’à sa mort, ou la maison est vendue, selon la première éventualité.

Mais le conseil municipal de Berkeley a demandé au personnel de la ville d’examiner plus en détail ce qui s’est passé avec le cas de Powell, y compris comment ce genre de situation peut être évité à l’avenir.

Les villes doivent appliquer légalement les codes du bâtiment, un processus qui est généralement axé sur les plaintes. Quelqu’un se plaint d’un bâtiment et la ville inspecte. Mais le redressement judiciaire apparaît rare pour la ville.

Berkeleyside a envoyé une demande de documents publics à la ville le 2 février demandant tous les documents sur l’utilisation de la mise sous séquestre par la ville remontant à 50 ans, et n’en a reçu aucun à ce jour.

En 2020, le conseil a approuvé à l’unanimité une série de recommandations à l’intention du personnel, notamment que le directeur municipal organise une séance d’information pour le conseil sur la manière dont les problèmes d’application du code résidentiel sont traités, le calendrier et les mécanismes de conformité, les programmes d’aide aux propriétaires ayant des problèmes de code, et les enseignements spécifiques tirés de l’affaire Powell. Le conseil a également demandé des informations sur le nombre de plaintes et de violations du code, et combien ont été mises sous séquestre. Il a également demandé au directeur municipal d’aider à planifier une réunion publique sur le sujet.

« Cette saisine a eu lieu en février 2020, un mois avant la fermeture », a déclaré cette semaine Matthai Chakko, porte-parole de la ville. « Ce projet a été suspendu pour donner la priorité à la réponse à la pandémie. »