EN RÉPONSE À des décennies de hausse des coûts de logement dans le Commonwealth, le Massachusetts a récemment modifié la loi de zonage de l’État pour obliger les gouvernements locaux à réformer leurs lois de zonage. Les modifications font partie d’un objectif plus large visant à éliminer les obstacles qui empêchent l’offre de logements de suivre la demande croissante.
Dans de nombreuses communautés, les lois de zonage locales interdisent la construction de logements multifamiliaux, qui comprennent tout, des maisons en rangée et des immeubles à trois étages aux appartements et aux bâtiments commerciaux/résidentiels à usage mixte. Dans de nombreux cas, les constructeurs doivent demander une approbation spéciale dans le cadre d’un long processus où ils risquent de se voir refuser l’autorisation de construire autre chose que des maisons unifamiliales isolées. La nouvelle exigence de zonage multifamilial pour les communautés MBTA crée une obligation légale pour 175 communautés de la grande région de Boston de concevoir au moins un district de zonage où des logements multifamiliaux peuvent être construits de plein droit ou sans autorisation spéciale.
En raison de la complexité potentielle de la nouvelle loi, le Département du logement et du développement communautaire (DHCD) a publié un projet de directives en décembre 2021. Comme pour tout ensemble de directives réglementaires, celle-ci comprend un processus d’engagement public où les parties prenantes peuvent soumettre des commentaires fournissant au DHCD des commentaires. En règle générale, ces commentaires se concentrent sur les aspects techniques qui peuvent rendre plus difficile ou plus facile pour les municipalités de se conformer à la loi de l’État, mais les premières réactions suggèrent que de nombreuses municipalités pourraient chercher des moyens d’éviter complètement la conformité.
Pour des organisations comme Harborlight Community Partners, qui s’engagent à garantir que des logements plus abordables et accessibles soient disponibles dans toutes nos communautés, ces premières indications que de nombreuses municipalités ont l’intention de résister à la conformité sont troublantes. Avec le soutien de plusieurs parties prenantes de la Côte-Nord, nous avons récemment soumis des commentaires publics exhortant le DHCD à adopter une approche collaborative mais solide de la conformité locale en tant que question de justice raciale. Par un certain nombre de mesures, la grande région de Boston reste très ségrégée par des réglementations raciales et de zonage strictes, que la nouvelle loi traite explicitement et qui sont une source majeure du problème.
Les experts en logement soupçonnent depuis longtemps qu’un zonage strict a joué un rôle dans la prévention de l’intégration raciale dans le Massachusetts. Écrivant conjointement en 1975, deux commissions des droits civiques ont noté que «les politiques locales d’exclusion du zonage des grands terrains et les restrictions sur les habitations familiales multifamiliales ont transformé les villes rurales en enclaves blanches de banlieue» autour de la région à croissance rapide de la route 128. Les conclusions du rapport étaient très suggestives, mais les données et les méthodes étaient rudimentaires. Dans les décennies qui ont suivi, cependant, un nombre croissant de recherches ont confirmé leurs soupçons : les restrictions draconiennes de densité, en particulier dans les communautés suburbaines, sont une source importante de ségrégation raciale.
Les restrictions de densité, telles que les districts de zonage qui n’autorisent que les maisons unifamiliales isolées sur des parcelles moyennes ou grandes, rendent essentiellement illégale la construction d’autre chose que de logements occupés par leur propriétaire très coûteux. Le même héritage historique qui a laissé aux ménages noirs des revenus plus faibles, moins de richesse et un accès plus limité au crédit hypothécaire signifie que ce type de zonage agit comme une barrière invisible bloquant efficacement les familles noires (et d’autres personnes de couleur) de nombreuses communautés.
S’appuyant sur un nombre croissant de preuves, une nouvelle recherche de la politologue Jessica Trounstine fournit des preuves solides que les communautés qui étaient plus blanches en 1970, lorsque le mouvement pour plus de réglementations de zonage a commencé à décoller, étaient plus susceptibles d’avoir des réglementations de zonage strictes des décennies plus tard. De plus, elle constate que les municipalités qui ont adopté ces règlements de zonage plus stricts sont restées plus blanches que celles qui ont un zonage moins restrictif. En d’autres termes, la rigueur des réglementations locales en matière de zonage était un déterminant majeur de la diversification des communautés ou du maintien d’une forte ségrégation.
La nouvelle exigence de l’État selon laquelle les communautés se répartissent en zones pour au moins un district de taille raisonnable où il est possible de construire de plein droit des logements multifamiliaux est une étape modeste mais importante et nécessaire pour surmonter les obstacles qui maintiennent la ségrégation du Massachusetts. Vue sous cet angle, la non-conformité n’est pas simplement une question de savoir si une ville particulière autorise ou non la construction de certains types de logements à l’intérieur de ses frontières. C’est une question de logement équitable et de justice raciale.
La conformité prendra du temps et nécessitera une assistance technique de l’État et des agences régionales pour aider certaines communautés à surmonter les obstacles légitimes à la mise en œuvre. Mais nous ne devons pas perdre de vue que le but ultime est la conformité dans les 175 communautés. L’État ne peut pas permettre au gouvernement local d’enfreindre la loi. Nous avons l’obligation morale de veiller à ce que les municipalités récalcitrantes se conforment à toute vitesse délibérée.
Joshua McCabe est le coordinateur du plaidoyer et de l’éducation chez Harborlight Community Partners, une organisation à but non lucratif qui construit et gère des logements abordables sur la Côte-Nord.
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