C’était comme une scène d’un roman de Dickens. Après qu’un incendie d’arbre de Noël a envoyé de la fumée tourbillonnant dans une maison de ville convertie de Fairmount, tuant une douzaine de membres de la même famille, la ville découvre que 19 personnes vivaient dans l’ancien bâtiment. Mais au lieu d’être un marchand de sommeil avide, il s’avère que le propriétaire est la Philadelphia Housing Authority, l’agence dont dépendent les plus pauvres des pauvres de Philadelphie pour se loger.
Qu’un incendie puisse se propager à une vitesse aussi mortelle dans une maison en rangée typique de Philadelphie est presque inimaginable. Mais la raison pour laquelle tant de gens s’entassent dans la propriété de la PHA n’est pas un mystère : la ville n’a pas assez de logements sociaux disponibles pour les personnes à très faible revenu, en particulier celles qui subsistent avec moins de 15 000 $ par an.
Nous entendons beaucoup parler de la « crise du logement abordable » à Philadelphie, mais ce terme est tellement englobant qu’il est devenu pratiquement vide de sens. Le logement est certainement devenu plus cher ici au cours de la dernière décennie. Même les personnes qui gagnent des salaires confortables de la classe moyenne doivent désormais consacrer une plus grande partie de leur budget au loyer qu’auparavant, ce qui peut rendre plus difficile l’épargne de l’acompte pour une maison. Mais comme l’a écrit ma collègue Michaelle Bond, le logement à Philadelphie reste une aubaine incroyable par rapport à des villes comme San Francisco et New York.
La vraie crise à Philadelphie est la pauvreté. Même si l’économie de la ville a rebondi au cours des deux dernières décennies, lançant un boom de la construction qui a fait briller les quartiers dévastés, son taux de pauvreté n’a cessé de s’aggraver. Près d’un quart des habitants de la ville ont du mal à payer leur nourriture et leur logement, soit 65 000 de plus qu’en 2000. Peu importe le nombre de maisons construites par les promoteurs privés de Philadelphie, ces résidents à faible revenu ne pourront jamais payer le loyer.
Cela laisse PHA comme fournisseur de logements de dernier recours.
Pourquoi PHA ne construit-il pas simplement plus d’appartements ? La réponse courte est que le gouvernement fédéral a considérablement réduit le financement des autorités nationales du logement au cours des trois dernières décennies et imposé des limites strictes aux nouvelles constructions par le biais de l’amendement Faircloth. Les choses se sont tellement détériorées ici que la PHA a fermé sa liste d’attente aux nouvelles candidatures (sauf pour les personnes âgées et les personnes handicapées) en 2013. La situation n’est pas unique à Philadelphie : aujourd’hui, il y a 200 000 logements publics de moins disponibles à l’échelle nationale que pendant l’ère Clinton. .
Lorsque ces coupes fédérales ont été imposées dans les années 90, le Congrès a promis que les programmes axés sur le marché – comme les bons de la section 8 et les crédits d’impôt – compenseraient la perte de logements sociaux traditionnels. Mais ces programmes n’ont jamais suivi le rythme. Le président Joe Biden a un plan formidable pour augmenter l’offre de bons de logement pour les très pauvres, mais le faire passer par le Congrès est une autre affaire.
C’est ce qui rend si important le prochain réaménagement d’une propriété de la PHA dans l’ouest de Philadelphie. PHA a une chance rare d’ajouter des centaines de nouvelles unités subventionnées à son portefeuille à West Park, un projet de logements sociaux des années 1960 au 44e et au marché. Quelques mois seulement avant le début de la pandémie, PHA a annoncé qu’elle cherchait un partenaire pour acheter deux des trois tours de West Park et aider à réinventer le site de 12 acres. Un accord pourrait être annoncé dès la réunion de PHA jeudi.
Avec la vague de gentrification qui arrive de University City, West Park est un endroit parfait pour s’installer dans un parc de logements à faible revenu. Le campus tentaculaire – autrefois occupé par le Pennsylvania Hospital for the Insane – se trouve au sommet d’une petite colline à seulement deux pâtés de maisons d’une station Market-Frankford El. C’est une promenade facile aux emplois à Penn, Drexel et au Science Center. Il y a un centre de loisirs à côté et une école publique au coin de la rue.
Parce que le site était largement sous-développé – à la manière typique des années 60 – les trois tours autonomes ne contiennent que 357 appartements subventionnés. Équipé d’une véritable grille de rues urbaines, West Park pourrait facilement supporter trois fois ce nombre, en supposant que PHA conclue la bonne affaire avec un développeur.
PHA a déjà vécu ce type de réaménagement à plusieurs reprises, mais les résultats ont toujours donné moins – pas plus – d’unités subventionnées. Dans les années 90, les décideurs fédéraux en sont venus à considérer les projets de logements sociaux à haute densité et de grande hauteur comme West Park comme des incubateurs de crime et de dysfonctionnement. PHA avait déjà pris possession de centaines de maisons autrefois privées dans la ville, comme la maison de Fairmount, qui permettait aux gens de vivre dans des quartiers à revenus mixtes. Avec les encouragements de l’administration Clinton, la PHA a commencé à démolir systématiquement ses tours. Il a rasé près de deux douzaines jusqu’à présent, ne laissant qu’une poignée de vieilles tours en place.
