L’immobilier allemand est en plein essor. Mais est-ce que « l’or concret » en vaut la peine ?

Nous verrons donc probablement plus d’Allemands investir cet argent épargné dans le logement, connu ici de manière évocatrice sous le nom de Betongold – ou or concret – pour ses prétendues qualités de conservation de la valeur. Mais un autre nom allemand vif Torschlusspanik – la peur qu’une porte soit sur le point de se refermer – résume l’ambiance actuelle.

Ceux qui cherchent le salut dans le logement savent qu’ils rejoignent la fête assez tard. Les prix des logements augmentent depuis plus d’une décennie et dernièrement, le rythme s’est accéléré – un indice Europace des prix des logements allemands était de près de 15% plus élevé en février qu’à la même période il y a un an. La responsable de l’immobilier chez Postbank, Eva Grunwald, pense que la dernière poussée a été motivée par les inquiétudes concernant l’inflation et la hausse des taux d’intérêt.

La flambée des coûts de construction et le nombre insuffisant de logements neufs font également grimper les prix. Et les propriétaires peuvent être réticents à vendre car le produit en espèces perdra rapidement du pouvoir d’achat. Les inscriptions sur le populaire portail immobilier allemand de Scout24 SE ont chuté de 12 % l’année dernière.

Quand j’ai déménagé à Berlin en 2008, les habitants discutaient rarement des prix de l’immobilier (rafraîchissant, je pensais, venant de Grande-Bretagne). Le marché immobilier s’était affaissé pendant des années et les loyers étaient incroyablement bas.

Avec le recul, c’était un moment fantastique pour acquérir une maison. Depuis, la chute des taux hypothécaires, conjuguée à une forte demande de logements urbains, a alimenté un boom étonnant. Les prix des maisons ont plus que doublé en moyenne, et dans les quartiers à la mode de Berlin et d’autres grandes villes, ils ont beaucoup plus augmenté. Alors que la construction de logements a repris, les quelque 300 000 unités achevées chaque année sont inférieures de 25 % à l’objectif du nouveau gouvernement.

Il serait toutefois exagéré de prétendre que l’Allemagne est devenue une nation de spéculateurs immobiliers. Le pays a toujours le taux d’accession à la propriété le plus bas de l’Union européenne. La moyenne de l’UE est de 70 % et environ 65 % des ménages américains sont propriétaires de la propriété dans laquelle ils vivent. En Allemagne, c’est environ 50 %.

Les Allemands ne changent pas de maison pour un profit rapide car les coûts de transaction et les taxes sont élevés. Les normes de prêt sont également restées assez solides. Les emprunteurs déposent généralement un acompte de 20% et choisissent de rembourser la dette assez rapidement, ils disposent donc de beaucoup de fonds propres.

Jusqu’à récemment, ils pouvaient bloquer des taux inférieurs à 1 % pendant plus de 10 ans, et la plupart ne sont donc pas exposés à la récente hausse des taux hypothécaires. Bien que les Allemands soient notoirement reniflants à l’égard des emprunts, ceux qui se sont endettés sont plutôt sages, car l’inflation réduit la valeur réelle de ce qu’ils doivent rembourser.

La mauvaise nouvelle est que les maisons sont devenues très chères. La maison ou l’appartement occupé par son propriétaire coûte en moyenne 422 000 euros, selon une étude publiée l’an dernier par l’Association des banques allemandes Pfandbrief (VDP), exigeant une caution d’environ 84 000 euros. L’or concret est devenu une couverture contre l’inflation disponible uniquement pour les riches.

L’année dernière, la capitale financière allemande, Francfort, a été en tête de l’enquête annuelle d’UBS sur les marchés immobiliers urbains animés, après avoir vu les prix corrigés de l’inflation augmenter de 10 % par an, en moyenne, depuis 2016. La ville aisée de Munich s’est classée quatrième, derrière Toronto et Hong Kong.

Les prix d’achat ont largement dépassé les gains de revenus et les augmentations de loyers, qui sont fortement réglementés. Dans les grandes villes, un propriétaire a désormais besoin de 35 ans pour récupérer le prix d’achat lors de la location de la propriété. C’est une longue attente.

Bien sûr, cet écart entre le prix d’achat et l’augmentation des loyers ébranle quelque peu l’idée que l’immobilier offrira une protection contre l’inflation à ceux qui achètent maintenant. Pourtant, le plus grand propriétaire coté en bourse d’Allemagne, Vonovia SE, a rassuré les investisseurs ce mois-ci sur le fait que les loyers devaient suivre l’augmentation des coûts de construction et de la valeur des propriétés, mais avec un certain décalage dans le temps.(1)

Il existe également des risques pour les banques qui ont prêté contre ces garanties immobilières coûteuses à des taux très bas. La Bundesbank a averti en février que les maisons étaient désormais surévaluées jusqu’à 40 %. Bien sûr, cela fait presque une décennie que cela se dit, mais plus le boom se poursuit, plus il est probable qu’il finira par s’avérer correct.

Sous pression, l’Allemagne a récemment ordonné aux prêteurs nationaux de constituer 22 milliards d’euros de réserves de capital d’ici l’année prochaine et les a avertis d’être particulièrement prudents lors de l’extension de nouvelles hypothèques.

Pourtant, les banques ne seront pas facilement dissuadées de garantir le boom immobilier. Les régulateurs allemands n’ont pas jusqu’à présent essayé de restreindre le montant que les acheteurs peuvent emprunter en fonction de leurs revenus et du prix de l’immobilier, comme l’ont demandé les superviseurs des risques financiers de l’UE. Alors que la plupart des acheteurs allemands versent un gros acompte, environ 18 % empruntent 100 % ou plus du prix d’achat, il y a donc au moins une certaine inquiétude.(2)

À moins que les régulateurs ne soient plus agressifs ou que les coûts hypothécaires ne commencent vraiment à mordre, la bulle immobilière allemande continuera probablement de gonfler.

La Banque centrale européenne devrait relever ses taux moins agressivement que la Réserve fédérale, reflétant la faiblesse persistante de l’économie dans certaines parties de la zone euro. Il y a donc un risque que la politique monétaire reste trop accommodante pour une Allemagne relativement prospère.

Alors qu’une liquidation des bunds a poussé les rendements au plus haut depuis 2018, et ainsi augmenté les coûts des prêts immobiliers, la dette hypothécaire à 10 ans fixée à 1,75 % semble toujours attrayante lorsque l’inflation est plus de deux fois supérieure. L’or concret n’a pas encore perdu son éclat.

Plus d’autres écrivains de Bloomberg Opinion:

• Un marché du logement plus résilient peut résister à une Fed hawkish : Conor Sen

• La flambée des taux hypothécaires n’inversera pas les prix des maisons : Jonathan Levin

• Les Allemands ne devraient pas réagir de manière excessive à une inflation de 6 % : Andreas Kluth

(1) Il peut également répercuter automatiquement des investissements plus élevés par le biais d’augmentations de loyer et prétend ainsi que « la pression de l’inflation des coûts ne dépend pas du propriétaire ».

(2) Cela nécessite généralement qu’un emprunteur offre des garanties supplémentaires, selon VDP qui a publié les données

Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.

Chris Bryant est un chroniqueur Bloomberg Opinion couvrant les entreprises industrielles. Il travaillait auparavant pour le Financial Times.