Un changement mineur mais important dans les directives de planification pourrait signifier des changements majeurs pour le paysage du développement résidentiel en Israël dans les années à venir.
Le Conseil national de la planification et de la construction, composé de représentants de divers ministères et responsable du plan directeur de développement national (Tama 35), a récemment approuvé un amendement axé sur l’augmentation de la densité dans les limites existantes de la ville, selon Globes. L’alternative, permettant aux villes de s’étendre en dehors de l’environnement urbain, est considérée comme mettant en péril les espaces naturels et les terres agricoles.
En Israël en particulier, le développement urbain a jusqu’à présent cherché à préserver les liens entre l’environnement bâti et l’espace ouvert à l’intérieur et à l’extérieur des villes.
Tel-Aviv a déjà clairement exprimé ses intentions, avec un plan directeur de la ville qui vise à développer la ville vers le haut, en augmentant le nombre de logements disponibles dans les limites de la ville.
Dans l’accord actuellement conclu pour privatiser l’un des ports de Haïfa, la fourniture d’un développement résidentiel dense est un élément clé. Et à Jérusalem, le maire Moshe Lion a défini une vision de développement du métro léger et de densification du bâtiment à la périphérie de la ville autour des gares les plus périphériques du réseau. L’objectif est de préserver le caractère de Jérusalem tout en s’attaquant simultanément à une grave pénurie de logements.
Selon les données internationales de 2020, la ville avec la plus forte densité de population au kilomètre carré est Manille aux Philippines, mais au numéro neuf se trouve Bnei Brak avec 27 338 habitants au kilomètre carré. Israël dans son ensemble se classe au 30e rang des pays les plus densément peuplés du monde.
Une vue aérienne du pont Chords à l’entrée de la ville de Jérusalem. 10 juillet 2017. (Gidi Avinary/FLASH90)
Tama 35 représente un plan directeur de développement intégré pour l’ensemble d’Israël couvrant la construction, le développement et la conservation. Il a été amélioré en 2005 et était destiné à guider le pays jusqu’en 2020. Mais, comme toujours avec le développement de la construction, les plans ont mis plus de temps à se concrétiser que prévu à l’origine, et le cadre directeur de Tama 35 reste pertinent aujourd’hui. Il propose une « dispersion concentrée » visant à prévenir l’étalement urbain dans les espaces ouverts et à favoriser le développement des zones urbaines existantes. Il définit également des orientations différentes pour différentes parties du pays et délimite quatre zones métropolitaines clés – Haïfa, Tel Aviv, Jérusalem et Beer Sheva.
Le risque lié à la densification est que les villes se tournent vers la solution simple consistant à construire des tours résidentielles qui peuvent souvent ne pas s’harmoniser avec l’environnement urbain existant. Ou alors, ils omettent les espaces verts au profit du développement résidentiel.
L’amendement maintenant proposé vise à éviter ces faux pas, tout en promouvant un nombre accru d’unités de logement par dunam (un quart d’acre ou 1 000 mètres carrés) – jusqu’à 30 dans les villes de plus de 500 000 habitants.
Cela peut être réalisé en partie en réduisant les terrains de stationnement alloués aux bâtiments, ou les parkings peuvent être souterrains. Mais particulièrement à Tel-Aviv, et dans une moindre mesure à Jérusalem, le développement se concentre autour des transports publics. La fourniture de voitures est entièrement exclue des nouveaux bâtiments.
Construction à la station de métro Allenby du tramway, une partie de la ligne rouge à Tel Aviv, le 14 juillet 2021. (Yossi Zeliger/Flash90)
Les chercheurs en planification affirment que l’étalement urbain n’est plus une solution de croissance appropriée ou durable et qu’il affecte négativement «la qualité de vie et la santé des gens, et contribue[es] aux… problèmes sociaux. L’étalement urbain « reflète une manière inappropriée et non durable d’utiliser l’environnement et ses ressources », ont écrit les chercheurs Janusz Pelczynski et Bartlomiej Tomkowicz dans un article de 2019.
