Si vingt mille bâtiments à travers la ville étaient déterminés à avoir exactement le même genre de caractèrepeu essaieraient de prétendre que chacun est « spécial ».

Et pourtant, c’est exactement ce que font les planificateurs du Conseil d’Auckland.

La Déclaration de politique nationale sur le développement urbain (NPS-UD) est un document contenant les meilleures pratiques internationales pour le développement de villes abordables, accessibles et à faible émission de carbone, qui ordonne aux principales autorités locales d’augmenter la zone pour autoriser des appartements jusqu’à 6 étages à proximité d’importants transports en commun. et les centres d’emploi.

Il reconnaît que certaines de ces zones ne conviendront pas à cela, introduisant des «questions de qualification» pour les soustraire au développement. Ceci est principalement destiné à minimiser les nouvelles constructions dans des zones qui pourraient être vulnérables à des choses comme les catastrophes naturelles, tout en gardant également à l’esprit les zones qui ont une valeur culturelle ou historique existante, telles que des sites particuliers d’importance pour les Maoris.

Le conseil d’Auckland a évidemment une idée plus large et coloniale de la valeur culturelle ou historique, et la discussion autour du NPS est maintenant principalement une lutte pour savoir s’il faut conserver les interdictions de construction existantes (appelées zones à caractère spécial) dans les banlieues les plus proches construites comme la première vague de la banlieue de la ville, remplie principalement de villas et de bungalows qui ont été produits en série pour répondre à la croissance de la ville lorsque des milliers d’immigrants sont venus de Grande-Bretagne pour commencer une nouvelle vie ici.

Bien que les protections du patrimoine soient explicitement autorisées par le NPS, la grande majorité des villas et des bungalows n’atteignent pas le seuil pour être considérés comme du patrimoine – la plupart de ces bâtiments ont été considérablement modifiés, se trouvent dans d’autres villes à la fois en Nouvelle-Zélande et à l’étranger, et ne sont pas des sites importants pour des personnes notables ou des événements historiques. Leur seule prétention au «patrimoine» est d’être vieux et d’être des villas.

Ces zones sont souvent assez agréable – mais il s’agit principalement d’une canopée d’arbres matures abondante, de nombreuses mesures d’apaisement de la circulation et du fait d’avoir été construit bien avant que nous commencions à dégager d’énormes quantités de notre espace urbain pour l’automobile privée – produisant une forme construite compacte qui n’est généralement pas autorisée par les règles mêmes que les zoners modernes cherchent à imposer.

Le plan

Sans surprise, rien de tout cela n’est inclus dans la nouvelle définition du caractère spécial. Pour déterminer que le caractère spécial est une question admissible, le Conseil a produit ce qui suit :

Il ressort clairement de l’inclusion de «période de développement», «niveau d’intégrité physique» et «style architectural» que Special Character a été conçu pour abaisser furtivement la barre d’un préservationnisme qui ne peut être justifié par les protections traditionnelles du patrimoine.

Mais encore plus flagrante est l’inclusion de «l’échelle» et de la «typologie». Il est incohérent de dire que l’échelle ou les typologies existantes sont une raison pour empêcher l’échelle et la typologie dirigées par le NPS-UD, alors que le NPS-UD existe pour changer l’échelle et la typologie des lieux dont la forme urbaine existante est inadaptée à notre climat, le logement , et les besoins de transport.

Il est difficile de voir que ce qui est consulté est juridiquement cohérent avec le NPS-UD, sans parler de la multitude de crises d’importance nationale en matière de coûts de logement, d’émissions climatiques ou d’accessibilité des transports à travers la ville. D’autant plus que les matières qualificatives sont elles-mêmes qualifiées, comme suit :

  1. Les questions de qualification doivent identifier les caractéristiques spécifiques qui rendent le niveau de densification requis par le NPS et le MDRS inapproprié à la lumière de l’importance nationale du développement urbain
  2. Des hauteurs et densités plus restrictives que le bassin versant du NPS ne peuvent être imposées que dans la mesure où elles affectent la caractéristique considérée
  3. Des preuves site par site sont requises pour les questions de qualification, ce qui comprend la justification de l’étendue de la zone à laquelle elle s’applique, ainsi que les sites auxquels elle s’applique

