En juin 2021, un appartement de 3,5 pièces de la rue Shlomo Hamelekh à Tel Aviv a été mis sur le marché pour 4,25 millions de NIS. En peu de temps, plusieurs offres ont été soumises et les vendeurs ont conclu un accord avec l’un des acheteurs. La rédaction d’un compromis de vente a commencé. Au cours du processus, cependant, les vendeurs ont changé d’avis et se sont retirés de la transaction. Ils ont préféré attendre et profiter des augmentations de prix continues et quelques mois plus tard, l’accord a été conclu à un prix de 4,5 millions de NIS – 250 000 NIS au-dessus de leurs attentes initiales. On ne sait pas ce qui a poussé les vendeurs à renoncer à l’accord initial – que ce soit le marché en plein essor, l’atmosphère générale ou peut-être qu’ils ont entendu dire qu’un appartement similaire au leur avait été vendu à un prix plus élevé. Mais dans un marché de vendeurs, ce cas n’est pas particulièrement inhabituel et ne se limite pas à Tel-Aviv. Les agents immobiliers auxquels « Globes » a parlé ont déclaré que ce cas n’était pas du tout rare.
Cette situation s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons. Par exemple, ceux qui suivent le marché immobilier florissant dans les villages (moshavim) de la plaine intérieure voient des annonces de vente qui sont mises à jour tous les quelques jours en raison de la forte demande. Par exemple, un lot pour la construction qui a été commercialisé pour la première fois dans un village près de Rehovot pour 3,3 millions de NIS, clôturé au prix de 4 millions de NIS.
R., qui cherche une maison dans la région depuis environ un an, parle d’une maison initialement commercialisée pour 5,1 millions de NIS et qui a progressivement augmenté jusqu’à ce que le prix atteigne 7 millions de NIS. Lorsqu’elle a vu une maison annoncée pour 6,2 millions de NIS, elle s’est rapidement arrangée avec le propriétaire pour la voir. Une heure avant son arrivée, elle a reçu un appel du propriétaire, l’informant que le prix avait augmenté de 300 000 NIS et lui demandant si elle voulait toujours voir la maison.
« L’augmentation de facto est supérieure aux données »
Au cours des 10 premiers mois de 2021, 44 000 nouveaux appartements ont été vendus, soit 8,6 % de plus qu’en 2020, 33 % de plus qu’en 2019 et le double du nombre de maisons vendues en 2018. Les prix des logements ont augmenté de 10,6 % au cours des 12 derniers mois, selon au Bureau central des statistiques.
Le PDG de Keller Williams Israel, Amos Naim, insiste sur le fait que les données ne racontent pas toute l’histoire et que l’augmentation de facto des prix à certains endroits a atteint 25 % au cours de l’année écoulée et même 50 % à certains endroits. « Nous avons vu un appartement qui s’est vendu en une heure et demie et il n’y avait pas besoin de faire de publicité. Les affaires se concluent plus rapidement. Avant Covid, cela prenait 90 jours, aujourd’hui les affaires prennent une semaine ou deux, parfois seulement deux ou trois jours. Notre chiffre d’affaires a augmenté de 80 % cette année et le nombre de transactions de 50 %. »
Dans cette situation, les vendeurs sont conscients que les prix sont constamment revus à la hausse et craignent de rater l’occasion de maximiser la valeur de leur bien.
Les agents immobiliers israéliens ont déclaré à « Globes » qu’ils se sentaient parfois frustrés lorsqu’un accord échoue après avoir travaillé dur dessus, et même s’ils estimaient que le vendeur était satisfait du prix convenu. Parfois, les vendeurs se retirent de l’affaire même dans les cas où les acheteurs offrent un prix plus élevé que le prix auquel la propriété a été mise sur le marché pour la première fois. Une autre transaction qui a échoué lors de la signature du contrat concernait la vente d’une propriété à Givatayim, un appartement de 80 mètres carrés, qui n’avait pas été rénové depuis sa construction en 1967. Mor Properties Tzach Ben-Basat, qui gérait la propriété, a rappelé que le vendeur a commencé à commercialiser l’appartement pour 2,4 millions de NIS et a commencé à recevoir des appels.
