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Alors que la ville de Miami Beach s’est efforcée de diversifier son économie et sa croissance afin de réduire sa dépendance au tourisme, deux développements majeurs d’espaces de bureaux de classe A à Lincoln Lane ont été approuvés pour poursuivre les négociations contractuelles avec l’administration de la ville.

La commission a approuvé les amendements à l’utilisation des terres et les accords à terme pour les deux projets sur ce qui sont maintenant des parkings municipaux lors d’un vote de 5 contre 2 la semaine dernière. Ils doivent être renvoyés au Conseil de planification, puis passer à une deuxième audience de la commission le 22 juin.

La Lincoln Road Holdings LLC – ou TPC – une entreprise impliquant Peebles Corporation, Baron Corporation et Scott Robins Companies, se développerait sur le parking P27, qui compte actuellement 151 places de stationnement. L’entreprise de développement propose un immeuble de 6 étages avec 159 000 pieds carrés de commerces de détail et de bureaux combinés et 43 résidences au prix du marché. La valeur estimative simple de l’actif est de 39 millions de dollars, a déclaré Rickelle Williams, directrice du développement économique de la ville. L’entreprise prévoit 61 mois pour que le certificat d’occupation temporaire (TCO) et le stationnement soient disponibles à 64 mois.

Lincoln Road Property Owners LP, une coentreprise entre Integra Investments, Starwood Capital et Comras Company, développerait les lots P25 et P26, qui comptent 192 places de stationnement au total. Le projet développerait un immeuble de 6 étages au P25 et un immeuble de 8 étages au P26. Le terrain de 85 000 pieds carrés aurait une valeur estimative en fief simple de 59,6 millions de dollars, sans tenir compte du stationnement de remplacement requis, a déclaré Mme Williams.

Integra Group prévoit un TCO pour P25 à 63 mois et pour P26 à 82 mois, avec un parking disponible à 54 mois.

Lors de la réunion de la commission du 4 mai, Mme Williams a expliqué que les deux projets seraient signés dans le cadre d’un bail de 99 ans, la ville recevant un loyer de base d’au moins 354 millions de dollars. « C’est sur les deux projets, avec le potentiel de recevoir un loyer en pourcentage de 555 millions de dollars », a-t-elle expliqué. « La ville peut également anticiper de manière prudente des taxes ad valorem à hauteur de 1,2 million de dollars par an pour les deux projets, par rapport aux zéro dollars que la ville reçoit actuellement. »

De plus, les revenus actuels du parking existant seraient conservés, a déclaré Mme Williams, avec la possibilité de continuer à exploiter les lots ou de les faire exploiter par les promoteurs. « La ville ne fournirait aucun financement pour l’un ou l’autre des projets, et chaque promoteur a déjà accepté de rembourser à la ville jusqu’à 150 000 $ pour les dépenses de la ville liées aux négociations du projet et à la diligence raisonnable. »

Le loyer dû à la ville, a-t-elle ajouté, augmenterait chaque année jusqu’au plus élevé de 2% ou de l’indice des prix à la consommation (IPC) avec un plafond à 3% pour Integra, et une variation de la croissance des loyers avec un plafond de 2% à 3% pour TPC au fil des années. Le loyer serait réinitialisé à l’année 51, puis à nouveau à l’année 75.

Integra offrirait un paiement forfaitaire de 2,5 millions de dollars lors du référendum et de l’avis de procéder et un montant supplémentaire de 1 million de dollars une fois le TCO atteint pour les deux lots, P25 et P26. TPC offrirait 2 millions de dollars en un montant forfaitaire au début de la construction le 23e mois.

« La valeur actualisée nette du pourcentage de loyer pour Integra [is] à 35,5 millions de dollars, et PTC, nous envisageons 25,1 millions de dollars », a déclaré Mme Williams. « Lorsque nous examinons le prix au pied carré, pour cette même catégorie de pourcentage de loyer, Integra est à 412,92 $ et TPC à 412,27 $, ce qui signifie que les deux projets sont à peu près alignés en termes de proposition financière. »

Pour réaliser ces projets, le plan global d’utilisation des terres a dû être modifié pour permettre des projets résidentiels au taux du marché dans la région, puisque l’utilisation des installations publiques de la zone parcellaire n’est autorisée que pour développer des logements abordables ou pour la main-d’œuvre.

