Les prix de l’immobilier ont augmenté, l’industrie de la construction est à pleine capacité et la taille moyenne des ménages australiens a chuté tout au long de la pandémie de COVID. Mais ces tendances se poursuivront-elles dans un avenir prévisible ?
C’était la grande question abordée par la gouverneure adjointe (économique) de la Banque de réserve d’Australie, Luci Ellis, lors d’un discours liminaire à Sydney la semaine dernière.
S’adressant à l’Urban Development Institute of Australia mercredi dernier, Mme Ellis a discuté des moteurs sous-jacents de la demande de logements, de leur persistance probable et de la capacité de l’industrie de la construction à répondre à cette demande.
La taille moyenne des ménages australiens a diminué
Notant qu’il n’était pas surprenant que la pandémie ait changé la façon dont les Australiens perçoivent leurs maisons, Mme Ellis a déclaré que les fermetures et l’auto-isolement ont incité beaucoup à chercher plus d’espace et « peut-être un jardin ».
« Il n’y a rien de tel que d’être confiné chez soi pendant des mois pour vous faire apprécier d’avoir une maison qui répond à vos besoins ou vous en vouloir à une qui ne le fait pas », a-t-elle déclaré.
En conséquence, le désir de plus d’espace a changé les conditions de vie de nombreuses personnes, la taille du ménage australien moyen diminuant.
Les petits ménages ont stimulé la demande locative
La diminution de la taille des ménages a augmenté la demande de logements, a poursuivi Mme Ellis, ce qui a ensuite eu un effet d’entraînement sur le marché locatif, entraînant un faible taux d’inoccupation.
Et ce malgré le fait que la croissance démographique australienne était en déclin.
« En gros, la baisse de la croissance démographique signifiait qu’il y avait jusqu’à 200 000 ménages qui ne sont pas arrivés en Australie au cours des deux dernières années, qui l’auraient fait si la croissance démographique était restée là où elle était avant la pandémie », a-t-elle déclaré. .
« Mais la baisse de la taille moyenne des ménages qui étaient déjà ici a largement compensé cela. »
Moins premium sur place
Alors que la taille moyenne des ménages a diminué, le désir d’espace supplémentaire a augmenté.
« Les maisons avec un peu d’espace extérieur sont devenues encore plus attrayantes par rapport aux petits appartements », a expliqué Mme Ellis.
« Ce changement de préférences était évident à la fois sur les marchés de la location et de l’achat. Les loyers et les prix des appartements se sont affaiblis par rapport à ceux des maisons individuelles pendant la première phase de la pandémie, en particulier dans les plus grandes villes. L’activité de rénovation a également augmenté.
Cependant, le désir de plus d’espace était une chose et la capacité de l’atteindre en était une autre, a poursuivi Mme Ellis.
D’autres changements observés dans la pandémie, y compris le travail à domicile, ont contribué à répondre à ce besoin.
Mme Ellis a expliqué que le passage au travail à domicile réduisait la «prime sur place», permettant aux gens de s’éloigner de la ville pour acquérir l’espace qu’ils voulaient à un prix moins cher.
En conséquence, la prime payée sur les propriétés à proximité des emplacements de la ville a diminué.
«Les prix des logements ont augmenté au cours des deux années jusqu’en avril de cette année dans presque tous les quartiers des grandes villes; cependant, en général, les hausses de prix ont été plus fortes dans les banlieues périphériques que dans les régions intra-urbaines », a-t-elle déclaré.
« La prime pour être proche du centre reste, mais elle est beaucoup plus petite maintenant et est plus proche de la prime pour être dans une banlieue intermédiaire. »
Certains effets s’estomperont
En ce qui concerne l’avenir, Mme Ellis a noté qu’il était important de se rappeler que seuls certains des effets de la pandémie dureraient.
« Le désir d’avoir plus d’espace plus loin du bureau pourrait s’estomper avec le temps à mesure que les souvenirs du verrouillage commencent à s’estomper », a-t-elle expliqué.
«Ce n’est pas tous ceux qui ont cherché un ‘changement d’arbre’ dans les régions qui trouveront que c’est le bon choix à long terme.
« Plus important encore, bon nombre des déplacements de population entre les lieux étaient moins un changement dans les décisions des gens qu’une simple interruption des flux normaux. »
L’effet migrant
Mme Ellis a noté que le schéma habituel de flux net de population voyait les migrants d’outre-mer plus susceptibles d’arriver à Sydney et à Melbourne.
« … et ce flux net vers ces villes compense largement le flux net habituel de résidents vers d’autres parties de l’Australie, en particulier le Queensland. »
La pandémie a interrompu ce flux habituel, a déclaré Mme Ellis, alors que la migration à l’étranger s’est arrêtée, moins de personnes se sont déplacées vers la ville et d’autres se sont déplacées vers les zones régionales.
Cela s’est traduit par une hausse des prix des logements dans la région et des loyers.
« Avec l’afflux pratiquement arrêté et les sorties se poursuivant, la croissance démographique dans les plus grandes villes d’Australie au cours des deux dernières années a été beaucoup plus faible que dans le reste du pays », a déclaré Mme Ellis.
