Les locataires, les propriétaires et les aspirants-propriétaires ne doivent pas s’attendre à une interruption de la hausse des prix de l’immobilier, du coût des loyers ou de l’obtention d’une place dans un HLM.
Une analyse de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) dévoilée lundi indique qu’il manquerait pas moins de 100 000 logements au Québec.
Ainsi, la pénurie de logements ne montre aucun signe d’atténuation.
BULLE IMMOBILIÈRE
Dans le cas des maisons unifamiliales, en se basant sur le rapport entre les inscriptions et les ventes de maisons, l’APCHQ conclut qu’il faudrait 58 000 propriétés supplémentaires sur le marché pour rétablir un certain équilibre.
C’est ce déséquilibre qui a conduit aux augmentations spectaculaires du prix moyen des propriétés au cours des deux dernières années.
L’envolée n’est pas anodine : le prix moyen des propriétés au Québec, toutes catégories confondues, a bondi de 16 % en 2020 puis de 19 % en 2021, résultat d’enchères sans précédent d’acheteurs trop nombreux pour le nombre de propriétés disponibles.
TAUX DE VACANCE TROP FAIBLE
Du côté des logements locatifs privés, l’analyse souligne que l’équilibre entre l’offre et la demande est considéré comme atteint lorsque le taux d’inoccupation se situe à 3 %. Or, depuis quatre ans, le taux d’inoccupation des logements locatifs privés au Québec se situe sous ce seuil, ce qui indique encore une fois une pénurie.
L’APCHQ évalue cette pénurie de logements locatifs à environ 15 000, ce qui s’est traduit par des augmentations moyennes des loyers au Québec de 3,7 % en 2020 et de 3,6 % en 2021.
PÉNURIE DE LOGEMENTS SOCIAUX
Enfin, la recherche d’un logement social, qui a toujours été une quête exigeante, est devenue un véritable parcours du combattant. Pour déterminer le nombre de logements sociaux à construire, l’APCHQ additionne le nombre de ménages en attente de soutien au loyer pour arriver à un total de 37 000 pour l’ensemble du Québec.
L’Association sait qu’il n’y a pas de solutions miracles.
« Il est absolument nécessaire d’augmenter rapidement l’offre de logements au Québec », lit-on dans l’analyse.
Il souligne qu’il faut aller bien au-delà de la construction d’unités d’habitation pour répondre aux besoins d’une population croissante et ajouter davantage d’unités pour combler cet important déficit. Même avec 10 000 unités de plus par an que les besoins de croissance démographique, il faudra au moins 10 ans pour combler l’écart.
3 OBSTACLES AU RATTRAPAGE
L’ambitieux objectif d’équilibre ne sera pas facile à atteindre.
Les auteurs de l’analyse identifient trois obstacles sur la voie du retour à l’équilibre, à commencer par une autre pénurie : la main-d’œuvre.
Deuxièmement, sans surprise, les difficultés d’approvisionnement provoquées par la pandémie, qui ont fait flamber les coûts de construction, tributaires de l’explosion du prix des matériaux et des coûts de transport.
L’APCHQ estime que cette poussée inflationniste est responsable d’une hausse de 17 % du prix d’une maison neuve au Québec en 2021, une pression à la hausse qui risque de s’intensifier en raison de la guerre en Ukraine et de son impact sur tous les prix.
Enfin, la tendance haussière des taux d’intérêt a un double impact : d’une part, les constructeurs sont confrontés à une augmentation du coût de financement des projets immobiliers, tandis que d’autre part, les acquéreurs potentiels sont confrontés à un choc inflationniste lorsqu’il s’agit à négocier une hypothèque.
« Dans cet environnement, accélérer le rythme de la construction de logements tout en maintenant des prix raisonnables pour les maisons neuves est un énorme défi », indique l’analyse. « L’Association reconnaît qu’il faudra un sursaut d’ingéniosité et une mobilisation du secteur de l’habitation pour trouver des solutions novatrices et efficaces pouvant être déployées dans les plus brefs délais.
En tout état de cause, l’association prévient que ses données sont des estimations et qu’en tant que telles, elles ne sont qu' »indicatives de l’ordre de grandeur du déficit structurel de logements ».
Estimation du déficit du nombre de biens à vendre fin 2021
- Montréal : 30 300
- Québec : 4 600
- Gatineau : 3 800
- Sherbrooke : 1 500
- Trois-Rivières : 1 000
- Saguenay : 700
- Reste du Québec : 16 100
Estimation du déficit du nombre de logements locatifs privés en octobre 2021 (Par région métropolitaine de recensement) :
- Montréal : 9 900
- Québec : 1 100
- Gatineau : 600
- Sherbrooke : 800
- Trois-Rivières : 100
- Saguenay : 200
- Reste du Québec : 2 300
Nombre de ménages en attente d’un HLM public ou d’un complément de loyer au 30 décembre 2021 (par région administrative)
- Montréal : 23 529
- Québec : 19 550
- Outaouais : 1 052
- Cantons-de-l’Est : 536
- Mauricie : 335
- Saguenay-Lac-Saint-Jean : 402
- Bas-Saint-Laurent : 446
- Abitibi-Témiscamingue : 324
- Rive-Nord : 84
- Nord du Québec : 1 165
- Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine : 337
- Chaudière-Appalaches : 441
- Laval : 1 244
- Lanaudière : 623
- Laurentides : 709
- Montérégie : 3 676
- Centre-du-Québec : 291
— Ce rapport de La Presse canadienne a été publié pour la première fois en français le 20 juin 2022.