Un rapport d’économistes de l’UH indique que les réglementations en matière de construction ici sont les plus onéreuses aux États-Unis, tout comme les prix de nos maisons sont les plus élevés.
Une publication récente d’économistes hawaïens a révélé que l’État était le plus réglementé du pays en matière de construction résidentielle et que le délai moyen de délivrance des permis de construire était trois fois plus long que la moyenne de l’échantillon.
Le mémoire d’UHERO, l’UH Economic Research Organization, n’est pas une surprise pour les membres des communautés de l’immobilier, du développement et de la construction d’Hawaï – ou pour quiconque a essayé de construire un ajout ou une nouvelle maison uniquement pour rencontrer des couches de réglementations d’État et de comté et longs délais d’autorisation.
« Quelle que soit la manière dont vous le découpez, l’environnement réglementaire d’Hawaï est beaucoup plus restrictif que la zone moyenne, la communauté moyenne, à travers le pays », a déclaré le directeur exécutif d’UHERO, Carl Bonham, dans une vidéo sur le site Web d’UHERO.
UHERO a évalué les quatre principaux comtés d’Hawaï à l’aide des outils de l’indice de réglementation de l’utilisation des terres résidentielles de Wharton, qui interroge les fonctionnaires pour mesurer la rigueur des réglementations locales en matière de construction de maisons. L’indice Wharton a inclus la ville et le comté d’Honolulu dans son indice national jusqu’en 2018.
Lorsque UHERO tient compte des données locales, Hawaiʻi est bien plus élevé sur l’indice Wharton que le New Jersey, l’État avec les réglementations les plus strictes. Pendant ce temps, le prix médian des maisons unifamiliales de plus d’un million de dollars dans trois des quatre comtés fait également d’Hawaï l’État avec la valeur médiane des maisons la plus élevée.
Le comté d’Hawaiʻi a le plus gros fardeau réglementaire parmi tous les comtés mesurés à l’échelle nationale, suivi de quatre comtés de Californie; Le comté de Maui est n ° 6, Kaua’i 9 et Honolulu 11.
Couches de réglementation
Bonham note que même si les données montrent une corrélation entre les réglementations et les prix élevés des maisons, cela ne prouve pas que les réglementations ont causé les prix élevés.
Cependant, Bonham ajoute : « Au niveau national, les chercheurs ont conclu qu’il existe une relation causale et que cela fait grimper les prix des maisons dans des endroits qui ont des réglementations restrictives très étendues. » UHERO dit qu’il prévoit de poursuivre les recherches sur la manière dont les réglementations et les prix d’Hawai’i sont liés.
UHERO note que les promoteurs de propriétés multifamiliales, des appartements locatifs abordables aux tours de condominiums haut de gamme, doivent demander une autorisation spéciale aux organismes de réglementation tels que les départements de planification et d’autorisation du comté et la Hawaiʻi Housing Finance & Development Corp. – et, dans certaines régions d’Oʻahu , la Hawaiʻi Community Development Authority ou le Honolulu City Council – un processus qui peut être extrêmement compliqué.
« La réglementation peut être contre-productive si elle impose un lourd fardeau aux développeurs », déclare UHERO dans le mémoire. « Bien que nous préférions que les développeurs fournissent de grandes unités avec des équipements généreux à bas prix, obliger les développeurs à respecter des directives trop rigides entraînera l’échec de nombreux projets. »
Beaucoup d’engagement politique
UHERO a constaté que pour neuf des douze sous-indices de l’indice Wharton, le niveau moyen de réglementation de l’État est plus onéreux que dans la communauté américaine moyenne. UHERO dit que Hawaiʻi se classe mal dans les trois domaines jugés les plus importants sur le plan statistique: l’implication des tribunaux, l’implication politique de l’État et locale et la pression politique locale.
Hawaii a sept fois plus de besoins en logements abordables pour les nouvelles constructions que la moyenne nationale. Et les promoteurs de locations abordables sont confrontés à certaines des réglementations les plus restrictives de toutes, juste pour obtenir un financement suffisant grâce à des crédits d’impôt et à d’autres sources telles que le fonds renouvelable de logements locatifs de l’État.