« Ces changements sont en train de se dérouler, la migration interne revenant à un schéma plus typique et la migration vers l’étranger commençant lentement à reprendre. »
Offre de logements
La croissance démographique étant susceptible de revenir à un niveau pré-pandémique d’ici 2024, Mme Ellis a déclaré que la question suivante concernait l’offre de logements, qui, selon elle, « avait dépassé ce que l’on pourrait normalement considérer comme des tendances de la demande » depuis quelques années.
Stimulée par les faibles taux d’intérêt et les subventions gouvernementales comme HomeBuilder, la construction de nouvelles maisons devrait rester vendue au cours des deux prochaines années, le parc de logements continuant de s’étendre en conséquence.
« Nous nous attendons à ce qu’il se développe à des taux similaires à ceux de la première décennie de ce siècle, mais pas autant que lors du boom de la construction d’appartements dans la seconde moitié des années 2010 », a déclaré Mme Ellis.
« Cela sera probablement encore suffisant pour que le parc de logements continue de croître plus rapidement que la population. »
Mme Ellis a noté qu’il était «difficile de démêler» à quel point la construction de nouvelles maisons avait été stimulée par des subventions gouvernementales telles que HomeBuilder.
Cependant, même maintenant que l’éligibilité à ces programmes était fermée, les catégories d’autorisations de construction restaient plus élevées qu’immédiatement avant la pandémie.
« Cela suggère que la demande supplémentaire induite par les subventions n’a pas été entièrement tirée vers l’avant cette année et l’année prochaine, ce qui aurait laissé un ‘trou’ dans l’activité », a-t-elle déclaré.
« Au contraire, l’effet combiné des faibles taux d’intérêt et des changements de préférences continue de soutenir la demande.
« Avec le temps, cependant, cette augmentation supplémentaire des approbations de construction de HomeBuilder et d’autres subventions aura été résolue et ne sera plus un soutien pour le niveau de construction de logements. »
Cela dit, cela peut prendre encore un certain temps, Mme Ellis notant qu’il y a eu un retard dû au fait que l’industrie de la construction était à pleine capacité.
L’industrie de la construction est à pleine capacité
Mme Ellis a noté que bien qu’il y ait eu une augmentation de la demande et des approbations de logements, les données sur les achèvements de logements n’avaient pas « repris de la même manière ».
« Le grand nombre d’approbations individuelles a pour la plupart commencé la construction, mais il existe maintenant un pipeline inhabituellement important de maisons individuelles qui doivent encore être achevées », a-t-elle expliqué.
« Tous les signes indiquent que l’industrie de la construction résidentielle est à pleine capacité et ne peut pas travailler plus rapidement dans ce pipeline. »
Les raisons de ces retards comprennent des problèmes de chaîne d’approvisionnement, la disponibilité des matériaux et une pénurie de main-d’œuvre.
« Environ un cinquième des entreprises signalent que la disponibilité des matériaux est une contrainte importante sur leur production », a déclaré Mme Ellis.
« C’est beaucoup plus élevé que ce qui a été rapporté au cours des trois dernières décennies. »
Cependant, en regardant vers l’avenir, Mme Ellis a déclaré qu’à moyen et à long terme, ce problème se résoudra.
Elle a noté qu’au fil du temps, la demande de construction liée à HomeBuilder et à d’autres mesures de soutien temporaires diminuerait, tandis que l’augmentation des taux d’intérêt entraînerait également un ralentissement.
Pendant ce temps, elle a déclaré que la baisse des prix des propriétés existantes dans certaines villes entraînerait une baisse de la demande de logements neufs.
« Le pipeline actuel maintiendra l’activité pendant un certain temps, mais les arriérés et la capacité tendue finiront par se résorber », a-t-elle déclaré.
«Il est difficile de savoir exactement quand cela se produira. Mais quand ce sera le cas, nous pouvons nous attendre à ce qu’une partie du taux actuel d’escalade des coûts et de compression des marges s’atténue.
Comment l’ensemble du système va-t-il s’adapter ?
En conclusion de son discours, Mme Ellis a déclaré que le paysage du logement était «plus ou moins» au-delà de la phase pandémique aiguë de la crise sanitaire et dans la phase endémique et qu’il y avait des leçons à tirer de l’expérience récente.
La première était que l’importance du chez-soi et du sentiment d’appartenance avait été soulignée au cours des deux dernières années, et cela pourrait se poursuivre à moyen terme.
La deuxième leçon était que les politiques, comme les subventions, étaient importantes, surtout à court terme.
La troisième était que tout a une limite.
« Nous l’avons vu dans la capacité des chaînes d’approvisionnement mondiales à fournir des matériaux et dans la capacité de l’industrie de la construction à livrer un volume de projets », a-t-elle déclaré.
« Lorsque les limites de capacité sont atteintes, les prix peuvent changer très rapidement, du moins jusqu’à ce que les gens trouvent des moyens d’étendre ces limites. »
Enfin, elle a dit qu’il était important d’apprécier que le moyen terme ne ressemble peut-être pas au court terme.
« Qu’il s’agisse d’un changement entre colocataires et partenaires, location et possession, ou même location de vacances à court terme par rapport à location à long terme, le système du logement ne reste pas immobile face à un choc », a-t-elle déclaré.
« Il est tentant de se concentrer sur un seul résultat, comme les prix des maisons établies dans des zones particulières. Une meilleure question à poser – si elle est plus difficile à répondre – est de savoir comment l’ensemble du système va s’adapter ? »