NEW YORK – Au milieu des pénuries de matériaux, des hausses de prix et d’autres folies du marché du logement l’année dernière, quelque chose de remarquable s’est produit. Les constructeurs américains ont achevé plus d’appartements dans de grands immeubles à logements multiples que jamais auparavant.
Oui, ces chiffres ne remontent qu’à 1972.
Mais avec d’autres statistiques indiquant que 1972-1974 a marqué le pic absolu de la construction globale d’appartements aux États-Unis, il semble sûr de dire que les 214 000 logements achevés dans des immeubles de 50 unités ou plus en 2021 n’ont jamais été dépassés.
Cette nouvelle, contenue dans les données annuelles sur les caractéristiques des nouveaux logements que le Census Bureau a publiées avec peu de fanfare au début du mois, peut surprendre au milieu d’une pandémie qui a vidé les immeubles de bureaux du centre-ville et provoqué des guerres d’enchères immobilières dans les banlieues extérieures et les stations de montagne. .
Les grands immeubles d’appartements ne semblent pas vraiment correspondre au moment.
Une explication de leur boom continu est que, pour être achevés en 2021, les grands immeubles d’appartements devaient généralement avoir été en chantier avant que la pandémie ne frappe.
Selon l’enquête sur la construction du Census Bureau, le délai moyen entre l’autorisation et l’achèvement des immeubles multifamiliaux de 20 logements ou plus achevés en 2021 était d’environ 19 mois.
Mais cela n’explique pas ce qui va suivre :
Après avoir fléchi en 2020, le nombre de logements neufs autorisés dans les immeubles collectifs s’est envolé, augmentant de 37 % sur les 12 derniers mois par rapport à la même période en 2018/2019.
Les achèvements d’appartements sont maintenant un peu en baisse, reflet de ce ralentissement des permis de 2020, mais cela devrait bientôt se redresser.
Nous ne savons pas avec certitude combien de ces nouveaux appartements seront situés dans de grands immeubles, car les statistiques sur les permis ne font pas la différence entre les immeubles de cinq logements et ceux de 50 logements.
Mais au cours des cinq dernières années, les logements dans des immeubles de 50 logements ou plus représentaient 57 % de l’ensemble des logements multifamiliaux achevés, tandis que ceux dans des immeubles de 20 logements ou plus représentaient 85 %.
Pendant les booms de la construction d’appartements des années 1970 et 1980, les petits immeubles prédominaient.
Aujourd’hui, les immeubles multifamiliaux de quatre logements ou moins sont à peine construits – le Census Bureau estime que seulement 4 000 duplex et 3 000 logements dans des immeubles de trois ou quatre logements ont été achevés en 2021 – et ceux des cinq à 19 -la gamme d’unités est passée du pilier de l’offre d’appartements neufs aux États-Unis à une réflexion après coup.
La disparition de ce « chaînon manquant » entre les maisons unifamiliales et les plus grandes structures multifamiliales a été beaucoup déplorée, et, comme le montre clairement le graphique ci-dessus, le boom des grands immeubles d’appartements n’a pas été suffisant pour le compenser complètement.
Pourtant, la construction d’appartements est maintenant à des niveaux jamais vus depuis que la loi de réforme fiscale de 1986 a supprimé les principales incitations fiscales à l’investissement dans le logement locatif.
En revanche, la construction globale de logements – qui se compose principalement de maisons unifamiliales – n’est encore qu’aux deux tiers environ de son pic de 2006.
Une vue plus longue et ajustée en fonction de la population montre que la période de 2008 à 2015 a été la plus faible pour les mises en chantier aux États-Unis depuis la Seconde Guerre mondiale, et l’une des plus faibles jamais enregistrées.
Cet effondrement de la construction de logements s’est produit au moment même où les membres de la plus grande génération américaine, la génération Y, entraient dans l’âge adulte.
Le boom actuel des grands immeubles d’appartements se produit donc dans le contexte d’une offre de logements en croissance, mais pas assez rapide pour répondre à la demande qui s’est accumulée pendant cette crise.
Et maintenant, il a pris de nouvelles formes avec l’adoption du travail à distance à l’ère de la pandémie.
La possibilité de se détacher des bureaux du centre-ville et même des grandes régions métropolitaines a, dans une certaine mesure, détourné la demande des quartiers urbains chers et des métropoles côtières en général.
Mais les villes de montagne pittoresques ne peuvent accueillir qu’un nombre limité de nouveaux arrivants, et des obstacles physiques et politiques à la construction de beaucoup plus de maisons unifamiliales surgissent dans les grandes zones métropolitaines intérieures ainsi que dans les zones côtières.
