Le terrain en face de l’école secondaire Harrisonburg est le site d’un projet de développement de logements de 1 000 unités. Crédit photo : Daily News-Record
par Joe Fitzgerald
Sur le site Web d’un projet de développement de logements de 1 000 unités à Harrisonburg se trouve une description des acteurs du projet. Inclus est une sorte d’histoire de la Harrisonburg Redevelopment and Housing Authority:
« [A] des élections locales ont eu lieu le 8 novembre 1955 et la majorité des votants ont approuvé la nécessité d’activer une autorité de réaménagement et de logement dans la ville.
La phrase suivante dit que HRHA aide les gens avec leur loyer aujourd’hui. On croirait presque que rien ne s’est passé au cours des 67 années qui ont suivi.
Bien sûr, il fut un temps où la HRHA a détruit le quartier des affaires noires de la ville pour construire un Safeway et un Rose’s. Et la fois où l’autorité s’est associée à la ville et au comté pour raser quelques pâtés de maisons du centre-ville pour construire une prison. Il y avait le théâtre qui devait être renfloué par la ville et la rénovation du centre communautaire qui devait être renflouée par la ville. (Divulgation complète, j’ai voté pour le premier renflouement lorsque j’étais au conseil municipal et je savais que le second devrait avoir lieu lorsque j’ai voté pour la rénovation.)
Ce n’est pas que HRHA a une histoire mouvementée. Il se trouve que c’est l’agence que la ville a souvent utilisée pour des projets qui ne figurent pas dans les livres de la ville, jusqu’à ce qu’ils ne le soient plus.
Maintenant, l’agence est à la tête d’un projet qui visera à résoudre ou au moins à atténuer la crise du logement perçue dans la ville, avec la promesse qu’elle n’augmentera pas les taxes municipales ou n’offrira pas de possibilités de logement à quiconque sauf aux résidents actuels de la ville.
Le projet consiste à créer un « centre-ville » éloigné du centre-ville. Pour un œil non averti, les rendus du site par l’artiste ressemblent à un immense complexe d’appartements. Il rendra le logement abordable pour un plus grand nombre de personnes et sera rendu abordable pour l’entreprise appartenant à l’HRHA grâce à l’utilisation de crédits d’impôt.
Si vous allez sur le site sur Google Maps au lieu du site Web de l’entreprise, vous verrez un pâturage pour vaches parsemé de rochers. Peut-être rayé de rock, selon vos sensibilités artistiques. Le même type de calcaire a ajouté les taxes foncières annuelles de vous, moi et plusieurs centaines de nos voisins au coût de Rocktown High.
Le rocher est probablement l’une des raisons pour lesquelles aucun constructeur privé n’y a construit de maisons. La grande question est de savoir pourquoi les constructeurs n’ont pas construit de maisons ailleurs dans la ville. Une réponse, pourraient dire les critiques, est la cupidité des constructeurs, que les constructeurs pourraient à juste titre appeler la responsabilité fiduciaire ou la nécessité de gagner de l’argent. Cela nous amène à la question de savoir pourquoi ils ne peuvent pas gagner de l’argent en construisant dans la ville.
Une des raisons est que les crédits d’impôt sont difficiles à obtenir, si vous êtes admissible. C’est pourquoi l’associé HRHA de l’entreprise se spécialise non pas dans la construction, le logement ou l’urbanisme, mais dans les crédits d’impôt. Une autre raison est qu’il est coûteux de construire à Harrisonburg en raison des normes de construction et des frais de la ville. Même le constructeur à qui j’ai posé des questions sur ces frais n’est pas sûr de leur somme. La suppression ou la réduction de certains de ces frais et exigences pourrait encourager les constructeurs privés.
La ville a récemment ajouté un coordonnateur du logement et un comité de liaison entre l’HRHA et le gouvernement municipal. Il n’est pas clair quel rôle, le cas échéant, ce coordinateur a dans ce projet, ou si ce projet rendra le poste inutile. On ne sait pas non plus si le conseil municipal a déjà coordonné ou assuré la liaison avec HRHA à propos de ce projet, ou si des discussions informelles ont eu lieu sur les rezonages et les permis.
Une des raisons pour lesquelles je suis préoccupé par ce projet est l’impact sur les écoles de la ville. Nous avons ouvert la voie à cinq nouvelles écoles au cours des deux dernières décennies, à l’exception de HHS, qui a remplacé une école existante. Mes propres estimations de nouveaux étudiants vont de 400 à 2 000. Personne ne sait quel est ce nombre et, étonnamment, personne n’est obligé de le déterminer avant de construire. Ils doivent effectuer un rapport de circulation, et l’abréviation de l’évaluation, TIA, est la même que celle d’un mini-AVC. Ce n’est pas, espérons-le, une métaphore du stress que ce développement apportera à la ville.
Le président du conseil d’administration de la HRHA a promis que les personnes emménageant dans le nouveau complexe viendront d’ailleurs dans la ville. Cela laisse ouverte la question de savoir qui emménagera dans les maisons et les appartements dont ils quittent. Mais personne au sein du gouvernement de la ville ou de la HRHA n’est tenu de régler ce problème. Personne n’était tenu de s’en occuper lorsque les promoteurs ont construit des logements pour les étudiants et que des familles avec des élèves de la maternelle à la 12e année ont emménagé dans les appartements plus anciens.
Il y a une réunion au Centre communautaire des Sims le mardi 7 juin à 16 h. Cela fait partie de ce qui ressemble à un blitz de relations publiques pour contrer la résistance croissante des voisins potentiels du complexe. Le site Web minimal du projet fait partie de ce même blitz.
L’impact fiscal n’est qu’une façon de mesurer ce que le complexe fera à la ville. Cela pourrait ajouter jusqu’à 40% à la taxe foncière de la ville, bien que ce soit le pire des cas. Le stress peut également être mesuré en termes personnels. Le HPD est en baisse de plus de 15% et le système scolaire vient de vivre l’un de ses plus grands événements de retraite depuis plusieurs années. Ces organisations doivent se reconstruire après le COVID. L’impact de l’ensemble « centre-ville » ne sera pas immédiat, mais celui de la reconstruction non plus.
HRHA et son partenaire ont besoin d’un rezonage pour le champ de roches où ils envisagent de construire. Il y a un processus en plusieurs étapes pour que cela se produise, mais en réalité, trois votes au conseil municipal peuvent annuler n’importe laquelle de ces étapes.
Ce projet ressemble à un rocher roulant en descente. J’espère que je me trompe.
Joe Fitzgerald vit à Harrisonburg. Cette colonne a été republiée avec la permission de Still Not Sleeping.