Ali Vahdani et Ali Sahabi, dirigeants d’Optimum Seismic.

Les clients propriétaires d’immeubles multifamiliaux de Ray Valentine étaient paniqués.
C’était il y a six ans, et la ville de Los Angeles venait d’envoyer des avis aux propriétaires de structures multifamiliales souples du premier étage construites avant 1980, leur accordant un an pour soumettre un plan de modernisation sismique à la ville et six ans de plus pour terminer le travaux de rénovation.


Valentine, propriétaire et exploitant de Matilla Group Property Management à Playa del Rey, gère environ 70 propriétés dans toute la région de Los Angeles, et bon nombre de ses clients propriétaires ont reçu les avis.
« C’était plutôt une bombe et un énorme engagement financier pour nos clients », a déclaré Valentine.


Mais c’était plus qu’un simple fardeau financier. De nombreux clients propriétaires de Valentine étaient des entreprises familiales sans aucune idée de qui embaucher pour effectuer les évaluations et les travaux de modernisation sismique.
Lors d’un symposium sur la modernisation sismique, Valentine est tombée sur un stand exploité par Optimum Seismic Inc. de Vernon.


« Je cherchais des entreprises capables de faire tout le travail de modernisation sismique, de la soupe aux noix, et de me débarrasser de ce problème », a-t-il déclaré. « Et Optimum Seismic semblait se démarquer des autres entreprises là-bas. »


Valentin n’était pas seul. Des dizaines d’autres gestionnaires immobiliers et propriétaires d’immeubles multifamiliaux recherchaient soudainement les services de l’entreprise, donnant à l’entreprise un essor substantiel de ses activités.


Cette poussée n’était pas la première fois qu’elle bénéficiait d’un mandat de modernisation sismique. L’entreprise est née d’un mandat similaire que la ville de Los Angeles a adopté en 1981 pour les bâtiments en maçonnerie non armée. La demande des propriétaires d’immeubles de remplir ce mandat a aidé à convaincre Ali Vahdani, diplômé en génie civil de l’UCLA, de lancer l’entreprise en 1984.


Optimum Seismic est rapidement devenu l’une des deux douzaines d’entreprises spécialisées dans le sud de la Californie spécialisée dans tous les aspects des rénovations sismiques, de la réalisation d’évaluations de bâtiments à la fabrication de structures de support en acier utilisées dans les rénovations – la société possède une usine d’assemblage près de son siège social de Vernon – à superviser les travaux de rénovation proprement dits.


« Nous sommes l’une des rares entreprises à offrir un service complet, de l’ingénierie à la fabrication de pièces en acier en passant par la construction », a déclaré Ali Sahabi, neveu de Vahdani et directeur de l’exploitation de l’entreprise.
À ce jour, l’entreprise a modernisé ou rénové environ 3 500 bâtiments, principalement dans le sud de la Californie.


Selon Ross Stein, co-fondateur et directeur général de Temblor Inc., basée à Tiburon, qui modélise les risques de tremblement de terre pour le secteur des assurances, Optimum Seismic opère dans la zone idéale de l’industrie locale de la modernisation sismique, entre d’énormes sociétés d’ingénierie qui s’attaquent aux gratte-ciel. et d’autres grandes structures et entreprises familiales qui font le boulonnage de fondations pour les maisons unifamiliales et les petits bâtiments commerciaux.


Optimum Seismic effectue également des travaux d’ingénierie structurelle sur des structures multifamiliales et commerciales qui ne sont pas liées à des rénovations sismiques ; bon nombre de ces projets font partie de rénovations ou de mises à niveau de bâtiments.


Faire pression pour les mandats

Sahabi, qui est venu dans l’entreprise de son oncle après avoir fondé une société de développement, a également été un défenseur de l’industrie de la modernisation sismique, en parrainant des forums et en poussant les élus locaux à adopter des mandats de modernisation sismique.

Le plus grand mandat de modernisation sismique est dans la ville de Los Angeles. En septembre dernier, grâce à l’ordonnance de 2015, plus de 12 500 bâtiments mous du premier étage nécessitant des rénovations sismiques avaient été identifiés dans les limites de la ville. Environ 7 000 ont été rénovés à ce jour, selon un communiqué d’octobre de la ville.


Les bâtiments souples du premier étage, qui sont souvent des appartements, sont des bâtiments à ossature de bois qui ont une grande ouverture au premier étage pour un parking ou des portes de garage. Après le tremblement de terre de Northridge en 1994 – au cours duquel un immeuble d’appartements au premier étage appelé Northridge Meadows Apartments s’est effondré, tuant 16 personnes – ces types de bâtiments ont été jugés particulièrement vulnérables aux tremblements de terre car leurs poteaux de support minces peuvent se casser facilement.


