Une tempête parfaite de circonstances négatives combinées pour saper la confiance des constructeurs de maisons en mai, selon un rapport de la National Association of Home Builders cette semaine.
Les défis d’abordabilité pour les acheteurs augmentent en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt, des augmentations à deux chiffres des prix des matériaux et de l’appréciation continue du prix des maisons.
La confiance des constructeurs dans le marché des maisons unifamiliales nouvellement construites a chuté de huit points à 69 en mai, marquant le cinquième mois consécutif où le sentiment des constructeurs a diminué et la lecture la plus basse depuis juin 2020.
Le président de la NAHB, Jerry Konter, un constructeur et promoteur de Savannah, en Géorgie, a déclaré dans des remarques préparées : « Le logement mène le cycle économique et le logement ralentit.
« La Maison Blanche comprend enfin le message et [recently] publié un plan d’action pour faire face à la hausse des coûts de logement qui met l’accent sur un élément très important préconisé depuis longtemps par la NAHB—la nécessité de construire plus de maisons pour atténuer la crise de l’abordabilité du logement au pays.
Les groupes de défense reconnaissent la situation
La National Apartment Association et le National Multifamily Housing Council ont applaudi la réponse de l’administration Biden cette semaine, en publiant une déclaration conjointe : « La proposition réfléchie de l’administration reconnaît à juste titre qu’il n’y a pas de formule magique unique qui puisse résoudre notre pénurie de logements. C’est le résultat de décennies d’échecs politiques pour faire face à une pénurie croissante de production de logements qui a abouti à la crise actuelle.
Des recherches menées par Hoyt Advisory Services ont révélé que jusqu’en 2030, les États-Unis devront construire en moyenne 328 000 appartements chaque année. Cette marque n’a été atteinte que cinq fois depuis 1989.
NAA / NMHC a ajouté: «Cette crise est antérieure à la pandémie et il est donc essentiel que les gouvernements locaux, étatiques et fédéraux, ainsi que le secteur privé, fassent tout leur possible pour réduire les charges réglementaires et encourager le développement et la réhabilitation de logements de tous types et points de prix.
Lindsay Cullum-Colwell, RA, NCARB, directeur général et directeur de la création, Cullum Homes, a déclaré à GlobeSt.com que la confluence des défis économiques et logistiques pèse sur l’importante industrie nationale du logement.
« Les acheteurs potentiels de maisons ressentent le pincement et en prennent note », a déclaré Cullum. « Bien qu’il existe des variations géographiques en termes de gravité de l’impact, il ne fait aucun doute qu’une orientation et une politique nationales pour relever ces défis dans l’industrie de la construction résidentielle sont nécessaires, et rapidement. »
David Vincent, spécialiste de l’investissement chez Cadre, explique à GlobeSt.com qu’il faut plus de logements aux États-Unis.
« Il y a eu un vent arrière de la demande de logements en partie en raison de la forte tendance à la formation de ménages américains au cours de la dernière décennie », a déclaré Vincent. « Il y a beaucoup de bruit dans les données à court terme—et certainement COVID a eu un impact—mais sur une base continue de 10 ans, nous sommes à des niveaux de formation que nous n’avons pas vus depuis le début des années 90. Les données semblent indiquer qu’il y aura toujours une pression du côté de la demande de logements.
La NAHB annonce une hausse de 19 % des coûts des matériaux
L’économiste en chef de la NAHB, Robert Dietz, a déclaré que les coûts des matériaux de construction avaient augmenté de 19% par rapport à il y a un an et que les taux hypothécaires avaient atteint un sommet de 12 ans au cours des trois derniers mois sur la base des conditions d’accessibilité actuelles.
« Moins de 50% des ventes de maisons neuves et existantes sont abordables pour une famille typique », a déclaré Dietz dans des remarques préparées. « Les acheteurs d’entrée de gamme et les premiers acheteurs sont particulièrement touchés par cette hausse rapide des taux hypothécaires. »
Chaîne d’approvisionnement et processus de concassage de la main-d’œuvre
Les développeurs ressentent certainement la douleur de plus d’une manière.
