Le quartier entourant la station BART de West Oakland pourrait être décrit comme un microcosme de l’inégalité croissante du logement dans la ville : les résidents sans logement vivent dans des camps à côté de nouveaux appartements et condos destinés principalement aux transplantations et aux navetteurs.
La région devrait subir encore plus de changements dans les prochaines années. Dans le cadre d’un plus grand plan spécifique à West Oakland lancé par la ville en 2014, des centaines d’unités, de magasins et d’espaces de travail au prix du marché sont attendus, ce qui modifierait définitivement la ligne d’horizon de West Oakland.
Les projets ont déclenché un débat sur le développement et le déplacement à West Oakland. Un développement en particulier – « Golden West », un complexe d’appartements de huit étages proposé, ajouterait 222 unités au taux du marché et 16 unités à faible revenu sur ce qui est actuellement un terrain vide de 1 acre en face de la station BART au 1396 Fifth St Il a reçu le feu vert de l’Oakland Planning Commission le 3 mars.
Mais le projet a heurté un mur le 12 mars lorsqu’une coalition de groupes de travailleurs, East Bay Residents for Responsible Development, a déposé un appel auprès du conseil municipal, demandant un examen environnemental et affirmant que des matières dangereuses telles que le benzène, le plomb et le diesel fabriquent le site. impropre au logement à moins d’être enlevé.
Le conseil a tenu une audience publique le 21 septembre au cours de laquelle les résidents des deux côtés de la question ont pris la parole.
« Je ne pense pas que leur attrait corresponde à mes sentiments ou à ceux de nos voisins de South Prescott, qui, selon mon expérience, sont uniformément positifs à propos du projet », a déclaré Sean Taylor, qui habite à deux pâtés de maisons du site.
John Dalrymple, porte-parole de la BERD, a déclaré que l’objectif n’était pas d’interrompre le projet mais de protéger les personnes qui pourraient un jour vivre dans les bâtiments. « Cela n’a aucune incidence sur le projet en cours de construction », a déclaré Dalrymple, « cela signifie simplement que nous construisons de manière plus sûre. » Un nouveau rapport environnemental, a-t-il ajouté, pourrait prendre six à huit mois.
Le membre du conseil Carroll Fife, qui représente le district 3, était plus inquiet. « Je suis vraiment préoccupée par les dommages historiques de la pollution de l’air, de l’eau et du sol à West Oakland », a-t-elle déclaré.
À la demande de Fife, le conseil a accepté de prendre plus de temps pour examiner le projet.
La question devrait maintenant revenir au conseil fin janvier ou début février pour une autre audience publique. Les membres pourraient décider soit d’appuyer la décision de la Commission d’aménagement d’approuver le projet, soit de maintenir l’appel et d’exiger un examen environnemental plus poussé.
Une histoire de pollution
L’organisation Michaels, un développeur basé dans le New Jersey qui crée des logements sur tous les marchés, des unités abordables aux appartements de luxe, essaie de développer le site depuis plus d’une décennie. L’usine de levure Red Star y a fonctionné pendant plus d’un siècle jusqu’à sa fermeture en 2003 sous la pression des écologistes. Il avait été qualifié de « plus grand pollueur de West Oakland » et sa fermeture était considérée comme une victoire majeure par les militants.
Construire quelque chose de nouveau sur le site s’est avéré difficile – à un moment donné, des propriétaires privés ont acheté le terrain pour construire des logements, mais ont découvert un réservoir de carburant enterré et d’autres problèmes environnementaux. Puis, en 2011, l’organisation Michaels a inauguré un complexe de logements pour personnes âgées de 119 unités appelé Red Star Senior Apartments, en partenariat avec l’association à but non lucratif LINC Housing de Long Beach. Le complexe fournirait des appartements aux personnes âgées à faible revenu, ainsi que des espaces de vente au détail. Cependant, le chantier de construction a brûlé en 2012 dans ce qui a ensuite été qualifié d’incendie criminel.
Depuis lors, Michaels travaille sur son plan actuel : le projet Golden West, du nom de la Golden West Brewing Co., la plus ancienne brasserie d’Oakland, qui a fermé ses portes à West Oakland en 1959. Les plans comprennent 49 studios, 132 une chambre, et 41 unités de deux chambres. Il comprend également un parking hors voirie et un local à vélos sécurisé pour ses résidents.
