Étiquette : fiscal

Pour la Commission du budget des citoyens, l’allégement fiscal controversé appelé 421-a pour les promoteurs de nouveaux immeubles locatifs, y compris des appartements abordables, est essentiel pour augmenter l’offre de logements trop restreinte de la ville.

« Laisser expirer le 421-a réduirait considérablement le développement de logements locatifs, aggraverait la pénurie de logements existants dans la ville et rendrait les logements locatifs déjà rares et coûteux de New York plus rares et plus chers », a déclaré la CBC dans un rapport intitulé « Amend it, Don ‘t End It” publié mercredi.

Pour le contrôleur municipal Brad Lander, le programme est un gâchis.

« Le 421-a est coûteux et inefficace », a-t-il déclaré mercredi dans son propre reportage sur la question, publié une heure avant que la CBC ne publie son évaluation. « La plupart des logements à revenus limités sont inabordables pour la grande majorité des New-Yorkais, et en particulier pour les résidents des quartiers où ils sont construits. »

Lander veut voir 421-a disparaître dans un échange contre une taxe foncière plus large.

La gouverneure Kathy Hochul a proposé d’étendre le programme dans son budget, avec quelques ajustements et également une nouvelle image en tant que quartiers abordables pour les New-Yorkais. Elle impose des exigences plus strictes en matière de logements abordables aux promoteurs, qui doivent réserver au moins 20 % de leurs appartements aux personnes ayant des niveaux de revenu désignés.

Son plan ne compterait plus les appartements à revenu moyen comme des logements abordables et nécessiterait plus d’unités aux niveaux de revenu inférieurs.

En effet, le sort de l’allégement fiscal, qui expire cet été et réduira les revenus de l’impôt foncier de la ville de 1,77 milliard de dollars au cours de l’année se terminant le 30 juin, devrait être décidé d’ici la fin du mois, lorsque l’État devra adopter un budget pour l’exercice qui commence le 1er avril.

En effet, de nombreux démocrates modérés à l’Assemblée et au Sénat de l’État peuvent avoir des réserves quant au fait de voter officiellement pour l’abattement fiscal des développeurs, les exposant aux attaques des candidats se présentant à leur gauche lors de la primaire démocrate de juin, disent les partisans et les opposants.

Un budget accepté par le gouverneur et les dirigeants législatifs avec une version de l’allégement fiscal intégré ne pose pas le même problème politique au moment des élections – et les progressistes ne s’opposeront probablement pas non plus à l’accord à cause du 421-a.

Dans une victoire importante pour les partisans du programme, le maire Eric Adams a approuvé la proposition de Hochul le mois dernier.

« Nous devons construire plus de logements locatifs, et sans ce genre d’outil, la crise du logement ne fera que s’aggraver. Bien que l’administration puisse suggérer des ajustements à l’avenir, cette proposition est extrêmement importante et l’administration Adams la soutient », a déclaré mercredi un porte-parole de la mairie dans un communiqué à THE CITY.

Besoin de plus de 500 000 nouvelles maisons

Les législateurs de l’État ont adopté pour la première fois l’exonération fiscale 421-a en 1971, alors que l’économie de la ville traversait son plus grave ralentissement économique d’après-guerre, pour inciter les promoteurs à construire des appartements. Il s’est poursuivi dans diverses itérations depuis, avec des périodes occasionnelles où le programme a expiré au milieu de différends sur ses exigences.

L’allégement fiscal permet désormais de payer pour construire la grande majorité des logements neufs. Au cours des 10 années se terminant en 2020, 421-a représentait 68% de tous les nouveaux appartements dans des immeubles d’au moins quatre unités, selon un rapport publié le mois dernier par le NYU Furman Center. Un programme connexe représentait 21 % supplémentaires, ce qui signifie que neuf unités neuves sur 10 ont bénéficié d’une sorte d’allégement fiscal.

Ben Fractenberg/LA VILLE

Et la moitié de toutes les unités abordables depuis 2014 ont été construites sous 421-a et un allégement fiscal administré localement, selon les données de la ville.

Malgré l’allégement fiscal, la ville ne construit pas suffisamment de nouvelles résidences.