Parmi les suggestions de densification qu’ils ont avancées, un certain nombre sont déjà des politiques actives en Israël, notamment la construction sur des bâtiments existants (via le programme extrêmement populaire TAMA 38 qui ajoute des étages supplémentaires), la démolition de bâtiments obsolètes ou qui ne font pas bon usage de l’espace et reconstruire plus efficacement (en effet, le dispositif Pinui V’Binui qui permet d’évacuer, de démolir et de reconstruire les bâtiments anciens) et d’adapter les bâtiments existants à l’habitat résidentiel. Le gouvernement a annoncé son intention de convertir des espaces de bureaux ou commerciaux en logements, dans le cadre de son plan logement 2022-2025.
Planification non cohérente : un regard sur Netanya et Umm al-Fahm
L’OCDE, une organisation économique qui compte 38 pays membres, s’est penchée sur les défis du développement urbain en Israël. Dans une étude de 2017, il a souligné que pour que le développement soit efficace, l’approbation de la planification devait s’accélérer. Mais il a également vu des améliorations dans les processus de prise de décision et de meilleurs modèles de coopération entre les gouvernements centraux et locaux. Il a également été reconnu que le développement des infrastructures devait accompagner des développements de logements particulièrement importants et plus périphériques – un besoin qui a été reconnu et prévu en partie ces dernières semaines, dans le cadre d’un accord entre le ministère du Logement et les municipalités de tout le pays.
Se concentrant spécifiquement sur Netanya, l’OCDE a critiqué la façon dont la ville avait évolué au fil des ans. Elle note que « le développement d’immeubles résidentiels de grande hauteur dans le sud de la ville a créé un tissu urbain discontinu, les terrains entre le cœur historique et les nouveaux quartiers restant non bâtis. La ségrégation spatiale des groupes socio-économiques est évidente à travers Netanya, la séparation étant renforcée par un développement urbain uniforme au sein des quartiers.
Un chantier de construction de nouveaux bâtiments résidentiels dans le quartier Ir Yamim de la ville côtière de Netanya, le 26 mars 2020. (Gili Yaari / Flash90)
Chaque quartier a une fourchette de prix très différente pour le logement, créant une séparation entre les parties aisées et les moins riches de la ville. Il existe également des défis majeurs pour créer des opportunités d’emploi dans la ville afin de relier ses parties disparates et pour s’assurer que les terrains privés (environ 7 % du total) sont également utilisés pour le développement.
Dans la ville à majorité arabe du nord d’Umm al-Fahm, l’autre endroit examiné par l’OCDE, le problème était un manque de planification cohérente.
« Environ les deux tiers des terres d’Umm al-Fahm sont en propriété privée ou partagée, certaines parcelles ayant plusieurs propriétaires, souvent inconnus. Le développement de ces parcelles a suivi les besoins et les priorités de leurs propriétaires plutôt qu’un plan cohérent, ce qui a entraîné un tissu urbain sous-optimal dépourvu d’espaces publics et d’infrastructures », indique le rapport de l’OCDE.
Ce mardi 4 février 2020, la photo montre la ville arabe d’Umm al-Fahm, loin en arrière, et le mochav israélien de Mei Ami (AP Photo/Oded Balilty)
Bien qu’il y ait eu un certain succès dans le développement du marché du logement en construisant à grande échelle sur les terrains publics (limités) disponibles, l’OCDE a noté une «réticence culturelle» à vendre des terrains privés pour le développement dans la ville. Un niveau élevé de construction sans permis freinait le développement urbain efficace dans la région, a-t-il déclaré.
Comme le soulignent les plans de villes individuels et le rapport de l’OCDE, les villes d’Israël ont des idées très différentes sur leur développement futur, et bien que la relation entre la ville et le paysage environnant soit importante, il existe également une offre limitée et une forte demande de logements qu’elles doivent en quelque sorte satisfaire. .
