L’énorme pari du gouvernement fédéral sur les nouvelles constructions n’aura probablement pas beaucoup d’effet sur la flambée des prix des maisons, avertissent certains économistes et experts du logement.
La stratégie visant à accélérer massivement la construction de nouvelles maisons à travers le Canada est la pièce maîtresse de la stratégie de logement mise à jour du gouvernement libéral, qui était elle-même au centre du budget de 2022.
Le plan de dépenses prévoit 4 milliards de dollars pour créer un fonds d’accélération du logement, un programme toujours en développement destiné à aider les gouvernements municipaux à accélérer les nouveaux projets de logement.
- Vous avez du mal à vous faire une place sur le marché immobilier ? Parlez-nous de votre expérience en envoyant un courriel à ask@cbc.ca.
Ottawa affirme que ce fonds contribuera à la construction des 3,5 millions de nouvelles maisons dont le Canada a besoin au cours des 10 prochaines années.
« La solution à l’abordabilité du logement est l’offre de logements », a déclaré le ministre du Logement Ahmed Hussen à la Chambre des communes plus tôt cette semaine.
Mais certains observateurs disent que cette approche est basée sur des données mal interprétées et sur la tendance des politiciens à simplifier à l’excès des problèmes complexes.
Aucune preuve que plus de maisons signifie des prix plus bas : expert
« [The government] semble avoir accepté la proposition selon laquelle toute offre est bonne, et si nous inondons le marché avec une offre qui fera baisser les prix », a déclaré Steve Pomeroy, chercheur au Canadian Housing Evidence Collaborative de l’Université McMaster.
« Je ne pense pas qu’il y ait des preuves que cela se produira réellement », a déclaré Pomeroy, qui a décrit l’argument du sous-approvisionnement comme un « mythe ».
Christine Whitehead, professeur émérite à la London School of Economics, a déclaré que l’identification du sous-approvisionnement comme cause des prix élevés était « absolument cohérente » parmi les gouvernements du monde entier.
Whitehead – qui a déclaré avoir étudié l’économie du logement pendant « de nombreuses décennies » – a déclaré qu’une focalisation étroite sur l’accélération de la nouvelle construction constitue un argumentaire politique attrayant mais fait rarement baisser les prix.
« La plupart des gens normaux penseraient que beaucoup plus de logements amélioreraient les choses », a-t-elle déclaré à CBC News.
« Le simple fait de construire 100 000 maisons par an ou 200 000 maisons par an ne fera pas une grande différence, en soi, sur les prix des maisons. »
Pierre Poilievre a fait de l’abordabilité du logement un thème central de sa campagne à la direction des conservateurs. Il a également identifié un manque d’approvisionnement comme le principal responsable de la hausse des prix.
Le NPD a réclamé la construction de nouveaux logements, avec la mise en garde que les maisons nouvellement construites devraient être réservées aux familles à faible revenu.
De combien de maisons le Canada a-t-il besoin?
Le gouvernement fédéral, les partis d’opposition et de nombreux économistes ont fait valoir au cours des dernières années que le Canada n’a pas assez de logements pour sa population.
UN Article 2021 de la Banque Scotia a rapporté que le Canada a le moins de maisons pour 1 000 habitants de tous les pays du G7, ce que la banque a décrit comme une «pénurie structurelle de logements».
Le budget de 2022 comprend une analyse similaire qui montre que le Canada se situe en dessous de la moyenne de l’OCDE pour les logements pour 1 000 habitants – derrière la France, le Japon et l’Allemagne, mais devant l’Australie et la Nouvelle-Zélande.
Pomeroy a déclaré que des statistiques comme celles-ci ne soutiennent pas adéquatement l’argument du gouvernement en matière de sous-approvisionnement, car d’autres facteurs importants sont laissés de côté, comme le fait que le Canada a la deuxième plus grande taille de ménage moyenne du G7.
Il a déclaré que le rythme récent des mises en chantier de nouveaux logements au Canada a suivi la croissance démographique – même si les prix des maisons ont atteint de nouveaux records.
« Lorsque vous regardez les données, cela ne confirme pas cette idée que nous avons un manque d’approvisionnement, certainement au niveau national agrégé », a déclaré Pomeroy.
Le Canada a ajouté plus de 271 000 nouvelles maisons en 2021, selon Données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Robert Kavcic, économiste principal à la Banque de Montréal, a également remis en question la capacité du gouvernement à stimuler davantage la construction.
« Le défi ici est que nous voyons déjà un nombre record d’unités en construction, et le secteur fait face aux contraintes de main-d’œuvre et de capacité », a-t-il écrit dans une réponse au budget.
Kavcic a également noté que si le gouvernement réussissait à accélérer la construction de nouvelles, il pourrait se retourner contre lui en faisant grimper les coûts des matériaux et en aggravant l’inflation, poussant les prix des logements à la hausse.
Ottawa affirme que d’autres facteurs contribuent aux prix élevés
Dans un courriel à CBC News, un porte-parole de Hussen a nuancé l’argument du gouvernement selon lequel le sous-approvisionnement a fait grimper les prix.
« Il existe un certain nombre de facteurs qui rendent le logement plus cher, mais le plus gros problème est l’offre », a écrit Daniele Medlej.
« Cependant, nous reconnaissons qu’il y a d’autres éléments en jeu, c’est pourquoi nous mettons en place plusieurs mesures pour lutter contre les pratiques déloyales sur le marché du logement, notamment l’interdiction des acheteurs étrangers, l’introduction d’une taxe anti-retournement et l’interdiction des enchères à l’aveugle. »
Whitehead a déclaré que les efforts du gouvernement pour stimuler la nouvelle offre et modifier les réglementations sont éclipsés par les forces de la macroéconomie, telles que les niveaux de revenu et les taux d’intérêt.
À moins d’instituer des mesures politiquement toxiques telles que les gains en capital ou les droits de succession, a-t-elle déclaré, le gouvernement canadien aura peu de contrôle direct sur les prix.
« J’aimerais pouvoir être plus joyeux à ce sujet », a déclaré Whitehead. « Ce que je dis, c’est qu’il n’y a pas de mal à construire des maisons. Vous devriez continuer à construire des maisons et essayer de les attribuer aux personnes dans le besoin. »
Vous avez une question ou un conseil pour CBC News ? Courriel : ask@cbc.ca ou rejoignez-nous en direct dans les commentaires maintenant.