Face à la forte opposition de centaines de voisins, les planificateurs de Salt Lake City ont approuvé un rezonage de 3,2 acres d’espaces ouverts dans les avenues pour faire place à de nouveaux logements.

Ivory Homes, le plus grand constructeur de maisons de l’Utah, a cherché à convertir le terrain à environ 675 North F Street d’une zone résidentielle de longue date des contreforts, nécessitant au minimum des terrains d’un quart d’acre, en une zone de développement spéciale, permettant des tailles de lot inférieures à la moitié de cette durée et doublant essentiellement le nombre de maisons qu’Ivoire est autorisé à construire.

Le changement de densité permettrait à Ivory, basé à Murray, d’adopter des plans pour ce qu’il appelle Capitol Park Cottages, avec 19 maisons unifamiliales, dont cinq qui seraient construites sur mesure. Au moins 14 des maisons auraient des logements accessoires intégrés, ou ADU, pour un total de 38 nouveaux logements sur ce qui est maintenant un espace vert à l’extrémité nord de la rue F sur la 13e avenue.

(Francisco Kjolseth | The Salt Lake Tribune) Ivory Homes, le plus grand constructeur de maisons de l’Utah, a remporté un rezonage mercredi sur un terrain de 3,2 acres au 675 North F Street dans les Avenues de Salt Lake City, où il veut construire 19 maisons haut de gamme, 14 d’entre eux avec des unités d’habitation accessoires, ou ADU, à l’intérieur et cinq construits comme des maisons personnalisées de luxe. Des centaines de voisins se sont opposés au projet.

Ivory a décrit le projet comme, entre autres, une démonstration expérimentale de l’utilisation d’une construction plus dense avec des ADU pré-construits comme un moyen d’ajouter plus de logements par acre pour une ville avec une importante pénurie de logements abordables.

Le constructeur de maisons a remporté l’approbation du rezonage mercredi soir, après plus de deux ans de débat et quatre versions de la proposition très contestée. Le vote 9-1 a suivi plusieurs heures de témoignages publics largement contre l’idée.

Le changement nécessite toujours un vote final du conseil municipal de Salt Lake City.

Peter Gamvroulas, chef de projet pour Ivory, a déclaré que le zonage existant des contreforts de la propriété – adopté pour la première fois dans le cadre d’un plan directeur en 1987 – était obsolète et limitait explicitement la construction à des maisons plus grandes et plus exclusives inaccessibles pour la plupart des résidents potentiels.

« Ce n’est pas le meilleur résultat pour une propriété aussi rare dans la ville », a déclaré Gamvroulas à propos du terrain, qu’Ivory a acheté à l’Église de Jésus-Christ des Saints des Derniers Jours.

Et bien que le plan directeur des avenues n’ait pas changé, les objectifs de planification et de logement de la ville ont, a-t-il dit, « et ils reconnaissent que la densité n’est pas quelque chose à craindre, et quand elle peut être augmentée de manière minimale et rationnelle, c’est une bonne chose. »

De « très faible densité » à « faible densité »

Selon les documents de la ville, le changement de zonage ferait effectivement passer le site de « très faible densité » à « faible densité ». Avec environ 10 logements par acre, la propriété serait plus densément construite que les blocs environnants dans les avenues supérieures, mais en respectant ou en dessous des densités par acre sur de nombreux blocs du quartier au sud de la septième avenue, à en juger par les plans de la ville.

Pourtant, peu de projets de logements de ces dernières années ont suscité l’opposition organisée de celui-ci.

Les voisins s’inquiètent de la circulation supplémentaire et de la sécurité des rues, des problèmes de stationnement, de la perte d’espaces verts, de la pollution de l’air, des dangers d’incendie de forêt, des reculs comprimés des maisons environnantes et de l’idée que le projet serait incompatible avec le caractère dominant des avenues, l’une des plus anciennes de la ville. et les quartiers les plus aisés.

(Image reproduite avec l’aimable autorisation de Ivory Homes, via Salt Lake City) Une première conception d’espace ouvert pour Capitol Park Cottages, un nouveau développement de logements proposé par Ivory Homes à environ 675 North F Street dans le quartier Avenues de Salt Lake City.

Près de 60 résidents ont témoigné mercredi sur la proposition, avec seulement une poignée en faveur. Deux groupes communautaires organisés ont également pesé contre les plans d’Ivoire.

« Nous comprenons la pénurie de logements dans la ville et sommes prêts à accepter une augmentation raisonnable de la densité sur ce lot », a déclaré Peter Wright, de Preserve Our Avenues Zoning Coalition, qui a vu le jour pour lutter contre le rezonage.

« Cependant, ce que Ivory a proposé n’est pas raisonnable », a déclaré Wright. « Ce n’est même pas proche du raisonnable.