La plupart des rénovations sismiques pour ces bâtiments nécessitent soit des renforts en acier ajoutés aux poteaux de support du premier étage ou aux murs. Les rénovations peuvent coûter entre 25 000 $ et 160 000 $, selon la quantité de supports en acier qui doivent être ajoutés.
Malgré les dangers connus, il a fallu près de 20 ans aux villes pour commencer à promulguer des mandats de rénovation sismique, car les autorités locales hésitaient à imposer des coûts supplémentaires aux propriétaires.


Alors que les mandats sont considérés comme cruciaux pour obliger les propriétaires d’immeubles à terminer les rénovations, la pression vient également des prêteurs qui exigent de plus en plus les rénovations avant de consentir des prêts pour permettre d’autres rénovations ou même pour financer l’achat des immeubles multifamiliaux.


Et Sahabi a déclaré que même sans les mandats de la ville ou les exigences des prêteurs, la réalisation de rénovations sismiques a un sens financier. Si les bâtiments peuvent rester debout et ne subir que des dommages minimes après un séisme, la responsabilité du propriétaire du bâtiment est alors moindre.


La réduction de cette responsabilité était l’une des raisons pour lesquelles un important gestionnaire immobilier local a fait appel à Optimum Seismic avant même la promulgation des mandats.
« Les rénovations sismiques sont également importantes pour des raisons de sécurité et de responsabilité », a déclaré Bruce Harrison, directeur général de Beaumont Company Inc., basée à Larchmont Village, qui gère environ 200 propriétés, principalement multifamiliales, dans le sud de la Californie.
Harrison a déclaré que son entreprise avait travaillé avec l’entreprise sur environ 50 à 60 projets de modernisation sismique au cours des sept dernières années. Il a déclaré que les équipes d’Optimum Seismic ont généralement respecté les horaires et ont travaillé à un rythme soutenu, ce que certaines des autres entreprises de modernisation sismique avec lesquelles il a travaillé ont eu du mal à réaliser.


« De plus, Ali Vahdani et l’équipe d’Optimum Seismic ont été particulièrement habiles à travailler avec les locataires pour les satisfaire pendant le processus de construction », a-t-il déclaré.
Plus précisément, a-t-il déclaré, Optimum Seismic permettait presque toujours aux locataires d’utiliser leurs places de stationnement chaque soir après la fin des travaux de la journée, ce que de nombreuses autres entreprises n’ont pas fait.


Les défis du Covid

Avec les échéances de modernisation sismique qui se profilent pour les immeubles multifamiliaux à étages de LA au cours des deux prochaines années, ce devrait être une période de boom pour Optimum Seismic. Mais la pandémie de Covid-19 a complètement brouillé le tableau. Alors qu’Optimum Seismic lui-même a pu fonctionner pendant la pandémie, ses clients existants et potentiels ont été critiqués. Avec des centaines de milliers d’Angelenos perdant soudainement leur emploi en raison de la fermeture, Los Angeles, d’autres villes et finalement la nation ont adopté des moratoires sur les expulsions, permettant aux locataires de rester en place sans payer de loyer tant qu’ils pouvaient montrer qu’ils avaient perdu leur emploi à cause de Covid .

« Avec les propriétaires d’immeubles d’appartements, il y avait une grande incertitude quant à savoir si et quand tous leurs locataires paieraient un loyer », a déclaré Sahabi. « Avec leur source de revenus si incertaine, beaucoup ont mis en attente toute idée de travaux de modernisation sismique. »


Cette décision a entraîné à son tour une chute importante de la facturation de l’entreprise en 2020 et au début de 2021, bien que Sahabi ait refusé d’indiquer à quel point.


Alors que les choses commençaient à s’inverser en 2021, un nouveau défi s’est posé à l’entreprise : la pénurie de main-d’œuvre. Alors qu’Optimum Seismic a gardé la plupart de ses travailleurs pendant le ralentissement pandémique, les pénuries ont entravé sa capacité à trouver des travailleurs contractuels spécialisés formés.


Sahabi a déclaré que l’entreprise avait récemment augmenté les niveaux de rémunération pour conserver sa main-d’œuvre existante et recruter de nouveaux travailleurs.
À plus long terme, Sahabi et Optimum Seismic envisagent une nouvelle opportunité commerciale : l’inspection et le renforcement des balcons des immeubles collectifs et autres.

À la suite de l’effondrement d’un balcon en 2015 à Berkeley qui a tué six étudiants de l’UC Berkeley, alors gouverneur. Jerry Brown en 2018 a signé un projet de loi sur l’inspection des balcons, donnant aux propriétaires d’immeubles multifamiliaux avec balcons jusqu’au 1er janvier 2025, pour inspecter ces balcons et résoudre tout problème détecté dans les 120 jours.

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