Division d’appel infirme une décision antérieure exigeant que le développeur supprime les étages supérieurs du gratte-ciel résidentiel | Farrell Fritz, CP

En avril 2019, ce blog discuté Committee for Environmentally Sound Development v. Amsterdam Avenue Development Associates, LLC, 2019 WL 1206357, 2019 NY Slip Op. 30621(U) (Sup. Ct. New York Co., 14 mars 2019), une affaire dans laquelle la Cour suprême du comté de New York a accordé une requête en vertu de l’article 78 pour annuler une résolution de 2018 du Conseil des normes et des appels de la ville de New York (BSA). La résolution BSA de 2018 a confirmé la délivrance d’un permis de construire par le Département des bâtiments de la ville de New York (DOB) à Amsterdam Avenue Redevelopment Associates (développeur), pour la construction d’une tour résidentielle de 52 étages au 200 Amsterdam Avenue sur la base de l’historique du DOB. interprétation de la résolution de zonage de la ville de New York (résolution de zonage). L’interprétation invoquée a été énoncée dans un mémorandum ministériel de 1978 du commissaire par intérim Irving Mishkin, qui prévoyait, entre autres, qu’« un seul lot de zonage peut consister en un ou plusieurs lots d’imposition ou parties de lots d’imposition ». Les requérants ont affirmé que la BSA avait commis une erreur en maintenant le permis de construire parce que le lot de zonage à 39 côtés que le développeur a assemblé à partir de lots d’imposition partiels n’est pas un lot de zonage approprié au sens de la section 12-10 (d) de la résolution de zonage. Pendant la durée du litige, le Promoteur a commencé la construction sur la base du permis de construire contesté. En mars 2019, la Cour suprême a annulé la résolution de la BSA de 2018 et a renvoyé l’affaire devant la BSA avec des instructions pour examiner la délivrance du permis de construire conformément au langage clair de la résolution de zonage et de la décision de la Cour.

À la suite du renvoi, la BSA a publié une résolution révisée en 2019 (résolution révisée 2019) qui, une fois de plus, a confirmé la délivrance du permis de construire par le DOB. La BSA a conclu que la résolution de zonage permettait au développeur d’inclure des lots d’imposition partiels dans son lot de zonage déclaré sur la base de l’interprétation de longue date du DOB de la résolution de zonage. En juillet 2019, les pétitionnaires ont entamé une deuxième procédure au titre de l’article 78 pour annuler la résolution révisée de 2019 et, à ce moment-là, le développeur avait déjà « terminé » la construction au 52e étage.

Dans une décision avec des conséquences sévères qui ont attiré l’attention des promoteurs immobiliers, ainsi que des avocats qui les représentent, la Cour suprême a annulé la résolution révisée de 2019 et a ordonné au DOB de révoquer le permis de construire et d’obliger le développeur à supprimer environ 20 étages du bâtiment qui dépassait l’allocation globale en vertu de la résolution de zonage. Le développeur, le DOB et le BSA ont tous fait appel.

Dans une victoire significative pour le développeur, cette bataille juridique étroitement surveillée s’est récemment terminée avec la division d’appel, premier département, annulant la dernière décision de la Cour suprême et permettant au développeur de procéder à l’achèvement du plus haut gratte-ciel de l’Upper West de New York. Côté.

le Décision de la division d’appel était fondée sur la conclusion que la BSA, dans sa résolution révisée, avait interprété rationnellement les termes techniques et non définis de la résolution de zonage et que son interprétation aurait dû être faite avec déférence. Pour justifier cette déférence, la Cour a jugé que « la BSA est l’autorité administrative ultime chargée d’appliquer la résolution de zonage » et qu’elle est « composée d’experts en aménagement du territoire et en planification, qui possèdent non seulement des connaissances techniques du zonage réticulé de la ville de New York. règlements et leur application dans la pratique, mais sont également particulièrement bien équipés pour évaluer les implications pratiques des décisions de zonage affectant les huit millions d’habitants de la ville. La décision d’appel a noté que la résolution de zonage n’était « pas tout à fait claire et sans ambiguïté lorsqu’elle est lue dans son ensemble » et a souligné plusieurs termes techniques qui n’étaient pas définis et, par conséquent, sujets à interprétation. Il a conclu que l’interprétation de la BSA de la résolution de zonage pour permettre à un lot de zonage d’inclure des lots d’imposition partiels n’était « ni irrationnelle, ni déraisonnable ni incompatible avec la loi applicable » et que la BSA a également correctement pris en compte la confiance du développeur dans la note de longue date du ministère. et le fait que des certificats d’occupation avaient été accordés pour d’autres bâtiments de l’îlot qui comportaient des lots d’imposition partiels.

Dans un coup particulièrement dévastateur pour les requérants, la cour d’appel a également conclu que la procédure était sans objet car le bâtiment était pratiquement terminé et les requérants n’ont pas demandé une injonction à chaque étape. Dans le contexte de la construction, un facteur important dans l’évaluation d’une réclamation sans objet est l’échec d’un challenger à demander une injonction préliminaire ou à préserver le statu quo pour empêcher la construction de commencer ou de se poursuivre pendant la durée du litige. Ici, la Cour a constaté que bien que les requérants aient demandé une injonction en avril 2019, la Cour suprême a rejeté cette requête et autorisé la poursuite de la construction. Bien que les requérants aient fait appel de cette décision, ils ont par la suite abandonné leur appel. Au moment où cette affaire est parvenue à la division d’appel, le promoteur avait dépensé des millions de dollars en coûts de construction. Après avoir noté que les requérants n’avaient pas poursuivi leurs recours en appel et conclu que le bâtiment était maintenant pratiquement terminé, la Cour a rejeté la procédure comme étant sans objet.

Le glas du litige prolongé de trois ans a sonné lorsque les requérants ont demandé l’autorisation de faire appel de la décision de la division d’appel devant la Cour d’appel. a été refusé. Bien qu’il reste à voir si cette décision aura des ramifications futures pour d’autres projets de développement de la ville de New York, cette tour résidentielle particulière est maintenant complète avec des unités vendues pour certains des prix les plus élevés par pied carré de l’Upper West Side.

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