La Loi de 2022 sur la sécurité des bâtiments (la Loi) a reçu la sanction royale le 28 avril 2022. Nous avons récemment fourni une Aperçu des éléments clés de la Loi après la publication de la version finale.
Conseils pratiques et comment nous pouvons vous aider
Bien qu’une grande partie des détails du nouveau régime reste à définir dans la réglementation, certaines dispositions importantes, telles que celles sur la responsabilité étendue et les contributions de réparation, s’appliqueront à partir du 28 juin 2022.
Les développeurs doivent examiner leur exposition potentielle et celle de toute société liée maintenant à la lumière de ces dispositions et également déterminer s’il est possible de réclamer des tiers. Les documents potentiellement pertinents doivent être conservés et les politiques de conservation des documents revues/modifiées pour refléter les périodes plus longues (tout en garantissant la conformité avec la législation applicable en matière de protection des données). Les dispositions contractuelles et les protections des tiers, en plus de la couverture d’assurance, doivent également être revues/mises à jour.
S’il vous plaît contactez À M, Déborah ou Inam si vous avez des questions sur la loi et sur la manière dont elle peut vous affecter, ou si vous avez besoin d’aide concernant la stratégie, la révision des contrats, la mise à jour des politiques/procédures ou la formation du personnel.
Responsabilité élargie
L’un des changements les plus controversés et les plus profonds introduits par la loi est l’extension du délai de prescription pour déposer des réclamations en vertu de l’article 1 de la loi de 1972 sur les locaux défectueux (DPA) de 6 à 30 ans (pour les travaux déjà achevés) et de 6 à 15 ans (pour les travaux réalisés dans le futur). Les nouvelles dispositions signifient que des réclamations pourraient être faites contre toute personne impliquée dans les travaux, y compris les propriétaires d’immeubles, les propriétaires, les promoteurs, les entrepreneurs, les architectes et les géomètres.
Un tribunal saisi d’une demande introduite rétroactivement doit la rejeter à l’égard de tout défendeur « s’il est convaincu qu’il est nécessaire de le faire pour éviter une violation des droits de ce défendeur au regard de la Convention ». Reste à voir comment cela se traduira en pratique. Les demandeurs potentiels qui se trouvent en plein sur le délai de prescription de 30 ans disposent d’un an supplémentaire pour intenter une action. La Loi n’annule pas les réclamations qui ont déjà été réglées ou définitivement déterminées par un tribunal ou un arbitrage.
La loi étend également la DPA pour inclure la rénovation et d’autres travaux d’un logement existant et met en vigueur l’article 38 de la loi sur la construction de 1984 (BA), permettant d’intenter des demandes d’indemnisation pour des dommages physiques (blessures ou dommages matériels) causés par une infraction aux règles de construction. Le délai de prescription pour les deux est de 15 ans.
Les dispositions ci-dessus entrent en vigueur le 28 juin 2022.
Dans un autre développement clé, la loi introduit des ordonnances de responsabilité en matière de construction permettant à la Haute Cour d’étendre les responsabilités d’une personne morale (société ou LLP), engagées en vertu de la DPA ou de l’article 38 de la BA ou en raison d’un risque pour la sécurité des bâtiments, à l’un de ses « associés », c’est-à-dire les entités sœurs ou mères, les rendant conjointement et solidairement responsables. Notez qu’une ordonnance de responsabilité de construction peut être rendue à l’égard d’une personne morale qui a été dissoute et continue d’avoir effet même si la personne morale est dissoute après la prise de l’ordonnance. Les dispositions sur les ordonnances de responsabilité en matière de construction couvriront en théorie les sociétés qui sont à l’origine de véhicules à usage spécial souvent utilisés dans les transactions de développement immobilier, par exemple, même lorsque le SPV lui-même a été dissous après l’achèvement du développement. Sur demande, la Haute Cour aura également le pouvoir d’ordonner à une personne morale de fournir des informations et des documents relatifs à un « associé » pour permettre au demandeur et à d’autres de faire, ou d’envisager de faire, une demande d’ordonnance de responsabilité en matière de construction. Il reste à voir comment ces différentes dispositions fonctionneront dans la pratique.
Ces dispositions entrent en vigueur le 28 juin 2022.