De plus, l’amendement demandait une composante de stationnement hors rue pour remplacer le stationnement public occupé par le projet.

Enfin, modifier les limites de hauteur pour les porter à 100 pieds « permettra aux projets d’avoir de plus grandes hauteurs du sol au plafond, ce qui est plus attrayant en termes de bureau de classe A », a déclaré Mme Williams. « Les locataires que nous voudrions attirer dans la ville rechercheront certainement des hauteurs sous plafond élevées.

Ces modifications ont été adoptées par le Comité de l’utilisation des terres et de la durabilité le 8 avril et, le 26 avril, le Conseil d’aménagement les a également favorisées.

« Alors que nous essayons de nous éloigner d’être une capitale ‘du soleil et du plaisir’, nous devons remplacer cela par quelque chose d’autre », a déclaré le commissaire Ricky Arriola, parrain des articles. «Quelque chose qui ressemblerait à ce projet, où nous construisons des espaces de bureau de classe A qui, espérons-le, attireraient des entreprises mondiales à venir ici, en particulier dans des secteurs tels que la haute technologie et la finance qui fournissent des emplois bien rémunérés et un écosystème qui prend en charge tous les des activités entrepreneuriales qui se déroulent non seulement ici à Miami Beach, mais dans toute la communauté du comté de Dade.

Ces développements, a-t-il ajouté, pourraient potentiellement soutenir le repositionnement et la rénovation de Lincoln Road, qui a subi des taux d’inoccupation de plus de 30 %, en assurant la circulation diurne des travailleurs qui vivent dans la ville.

Le projet P27 proposé à l’origine par TPC avait des logements abordables ou pour la main-d’œuvre, a déclaré le commissaire David Richardson, mais après une évaluation plus approfondie des flux de trésorerie, « je crois que le projet est meilleur sans les logements pour la main-d’œuvre, car la différence de flux de trésorerie était très importante. »

Pour remplacer la perte de logements abordables, M. Richardson a déclaré qu’il présenterait un élément au comité le mois prochain dans lequel, si les développements sont approuvés par référendum, la ville allouerait les 5 premiers millions de dollars de chaque projet pour la main-d’œuvre ou le logement abordable.

L’opposition aux développements est venue des commissaires Mark Samuelian et Kristen Rosen Gonzalez, qui ont déclaré que la ville n’avait « aucune idée de l’impact de [the projects] va être sur le trafic.

« Les évaluations des propriétés sont erronées car en ce moment, l’un de ces parkings, avec un parking couvert, est vendu pour 92 millions de dollars », a déclaré Mme Rosen Gonzalez à propos du partenariat public-privé sur un autre parking de la région. étant loué. « Nous parlons de centaines de millions de dollars en terres publiques qui sont donnés pour un acompte de 2 millions de dollars. Ensuite, le loyer, 500 000 $ et vous plafonnez l’IPC à 1% à 2% Ce ne sont pas de bonnes conditions pour la ville de Miami Beach ou les résidents.

Mais le directeur adjoint de la ville, Eric Carpenter, a déclaré que les projets tripleraient les revenus de stationnement pour les 99 prochaines années dans la fourchette de 300 à 400 millions de dollars, avec 715 places de stationnement, soit plus du double du nombre existant.

« Si les électeurs nous disent qu’ils pensent que c’est un mauvais accord, alors ce n’est pas nous qui le disons », a déclaré le commissaire Alex Fernandez à propos du référendum qu’un accord conclu nécessiterait. « Mais pour améliorer notre ville et ne pas limiter notre potentiel, nous devons amener des entreprises de haute technologie dans cette communauté, des industries propres qui contribuent positivement à notre croissance.