Golden West n’est que l’un des grands projets prévus autour de la station BART de West Oakland. En 2019, la Commission de planification a également approuvé des plans préliminaires pour développer ce qui est actuellement le parking BART dans la gare de Mandela, un développement axé sur le transport en commun qui comprend 762 unités résidentielles, 382 460 pieds carrés d’espace de bureau et 75 000 pieds carrés de commerce de détail au rez-de-chaussée. .
Un débat plus large sur le logement
Les résidents de West Oakland semblent divisés sur Golden West et sur des efforts de développement plus importants. Certains considèrent un tel développement comme un ajout bienvenu et indispensable au quartier, tandis que d’autres le voient comme faisant partie d’un «programme de gentrification» qui a mis en lock-out de nombreux habitants d’Oakland. Cela soulève le débat sur la question de savoir si la ville devrait se concentrer sur le logement abordable ou construire plus de logements dans l’ensemble.
« Nous sommes juste entourés de trop de terrains vacants », a déclaré Taylor, le propriétaire de West Oakland qui a pris la parole lors de la récente audience publique. « Retarder des projets comme celui-ci nous empêche de construire les logements dont nous avons besoin pour soutenir la croissance de notre ville. »
Mais le logement au prix du marché n’est pas ce dont la ville a besoin, et la construction qui créerait un « effet d’entraînement », a déclaré Dominique Mouton, écrivain et créateur de « The Lower Bottoms », un podcast fictif sur les tensions dans un quartier en pleine gentrification de West Oakland. .
« Les propriétaires et d’autres personnes prendront comme exemple d’augmenter les prix pour tout le monde », a déclaré Mouton.
En 2012, Mouton vivait dans un appartement de deux chambres en bordure de West Oakland pour 1 200 $ par mois. Deux ans plus tard, son propriétaire a augmenté le loyer des nouveaux locataires à 2 700 $, a-t-elle déclaré.
Ce prix est plus la norme aujourd’hui. Selon Rent Cafe, un service d’annonces d’appartements à l’échelle nationale, 81 % des locataires d’Oakland paient plus de 2 000 $ par mois de loyer, avec 2 830 $ en moyenne. Seulement 1 % des loyers sont inférieurs à 1 000 $. Les données du recensement montrent que le revenu moyen par habitant est de 47 783 $, ce qui signifie que le locataire typique d’Oakland devrait consacrer 71% de son revenu mensuel au loyer, ce qui le rend financièrement instable.
Les promoteurs du projet Michaels notent que 16 unités seraient désignées comme logements à très faible revenu. (Dans le comté d’Alameda, un revenu très faible est défini comme 47 950 $ pour une personne seule et 68 500 $ pour une famille de quatre personnes). Ce numéro d’unité à faible revenu a valu au développement un bonus de densité, une incitation de la ville qui permet au développeur d’ajouter plus d’unités globales que ce qui serait généralement autorisé sur une parcelle spécifique.
La construction de logements au prix du marché fait partie des stratégies que les villes peuvent utiliser pour remédier à une pénurie d’offre, a déclaré Corey Smith, directeur adjoint de la Housing Action Coalition, qui plaide pour tous les niveaux de logement. Si l’offre répond à la demande, la théorie est que les loyers vont stagner, a-t-il déclaré.
Mais les opposants au projet affirment que construire pour les personnes à revenu élevé qui peuvent se permettre des logements au prix du marché sans construire des logements abordables proportionnels n’est pas une solution.
« Ce n’est pas une stratégie anti-déplacement. C’est une stratégie de réségrégation », a déclaré Tony Roshan Samara, directeur de programme chez Urban Habitat, qui milite pour le logement abordable dans la région de la baie. « Lorsque vous établissez le taux du marché, qui est très haut de gamme par rapport aux revenus de la plupart des gens, vous augmentez essentiellement la valeur des propriétés et créez des pressions de déplacement. »
Points de friction
Dans son appel, Les résidents d’East Bay pour un développement responsable ont affirmé qu’un rapport d’impact environnemental antérieur sur le site, publié en 2014 dans le cadre du plan spécifique de West Oakland, était inadéquat et qu’un deuxième devrait être rédigé. Le groupe East Bay a contracté la société de conseil Soil Water Air Protection Enterprise, qui a trouvé le terrain impropre au développement résidentiel. Le rapport indiquait que le projet aurait des impacts nouveaux et plus graves que ceux précédemment analysés dans le rapport environnemental précédent, qui ne peuvent être substantiellement atténués. En particulier, il a déclaré que le niveau de contaminants sur le site est toujours important selon les normes du Bay Area Air Quality Management District, ce qui constitue une violation de la California Environmental Quality Act.