Cotisations d’assainissement
La loi introduit le concept d’« ordonnance de contribution à l’assainissement » en vertu de laquelle une personne morale ou une société de personnes déterminée (le propriétaire, le promoteur ou une personne « associée » à eux) est tenue de contribuer aux frais de réparation de certains défauts dans les bâtiments qui contiennent au moins deux logements et mesurent au moins 11 mètres de haut ou comptent au moins cinq étages. Dans ce contexte, « associé » comprend les sociétés sœurs ou mères, mais s’étend également aux associés d’une société de personnes et aux administrateurs. Cet article doit entrer en vigueur le 28 juin 2022.
Il existe également des dispositions (qui n’ont pas encore été entièrement définies) obligeant les propriétaires à rechercher d’autres sources de financement avant de répercuter le coût de certains travaux d’assainissement sur les locataires. Cela comprend la prise de mesures raisonnables pour déterminer si des fonds peuvent être obtenus d’un tiers dans le cadre de l’entreprise des travaux et, le cas échéant, pour obtenir les fonds du tiers – y compris en faisant une réclamation contre le promoteur ou le concepteur du bâtiment .
Bloquer les développeurs du marché
La loi autorise la prise de réglementations interdisant le développement et le contrôle des constructions à toutes fins liées à la sécurité des personnes à l’intérieur ou à proximité des bâtiments en ce qui concerne les risques qui en découlent, ou à l’amélioration de la qualité des bâtiments. Cela obligera essentiellement les acteurs de l’industrie du bâtiment à remédier aux défauts des bâtiments ou à contribuer aux coûts associés. L’implication est que ceux qui ne souscrivent pas à un programme de l’industrie du bâtiment à cette fin seraient soumis aux interdictions.
De nouvelles « passerelles » pour les bâtiments à haut risque
La Loi établit un régime réglementaire plus strict pour les bâtiments à risque élevé [1]supervisé par le nouveau régulateur de la sécurité des bâtiments (le régulateur) siégeant au sein du Health and Safety Executive (HSE) [2]. Le Régulateur sera le seul organisme de contrôle des bâtiments pour les bâtiments à haut risque.
Il existe trois passerelles à des étapes clés de la phase de conception et de construction. Passerelle de planification un ne fait pas partie de la loi et est devenu opérationnel en août 2021. Les passerelles deux (avant le début des travaux de construction) et trois (lorsque les travaux sont terminés) seront des points de décision stop/go qui doivent être franchis avant qu’un développement puisse passer à l’étape suivante .
Un projet de règlement établissant les exigences procédurales proposées à chaque étape sera consulté en temps voulu, maintenant que la loi a été adoptée. Ce gouvernement fiche descriptive fournit plus de détails sur ce à quoi on peut s’attendre. Un thème clé est que la conformité aux réglementations en matière de construction ne peut plus être considérée comme un exercice de case à cocher et que les responsables (voir ci-dessous) devraient adopter une approche holistique.
Selon l’original du gouvernement plan de transition, les passerelles deux et trois devaient entrer en vigueur dans 18 mois. Cependant, ce HSE page web établissant le calendrier opérationnel prévu du régulateur indique que les nouveaux bâtiments dont les travaux commencent le 1er avril 2023 ou après doivent suivre le processus d’approbation de la passerelle pendant la conception et la construction.
Le régime des titulaires de droits
La nouvelle réglementation imposera des obligations en matière de sécurité des bâtiments à ceux qui achètent, planifient, gèrent et entreprennent des travaux de construction, y compris les clients, les concepteurs principaux, les concepteurs, les entrepreneurs principaux et les entrepreneurs, c’est-à-dire les mêmes titulaires d’obligations identifiés par le règlement de 2015 sur la construction (conception et gestion) pour la santé et la sécurité. devoirs de sécurité. Le gouvernement a indiqué que les réglementations s’appliqueront à tous les travaux auxquels s’appliquent les réglementations sur la construction de 2010 et que des obligations renforcées de coopération, de coordination, de communication et de compétence s’appliqueront aux travaux de construction associés à des bâtiments à haut risque.
Comme pour le régime de porte d’entrée, les projets de règlement feront l’objet de consultations en temps voulu, maintenant que la loi a été adoptée. En attendant, ce gouvernement fiche descriptive fournit plus de détails sur ce à quoi on peut s’attendre.
Il y aura également des réglementations imposant aux concepteurs principaux, aux entrepreneurs principaux et à toute personne effectuant des travaux de conception ou de construction d’être compétents pour leurs rôles. Ceux qui les nomment auront également l’obligation de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les personnes qu’ils nomment satisfont à l’exigence. Voir le gouvernement fiche descriptive sur la compétence de l’industrie pour plus de détails.
