Le conseil municipal de Portland a approuvé à l’unanimité une multitude de développements de logements alternatifs qui, selon eux, offriront des options à moindre coût et augmenteront la densité de logements dans les limites de la ville.
Le vote de mercredi faisait partie d’une mise à jour du projet résidentiel intercalaire de la ville, qui permet de construire de nouvelles unités sur des lots initialement zonés pour une maison. Les nouvelles règles autorisent plus de types de logements et établissent de nouvelles règles plus flexibles sur la façon dont les maisons peuvent être configurées et leur taille.
À partir du 1er juillet, les promoteurs peuvent légalement construire plusieurs types de logements à haute densité à Portland, y compris des logements multifamiliaux – tels que des «plex» à deux, quatre ou six unités – dans une seule structure; des grappes de chalets ou plusieurs petites maisons qui partagent un espace extérieur commun ; et des maisons en rangée, ou des maisons séparées, souvent à plusieurs étages, qui partagent une structure avec d’autres unités.
Les mises à jour du projet de remplissage résidentiel découlent du House Bill 2001, que la législature de l’État a adopté en 2019. La loi met effectivement fin au zonage unifamilial dans l’Oregon, obligeant les villes de plus de 10 000 habitants à autoriser les duplex dans les zones unifamiliales. Les villes de plus de 25 000 habitants doivent autoriser encore plus de types de logements multifamiliaux.
Les partisans ont salué les modifications apportées au code de zonage de la ville et ont déclaré qu’ils ne pouvaient pas arriver à un meilleur moment pour les futurs propriétaires qui font face à de nombreux défis à Portland. Les responsables de la ville s’attendent à ce que la population de Portland augmente de 100 000 ménages au cours des 13 prochaines années. Et le marché du logement est déjà très concurrentiel, les maisons restant sur le marché en moyenne 21 jours. Le service d’inscription local RMLS montre qu’en avril, le prix de vente médian d’une maison dans la région métropolitaine de Portland était de 540 000 $, soit une augmentation de plus de 11 % par rapport à l’année précédente. Les nouvelles inscriptions continuent de diminuer.
L’histoire de la ville en matière de politiques de logement discriminatoires a également aggravé les problèmes, car les propriétaires non blancs luttent de manière disproportionnée pour devenir propriétaires et devenir riches. Dans un rapport sur le projet, les responsables de la ville ont écrit que les politiques passées de Portland avaient entraîné des divisions raciales, les résidents noirs et latinos étant de plus en plus poussés vers les périphéries de la ville.
Le maire Ted Wheeler a salué les règles mises à jour comme un grand pas en avant pour la ville.
« A première vue, cela peut sembler être une politique d’utilisation des terres très sèche », a-t-il déclaré. « Mais cela façonnera en fait la direction physique de notre ville pour les décennies à venir. »
La commissaire Jo Ann Hardesty a déclaré que le code mis à jour ajoutera des logements désespérément nécessaires et fera progresser les objectifs de justice environnementale et raciale de la ville.
C’est la première étape de nombreuses nécessaires pour élargir les options de logement dans les zones unifamiliales, a déclaré Karen Guillén-Chapman, membre du personnel du bureau du commissaire Dan Ryan et agent de liaison avec le Bureau des services de développement et le Bureau du logement de Portland.
La ville devra continuer à surveiller la façon dont les mises à jour du code sont utilisées par les constructeurs, où elles sont utilisées et qui elles servent, a déclaré Guillén-Chapman. Elle a ajouté que les dirigeants de la ville doivent continuer à utiliser des dépenses ciblées et des partenariats communautaires pour contribuer au succès du programme.
Le projet initial a été repoussé
La ville a adopté pour la première fois le projet de remplissage résidentiel en août 2020 et il est entré en vigueur un an plus tard. Ce projet autorisait jusqu’à quatre unités sur un même terrain dans certaines zones résidentielles. Le projet a fait face à un certain recul au début, ne passant que de justesse la commission de planification et de durabilité de la ville en 2019 avant de se diriger vers le conseil municipal.
En 2019, les commissaires à l’urbanisme ont déclaré qu’ils craignaient que la plupart des nouvelles unités ne soient construites dans des quartiers proches, mais dans l’est de Portland et dans d’autres régions où les terrains sont moins chers et où les résidents courent déjà un risque élevé de déplacement.
