Après avoir révisé les plans de conception pour tenir compte d’une récente décision de justice qui a déterminé que toutes les parties des nouveaux bâtiments doivent être inférieures à 60 pieds à Traverse City pour éviter de déclencher un vote public, le promoteur de logements abordables à but non lucratif HomeStretch est prêt à aller de l’avant avec un projet de construction d’un mixte- utiliser le lotissement sur le lot O à l’angle nord-ouest des rues Cass et State au centre-ville de Traverse City.
Les commissaires de Traverse City examineront la proposition de HomeStretch lors de leur session d’étude du lundi à 19 heures. L’année dernière, les commissaires ont approuvé la publication d’une demande de propositions (DP) pour trouver des promoteurs intéressés par la construction de logements sur le lot O – dans le cadre d’un objectif plus large de la ville visant à consolider le stationnement en terrasses et à convertir les terrains de surface à des utilisations plus productives, en particulier le logement. La ville a reçu quatre propositions de réaménagement du lot 0, un comité d’employés et de commissaires ayant sélectionné HomeStretch comme le meilleur candidat. À l’époque, HomeStretch proposait de construire un développement à usage mixte de 64 unités sur la propriété.
Mais peu de temps après que la proposition ait été sélectionnée et que HomeStretch et la ville aient entamé des négociations pour un transfert de propriété du lot O, le juge Thomas Power a statué dans un procès qu’aucune partie de tout nouveau bâtiment à Traverse City ne pouvait dépasser 60 pieds sans déclencher un vote public. Historiquement, le système de mesure de la hauteur de la ville excluait les parapets, les clochers, les tours d’horloge et d’autres éléments mécaniques ou architecturaux. Selon le directeur municipal Marty Colburn, le bâtiment prévu par HomeStretch avait une cage d’ascenseur et d’autres éléments sur le toit qui dépassaient 60 pieds – autorisés par la ville auparavant, mais plus après la décision de Power. « Depuis lors, HomeStretch a travaillé dur pour réviser sa conception afin de rester sous la limite plus restrictive de 60 pieds tout en maintenant le nombre d’étages proposés dans leur soumission d’origine », selon Colburn.
Le nouveau bâtiment proposé par HomeStretch contient désormais 60 unités – quatre de moins que prévu – mais reste un développement à usage mixte de cinq étages avec plus de 5 000 pieds carrés d’espace commercial/de détail au rez-de-chaussée et quatre étages supérieurs d’unités locatives. Selon les documents du projet, les appartements comprendront 46 studios allant de 245 à 480 pieds carrés et une fourchette de loyer de 800 $ à 950 $. 10 autres unités seront des appartements d’une chambre de 600 pieds carrés avec une fourchette de loyer de 1 150 $ à 1 300 $. Les quatre unités restantes seront des appartements de deux chambres de 750 pieds carrés avec une fourchette de loyer de 1 400 $ à 1 500 $ (les unités les plus chères de chaque catégorie sont au cinquième étage, offrant les meilleures vues).
Selon HomeStretch, 40 unités aux troisième et quatrième étages seront des locations de « style coopératif » avec accès à une grande cuisine commune (comprenant un coin cuisine végétarien), un coin repas/salon et une terrasse extérieure. «Le concept d’unité à ces étages est un style collaboratif dans lequel les résidents loueraient un type d’hébergement efficace avec un espace pour un lit et une étude / détente ainsi qu’un toilettage dans la chambre, une« kitchenette », un four à micro-ondes et un évier», selon document de projet. « Une laverie commune, ainsi qu’une zone calme, sont également prévues à chaque étage ainsi qu’une zone de déchets et de recyclage. » La sélection des locataires pour les unités de style coopératif sera basée sur un niveau de 0 à 40 % du niveau de revenu médian de la région (AMI), avec un loyer maximum de 800 $ par mois pour les locataires sans bon (les loyers pourraient être inférieurs pour ceux qui utilisent le logement bons de choix et bons de projet, qui seront acceptés dans le développement).
Selon HomeStretch, la préférence des locataires sera donnée aux «employés qualifiés et à la main-d’œuvre de la ville», y compris les locataires ayant «un emploi actuel et futur vérifié avec une entreprise basée au centre-ville». HomeStretch indique que les niveaux de revenu cibles pour la plupart des locataires de l’immeuble Lot O seront la fourchette de salaire «médium manquant» de 30 000 $ à 74 000 $ par an. L’organisation a interrogé 72 entreprises du centre-ville et a constaté que 38 % de ces entreprises réduisent leurs heures de fonctionnement en raison d’un manque de personnel, 71 % recherchent des employés et 67 % ont un ou plusieurs employés qui conduisent plus de 30 miles pour se rendre au travail. Offrir plus de logements locatifs contribuera à augmenter la base d’employés du centre-ville, selon HomeStretch, qui a également cité l’augmentation des activités et des revenus, l’espace de vente au détail au rez-de-chaussée, l’augmentation de la valeur des propriétés environnantes et l’amélioration de la rétention des eaux pluviales comme avantages pour la ville dans le projet.