Soil Water Air Protection Enterprise a refusé de commenter cette histoire.
Scott Cooper, vice-président du développement chez Michaels, a déclaré que l’invalidation du rapport d’impact environnemental du site invaliderait l’ensemble du plan spécifique de West Oakland, car le rapport a été réalisé dans le cadre de l’analyse environnementale du plan. Il a également déclaré que des années d’assainissement de l’environnement avaient déjà été effectuées sur place, notamment l’élimination de 8 600 mètres cubes de sol contaminé et de trois réservoirs de stockage souterrains.
Dans le cadre du processus de développement, Cooper a déclaré que le département de la santé environnementale du comté d’Alameda doit examiner le site avant la construction. En règle générale, cela se produit après l’approbation du développement, mais avant la délivrance des permis de construire. Si le site s’avère contaminé, il sera assaini avant le début de la construction, a ajouté Cooper.
Les syndicats et les résidents opposés au développement dans leurs quartiers ont tenté d’utiliser la California Environmental Quality Act pour tuer des projets en raison de retards excessifs, a déclaré Rafa Sonnenfeld, parajuriste chez YIMBY Law, une organisation à but non lucratif de San Francisco axée sur le développement. « C’est exactement ce qu’ils font dans ce cas », a-t-il déclaré.
Le projet Golden West ne viole pas la CEQA, a soutenu Sonnenfeld. Mais en ne l’approuvant pas, Oakland pourrait enfreindre les lois sur le logement de l’État qui interdisent aux villes de refuser des projets à moins qu’ils ne posent des problèmes de santé et de sécurité qui ne peuvent être atténués, a-t-il déclaré.
« Nous croyons fermement que la ville d’Oakland viole la loi parce qu’il n’est pas légal pour elle d’avoir même entendu cet appel de la CEQA », a déclaré Sonnenfeld.
Sonnenfeld a déclaré que les avocats de YIMBY soupçonnaient que le conflit concernait davantage le travail que l’environnement et que les résidents d’East Bay pour un développement responsable avaient interrompu leurs plans parce qu’ils étaient en colère contre le développeur pour ne pas avoir accepté de soumissionner uniquement aux sous-traitants syndicaux.
« Ils essaient de faire en sorte que le coût pour le développeur soit si élevé qu’il leur suffit d’abandonner leur projet et de le vendre à quelqu’un d’autre », a déclaré Sonnenfeld.
Dalrymple, porte-parole du groupe syndical, a reconnu qu’il pensait que les projets locaux devraient utiliser des travailleurs syndiqués qui perçoivent un salaire décent. Mais il a dit que ce n’était pas le sujet de l’appel.
« Il ne fait aucun doute qu’il y a du benzène, du plomb et d’autres matériaux cancérigènes dans le sol », a-t-il déclaré. « S’ils ne reviennent pas en arrière et ne font pas les bonnes mesures correctives, ces choses deviennent aéroportées et elles produisent le cancer. »
Cooper, vice-président du développement chez Michaels, a déclaré que le groupe avait proposé d’abandonner l’appel si le développeur acceptait de n’utiliser que des travailleurs syndiqués. Cooper a déclaré que le paiement des salaires syndicaux pour les gens de métier en mécanique, électricité, plomberie et gicleurs ajouterait 55 000 $ aux coûts unitaires pour un projet qui est «à peine financièrement réalisable».
Dalrymple a répondu en disant que la BERD n’avait jamais proposé d’abandonner l’appel et que si c’était le cas, il devrait y avoir un règlement impliquant l’atténuation des contaminants sur le site.
Selon Cooper, si le conseil municipal approuve le projet ce mois-ci, l’organisation Michaels pourrait ouvrir la voie d’ici l’automne prochain. Mais si l’appel est accueilli, le projet risque d’être abandonné en raison des pressions financières.
L’histoire a été publiée en collaboration avec The Oaklandside.