Il n’est pas surprenant que les unités multifamiliales constituent la majorité des nouveaux logements construits dans et autour de New York, Philadelphie, Seattle, Miami et Boston, mais il est un peu surprenant de voir qu’il en va de même pour le métro d’Austin, Denver et Twin Cities. régions, avec Nashville non loin.
D’autres zones métropolitaines plus petites où la majorité des nouveaux logements autorisés en 2021 se trouvaient dans des immeubles de cinq logements ou plus comprenaient Napa, en Californie (86,3%); Missoula, Mont. (73,2%); Santa Fe, Nouveau-Mexique (72,9 %) ; Madison, Wisconsin (72,8 %) ; Boulder, Colorado (62,4 %) ; et Rapid City, SD (53,6 %).
Ce n’est clairement pas une affaire de grande ville. Et bien que les immeubles d’appartements de plus de 50 logements représentent probablement une plus petite partie du mélange dans ces endroits que dans les grandes régions métropolitaines, la tendance à la grandeur a été assez universelle. Une autre façon de le mesurer est la hauteur des bâtiments.
La plupart de ces bâtiments ne dépassent probablement pas quatre étages.
Selon les données des Caractéristiques des logements neufs, 77 % des logements multifamiliaux achevés en 2021 étaient dans des bâtiments à ossature de bois. Alors que les bâtiments en «bois massif» de 18 étages maximum sont désormais autorisés, une charpente «bâton» similaire à celle utilisée dans les maisons unifamiliales est la norme dans la construction d’appartements à ossature de bois aux États-Unis et est soumise à des limites de hauteur plus strictes. La prolifération résultante d’immeubles d’appartements « cinq sur un » avec cinq étages à ossature de bois sur un premier étage en béton (ou, si vous préférez, une construction de type V plutôt que de type I) est quelque chose sur lequel j’ai longuement écrit dans le passé et je n’y reviendrai pas ici, sauf pour vous exhorter à les qualifier de « stumpies » parce que je pense que c’est un bon nom.
Mais pourquoi le passage des petits immeubles aux grands ? Je ne pense pas que la demande des consommateurs l’explique vraiment. Oui, un grand bâtiment ou complexe peut offrir des équipements tels que des piscines, des gymnases et des concierges – sans parler des vues, s’il est assez grand – qu’un plus petit ne peut pas, et il semble y avoir eu une augmentation du nombre de riches les locataires, dont beaucoup sont des nids vides, qui exigent de telles commodités. Les facteurs liés à l’offre semblent cependant plus importants.
La construction de logements est plus difficile qu’auparavant, en partie parce qu’il ne reste plus beaucoup de terrains aménageables dans les grandes zones métropolitaines (ou même à proximité de celles-ci dans certaines métropoles côtières) et en partie parce que les obstacles politiques et réglementaires au développement se sont accrus. Cela favorise les développeurs avec beaucoup de ressources et d’expertise.
Au fur et à mesure que les industries évoluent, le développement de logements multifamiliaux n’est pas si concentré – les 25 plus grands développeurs américains, classés par le National Multifamily Housing Council, représentaient un quart des mises en chantier de logements multifamiliaux en 2021. Mais même les développeurs bien en dessous du top 25 go sur leur travail d’une manière de plus en plus professionnalisée et institutionnalisée, avec des syndicats, des sociétés d’investissement immobilier et même des fonds souverains jouant tous un rôle.
Construire des duplex sur un terrain vacant dans un quartier résidentiel ne vaut pas vraiment le temps de ces gens.
Construire un immeuble de 150 logements dans une ville ou un quartier commerçant de banlieue l’est souvent.
Est-ce que ça va continuer ? Le rendement annualisé des investissements dans les appartements aux États-Unis a été de 9,2 % au cours de la dernière décennie, selon le Conseil national des fiduciaires de l’investissement immobilier, avec un rendement pour les quatre trimestres se terminant en mars de 24,1 %. La hausse des taux d’intérêt et le ralentissement de l’économie signifient que 2022 et 2023 ne seront pas aussi lucratifs – l’indice Standard & Poor’s 500 Residential REITs Sub Industry est en baisse de 36 % depuis avril – et un ralentissement de la construction suivra presque certainement. Mais les forces à plus long terme qui stimulent les investissements dans les grands immeubles d’appartements ne semblent pas s’estomper.
Justin Fox est un chroniqueur Bloomberg Opinion couvrant les affaires. Ancien directeur éditorial de Harvard Business Review, il a écrit pour Time, Fortune et American Banker. Il est l’auteur de « Le mythe du marché rationnel ». © 2022 Opinion Bloomberg.