La deuxième année pandémique s’est terminée avec un total d’environ 50 000 appartements négociés dans la capitale, soit plus de 40 % au-dessus du niveau de 2020, selon les consultants de Colliers. Au niveau national, bien que le contexte de la pandémie ait ralenti le rythme des nouvelles livraisons du fait de la diminution des surfaces autorisées lors de l’état d’urgence au printemps 2020, le marché résidentiel s’est redressé et sur les 10 premiers mois de 2021 le total La superficie autorisée par les promoteurs avait déjà atteint 10,1 millions de mètres carrés, presque le niveau de toute l’année 2020, ce qui signifie que le secteur résidentiel se dirige vers de nouveaux sommets de livraison cette année.
Au total, l’année dernière, des maisons d’une superficie totale de 8 millions de mètres carrés ont été livrées dans tout le pays, une légère baisse par rapport aux quelque 8,4 millions de mètres carrés livrés en 2020. Même si 49 621 maisons ont été construites à travers le pays au cours des neuf premiers mois de 2021, soit 1 131 de plus qu’à la même période en 2020, cette légère hausse est plutôt de courte durée, selon les consultants de Colliers, car dès le deuxième trimestre 2020 les premières mesures de restriction sont entrées en vigueur suite au déclenchement de la pandémie, qui a eu pour conséquence effet de retarder certains chantiers.
« À l’échelle nationale, le nombre de logements neufs construits est d’environ 67 000 unités en 2021, similaire à 2020. Cependant, nous constatons un changement dans la dynamique des livraisons dans les grandes villes par rapport à la zone métropolitaine. Au cours des 9 premiers mois de 2021, 459 unités de moins ont été livrées dans les zones urbaines (-1,4 %), tandis que dans les zones rurales, les livraisons ont augmenté de 1 590 unités (+ 9 %). Cette différence est encore plus grande si l’on tient compte du fait que trois des localités les plus dynamiques de la zone métropolitaine de Bucarest – Voluntari, Bragadiru et Popesti Leordeni – sont incluses dans l’environnement urbain », explique Gabriel Blanita, directeur associé de Services d’évaluation et de conseil chez Colliers Roumanie.
Dans le haut des plus grandes banlieues de Roumanie se trouvent les localités Voluntari, Bragadiru, Berceni, Popesti Leordeni et Chiajna près de la Capitale, mais aussi Floresti, Baciu, Apahida, Chinteni et Jucu, près de Cluj-Napoca, suivies des localités Rediu, Miroslava , Valea Lupului, Barnova et Ciurea, autour de Iași. Selon le nombre de logements livrés en 2020, dans le haut de la banlieue roumaine se trouve la localité Giroc (1 844 unités), de Timiș, suivie de Floresti (1 626 unités) et Bragadiru (1 283 unités). Selon les données du marché, en 2021, le sommet des banlieues métropolitaines était dominé par Voluntari, Floresti et Giroc.
«Le travail de n’importe où et la distanciation sociale ont entraîné une tendance à la migration de la population vers des zones plus calmes des banlieues ou des villes autour des grandes villes, avec des effets significatifs sur le marché résidentiel. Cette tendance va s’accélérer dans les années à venir, comme l’illustrent les surfaces autorisées dans les villes versus les aires métropolitaines. Si actuellement, pour chaque maison livrée dans la ville, 2 maisons sont livrées dans la zone métropolitaine, dans les 2 prochaines années, pour chaque maison de la ville, 3 maisons dans la zone métropolitaine seront livrées », prédit Gabriel Blanita.
Une autre tendance du marché est la construction de complexes résidentiels à louer uniquement. Alors que l’écart entre le taux et le loyer se rétrécit à mesure que les prix du marché augmentent et que les conditions de prêt se resserrent, les consultants de Colliers constatent une demande croissante de loyers. Cette demande était jusqu’à présent satisfaite par de petits investisseurs qui achetaient des ensembles d’appartements et les mettaient sur le marché locatif, mais elle commence maintenant à attirer l’attention des grands acteurs.
«Nous sommes en pourparlers avec plusieurs promoteurs et investisseurs concernant la construction d’ensembles destinés exclusivement à la location dans plusieurs quartiers de Bucarest et nous avons récemment assisté à une transaction foncière pour un tel projet. Une autre réalité commerciale est que, pour la première fois depuis 2015, le niveau des salaires en Roumanie a augmenté à un rythme à la fois inférieur à celui de l’inflation et inférieur à celui de la hausse des prix résidentiels. L’évolution jusqu’en 2020 a fait de Bucarest l’une des capitales avec le logement le plus abordable de l’UE, avec Sofia, par rapport au salaire moyen. Si au début de 2021, il fallait environ 7,5 ans de salaire moyen pour acheter l’appartement moyen, on parle maintenant d’une période d’au moins 8 ans. Par conséquent, nous prévoyons qu’au cours des deux prochaines années, une période caractérisée par une forte inflation et une augmentation des taux d’intérêt par rapport aux creux historiques de 2020, cette évolution se poursuivra et nous aurons moins de logements abordables en termes de prix », conclut Gabriel Blanita, directrice associée des services d’évaluation et de conseil chez Colliers Roumanie.
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