«Ce sont de grandes et hautes maisons à deux étages avec quatre ou cinq chambres et des garages pour trois voitures», s’est-il plaint, affirmant que les habitations ne seraient «pas typiques» des maisons de plain-pied principalement plus anciennes et plus petites du quartier construites à moins de la moitié de la taille de ce que Ivory décrit comme des «cottages».

« Un logement pas abordable »

Wright et d’autres ont souligné deux sondages à l’échelle de la communauté organisés par le Greater Avenues Community Council et une campagne de signatures qui a attiré des milliers de participants, tous avec des résultats massivement contre le projet. Plusieurs autres ont noté que les prix des maisons dépasseront probablement 1 million de dollars chacun et que les ADU seront loués aux taux du marché.

« Ce n’est pas un logement abordable », a déclaré Sara DeLong, une résidente voisine. « Cela ressemble à une société à but lucratif profitant au détriment des résidents locaux, de la sécurité de nos enfants et potentiellement de la valeur des propriétés de notre maison en raison de l’augmentation de la congestion routière. »

Gamvroulas a rétorqué que le projet Capitol Park Cottages, qui fait toujours l’objet d’un processus d’approbation de la conception par la ville, visait à élargir les possibilités de logement dans un quartier d’élite de la ville « avec un bon accès aux emplois, aux écoles, aux parcs et aux services, et généralement un bon emplacement pour des familles supplémentaires.

Katherine Kennedy, résidente d’Avenues et membre du conseil scolaire de Salt Lake City, a réitéré les préoccupations des élèves en matière de sécurité face à la perspective d’ajouter des voitures dans les rues escarpées d’Avenues, souvent dépourvues de trottoirs. Un autre résident, Gary Crittenden, a mis en garde contre l’aggravation des dangers des incendies de forêt, pointant un incendie qui menaçait le quartier Marmalade de la ville il y a un an.

« La forte densité du plan d’Ivoire entraverait à la fois la lutte contre les incendies et mettrait la vie et les biens en danger », a déclaré Crittenden, entre autres, qui craignaient que la densité accrue des maisons ne puisse un jour entraver l’évacuation d’urgence.

Avis de la commission d’urbanisme

Andres Paredes, le seul membre de la commission à avoir voté contre la recommandation du rezonage, a déclaré qu’il était d’accord avec les commentaires sur le caractère unique des avenues et que « peut-être que la densité est au mauvais endroit ».

« Je pense que cela affecte négativement le quartier », a déclaré Paredes, « donc j’essaie toujours de comprendre ce qui est proposé. »

Andra Ghent, membre de la Commission, qui est également professeur de finance à l’Université de l’Utah et titulaire de la chaire Ivory-Boyer en immobilier de l’U. – un poste doté en partie grâce aux dons philanthropiques d’Ivory – n’a pas participé à la réunion de mercredi.

Après un témoignage public, la commissaire Brenda Scheer a déclaré que de nombreux commentaires contre le projet « semblent un peu exagérés » pour ce qui revient à ajouter 11 unités de logement supplémentaires par rapport à ce qui pourrait être construit dans le cadre du zonage actuel.

«Je ne pense pas qu’il soit juste de dire que c’est une catastrophe, que cela détruit le caractère, que c’est un risque très élevé, que cela met en danger les enfants, que cela aggrave la pollution de l’air dans la vallée du lac Salé ou que cela transforme un diamant. en un morceau de charbon », a déclaré Scheer. « Les familles seront très heureuses d’avoir l’opportunité d’habiter une maison neuve dans les Avenues. »

Mais Scheer a soutenu d’autres préoccupations soulevées par les résidents concernant la mise en place d’un développement plus dense dans un quartier qui n’est pas particulièrement accessible à pied et n’a pas accès aux transports en commun, ainsi que les inquiétudes concernant la perte d’habitat faunique et les mécanismes de construction de nouvelles maisons sur un terrain en pente.

La commissaire Adrienne Bell, une résidente d’Avenues, a déclaré qu’elle ne croyait pas que le nombre d’unités de logement proposées dans le cadre du zonage de développement spécial était « scandaleux, ni qu’il créera les impacts dont nous avons entendu parler ce soir ».

« Je suis un grand partisan du remplissage », a déclaré Bell, « et que chaque quartier de la ville devrait trouver des opportunités pour créer de la densité et des produits de logement alternatifs. »

La commissaire Aimee Burrows a félicité les résidents pour leur implication, qualifiant l’opposition de bien organisée, réfléchie et précise. « C’est un bon quartier », a déclaré Burrows. « Peu importe le nombre de familles qui s’installent sur ce terrain, elles auront de la chance de vous avoir comme voisins.

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