Le sujet de l’offre de logements n’est pas au centre des discussions sur l’abordabilité comme c’était le cas il y a quelques mois à peine.
Bien que l’abordabilité du logement au premier trimestre ait affiché sa pire baisse « en une génération », selon des données récentes de la Banque Nationale du Canada, le public se concentre maintenant sur l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix des maisons.
Et pour cause, l’inflation est à son plus haut niveau depuis 30 ans, les taux hypothécaires ont plus que doublé par rapport à leurs creux records de l’année dernière, et le prix national moyen des maisons est en baisse de 8 %, en avril, par rapport à son sommet de février. Sur de nombreux marchés locaux, les prix sont en baisse à deux chiffres.
Cependant, le manque d’offre de logements neufs reste la cause profonde du logement ONU-l’abordabilité en Ontario. C’était du moins le consensus d’une table ronde virtuelle la semaine dernière organisée par Teranet.
Ses panélistes comprenaient Tim Hudak, PDG de l’Ontario Real Estate Association (OREA), Jason Mercer, analyste de marché en chef pour le Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) et Joe Vaccaro, fondateur et président de RIOS Real Estate Operating System.
Tous trois étaient d’accord pour dire que la construction de logements neufs ne répond pas à la demande, en grande partie à cause de la croissance rapide de la population de la province.
« La plupart des néo-Canadiens veulent être dans la région élargie du Golden Horseshoe parce que c’est là que se trouvent les opportunités », a déclaré Mercer. « De plus, contrairement aux générations précédentes d’immigrants, les nouveaux Canadiens d’aujourd’hui arrivent avec une éducation et de l’argent à investir dans l’accession à la propriété. Ainsi, le marché s’agrandit chaque année et l’offre ne change pas.
L’Ontario a accueilli 107 865 immigrants entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021, une baisse par rapport à l’année précédente en raison des restrictions liées à la COVID. En 2019, plus de 150 000 personnes ont déménagé en Ontario.
Hudak a rappelé au panel que les pressions de la demande ne se font pas seulement sentir dans la RGT.
En fait, les municipalités de l’Ontario avec la plus forte hausse annuelle des prix des maisons étaient North Bay et Windsor, a-t-il dit, en grande partie en raison des déménagements pandémiques hors des grandes villes et de l’immigration.
« C’est arrivé au point où une famille moyenne d’une petite ville de l’Ontario ne peut plus respecter les règles et s’offrir le type de maison dont elle a besoin », a déclaré Hudak.
Se concentrer sur le «chaînon manquant» de l’offre de logements
Le commentaire du « logement dont ils ont besoin » a conduit à une discussion plus approfondie sur un type différent de migration de la population : assurer un approvisionnement suffisant de tous les types de logements pour ceux qui montent dans l’échelle de la propriété.
« Nous constatons un écart dans le » milieu manquant « », a déclaré Mercer, se référant à un terme utilisé pour décrire le segment de logement entre les immeubles de grande hauteur (condos) et les immeubles de faible hauteur (maisons unifamiliales). Cela signifie généralement des maisons en rangée, qui représentent un faible pourcentage de l’ensemble des nouvelles constructions et sont généralement limitées géographiquement à une petite partie de la zone urbaine.
« D’une part, ils ne sont pas construits à cause de NIMBY [“not-in-my-backyard”] pression pour ne pas densifier davantage leurs quartiers avec plus de maisons en rangée », a poursuivi Mercer. « Et d’autre part, la hausse des prix oblige les personnes qui vivent dans ces maisons à ne pas les vendre et à les rénover à la place du » chaînon manquant « et à les retirer définitivement de ce marché. »
La nécessité de rationaliser les approbations
Le groupe d’experts a également évoqué la nécessité d’une réduction des réglementations gouvernementales pour faciliter la construction des 1,5 million de maisons dont l’Ontario aura besoin au cours des 10 prochaines années, selon le groupe de travail sur l’abordabilité du logement de la province.
« Premièrement, les niveaux de gouvernement doivent tous être sur la même longueur d’onde », a déclaré Vaccaro. « La province doit savoir ce que fait le gouvernement fédéral en matière d’immigration. Et les municipalités doivent éliminer les points de conflit et passer rapidement des approbations à la construction. Chaque retard étire l’objectif et perpétue la crise.
Non seulement cela s’applique aux permis de construire, mais les panélistes ont déclaré qu’ils constataient également des retards dans les approbations de nouvelles technologies qui permettraient des formes de logement plus avancées.
« Nous avons vu des concepts de logement intéressants en Europe et en Asie que nous ne pouvons même pas essayer ici à cause de la bureaucratie », a déclaré Mercer. « Cela oblige les vendeurs potentiels à s’asseoir sur la touche parce qu’ils ne trouvent pas ce qu’ils veulent acheter. »