Certains membres de la commission de planification ont également déclaré qu’ils craignaient que le projet n’augmente les options pour les propriétaires de la classe moyenne, mais ne soit inaccessible aux résidents à faible revenu et ne pousse finalement beaucoup de gens hors de Portland, en particulier les personnes de couleur.
Et, les commissaires ont dit qu’ils craignaient que le fait d’obliger les propriétaires à démolir des bâtiments et à construire de nouvelles structures rende la plupart des nouvelles structures de logement trop chères pour la plupart des résidents.
Katie Larsell, commissaire à l’urbanisme, a déclaré qu’elle craignait que les changements n’entraînent principalement la construction dans l’est de Portland, mais la ville n’avait pas suffisamment étudié comment cela affecterait les résidents existants de cette zone.
Mais, dit-elle, la loi de l’État pour augmenter la densité de logement est globalement une chose positive.
« Il y a beaucoup d’alarmisme autour des changements de code », a-t-elle déclaré. « Mais s’il s’avère qu’il y a un problème quelque part, il peut probablement être changé. »
Michael Andersen, chercheur principal au sein du groupe de réflexion sur la durabilité Sightline Institute, a déclaré que le code mis à jour s’efforce de répondre à la plupart des préoccupations soulevées par les commissaires à la planification. Andersen a travaillé avec Habitat for Humanity et d’autres organisations à but non lucratif pour pousser à l’élargissement des types de logements autorisés dans le cadre du nouveau projet.
Le plan modifié permet aux propriétaires de construire des structures individuelles sur leurs propres propriétés dans lesquelles les gens peuvent vivre, plutôt que de les obliger à démolir un bâtiment existant et à en construire un nouveau.
Steve Messinetti, président de la section Habitat for Humanity de Portland, a déclaré que la politique mise à jour permettra aux développeurs de construire des unités de quatre et six plex plus grandes, créant des options plus abordables qui sont encore assez grandes pour toute une famille.
« Cela se traduira par plus de maisons de trois chambres à coucher de 1 200 pieds carrés, au lieu de McMansions de 3 500 pieds carrés », a-t-il déclaré. « Les changements permettent d’avoir plus d’unités de taille familiale que la version précédente. »
Une voie plus claire vers l’accession à la propriété
Le code mis à jour supprime également les obstacles à l’accession à la propriété pour différents types de logements, a déclaré Messinetti.
« Avec le modèle original, on pouvait construire un quadriplex sur un terrain intercalaire, mais ce n’était pas propice à la vente. C’était plus pour la location », a-t-il déclaré. La politique mise à jour facilite la subdivision des lots, incitant les promoteurs à construire des maisons abordables qu’ils peuvent vendre. De plus, a-t-il dit, la politique permet désormais la construction de maisons en rangée et de quadruplex même si toutes les unités n’ont pas d’accès direct à la rue, ce qui permet une plus grande densité.
Une étude de 2016 de la Portland State University sur la fourniture de logements abordables aux communautés mal desservies a examiné les différents types de logements recherchés par les futurs propriétaires.
L’étude a révélé que moins d’un tiers des ménages noirs du comté de Multnomah étaient propriétaires de leur maison, contre environ 60% des ménages blancs. Et, l’étude a montré que la propriété des Noirs dans la région diminuait.
Les chercheurs ont interrogé des habitants du district nord/nord-est d’Albina pour savoir quelles caractéristiques des maisons unifamiliales étaient les plus importantes pour eux, pour voir s’il était possible d’offrir ces options avec une variété de types de logement.
Guillén-Chapman, qui était l’un des chercheurs de cette étude, a déclaré que les personnes interrogées accordaient la priorité au sentiment de sécurité et d’accueil dans leur quartier.
« Les résultats ont montré un désir d’accéder à des espaces verts privés et ont montré que les gens sont très réceptifs aux maisons en duplex ou autres logements de style plex », a déclaré Guillén-Chapman. « Ceux-ci étaient perçus comme de belles maisons qui pouvaient partager le même terrain avec d’autres familles similaires à la leur. »
Andersen a déclaré que le code mis à jour aidera Portland à progresser progressivement vers des logements plus abondants et abordables.
« Ce n’est pas suffisant pour nos problèmes actuels de pénurie de logements et de déplacement, mais cela facilitera la résolution de ces problèmes à court et à long terme », a-t-il déclaré. « Cela ne va pas faire disparaître le sans-abrisme en 2023, mais cela va réduire le sans-abrisme en 2050. Et cela rendra tous nos problèmes moins difficiles en 2022. »
— Jayati Ramakrishnan