Des sanctions plus sévères en cas de non-conformité
Les développeurs doivent être conscients des pouvoirs d’application accrus du régulateur. Désobéir à un avis de conformité ou d’arrêt sera une infraction pénale en vertu de la BA, avec une peine maximale de deux ans d’emprisonnement ou une amende ou les deux. En cas de contravention aux règlements de construction, le délai des avis de l’article 36 exigeant l’enlèvement ou la modification d’un ouvrage non conforme est porté de 12 mois à 10 ans.
Notamment, lorsqu’une infraction en vertu de la BA est commise par une personne morale avec le consentement ou la connivence d’un administrateur, d’un directeur, d’un secrétaire ou d’un autre dirigeant similaire (ou de toute personne qui prétendait agir à un tel titre), ou est attribuable à une négligence de leur part, cette personne ainsi que la personne morale commettent l’infraction et sont responsables en conséquence.
Taxe sur la sécurité des bâtiments/promoteur
La loi confère au secrétaire d’État le pouvoir d’imposer une taxe sur les demandes d’approbation de contrôle des bâtiments (et certaines autres demandes/avis) dans le but de couvrir les dépenses de sécurité des bâtiments. Le gouvernement fiche descriptive sur le prélèvement et le Consultation de juillet 2021 sur sa conception, les deux indiquent qu’il s’appliquera aux développements relevant du régime de la porte deux, c’est-à-dire aux bâtiments à haut risque. Cependant, l’article pertinent de la loi fait référence aux bâtiments en Angleterre consistant en ou contenant un ou plusieurs logements ou autres logements et ne semble donc pas limiter la taxe proposée aux bâtiments à haut risque. Nous continuerons de surveiller et de faire rapport sur les développements.
Le fil d’or
Dans le cadre du régime réglementaire plus strict s’appliquant aux bâtiments à haut risque, les responsables du bâtiment seront tenus de mettre en place et de maintenir un « fil d’or » d’informations exactes, accessibles et à jour. Cela inclut les responsables (tels que les développeurs) pendant la phase de conception et de construction. Ce fil d’or devra être créé avant le début des travaux de construction et doit être maintenu à jour tout au long de la conception et de la construction. Il est ensuite remis au « responsable » responsable de l’immeuble en occupation. Un projet de règlement, qui sera consulté en temps utile, définira les exigences spécifiques. Ce gouvernement fiche descriptive fournit plus de détails sur ce à quoi on peut s’attendre.
Médiateur du logement neuf
La loi prévoit la mise en place d’un programme de médiateur pour les maisons neuves qui assurera la résolution des litiges et statuera sur les plaintes des acheteurs de maisons neuves contre les promoteurs. Le cadre du régime est défini à l’annexe 9 de la Loi. Selon le gouvernement fiche descriptiveles développeurs devront devenir et rester membres du programme.
Garanties des maisons neuves
La loi oblige également les promoteurs à fournir des garanties sur les maisons neuves aux acheteurs de maisons neuves. Le secrétaire d’État peut (par règlement) imposer certaines exigences, notamment en ce qui concerne les types de défauts auxquels le promoteur doit accepter de remédier et la police d’assurance. Le règlement doit prévoir que la période de garantie au titre de la police d’assurance doit être d’au moins 15 ans à compter du jour où l’intérêt en question est accordé ou aliéné. La réglementation relative aux sanctions pécuniaires en cas de non-respect de l’obligation de fournir une garantie doit prévoir que le montant de la sanction (hors intérêts ou toute pénalité complémentaire) ne peut excéder le plus élevé de 10 % de la valeur des intérêts concernés au moment de la personne l’a accordée ou s’en est débarrassée, et 10 000 £.
Assurance
Le marché de l’assurance responsabilité civile professionnelle a connu des restrictions plus strictes sur l’indemnisation que les assureurs ont été et seront disposés à fournir à l’avenir. L’éloignement des limites d’indemnisation applicables à chaque réclamation, aux réclamations globales, ajoutées aux exclusions générales de la sécurité incendie et des produits de revêtement, signifie une plus grande responsabilité financière pour les promoteurs, les entrepreneurs et les autres professionnels pour faire face aux responsabilités des réclamations. Beaucoup n’ont pas les moyens de faire face aux responsabilités historiques qui ne sont plus couvertes par leur assurance responsabilité civile professionnelle. À l’avenir, il pourrait y avoir un intérêt accru à utiliser l’assurance projet pour pallier les lacunes de l’assurance responsabilité civile professionnelle actuelle. Il reste à voir si cela devient une option plus viable dans un paysage de plus grand contrôle de la construction.