Le coût de la construction d’un nouvel espace de laboratoire à Chicago est considérablement inférieur à celui des côtes. Comment les entreprises des sciences de la vie peuvent-elles appliquer ce fait à des décisions immobilières plus intelligentes à Chicago ?
McKinney: Je pense qu’il est important pour les entreprises des sciences de la vie de considérer le coût de la vie à Chicago par rapport à celui de l’une ou l’autre des côtes. Chicago est également une ville très familiale, avec de nombreux quartiers et communautés diversifiés où les employés des entreprises des sciences de la vie peuvent bénéficier des riches avantages culturels et artistiques que Chicago peut offrir. Réfléchir à ces considérations aidera les entreprises des sciences de la vie à prendre des décisions plus intelligentes et plus judicieuses sur le plan économique, non seulement pour leurs entreprises, mais aussi pour leurs employés.
Halik: Tous les projets de construction à l’échelle nationale ressentent la crise de la chaîne d’approvisionnement et la volatilité des prix des matériaux. Le secteur des sciences de la vie n’est pas à l’abri. Cependant, les prix de l’immobilier à Chicago sont moins chers que les côtes qui abritent de grands pôles des sciences de la vie comme San Diego et Boston, ce qui fait baisser le coût global du projet. À Chicago, il est utile d’envisager des sous-marchés comme Fulton Market et Lincoln Park où il y a de la place pour l’expansion et l’espace existant adapté aux laboratoires. De plus, les nouveaux bâtiments construits pour les laboratoires seront plus rentables que l’adaptation d’un immeuble de bureaux non spécialisé. En plus du coût de l’immobilier, d’autres variables de coût incluent les délais et la disponibilité d’équipements et de meubles de laboratoire spéciaux. Cependant, les équipes avisées commanderont tôt et verrouillent les prix pour respecter le budget et le calendrier.
La conversion de bureaux en espaces de laboratoire est l’un des sujets les plus brûlants de l’immobilier commercial aujourd’hui. Y a-t-il des pièges importants à éviter ?
Halik: Le mélange des activités de bureau traditionnelles avec la recherche clinique peut créer des scénarios inattendus et délicats qui doivent être gérés avec soin. Par exemple, un environnement de bureau traditionnel n’aurait pas besoin de réfléchir attentivement au chemin d’élimination des déchets. Un écueil majeur à éviter dans ces environnements à usage mixte est le déplacement accidentel de matériaux orange étiquetés biorisques dans et hors des espaces communs. Parce qu’ils travaillent avec des équipements spécialisés et des produits chimiques sensibles, les locataires des laboratoires de sciences ont besoin d’un moyen privé pour entrer et sortir de leur espace sans se heurter à d’autres locataires. Cela comprend souvent un quai de chargement, un ascenseur de service dédié et des zones de stockage privées. D’autres pièges consistent à assurer la bonne installation du CVC et de l’alimentation. S’assurer que l’infrastructure CVC est séparée afin que les fumées soient soigneusement gérées est important pour la santé et le confort. Une alimentation adéquate, avec des sauvegardes, est également essentielle pour que le composant de laboratoire d’un bâtiment soit correctement pris en charge et ne provoque donc pas de pannes ou d’autres problèmes dans le composant de bureau plus standard.
Taylor: Les développements visant à attirer des locataires dans le domaine des sciences de la vie doivent être précis quant à leurs locataires cibles ; cela est vrai de n’importe quel bureau de spécifications. L’identification d’une gamme de locataires cibles et la détermination de la gamme d’exigences que l’immeuble pourra accueillir sont essentielles à l’élaboration des pro formas initiaux. Si le locataire cible consiste en des utilisations de laboratoire humide ou a des exigences de bâtiment de base plus spécifiques au laboratoire, cela doit être discuté et déterminé lors des phases de planification initiales. Le design peut atténuer de nombreux pièges tant qu’il est traité dès le début.
Les chercheurs en santé publique ont noté une corrélation entre les services des sciences de la vie et les transports. Comment cela est-il pris en compte dans l’analyse des opportunités de marché ?
Taylor: Un sens de la communauté est très souhaitable dans l’industrie des sciences de la vie. Il est courant que les utilisateurs de laboratoire préfèrent être à proximité d’hôpitaux ou d’universités avec des utilisations et des talents adjacents en raison de la synergie entre le laboratoire et l’application pratique de la science. À Chicago, plus largement, il y a une augmentation du développement de campus à usage mixte qui prennent en charge tous les aspects du mode de vie, du travail et des loisirs. Nous nous efforçons d’intégrer les sciences de la vie dans ces environnements pour créer des communautés qui n’ont pas seulement des laboratoires, mais aussi des services médicaux, éducatifs, résidentiels, de divertissement, de restauration, etc. Pouvoir combiner tous ces besoins humains et intérêts commerciaux qui se chevauchent en un seul district peut intégrer de manière significative l’industrie des sciences de la vie à Chicago.
McKinney: Les clusters des sciences de la vie sont des quartiers d’innovation. Selon la définition de la Brookings Institution, les quartiers d’innovation sont des « zones géographiques où les institutions et les entreprises d’ancrage de pointe se regroupent et se connectent avec des startups, des incubateurs d’entreprises et des accélérateurs. Ils sont physiquement compacts, accessibles en transit et techniquement câblés, et offrent un usage mixte. logements, bureaux et commerces. » Les tendances récentes montrent qu’une génération émergente d’entreprises des sciences de la vie afflue vers des écosystèmes industriels dynamiques et géographiquement compacts qui englobent les effets de regroupement qui peuvent amplifier la vitesse et la qualité de la découverte et de l’innovation. Ces tendances, ainsi que la capacité d’un développement à répondre aux besoins plus larges de qualité de vie des travailleurs, tels que les soins de santé, les services de base et la garde d’enfants, sont tous des facteurs importants à prendre en compte lors de l’évaluation d’un site potentiel.