« De nombreuses juridictions aux États-Unis n’ont aucune réglementation en matière de logement abordable, mais même par rapport aux marchés hautement réglementés, les comtés d’Hawaï se distinguent par l’omniprésence des exigences en matière de logement abordable », déclare UHERO dans le mémoire. « Les besoins en logements abordables réduisent les revenus générés par les nouveaux projets, ce qui réduit l’incitation à produire de nouveaux logements. »
Les retards de permis se distinguent également. Les constructeurs de maisons hawaïennes attendent en moyenne trois fois plus longtemps pour obtenir des permis que ceux des autres États, ce qui augmente considérablement les coûts, crée de l’incertitude et décourage la construction de nouveaux projets, selon le mémoire d’UHERO.
« Même lorsque vous regardez les marchés les plus réglementés du pays, les délais de permis d’Hawaï sont presque deux fois plus longs », déclare Bonham. « On parle d’un an à un an et demi entre la demande de permis et l’obtention de l’agrément. »
Les longs délais d’obtention des permis durent depuis des décennies et les efforts déployés ces dernières années pour rationaliser les services n’ont pas abouti à des améliorations significatives. Ces efforts comprennent l’examen des permis par un tiers, permettant aux entrepreneurs et aux propriétaires d’acheminer leurs propres demandes de permis de résidence via les agences d’Honolulu pour approbation et une loi de 2018 qui exige que les permis pour les maisons unifamiliales et bifamiliales à O’ahu soient délivrés dans les 60 jours.
Législation YIMBY
Un projet de loi à l’Assemblée législative de cette année, soutenu par l’association des agents immobiliers hawaïens à l’échelle de l’État, vise à commencer à s’attaquer au problème en créant un groupe de travail à l’échelle de l’État, comprenant des membres des agences de réglementation, pour accroître la coordination sur les questions de logement et de zonage, et obligerait les comtés à soumettre un rapport biennal sur les efforts déployés pour éliminer les obstacles réglementaires à la construction de logements.
House Bill 1837, surnommé « Oui dans ma cour arrière » ou YIMBY, doit être adopté pour la dernière fois à l’Assemblée législative mardi. Le département de la planification et des permis d’Honolulu a soumis le mois dernier un témoignage écrit au comité sénatorial des voies et moyens de l’État s’opposant au projet de loi et défendant le droit de la ville d’imposer ses propres réglementations.
Bonham propose plusieurs options pour réduire les délais d’obtention des permis, telles que « fixer des objectifs pour le temps qu’il faudra pour obtenir un permis tout au long du processus et mettre en œuvre de nouvelles règles qui rendent moins onéreux l’obtention d’une approbation pour quelque chose qui ne nécessite pas de dérogation ».
« Pensez à un immeuble standard, disons un immeuble de faible hauteur destiné aux ménages à revenu médian ou inférieur, il aura donc une composante de logement abordable », dit-il. « Faites en sorte qu’il soit simplement approuvé, il n’a pas à passer par des mois et des mois et des mois de processus réglementaire. »
De nouvelles réglementations sont encore en cours de création. Il y a deux ans, le conseil municipal d’Honolulu a adopté le projet de loi 25, qui a créé des règlements pour la conservation de l’énergie pour les bâtiments résidentiels et commerciaux. Parmi les nouvelles exigences : au moins 25 % de toutes les places de stationnement dans les nouveaux immeubles multifamiliaux doivent être « prêtes pour le chargeur de véhicule électrique », avec des exceptions pour les logements à faible revenu.
Les réglementations sur le traitement des eaux pluviales ont déjà augmenté les coûts d’infrastructure pour les nouveaux projets de construction. Et la ville et le comté d’Honolulu créent un nouveau service public des eaux pluviales, qui prélèvera une redevance sur chaque propriété d’Oʻahu.