Les documents de projet décrivent le développement comme un bâtiment « hautement durable » à construire en bois massif avec un système de toit végétalisé, des matériaux de construction recyclés, des systèmes de plomberie et de CVC écoénergétiques, et le potentiel des panneaux de toit photovoltaïques « pour fournir de l’énergie renouvelable et minimiser la dépendance au réseau. La conception du bâtiment – dirigée par la société Integrated Architecture basée à Grand Rapids – maintient l’accès des véhicules de State Street aux places de stationnement derrière des entreprises telles que My Secret Stash et The Omelette Shoppe. L’espace de vente au détail aura une façade sur les rues Cass et State et permettra un accès arrière pour le service et les livraisons.
Jonathan Stimson, directeur exécutif de HomeStretch, a déclaré que l’organisation « poursuivait plusieurs voies (de financement) viables pour réaliser le développement du Lot O ». L’organisation à but non lucratif a soumis une demande ce mois-ci à la Michigan Economic Development Corporation (MEDC) pour les fonds du programme Revitalization and Placemaking. En fonction du résultat de cette demande, HomeStretch pourrait demander des subventions supplémentaires par l’intermédiaire de la Michigan State Housing Development Authority (MSHDA) ou demander au programme de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) de l’État. Le financement sera soutenu par un prêt à la construction de l’Independent Bank, qui « ne nécessite pas d’engagement de prêt permanent en place au moment de la clôture du prêt à la construction », selon Stimson. « L’équipe de développement prévoit d’aller sur le marché pour le financement permanent une fois la construction terminée. » Le prêt permanent est estimé à 6,5 millions de dollars. « Une faisabilité financière supplémentaire sera recherchée grâce à des coûts d’exploitation réduits, à l’examen de l’acquisition de terrains, à des subventions en capital et à un paiement tenant lieu d’impôt approuvé, ou PILOT », ajoute Stimson.
Plusieurs dirigeants et organisations locaux ont écrit des lettres de soutien pour le projet au MEDC, notamment Colburn, le PDG de la Traverse City Downtown Development Authority (DDA), Jean Derenzy, l’administrateur adjoint du comté de Grand Traverse Chris Forsyth, la directrice de MassTimber@MSU Sandra Lupien, l’action communautaire du nord-ouest du Michigan Kerry Baughman, directrice exécutive de l’agence, Ashley Halladay-Schmandt, directrice de la Coalition du nord-ouest du Michigan pour mettre fin à l’itinérance, Carolyn Ulstad, directrice du programme de transport du Groundwork Center for Resilient Communities, Yarrow Brown, directrice exécutive de Housing North, et Dan Buron, directeur exécutif de Goodwill Northern Michigan.
« Nous croyons fermement aux avantages des logements du centre-ville, à un mélange de différents types de logements et à l’utilisation de matériaux et de systèmes de construction de qualité en prêtant attention à l’expérience de logement des résidents et à la santé de l’environnement dans lequel ils vivent », a écrit Buron. « Nous entretenons une relation à long terme avec HomeStretch et travaillons en partenariat sur des solutions de logement depuis des années. Nous avons énormément de respect et de confiance dans leur capacité à mener un concept à la mise en œuvre efficace. Buron a déclaré que Goodwill souhaitait collaborer au projet Lot O, notamment « soutenir l’inclusion et la gestion d’unités de logement AMI de 0 à 30 %. Avoir un minimum de stationnement sur place « n’est pas un problème », a-t-il ajouté, « car beaucoup de nos résidents n’ont pas accès à un véhicule, ce qui rend idéale la marche d’une solution au centre-ville ».
Selon un calendrier proposé soumis à la ville, HomeStretch vise à travailler sur la collecte de fonds, les droits, l’architecture, l’ingénierie et les appels d’offres jusqu’en juillet 2023. La construction commencerait en août 2023, l’objectif étant que les permis d’occupation soient délivrés d’ici décembre 2024. commission municipale est une session d’étude, les commissaires ne prendront aucune mesure sur la proposition mais recevront à la place une présentation de Stimson et discuteront du projet. Colburn dit que le personnel travaillera ensuite avec le procureur de la ville « pour préparer un contrat d’achat (pour le lot O) pour autorisation future par la commission ».
Sur la photo: Rendu du projet de construction du lot O, vu en regardant vers l’ouest depuis State Street