Son nombre est venu à 100% de plus que le coût de notre dernier magasin, et l’affaire n’est plus au crayon.
Par John E. McNellis, directeur du promoteur immobilier McNellis Partners, pour WOLF STREET :
Un grand entrepreneur de San Francisco m’a dit l’autre soir qu’il souhaitait à moitié une autre récession. Pourquoi? Parce que ses sous-traitants – les gars qui font le travail – sont tellement submergés de travaux qu’ils sont devenus insupportables : soit ils ne répondent pas au téléphone, soit ils remettent des offres stratosphériques.
Ses sous-marins peuvent en effet engraisser leurs marges bénéficiaires, la main-d’œuvre peut coûter un peu plus cher, mais le véritable problème de la construction réside dans la flambée des prix des matériaux. Un autre constructeur a déclaré que ses coûts avaient augmenté de 15 à 20% au cours des 12 derniers mois, soulignant la flambée des prix de 50% de l’asphalte due au fiasco du pétrole russe.
Aussi troublante que les prix est la pénurie de matériaux critiques. Juste un exemple : l’appareillage de commutation, l’équipement qui transforme l’électricité brute des lignes électriques en celle utilisable par les locataires d’un projet, n’est fabriqué que par trois entreprises en Amérique. Deux signalent un retard de livraison de 12 mois et le troisième ne prend pas de nouvelles commandes. Ainsi, un promoteur est confronté à un choix de Sophie : elle peut soit commander son appareillage 6 mois avant de soumettre ses plans définitifs à l’approbation de la ville (et allumer une bougie), soit voir son ouverture de projet retardée jusqu’à un an.
Les hausses des coûts de construction ne sont pas nouvelles, elles persistent depuis que nous sommes sortis de la Grande Récession. Et les pénuries de matériaux existent depuis que Covid s’est glissé hors de Wuhan. Ce qui est nouveau, c’est le revers de la médaille : les valeurs incertaines de l’immobilier.
Vous pouvez vivre avec des augmentations de coûts et des retards si votre rentabilité est assurée, mais aujourd’hui, un profit est tout sauf garanti. Où seront les prix de l’immobilier d’ici la fin de l’année, c’est de la pure spéculation. Associez les coûts de construction galopants aux taux d’intérêt et à l’inflation qui augmentent comme des montgolfières, et on pourrait conclure que c’est le bon moment pour ranger la pelle.
J’ai demandé à l’un des plus grands promoteurs résidentiels de la Bay Area si son entreprise appuyait sur le bouton pause de ses nouveaux développements. « Non, » répondit-il. « Nos projets prennent 5 à 6 ans du début à la fin. Ainsi, ceux sur lesquels nous commençons la construction bénéficient maintenant de terrains bon marché que nous avons achetés il y a des années. Et les tout nouveaux ne seront pas mis en ligne avant la fin de la récession dans laquelle nous nous dirigeons.
Cela peut très bien fonctionner pour des projets d’un million de dollars, mais pour ceux d’entre nous qui sont en double A, c’est-à-dire avec des horizons de projet de 12 à 24 mois, c’est une autre histoire. En voici un : Au début de l’année, nous avions signé un bail avec l’une de nos chaînes de supermarchés préférées pour construire un nouveau magasin. J’avais allègrement supposé qu’il coûterait environ 25 à 50 % de plus que le dernier que nous avions construit pour cet épicier. Tardivement, nous avons eu un entrepreneur fiable qui nous en a fait le prix. Son chiffre était supérieur de 100 % au coût de notre dernier magasin, l’affaire n’était plus au crayon et nous avons dû rompre le bail.
Jusqu’à présent cette année, nous avons abandonné trois projets en raison d’estimations de coûts époustouflantes. Nous avons vendu un petit projet résidentiel à un constructeur plus optimiste que nous, sommes en pourparlers initiaux pour en vendre ou peut-être en créer un autre, et en avons mis un troisième sous cocon. Sur le plan commercial, nous avons choisi de vendre plutôt que de développer un projet de self-stockage. Nous constatons que la vente au détail – notre spécialité de longue date – ne fonctionne qu’avec des baux fonciers de restauration rapide.
J’ai récemment comparé notre société de développement à des agriculteurs, ce qui signifie que nous poursuivons nos projets malgré les moussons économiques et les sécheresses que nous rencontrons inévitablement parce que nous avons confiance dans le climat favorable à long terme des affaires. C’est vrai, mais si l’on s’en tient à cette métaphore, il arrive un moment pour faire la rotation des cultures, pour laisser les champs en jachère. La nouvelle construction pourrait bien être le terrain pour se reposer au cours des deux prochaines années.
Les développeurs vétérans vous diront de construire dans les bons moments (parce que vous ne pouvez pas trouver de propriétés existantes à un prix décent) et d’acheter des bâtiments finis alors que, comme aujourd’hui, ils sont si souvent moins chers que le coût de remplacement. Pas une mauvaise règle de base. Par John E. McNellis, auteur de Réussir dans l’immobilier : débuter en tant que développeur.
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