Dans chacun des nouveaux développements, les tours d’habitation orientées vers l’intérieur ont été remplacées par des maisons en rangée et des appartements de taille moyenne – des bâtiments qui semblaient appartenir à Philadelphie. Parce que l’objectif de l’ère Clinton était de dédensifier la pauvreté, de nombreux développements PHA – tels que Hawthorne au 12e et Catharine – comprenaient également une grande quantité de maisons au prix du marché, qui étaient vendues à des prix réduits pour encourager l’accession à la propriété. Presque immédiatement, les quartiers environnants ont repris vie, préparant le terrain pour le renouveau que nous voyons aujourd’hui.
Mais il y avait un gros inconvénient : PHA s’est retrouvé avec beaucoup moins de logements pour personnes à faible revenu dans son portefeuille au moment précis où la pauvreté dans la ville atteignait son apogée.
PHA a clairement appris quelques leçons depuis lors. Lorsque son président et chef de la direction, Kelvin Jeremiah, a annoncé son intention de démolir deux des tours de West Park pour en faire de nouveaux logements, il a clairement indiqué que l’agence privilégiait désormais la densité. Il a également promis que chaque logement social existant serait remplacé ou rénové. Mais, dans une interview avec WHYY en 2020, il a déclaré qu’il envisageait toujours de nombreux logements, espaces commerciaux et autres commodités au prix du marché. « Nous recherchons l’utilisation la plus élevée et la meilleure », a-t-il déclaré.
Il est facile de comprendre pourquoi PHA voudrait répéter cette stratégie de revenus mixtes à West Park. Hawthorne a été une énorme réussite, et l’agence croit toujours que le fait d’amener des résidents de la classe moyenne à West Park aidera à attirer des investissements dans le quartier adjacent, connu sous le nom de Haverford North et Mill Creek.
Le problème est que Philadelphie est un endroit très différent de celui où Hawthorne a été construit. Le quartier autour de West Park peut difficilement être qualifié de dégradé, comme Hawthorne l’était dans les années 90. Lorsque les résidents de West Park regardent par leurs fenêtres, ils peuvent déjà voir une ligne d’horizon miniature d’immeubles d’appartements gris et blancs se former sur Chestnut Street, à proximité. Est-il vraiment logique de construire des logements au prix du marché à West Park alors que le besoin d’unités subventionnées est si grand?
PHA est tiré dans les deux sens. De nombreux résidents de West Park veulent voir des maisons au prix du marché dans le cadre du réaménagement, m’a dit Andrea Foster, représentante des locataires du projet. Le représentant de l’État Amen Brown, un législateur pour la première fois qui a grandi dans la pauvreté et dont plusieurs membres de la famille vivent à West Park, a déclaré qu’il pensait que la diversité économique était essentielle au succès de West Park. Sans logements au prix du marché salés dans le mélange, il craint que West Park 2.0 ne se transforme à nouveau en une enclave d’extrême pauvreté.
« Un revenu mixte signifie que vous vivez avec des médecins, des professeurs, des professionnels. Vous montez tous ensemble dans l’ascenseur. Ils fournissent des modèles », a expliqué Brown alors que nous nous promenions dans West Park, nous faufilant parmi les échafaudages qui avaient été érigés pour attraper les briques et le béton tombant des vieilles tours. « Ma mère était à l’aide sociale. C’était un comportement appris.
Bien que PHA n’ait pas publié de détails sur les propositions de West Park, plusieurs ont fuité. Brown et Foster sont de grands fans d’un plan soumis par Post Brothers, le promoteur de logements de luxe qui transforme maintenant Northern Liberties en un mini centre-ville avec des gratte-ciel et des commerces de détail. Plutôt que de simplement remplacer les 357 unités subventionnées de West Park, Post construirait un nombre égal de condos et les remettrait aux résidents actuels, leur donnant la pleine propriété.
Mais pour compenser les coûts de ce plan inhabituel, Post veut les droits d’utiliser le reste du site pour des logements au prix du marché, jusqu’à un millier d’unités. Une fois les résidents actuels devenus propriétaires, West Park n’aurait plus de logements subventionnés.
D’autres plans qui ont fait surface prévoient également de grandes quantités de logements au prix du marché, bien que peu soient aussi extrêmes que le plan Post Brothers. Une équipe de développement de New York, dirigée par L+M et MSquared, envisage d’ouvrir le site de 12 acres au quartier environnant avec de nouvelles rues, des parcs et, un jour peut-être, un pont piétonnier sur l’El. Pour payer ces équipements, 30% des unités seraient au prix du marché.
Même cette quantité de logements au prix du marché pourrait être trop pour le membre du conseil local Jamie Gauthier, qui représente l’ouest de Philadelphie. Quelques jours seulement après que la PHA a annoncé son intention de rechercher un partenaire de réaménagement, elle a condamné le plan dans un discours devant le conseil municipal, se plaignant qu’il n’exprimait « aucune préférence pour un développement équitable ». Gauthier a dit à plusieurs reprises que l’ouest de Philadelphie ne peut pas se permettre de perdre une seule maison à prix abordable.
Cela ne signifie pas que West Park ne peut pas être un endroit économiquement diversifié. Le terme le logement abordable peut couvrir une gamme de revenus, allant des personnes disposant d’un revenu de subsistance aux travailleurs pauvres. Comme l’a clairement montré l’incendie de Fairmount, PHA doit se concentrer sur la construction du plus grand nombre de logements pour les personnes qui en ont le plus besoin.