New York a besoin de 560 000 nouveaux logements d’ici 2030 pour combler le déficit de nouvelles constructions au cours de la dernière décennie et faire face à la croissance attendue de la population et de l’emploi dans la ville post-pandémique, selon une étude du cabinet de conseil AKRF commandée par le Real Estate Conseil de New York.

Le problème, selon le nouveau rapport de la CBC, est que New York a des coûts élevés pour construire et exploiter des immeubles d’appartements en raison du coût des terrains, de la construction et des taxes foncières. Il estime que sans allégement fiscal, les loyers devraient en moyenne augmenter de 75% pour rendre le développement économiquement réalisable.

« La plupart des logements locatifs, et en particulier ceux qui comprennent des logements abordables, seraient tout simplement trop coûteux à construire », a déclaré Andrew Rein, président de la CBC.

Lander n’est pas d’accord, affirmant que la réduction des taxes foncières sur les immeubles locatifs serait suffisante pour rendre la construction de nouveaux appartements abordable. Le problème, dit-il, est que le système d’impôt foncier de la ville prélève des impôts relativement bas sur les maisons unifamiliales, les condos et les coopératives, puis compense les revenus perdus avec des impôts fonciers sur les immeubles locatifs qui peuvent consommer 30 % ou plus du bénéfice d’exploitation.

Lander propose de laisser expirer le 421-a à son expiration fin juin et exhorte les législateurs des États à fixer un délai de fin d’année pour une réforme complète de l’impôt foncier.

Il souligne les principales recommandations d’une commission de la taxe foncière convoquée par l’ancien maire Bill de Blasio, notamment un taux d’imposition unique et un système d’évaluation pour les coopératives, les condos, les maisons et les petits immeubles à appartements. Une telle mesure réduirait les impôts sur les immeubles locatifs de 30 %, selon son rapport.

Entre-temps, il demande instamment qu’un nouvel allégement fiscal pour le logement abordable soit ciblé projet par projet, les détails étant élaborés lors de négociations avec la ville.

Ben Fractenberg/LA VILLE

« Nous ne proposons rien », a-t-il déclaré à THE CITY dans une interview. « Nous proposons une bonne réforme de l’impôt foncier qui résout une grande partie du problème.

Les opposants à l’octroi d’un allégement fiscal pour les nouveaux développements comprennent la Legal Aid Society et le sénateur Michael Gianaris (D-Queens), le chef adjoint de la majorité au Sénat.

Alors que Lander rejette les changements Hochul comme étant sans conséquence, la CBC estime qu’ils vont trop loin en exigeant que des appartements plus abordables soient réservés aux New-Yorkais à faible revenu, quel que soit l’endroit où ils sont construits.

Son étude indique que seuls les développements dans des zones à loyer élevé comme Chelsea et le centre-ville de Brooklyn seraient viables tandis que les nouvelles règles proposées dissuaderaient les nouvelles constructions dans des endroits comme Bushwick et Gowanus, où un nouveau rezonage poussé par Lander devrait produire des milliers de nouveaux appartements. .

Étiquette syndicale

La clé peut être de savoir si les puissants syndicats de l’État décident de soutenir ou de s’opposer à une prolongation.

Le syndicat des travailleurs des services du bâtiment SEIU 32BJ – qui a obtenu une garantie de salaire vital dans une précédente extension 421-a – s’est prononcé fermement en faveur du plan Hochul.

« La pire chose que nous puissions faire est de laisser le programme expirer sans remplacement en place et de voir à la fois de bons emplois et la production de logements abordables tomber d’une falaise – privant nos communautés de l’abordabilité dont ils ont tant besoin et laissant les travailleurs dans le pétrin », a déclaré le syndicat. président Kyle Bragg.

Le conseil du district des charpentiers de la ville de New York a dénoncé le plan Hochul plus tôt cette semaine, appelant à une refonte plus approfondie. Le reste des syndicats des métiers de la construction, dont le soutien est crucial si le programme doit être prolongé, disent des initiés, n’ont pas encore pesé.

Les intérêts immobiliers disent qu’ils restent confiants de pouvoir prolonger le programme.

« Nous devons saisir cette opportunité dès maintenant – quelles que soient les idées politiques à long terme, aussi bien intentionnées soient-elles », a déclaré James Whelan, président du Real Estate Board de New York. « Nous sommes convaincus que la proposition du Gouverneur sera incluse dans son budget final plus tard ce mois-ci. »