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« Après un mois de travail et environ 15 acheteurs qui ont vu la propriété, une offre de 2,22 millions de NIS a été reçue. La propriété a été louée et la coordination de l’affaire était inconfortable. L’acheteur avait une bonne idée de ce qui pouvait être fait. C’était un architecte de profession et a vu exactement ce qu’il pouvait faire pour améliorer l’appartement.
« Nous avons transmis le devis aux propriétaires, qui ont décliné l’offre. Je suis retourné voir l’acheteur et lui ai dit que nous devions améliorer l’offre et faire une meilleure offre. Nous avons augmenté le prix à 2,315 millions de NIS et les propriétaires ont pensé à propos de l’offre et ont déclaré qu’ils étaient d’accord sur le prix – s’ils continuaient à recevoir le loyer des locataires pendant la période de temps qu’il lui restait, environ huit mois – 4 200 NIS par mois. J’ai transmis la contre-offre à l’acheteur, là était d’accord et nous avons avancé.
« Les coordonnées de l’avocat de l’acheteur ont été transmises et les avocats se sont contactés et ils ont avancé dans la rédaction des contrats. Un conseiller en hypothèques a commencé à travailler, les avocats travaillaient et les fonds ont été transférés de compte en compte », a déclaré Ben- Basât.
Le projet de contrat était sur le point d’être signé. Mais deux jours avant la signature, le vendeur a décidé d’augmenter le prix à 2,75 millions de NIS, et l’acheteur, qui ne pouvait pas payer le prix, a abandonné.
Un autre cas de la semaine dernière concernait un couple qui voulait vendre son appartement de quatre pièces dans la rue Sheshet Yamim à Bat Yam et acheter un meilleur appartement.
Haim Doer, franchisé de Keller Williams Bat Yam, a déclaré: « Nous avons commercialisé l’appartement pour 1,89 million de NIS et avons réalisé que les vendeurs étaient prêts à conclure pour 1,85 million de NIS. Après environ deux mois de commercialisation, un couple est arrivé et a proposé 1,87 million de NIS. Les vendeurs d’accord, nous avons transmis l’affaire aux avocats, et la vendeuse a alors dit qu’elle voulait un peu plus de temps pour discuter des choses et elle a dit qu’elle donnerait son accord final dans la journée. deux mois après l’annonce, mon fils a dit que l’appartement valait déjà 1,95 million de shekels. Je lui ai dit : « Avec tout le respect que je dois à votre fils, nous avons commencé à un prix de commercialisation élevé de toute façon, vous n’obtiendrez pas 1,95 million de shekels ». Nous ne l’avons pas convaincue. Elle a dit: ‘Alors je ne vends pas, j’attends. Le marché monte tous les jours, et si j’attends un peu plus longtemps, ce sera 2 millions de shekels. »
« Les gens ont maintenant de nouveaux rêves. »
Le directeur de Zimuki Real Estate, basé à Jérusalem, Daniel Buzaglo, s’est beaucoup occupé des droits de construction de trois logements qui sont en vente depuis « de bonnes années » au prix de 8,5 millions de shekels. « Nous avons réussi à organiser un groupe de trois acheteurs étrangers pour 8,3 millions de NIS, et entre samedi soir et dimanche, le vendeur a annoncé qu’il annulait l’accord, même après que les gens aient transféré des fonds en Israël et qu’il y ait eu un accord écrit avec le comprendre les détails de la transaction. Comprenant et craignant qu’il ne soit poursuivi, il est revenu aux pourparlers et a déclaré qu’il était prêt à vendre pour 8,5 millions de NIS. Ils n’étaient prêts à conclure cet accord que s’ils recevaient de meilleures conditions de paiement – après tout, c’était beaucoup qu’ils ne pouvaient réaliser qu’après environ deux ans quand ils recevaient le permis de construire. Il n’était pas d’accord et ils n’étaient pas prêts à ajouter un seul shekel. Ils se sont sentis trompés et ont perdu confiance en lui. Je lui ai expliqué : tu étais sur le marché pendant quatre ans, et tu n’as eu le prix que parce que la réalité a rattrapé ton fantasme. Mais les gens ont maintenant un nouveau rêve. »
