Les constructeurs de maisons aux États-Unis réagissent à la montée en flèche de la demande de logements en accélérant le rythme de la construction. Les nouvelles constructions pour deux types de logements – les immeubles d’appartements et les maisons unifamiliales – ont augmenté de 13 % et 22 %, respectivement, alors que les constructeurs ont répondu à la demande des acheteurs pour des conditions de vie plus vastes pendant la pandémie. Le dernier rapport (pdf) du US Census Bureau montre que 1,1 million de nouvelles maisons unifamiliales ont commencé la construction en 2021 et 460 000 unités d’appartements en 2021.

Mais la montée en flèche des nouveaux logements a laissé un groupe de côté : les acheteurs et les locataires à la recherche de logements abordables dans des quartiers semi-urbains accessibles à pied. C’est ce que les analystes du logement appellent le « chaînon manquant » : les locations à densité moyenne et les maisons d’entrée de gamme. Ces immeubles, dont le prix se situe généralement dans la partie inférieure d’un marché immobilier donné, offrent une option de logement plus abordable aux locataires et aux premiers acheteurs qui souhaitent devenir propriétaires.

Le chaînon manquant dans la construction de logements

Les logements à densité moyenne sont des structures comme les duplex et les triplex (bâtiments de deux ou trois logements sur un même terrain), les maisons en rangée, les condominiums et certaines petites maisons individuelles. Pour les jeunes ménages, ces modèles peuvent être un moyen abordable d’acheter une première maison. Pour les villes, c’est un moyen efficace d’augmenter l’offre globale de logements en augmentant la densité dans les zones suburbaines et périurbaines.

Les spécialistes du logement définissent ce segment comme « manquant » car il n’est pas construit aux États-Unis autant que les maisons unifamiliales et les grands immeubles d’appartements. La société hypothécaire fédérale Freddie Mac a estimé que seulement 65 000 nouvelles maisons de démarrage (définies comme moins de 1400 pieds carrés) ont été construites en 2020, contre 418 000 unités par an à la fin des années 1970. Les données du Census Bureau montrent que les nouvelles constructions de duplex à quadplex ont diminué de 3% en 2021 par rapport à l’année précédente. Et les petites maisons unifamiliales, dites maisons de départ, sont en déclin depuis un demi-siècle.

Cet écart fait grimper la demande des locataires et des acheteurs de petites maisons unifamiliales. De plus en plus de personnes aux États-Unis cherchent à acheter des maisons unifamiliales. La génération Y, qui constitue désormais la plus grande cohorte générationnelle, cherche à se développer au fur et à mesure qu’elle fonde une famille. Dans le même temps, deux années de taux d’intérêt oscillant autour de 0 % (parmi les taux les plus bas en cinq ans) ont stimulé encore plus la demande.

En novembre 2021, le prix médian d’une maison unifamiliale neuve a atteint 417 000 $, contre 322 000 $ en 2019. Cela affecte également les locataires. Les personnes exclues du marché du logement restent locataires plus longtemps, ce qui fait augmenter la demande de nouveaux logements locatifs. Les constructeurs réagissent en construisant davantage d’immeubles multifamiliaux, car les logements « intermédiaires manquants » sont plus difficiles à construire.

La politique et l’économie vont à l’encontre de la densité moyenne

L’économie et la politique ont conspiré pour décourager la construction de logements à densité moyenne aux États-Unis depuis la création de nombreuses banlieues au milieu du XXe siècle. Mais la pression a été encore plus forte au cours de la dernière année. « Il a été plus facile de construire dans le haut de gamme du marché et beaucoup plus difficile de construire dans le segment d’entrée de gamme du marché », déclare Robert Dietz, économiste en chef à la National Association of Home Builders.

Les maisons plus petites deviennent moins rentables pour les constructeurs à mesure que les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre augmentent. Au lieu de cela, les constructeurs érigent de plus grandes maisons unifamiliales ou des immeubles à logements multiples afin d’assurer un meilleur retour sur leur investissement.

Les lois de zonage locales qui dictent les logements autorisés ont un impact encore plus important. Dans la plupart des villes, le zonage unifamilial interdit expressément la construction de duplex, d’appartements et de maisons en rangée. De telles lois sont devenues si courantes que 75% des terrains résidentiels aux États-Unis n’ont été zonés que pour les maisons unifamiliales en 2019. Certains endroits maintiennent également les quartiers à faible densité en fixant des minimums pour la taille des lots. Des lots plus grands et standardisés signifient que les constructeurs construisent des maisons plus grandes et, en fin de compte, plus chères. « C’est le défi à long terme d’un zonage inefficace qui empêche la construction au milieu d’une crise des stocks », explique Dietz.

Mais il y a des signes que cette situation pourrait enfin changer. La construction d’appartements à haute densité décolle dans des villes historiquement tentaculaires telles que Dallas et Houston, alors que les villes tentent de gérer une population croissante de personnes qui ne peuvent pas percer sur le marché de l’achat. Et plusieurs villes et États, comme Minneapolis, l’Oregon et la Californie, ont modifié leurs lois pour éliminer efficacement le zonage unifamilial et permettre une plus grande densité.

Il y a un coin de logements à densité moyenne qui connaît une croissance : les maisons en rangée, qui sont classées comme maisons unifamiliales dans les statistiques du Census Bureau. Celles-ci ne représentent encore que 12 % du marché des unifamiliales, mais l’analyse de Dietz sur ce secteur montre que la demande de maisons de ville augmente et que les constructeurs réagissent.

Le deuxième trimestre de 2021 a connu la plus forte croissance de la construction de nouvelles maisons en rangée en 14 ans. Dietz dit qu’il s’attend à ce que cette tendance se poursuive en 2022. Lorsque les lois de zonage les rendent possibles, les maisons en rangée peuvent servir de moyen d’obtenir des logements à plus haute densité avec des coûts de construction relativement faibles. « Au cours des prochaines années », dit-il, « je vois plus de gains pour la construction de maisons en rangée dans le cadre du marché global des maisons unifamiliales » à condition que les lois de zonage changent.

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