Avez-vous déjà parcouru une ruelle entière à Evanston ? Ça va souvent : garage, garage, garage, parking, garage, garage, puis une maison ! Ces maisons d’arrière-cour sont mieux connues sous le nom d’« unités d’habitation accessoires » ou UAD. Selon Evanston’s Guide to Accessory Dwelling Units, les ADU sont « de petites unités de logement indépendantes sur le même terrain qu’une résidence de taille standard avec une cuisine, une salle de bains et des espaces pour vivre et dormir ».
Ces dernières années, Evanston est devenue de plus en plus une ville favorable à l’ADU. Pour faire avancer l’accent mis par Design Evanston sur le « bon design » dans notre ville, cette série en deux parties explore les ADU sous deux angles : le niveau macroscopique d’un pâté de maisons et le niveau microscopique d’une arrière-cour. Ce premier article, axé sur l’urbanisme, examine l’objectif des ADU en tant qu’option de logement à Evanston et leur lien avec les valeurs d’équité, de durabilité et d’abordabilité de notre ville.
En vertu de la réglementation actuelle, les ADU sont un type de logement relativement nouveau à Evanston. Avant 2018, ils étaient à peine légaux à Evanston. Même s’il était possible de construire une « maison autocar » isolée dans sa cour arrière, ces unités ne pouvaient abriter que des membres de la famille et elles ne pouvaient être construites qu’à l’arrière des maisons unifamiliales. Puis, en 2018, la ville d’Evanston a légalisé la location d’ADU existants à des « non membres de la famille ».
Ce premier changement en 2018 a ouvert la porte à une réforme plus large. Evanston a adopté une ordonnance préliminaire en janvier 2020 qui légalisait la construction d’ADU derrière toute structure résidentielle sur une propriété conforme, entre autres changements de politique. Ensuite, le conseil municipal a adopté une ordonnance ADU à part entière en septembre 2020 qui assouplissait les exigences de stationnement hors rue, autorisait différents types d’ADU et ajuste les exigences de hauteur. Bien que la Commission du plan de la ville d’Evanston ait brièvement discuté de la non-exigence d’un système de gicleurs d’incendie dans les nouveaux ADU isolés, cette discussion n’a pas avancé et la réglementation est restée en place, ce qui augmente le coût de construction de l’ADU aujourd’hui. Malgré cette mise en garde, avec l’ordonnance finale intacte de fin 2020, le Washington Post a souligné Evanston comme une ville américaine qui a modifié avec succès ses règles de zonage pour mieux autoriser les ADU.
Lors de l’examen de la question « pourquoi les ADU » à Evanston, il est utile d’examiner l’inadéquation entre la taille des « ménages » et des « maisons ». Selon les données du US Census Bureau, la taille moyenne ou moyenne des ménages à Evanston est de 2,38 personnes. De plus, 18 945 ménages d’Evanston sont des ménages d’une ou deux personnes, ce qui équivaut à 66,4 % de tous les ménages de la ville. Contrairement à ces tendances démographiques, la taille des nouvelles maisons unifamiliales américaines a augmenté depuis le milieu du 20e siècle. Environ 40 % du parc immobilier d’Evanston compte actuellement trois chambres ou plus.
De plus, Evanston a une population vieillissante. Selon les données du Census Bureau, 21,4% des résidents d’Evanston sont âgés de 60 ans ou plus, ce qui est 4,8% de plus que la population de 60 ans et plus de la ville en 2010. Les personnes âgées ont tendance à vivre dans des ménages plus petits aux États-Unis, et 27% des adultes âgés 60 ans ou plus vivent seuls. En conséquence, l’un des plus grands partisans des ADU à l’échelle nationale a été l’AARP (anciennement connue sous le nom d’American Association of Retired Persons). Surtout compte tenu de l’inadéquation de la taille des logements à Evanston, il semble judicieux d’autoriser des unités plus petites qui correspondent mieux aux besoins de logement et aux modes de vie de nos résidents, en particulier ceux qui cherchent à vieillir sur place.
De plus, les ADU sont un outil d’abordabilité dans les villes à coût élevé comme Evanston, en particulier dans les quartiers résidentiels unifamiliaux. Selon un rapport de 2020 d’Enterprise Community Partners, autoriser les ADU dans les zones zonées unifamiliales « peut débloquer des terres sous-utilisées et potentiellement… pourrait augmenter… les opportunités pour les ménages locataires moins aisés, qui ont été exclus de ces quartiers pendant des années ». Étant donné que le terrain seul est prohibitif à Evanston, la construction de plus de maisons par parcelle est un pas vers l’abordabilité.
Bien que les ADU soient un pas dans la bonne direction, ils ne sont pas la solution miracle qui résoudra à eux seuls le coût du logement à Evanston. Au lieu de cela, notre ville devrait peut-être envisager une réforme de zonage sensée pour permettre divers types de logements « manquants », y compris (mais pas uniquement) les ADU.
En autorisant les maisons en rangée, les duplex et les triplex dans tous les quartiers résidentiels, nous pourrions commencer à atténuer les pressions croissantes sur le logement dans un marché local restreint, où le prix de vente médian des maisons a augmenté de 14 % en 2020. Ces réformes peuvent être accomplies sans autoriser des gratte-ciel dans chaque quartier d’Evanston, c’est pourquoi les gens les appellent souvent des types de logements « moyens » – pas des maisons unifamiliales, mais pas hors d’échelle avec un quartier résidentiel environnant.
De plus, étant donné l’histoire raciste du zonage unifamilial aux États-Unis, la réforme du logement pour autoriser les ADU et d’autres types de logements « manquants » est une question d’équité. Comme l’écrit Richard Rothstein dans « La couleur de la loi », « pour empêcher les Afro-Américains à faible revenu de vivre dans des quartiers où résidaient des blancs de la classe moyenne, les autorités locales et fédérales ont commencé dans les années 1910 à réserver les quartiers de la classe moyenne aux maisons unifamiliales. des maisons que les familles à faible revenu de toutes races ne pouvaient pas se permettre.
Lorsque l’on considère l’engagement de Design Evanston en faveur d’un « bon design », des quartiers équitables accessibles aux personnes de tous revenus, ethnies, races et expériences vécues devraient être un élément clé de ce principe. La réforme de l’ADU en 2020 était une première étape vers des logements abordables à Evanston, bien qu’elle ne puisse pas être la dernière si notre ville cherche à agir au mieux en tant que lieu d’inclusion et d’accueil.
En résumé, alors que nous réfléchissons à quelques-uns des défis auxquels est confronté le 21e siècle – l’inégalité des richesses et le racisme systémique – il est temps d’envisager comment concevoir des quartiers résilients, diversifiés, démocratiques et appartenant collectivement à la communauté locale. Une conception socialement consciente requiert de l’intentionnalité : des décisions proactives concernant les personnes incluses (ou exclues) à Evanston en fonction des types de logements autorisés. Autoriser les UAD et les types de logements « manquants » dans nos quartiers unifamiliaux peut être une étape délibérée vers la réalisation d’une ville plus juste.
Design Les articles « Eye on Evanston » d’Evanston se concentrent sur l’histoire du design d’Evanston et plaident en faveur d’un bon design. Visitez designevanston.org pour en savoir plus sur l’organisation.