Un autre cas rencontré par Buzaglo était un appartement de quatre pièces à Ramat Sharet à Jérusalem. Le prix demandé était de 2,8 millions de NIS, et un acheteur qui était prêt à payer 2,7 millions de NIS est arrivé. Buzaglo a déclaré: « J’ai reçu un appel de la femme, qui me dit: » D’après les gros titres des journaux, les prix ne font qu’augmenter, vous allez le mettre en vente pour 3 millions de NIS. Je lui ai dit, les gros titres que vous voyez dans les journaux ne font pas référence à ce qui s’est passé du jour au lendemain. Les prix sur le marché reflètent déjà les augmentations. Vous n’obtiendrez plus rien. L’acheteur n’a pas accepté d’augmenter le prix. Les vendeurs ne le font pas. se rendent compte qu’ils demandent plus que ce que le marché demande. »
Les vendeurs sont souvent dans une impasse car ils cherchent à acheter un appartement plus grand ou meilleur et ils reconnaissent qu’en même temps que la vente, les prix des propriétés qu’ils cherchent à acheter augmentent également fortement, et le prix qu’ils espéraient recevoir pour la propriété qui leur appartient déjà pourrait ne plus suffire à la mettre à niveau à leur satisfaction.
Amos Naim a observé que la folle augmentation des prix ces derniers mois a certainement fait des ravages sur les vendeurs, qui voient les prix monter et en redemandent. « Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est que le prix de l’appartement qu’ils vont acheter continuera de grimper sur le même marché. »
Le propriétaire d’Alon Properties basé à Holon, Alon Moshe, a fourni un tel exemple. « J’ai commercialisé un penthouse sur Ehud Manor Street à Holon, au 14ème étage, pour 3,85 millions de NIS. Les vendeurs n’avaient toujours pas acheté d’appartement et recherchaient un appartement en même temps. Ils ont reçu une offre de 3,74 millions de NIS. et nous avons été satisfaits, nous avons serré la main. Nous sommes arrivés à un projet de contrat et l’avocat a transféré de l’argent à l’autre partie. Soudain, nous avons commencé à voir que le côté du vendeur traînait des pieds. Nous lui avons demandé ce qui se passait, et il a dit : « Écoutez , Je ne vends pas, je ne sais pas ce que je peux acheter pour ce montant. S’il veut acheter, je veux encore 100 000 NIS maintenant. Il a annulé l’affaire et j’ai arrêté de commercialiser l’appartement pour lui parce que je me suis rendu compte qu’il n’avait pas pris sa décision. Maintenant, il a vendu l’appartement pour 3,9 millions de NIS. C’est quelque chose qui arrive souvent, surtout avec la frénésie des prix du dernier six mois. »
Avec les vendeurs de Moshe et Ben-Basat, les accords se sont effondrés, mais parfois les parties peuvent être persuadées de parvenir à un compromis. « Soit vous parvenez à augmenter le prix, soit vous trouvez un autre acheteur pour accepter », a déclaré Naim. « Parfois, l’acheteur est également prêt à comprendre que c’est le cas, en fonction de son enthousiasme pour l’appartement spécifique. Ou le vendeur reprend ses esprits et dit qu’il ne veut pas perdre une affaire. »
Est-il même légal d’annuler un accord à ce stade ? Adv. Maya Zisser, associée du département immobilier du cabinet d’avocats Barnea Jaffa Lande, a expliqué qu’il est acceptable lors des négociations sur le contrat de vente, et parle d’un accord sur le prix de l’appartement et les conditions de paiement et les dates de remise, de se retirer de l’accord sans que cela soit considéré comme de la mauvaise foi, tant que des accords sur ces points n’ont pas été effectivement signés. Cependant, une récente décision du tribunal de district de Tel-Aviv pourrait changer cette réalité. Le tribunal a statué qu’un vendeur qui a convenu d’un prix et des conditions de paiement dans un courriel à l’avocat de l’acheteur est légalement lié même si un contrat n’a pas été signé. Il reste à voir si d’autres acheteurs intenteront une action en justice à la suite de cette décision.
Publié par Globes, Israel business news – en.globes.co.il – le 17 janvier 2022.
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