D’après ceux-ci, il est tout à fait évident qu’un certain nombre de leurs méthodes, dont certaines étaient discuté par le post invité d’Anna la semaine dernièresont faux:

  • « Spécial » n’est pas spécifique, et donc pas quelque chose qui peut lui-même être une question de qualification
  • Les zones de caractère ne peuvent pas avoir de zonage de maison unifamiliale sous la sous-couche, elles doivent être MHU/THAB (ou l’équivalent dans les zones non résidentielles) avec la superposition réglementant uniquement les caractéristiques identifiées comme spécifiques à la zone
  • Les sites qui ne sont pas déterminés à avoir un personnage habitant sur eux ne peuvent pas avoir de protections de caractère spéciales sur eux

Comment cela devrait-il fonctionner ?

Une approche à la fois cohérente avec le NPS et soucieuse de protéger le caractère existant des zones urbaines aurait commencé par définir les caractéristiques physiques spécifiques que présentent actuellement des zones particulières. Par exemple, de nombreuses zones urbanisées dans les années 1970 sont caractérisées par une architecture en briques et tuiles – c’est peut-être une caractéristique que nous avons décidé de préserver dans ces zones. Plutôt que d’interdire totalement la construction, de nouveaux appartements devraient être autorisés s’ils respectent ces caractéristiques.

Le Onehunga Mall Club, développement de hauteur moyenne dans le centre-ville

Le Onehunga Mall Club en cours de construction est un exemple de la façon dont cela pourrait fonctionner – 6 étages d’appartements modernes seront situés au-dessus d’une rangée de magasins nouvellement construits avec une façade construite dans la forme et les matériaux caractéristiques des anciens magasins du centre-ville.

Dans le cadre d’un système plus rationnel de gestion du caractère, une superposition définirait ce style particulier de façade de magasin comme étant la caractéristique spécifique qui définit le centre-ville d’Onehunga, et les nouveaux développements seraient chargés de respecter cela, mais sinon la construction d’appartements est autorisée.

Bien sûr, pour que cela fonctionne bien, il faudrait réfléchir aux caractéristiques que nous voulons préserver – certaines conceptions architecturales peuvent sembler bonnes sur une villa, mais médiocres sur un appartement. De même, de nombreuses rues sont parfois améliorées en brisant une caractéristique pour rendre la zone plus diversifiée visuellement.

Dans certains cas exemplaires où toutes les maisons d’une rue sont conformes à une époque architecturale, cette approche peut être indiscernable du préservationnisme. Par exemple, McCullough Ave est une rue de Mt Roskill qui est entièrement intacte dans les maisons d’État des années 1940, et les rues de villas comme Cockburn à Gray Lynn ont été en grande partie intactes. Protéger une poignée de rues comme celles-ci serait sans conséquence pour l’offre de logements, mais permettez-leur d’être correctement gérées comme un «musée urbain» – répandre la préservation aussi largement que possible dans la ville signifie éparpiller les ressources pour garder ces zones intactes !

Une approche de protection du caractère qui permet le logement n’est pas seulement préférable, elle est nécessaire :

L’importance nationale du développement urbain

Alors peut-être que cela produit de meilleurs résultats – mais pourquoi s’en soucier ? Parce que les questions de qualification ne peuvent pas étouffer «l’importance nationale du développement urbain», et le changement le plus important dont nous avons besoin dans la forme urbaine d’Auckland est de remplir le beignet du logement. Alors que seulement ~ 4% des terrains résidentiels de la ville se trouvent sous une superposition de caractères spéciaux, presque toute la zone sur laquelle ils sont assis est l’endroit où il est le plus logique de s’intensifier. Si nous n’ouvrons pas ces zones aux appartements, nous condamnons les emplacements moins adaptés à la densification, ce qui aura des effets moins souhaitables sur le climat et les transports.

Heureusement, le conseil d’Auckland a encore le temps de reconsidérer son approche. Aujourd’hui est le dernier jour de la pré-consultation sur le changement de plan NPS-UD à soumettre en août, et la Coalition For More Homes a créé un guide de soumission pour tous ceux qui espèrent nous repousser dans une direction pro-logement et pro-urbain :

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