La hausse des prix et la concurrence poussent les familles hors du marché du logement
Depuis plus de 4 décennies que je vis, le rêve américain a toujours inclus l’accession à la propriété. Pour beaucoup de gens, c’est plus une attente qu’un rêve. Pour ceux qui économisent et travaillent pour entrer dans leur première maison, ce rêve commence à sembler inaccessible.
Facteurs influant sur l’accession à la propriété
S’éloigner des maisons de départ
L’industrie dans son ensemble s’éloigne davantage des maisons de démarrage de moins de 1400 pieds carrés. Ce n’est pas surprenant étant donné qu’ils n’offrent généralement pas les bénéfices des maisons de milieu de gamme et de luxe. Avec une demande si élevée dans tous les domaines, pourquoi ne pas construire ce qui est le plus rentable ?
Selon floridarealtors.org, les tendances de la construction dans les années 1980 comprenaient 40 % de maisons de départ. En 2019, ce chiffre est tombé à seulement 7 %. Avec moins de maisons de départ disponibles, il y a plus de concurrence pour elles, ce qui fait grimper les prix et pousse certains acheteurs potentiels vers le marché locatif.
Prix et taux d’intérêt
Au cours du mouvement migratoire qui a commencé pendant la pandémie de COVID, de nombreuses régions du pays ont connu des augmentations de prix des maisons supérieures à la moyenne. À un moment donné, notre journal local a rapporté que le comté de Polk, en Floride (commodément niché entre Tampa et Orlando) connaissait la 7e croissance la plus rapide du pays. Ajoutez à cela une augmentation du coût des matériaux et les prix ne cessent d’augmenter.
Pour ma famille, la valeur attendue de ma maison a bondi de 68 % après seulement 3 ans et demi de vie. Les experts avertissant d’un éclatement de la bulle immobilière peuvent être de la musique aux oreilles des locataires qui ont économisé pour acheter, mais il y a un hic : les taux d’intérêt.
Pour tenter de ralentir l’inflation, la Fed a relevé ses taux d’intérêt. Tout indique qu’ils vont adopter une approche agressive que nous n’avons pas vue depuis les années 1990 et qu’ils pèsent au moins une augmentation de 100 points, ce qui ne s’est pas produit depuis 1980.
Cela peut aider à lutter contre l’inflation, mais à mesure que les prix des logements baissent, une augmentation des taux d’intérêt peut les compenser et laisser les mensualités hypothécaires identiques, voire supérieures. Cela met les acheteurs dans une position où ils doivent économiser davantage pour un acompte afin d’obtenir un paiement mensuel abordable.
Conseil d’achat : Économisez pour mettre au moins 20 % vers le bas pour éviter de payer PMI (Private Mortgage Insurance) en plus du principal, des intérêts, des taxes et de l’assurance du propriétaire.
Entreprises de location privées
Le scénario traditionnel du propriétaire est toujours en vigueur aux États-Unis. Les particuliers créent souvent de petites entreprises et louent des propriétés à d’autres qui ont besoin d’un logement et qui ne sont pas sur le marché de l’achat. Selon Statista, il y avait près de 44 millions de logements locatifs aux États-Unis en 2021. Parmi ceux-ci, environ 1,7 million sont des maisons unifamiliales.
De nombreuses familles avec des résidences secondaires gagnent un peu d’argent supplémentaire grâce aux locations à court terme comme Airbnb et VRBO. Pour les vacanciers et les voyageurs d’affaires, c’est un excellent moyen de gagner de l’intimité, de l’espace et des fonctionnalités que vous ne trouverez pas dans un hôtel ou un complexe.
Au fur et à mesure que cette industrie s’est développée, de petites entreprises légitimes sont apparues alors que les familles acquéraient plusieurs propriétés et quittaient d’autres emplois pour se concentrer à plein temps sur le marché de la location à court terme.
Certains sont devenus très innovants, associant plusieurs petites entreprises. L’année dernière, nous avons profité d’une escapade d’une semaine qui comprenait un séjour Airbnb géré par une femme jumelé à un voyage de pêche organisé par son mari que nous avons pu organiser ensemble. Pour eux, c’était un bon revenu et nous nous amusions beaucoup. Tout le monde est sorti gagnant.
Il ne semble pas que ces petites entreprises occupent une grande partie de l’immobilier autrement disponible. Cependant, les États-Unis comptent quelque 660 000 annonces Airbnb selon un article du 4 janvier 2022 de stratosjets.com.
Entreprises de location corporatives
Selon un article du 10 avril 2022 de propertymanagment.com, près de 36 % des Américains sont des locataires, et les grandes entreprises ont travaillé sur des moyens de tirer profit de ce segment.
Une façon de le faire est de prendre le modèle commercial traditionnel du propriétaire et de le développer à grande échelle. Des entreprises telles que Inivation Homes achètent des maisons unifamiliales à travers le pays et les louent.
Dans de nombreux cas, ils concurrencent directement les particuliers qui cherchent à acheter une maison pour leur résidence principale.
Côté location courte durée, même les chaînes hôtelières se lancent dans le jeu. Les entreprises achètent des maisons unifamiliales et les louent à la manière d’Airbnb. J’ai fait une recherche rapide après avoir reçu un e-mail de Marriott et j’ai découvert qu’ils possédaient plus de 3 000 maisons en Floride à des fins de location à court terme.
Construction à louer
La tendance la plus récente a été le développement de logements spécifiquement dans le but de créer des quartiers uniquement locatifs. Selon le Wall Street Journal (7 juin 2021), les maisons à construire représentaient 6 % des nouvelles constructions à la mi-2021 et devraient doubler d’ici 2024.
En creusant un peu plus, 2021 a vu 1,6 million de nouveaux logements mis en chantier et 70,4% d’entre eux étaient des maisons unifamiliales (1,13 million). Si (et c’est un gros si) le taux de construction reste le même et que la prévision de construction à louer de 12% se maintient, alors environ 135 000 nouvelles unités de construction unifamiliales seraient construites à louer en 2024.
Compte tenu de la pénurie estimée de 3,8 millions de logements à laquelle le pays est confronté, cela peut ne pas sembler être un gros problème. À moins, bien sûr, que vous regardiez un quartier où vous voulez vivre en sachant qu’il n’y a aucune possibilité que vous puissiez acheter l’une des maisons qu’ils construisent.
Alors, qu’est-ce que cela signifie pour l’accession à la propriété ?
Pour les personnes qui souhaitent quitter le marché locatif et accéder à la propriété, le marché actuel est naturellement frustrant. Mais où plaçons-nous le blâme?
Les pénuries de matériaux entraînent des retards de construction. Les hausses de prix des matériaux entraînent une hausse des prix des maisons. Les pénuries de main-d’œuvre entraînent des retards à chaque étape de la construction. La disponibilité du travail à distance permet aux salariés les mieux rémunérés de s’installer dans des régions où le coût de la vie est moins élevé. L’augmentation de la demande de logements pousse les prix à la hausse. Les entreprises qui achètent des maisons unifamiliales se font concurrence pour les nouvelles constructions et les maisons existantes. Des taux plus élevés de la Fed entraînent des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés.
En fin de compte, il ne s’agit pas tant d’un facteur que du cocktail que le marché d’aujourd’hui a servi. À moins qu’il n’y ait un soulagement, la progression naturelle des choses pourrait très bien être que nous assistons à la dissolution du rêve américain d’accession à la propriété pour un grand pourcentage d’Américains.