Tyler Berding, associé fondateur de Berding & Weil, explique à GlobeSt.com que les perturbations de la chaîne d’approvisionnement affectent la disponibilité des matériaux de construction. « Tout, de l’isolation aux appareils de plomberie en passant par le bois de charpente, est rare. Bien connues avant la pandémie, les pénuries de main-d’œuvre dans l’industrie de la construction n’ont fait que s’intensifier avec le virus. De plus, la chute des taux de natalité, le ralentissement de l’immigration légale et les retraites anticipées ont créé une crise de l’emploi. Mais la demande de maisons neuves est à un niveau record. Alors, comment ces pénuries et retards affecteront-ils la qualité de la construction de maisons ?
« La prévalence des défauts de construction dans les logements neufs accompagne souvent les périodes de forte demande. Lorsque les sources de main-d’œuvre qualifiée se tarissent, les constructeurs doivent obtenir des travailleurs de sources non conventionnelles, parfois du parking de Home Depot.
« Il en va de même pour les matériaux de construction en pénurie – substitutions ou changements dans les pratiques d’installation acceptées. De plus, les constructeurs substituent des matériaux de moindre qualité aux produits de construction traditionnels. Chacun de ces facteurs peut avoir une influence négative sur la qualité de la construction.
Berding a déclaré que le résultat le plus reconnu des pénuries de matériaux et de main-d’œuvre est le coût des nouveaux logements.
« Les constructeurs augmentent le prix des maisons neuves pour compenser le coût des matériaux difficiles à obtenir et les retards causés par le manque de main-d’œuvre.
«La hausse des prix des maisons peut être le résultat le plus immédiat et le plus évident des problèmes de chaîne d’approvisionnement et des pénuries de main-d’œuvre. Pourtant, l’impact [could] être le plus visible à long terme, car les raccourcis et les erreurs commis pendant la construction soumettent des parties d’un bâtiment ou d’une maison à l’intrusion d’humidité ou à la dégradation de matériaux incompatibles.
Volume de construction résidentielle le plus élevé en 15 ans
Jeff Benach, directeur de Lexington Homes, basé à Chicago, qui développe plusieurs communautés de maisons en rangée et de maisons unifamiliales dans la région de Chicago, a déclaré à GlobeSt.com que sur des marchés comme Chicago, où le volume était beaucoup plus faible au cours des 10 dernières années. la pandémie, « lorsque les choses se sont accélérées l’année dernière, associées à une augmentation rapide des coûts, la préférence a été d’accélérer la construction pour livrer ces maisons vendues plus rapidement et, en raison de l’augmentation rapide des coûts, également de verrouiller les coûts sur autant de bâtiments et de maisons que possible .
« Mais, comme ce marché n’a pas fait ce genre de volume depuis environ 15 ans, les équipes de construction ne sont pas disponibles pour accélérer la construction, nous ne pouvons donc pas acheter les matériaux de certains bâtiments, ce qui risque de coûter plus cher sur les unités vendues. ”
Taux d’absorption des logements élevés
Vincent a déclaré qu’il est possible que certains marchés aient été surconstruits à court terme et que le récent indice du marché du logement américain NAHB / Wells Fargo semble soutenir cette idée, « mais si les tendances démographiques se maintiennent, je m’attendrais à ce que l’offre soit absorbée au fil du temps .
« Bien sûr, l’impact que les pénuries d’approvisionnement et de main-d’œuvre ont eu sur les prix doit être pris en compte. Il ne s’agit pas simplement d’un cas où la demande pousse les prix suffisamment haut pour soutenir la surconstruction, ce qui entraîne alors un recul du sentiment et des prix.
Il a dit que le logement unifamilial n’est qu’une partie de l’histoire.
« Beaucoup de gens ne veulent pas acheter et/ou ne veulent pas une maison entière », a déclaré Vincent. « Les propriétaires d’appartements bénéficient souvent de prix de logement élevés, car la location est souvent une option plus abordable. Les mêmes pénuries de main-d’œuvre et de matériaux ont également conduit à moins de nouvelles constructions multifamiliales sur certains marchés, ce qui devrait aider les valorisations des actifs existants.
« Il y a aussi des villes comme Charlotte qui subissent une densification du noyau urbain qui peut aider à atténuer l’inadéquation entre l’offre et la demande de logements. »
Les indices de ventes et de trafic chutent également
De plus, les trois indices NAHB HMI ont enregistré des pertes importantes en mai. L’indice HMI évaluant les conditions de vente actuelles a chuté de huit points à 78, la jauge mesurant les attentes de ventes au cours des six prochains mois a chuté de 10 points à 63 et la composante représentant le trafic des acheteurs potentiels a affiché une baisse de neuf points à 52.